原標(biāo)題：百里挑一,？選擇執(zhí)法,？西安長安區(qū)清涼山居小區(qū)百余戶違建，就拆一家,？

■住戶

開發(fā)商的樣板間閣樓有頂

收房后住戶也給閣樓加了頂

物業(yè)沒阻攔過

朱女士不明白

為何多家違建只給她家發(fā)強拆公告

樣板間違建咋沒人管,？

城管在偏袒誰,？

■物業(yè)

閣樓上面是公區(qū),，不允許加建

前期銷售時存在宣傳問題

■住建局

排查明確朱女士家屬于違建

■規(guī)劃局

向長安區(qū)城管局出具違建認(rèn)定函

建議拆除

長安區(qū)政府向朱女士家發(fā)出強制拆除違建公告

規(guī)劃局此后又認(rèn)定百余住戶違建

并打包出示了一份認(rèn)定函

■執(zhí)法局

其余百余戶已被認(rèn)定違建

但（打包）不符合認(rèn)定函收函規(guī)程

已退函給規(guī)劃部門

暫時無法執(zhí)法

朱女士住進新房,，一點兒也開心不起來。她不明白,，買房的時候,，開發(fā)商的樣板間閣樓有頂，收房后她和其他住戶一樣也給閣樓加了頂,，怎么就只給她家下發(fā)強拆公告,。這究竟是怎么回事呢,？華商大風(fēng)新聞記者進行了走訪,。

>>講述：

照著樣板間裝修被認(rèn)定成違建

朱女士家住西安市長安區(qū)清涼山居小區(qū)。新房位于小區(qū)疊拼別墅中的上疊位置,。"總共四層,，一二層是下疊，我們買的是三四層的上疊。"朱女士說,，下疊住戶帶院落和地下室,，上疊帶閣樓和露臺。當(dāng)時買的時候看了樣板間,，總共170多平方米,，看著樣板間的閣樓挺大，很是心動,，2019年就定下了這個房子,。

2021年，新房交付,。朱女士說,，打開新房時，里面三四樓之間是沒有樓梯的,，樓頂?shù)拈w樓也沒有房頂,，賣房的人說這個都需要自己加建。朱女士家和其他收房者一樣,，自己給室內(nèi)加樓梯,，給閣樓加房頂。

2022年初,，新房裝修好了,，雖然還沒正式入住，但家人隔三岔五會去小住幾天,。朱女士說,，沒想到新家迎來的第一個客人是城管執(zhí)法局的人，"大約是2022年3月前后,，城管來說我們的閣樓是違建,，還拿出了自然資源和規(guī)劃局長安分局（以下簡稱規(guī)劃局）的違建認(rèn)定函。規(guī)劃局啥時候來調(diào)查過,，我們?nèi)徊恢?。家人去?guī)劃局問情況，得到的答復(fù)是我家被人舉報,，經(jīng)核實,，舉報內(nèi)容屬實，閣樓加蓋和原來報備的情況不相符,。"

>>疑問：

樣板間的違法建設(shè)為啥沒人監(jiān)管

朱女士說,，他們?nèi)叶及堰@事兒想簡單了，"我們起初一直以為職能部門的認(rèn)定是錯的,，為此各種申訴,，告訴相關(guān)部門，我們買房的時候樣板間就是這樣修的。"

申訴沒起作用,。2022年12月13日,，長安區(qū)城管局向朱女士家作出了《責(zé)令限期拆除決定書》，責(zé)令朱女士一家于2022年12月24日前自行拆除樓頂?shù)倪`法建設(shè),。朱女士不服,，就此向長安區(qū)政府行政復(fù)議。2023年4月23日,，長安區(qū)政府維持了長安區(qū)城管局的責(zé)令限期拆除決定,。

2023年5月17日，朱女士一家將上述兩家單位告上法庭,。同年7月28日,，法院認(rèn)為職能部門的認(rèn)定沒有問題，判決朱女士家人敗訴,。

朱女士想知道,，樣板間是開發(fā)商售房時的實物展示，小區(qū)能獲得職能部門的五證并被允許售樓,，是如何通過相關(guān)職能部門監(jiān)管的,？難道就任由開發(fā)商用這樣的樣板間蒙騙消費者嗎？

朱女士家的閣樓樓頂被認(rèn)定為違建后,，2023年2月27日,，她又到位于小區(qū)14號樓3單元302室的樣板間看了一下，并全程拍了視頻,，"樣板間跟賣房時是一樣的,，閣樓被裝修成一間茶室兼K歌房"。朱女士認(rèn)為,，要拆,，應(yīng)該第一個拆掉樣板間，并追究相關(guān)責(zé)任人的責(zé)任,。她將樣板間違建情況反映給了規(guī)劃局,。

>>走訪：

小區(qū)加蓋現(xiàn)象普遍物業(yè)稱開發(fā)商前期宣傳有問題

2024年4月15日，華商大風(fēng)新聞記者來到該小區(qū),。在小區(qū)側(cè)面的高層上望下去,，疊拼別墅的頂層閣樓有些無頂，無頂?shù)拈w樓四面有墻,，唯獨沒有房頂,；有些加蓋了頂，還有個別的正在加蓋中……

朱女士說,，她家裝修時,，物業(yè)就沒阻攔過,，大家能加蓋閣樓房頂,，都以為是合法的,，畢竟當(dāng)初買的時候，開發(fā)商的樣板間就是如此展示,。在朱女士的帶領(lǐng)下,，記者來到樣板間查看，樣板間房門緊閉,，朱女士給記者出示了樣板間內(nèi)部的視頻資料,，記者從旁邊的高層望去，樣板間閣樓也的確有房頂,。

"現(xiàn)在城管要拆我家閣樓的頂,，這房頂拆了以后，以后咋??？"對于該問題，該小區(qū)物業(yè)經(jīng)理說,，本來閣樓上面就是公區(qū),，不允許加建。對于朱女士家人提出樣板間也建了房頂?shù)膯栴},，該物業(yè)經(jīng)理表示,，房屋在前期銷售的時候，的確存在一些宣傳上的問題,。

對于只有朱女士收到強拆公告的事情,，物業(yè)經(jīng)理認(rèn)為，這件事主要問題還在于投訴朱女士的人,，說對方緊盯不放,。

朱女士告訴記者，她住到此處從未與人結(jié)怨,，但既然說到了與人有矛盾,，那可能就是與鄰居在建頂之時，她先于鄰居建好,，為了防止下雨漏水的問題,，她家聽了設(shè)計師的建議，將中間的公墻全部占滿,，讓鄰居后期裝修時直接在他們砌好的墻上打鋼筋搭梁建頂,，鄰居后來不愿意，她原計劃將占滿的部分再鑿掉,。"但現(xiàn)在看來,，不僅是鑿一部分的事情,，而是全都要拆掉。"朱女士說,，究竟是誰投訴了她,，現(xiàn)在已經(jīng)不重要了，重要的是,，如今看來這個頂誰蓋都違法,。

違法還有人加蓋？對該問題,，記者在小區(qū)詢問了幾位住戶,，有一戶業(yè)主對朱女士家被投訴的事情頗為了解，她說,，這事兒持續(xù)差不多有兩年時間了,，但一直沒見執(zhí)法局來強拆，有些人就大著膽子繼續(xù)蓋,，蓋個頂也不貴,，但加了頂?shù)姆孔涌删投喑?0多個平方米，還是挺劃算的,。她說,，如果不是有人投訴，如果不是有人來查,，她也不知道這頂上加蓋是違建,，因為樣板間就是這樣的。

4月21日上午,，記者致電該小區(qū)的地產(chǎn)銷售電話,，始終無人接聽。隨后,，記者以業(yè)主身份致電該小區(qū)的地產(chǎn)公司——西安市城市建設(shè)開發(fā)集團有限公司的相關(guān)負(fù)責(zé)人,，該負(fù)責(zé)人表示，他要落實小區(qū)普遍搭建,，為啥目前只拆個別住戶的問題,。另外，關(guān)于樣板間閣樓有房頂是否涉嫌消費欺詐的問題,，他表示,，這需要法律部門的認(rèn)定。業(yè)主有訴求,，可以將問題編發(fā)給他,，他會逐一落實。

>>排查：

經(jīng)住建局排查規(guī)劃局又認(rèn)定125戶違建

果不其然,，規(guī)劃局對該小區(qū)內(nèi)百余住戶的加蓋行為給予了違建認(rèn)定,。

2023年8月27日,，西安市長安區(qū)人民政府在給群眾的網(wǎng)絡(luò)留言中，進一步明確了朱女士家的違建行為,，其中提到："某戶（朱女士家）在開發(fā)商交房后,，私將原樓頂上透空造型的四面墻進行封閉，加建一處坡房頂,，與原審批不一致,，依據(jù)《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》《西安市城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》之規(guī)定,，自然資源和規(guī)劃局長安分局向長安區(qū)城管局出具了《關(guān)于長安區(qū)清涼山居小區(qū)某號樓樓頂違法建設(shè)的認(rèn)定函》,，建議拆除。"此外,，該答復(fù)中又稱,，"根據(jù)區(qū)住建局排查結(jié)果，自然資源和規(guī)劃局長安分局已于2023年3月16日,、4月10日對該小區(qū)125戶及14號樓3單元302室售樓樣板間向長安區(qū)城管局出具了違法建設(shè)的認(rèn)定函,，建議拆除。"

2024年3月5日,，長安區(qū)政府向朱女士家發(fā)出強制拆除違法建筑的公告,。朱女士從執(zhí)法局相關(guān)人員處意外得知，這公告只給她家一戶發(fā)了,，說其余的拆不了,。

小區(qū)物業(yè)經(jīng)理稱，他在城管手里看到過單獨的三戶違建認(rèn)定函,，分別是6號樓,、8號樓和10號樓的部分住戶。但據(jù)他所知,，強拆公告只給朱女士家下發(fā)了,，他理解的是"城管一下子拆不完那么多，只能一戶一戶拆吧",。

>>兩部門"頂牛"：

城管不認(rèn)可規(guī)劃局的"打包認(rèn)定"

朱女士很氣憤："為啥我被區(qū)別對待,？為啥不拆樣板間？城管這是在偏袒誰,？"朱女士認(rèn)為城管是選擇性執(zhí)法,，跑去質(zhì)問，得到的回復(fù)是,，后面百余戶的認(rèn)定函是規(guī)劃局打包出了一份,，不符合他們的收函規(guī)程，所以后面的認(rèn)定違建函退回給規(guī)劃局了,。

朱女士的家人又去規(guī)劃局問,，被告知認(rèn)定內(nèi)容沒問題,，認(rèn)定函依然有效。

朱女士就此問題向兩個部門的上級反映,，雙方還是各執(zhí)一詞,，都認(rèn)為自己沒問題。

4月15日,，朱女士當(dāng)著記者的面,，再次向長安區(qū)城管執(zhí)法局一執(zhí)法中隊詢問，對方的回答依舊是："125戶認(rèn)定了違建,，但不符合認(rèn)定函的收函規(guī)程,，已經(jīng)退了，規(guī)劃沒來函,，我們暫時無法執(zhí)法",。

就該執(zhí)法人員的說法，當(dāng)晚,，記者電話聯(lián)系西安市自然資源和規(guī)劃局長安分局執(zhí)法監(jiān)察隊楊姓工作人員,。她稱："早在一年多前，城管局退到規(guī)劃局的認(rèn)定函,，規(guī)劃局就沒接收,。違法認(rèn)定我們已經(jīng)出給城管局了，他們退回,，我們不予接收,。我們只做違法建設(shè)的認(rèn)定，也就是它是否符合規(guī)劃的這樣一個認(rèn)定,，從我們的認(rèn)定工作規(guī)程上來說,，我們沒有說一戶一認(rèn)定這么一個要求，而且對于100多戶的違建,，也不可能去給他們100多個認(rèn)定函……對我們來說,，我們這邊認(rèn)定工作已經(jīng)做完了。"

兩部門因此一個退函,、一個不收,，該狀況維持一年之久、僵持不下,。

>>律師說法

城管是否存在選擇性執(zhí)法,？

觀點一：

城管執(zhí)法有先后順序

這并不違法

北京天達共和（西安）律師事務(wù)所賈永進律師認(rèn)為，關(guān)于朱女士家與其他百余名業(yè)主加蓋的閣樓屋頂都被規(guī)劃部門認(rèn)定為違法建筑,，而城市管理執(zhí)法部門目前僅僅對朱女士家下發(fā)強拆公告,，可能涉及選擇性執(zhí)法問題，但選擇性執(zhí)法本身并非違法行為,，執(zhí)法部門在執(zhí)法中采取一定策略,，在一定時間范圍內(nèi)對不同執(zhí)法對象有先后順序進行執(zhí)法,，這并不違法。朱女士認(rèn)為執(zhí)法機關(guān)選擇性執(zhí)法,，未對其他違法人采取執(zhí)法措施,，其可向執(zhí)法部門及其上級部門舉報。

觀點二：

城管應(yīng)同一時段拆除全部違法建筑,，否則有損執(zhí)法部門形象

陜西恒達律師事務(wù)所高級合伙人,、知名公益律師趙良善認(rèn)為，若規(guī)劃部門認(rèn)定100多戶業(yè)主的房屋違建,，那么城管執(zhí)法部門應(yīng)當(dāng)要求100多戶業(yè)主同一時間段拆除違建建筑,，應(yīng)當(dāng)秉持一視同仁、法律面前人人平等的原則,，而非只要求其中一戶拆除,，不然,，則是選擇性執(zhí)法,，將降低執(zhí)法部門的公信力、損害執(zhí)法部門的形象,。

開發(fā)商是否涉嫌消費欺詐,？

觀點一：

如果開發(fā)商售樓價格不包括閣樓，違建責(zé)任由購房人承擔(dān)

賈永進說,，這件事倒是牽出開發(fā)商是否涉及欺詐的問題,。開發(fā)商銷售的商品房，應(yīng)當(dāng)是合法的建筑,，應(yīng)當(dāng)有合法的規(guī)劃手續(xù),，而小區(qū)業(yè)主在購買的頂層閣樓蓋上頂后被規(guī)劃部門認(rèn)定為違法建筑，面臨被拆除的風(fēng)險,，相應(yīng)損失由誰承擔(dān),，這取決于銷售該房產(chǎn)時開發(fā)商與購房人之間的約定。

如果開發(fā)商銷售和計算價格的范圍不包括閣樓,，由于購房人自行加蓋裝修導(dǎo)致違建,，責(zé)任由購房人自行承擔(dān)；相反,，如果開發(fā)商包括其銷售人員在銷售中明確表示過閣樓是銷售范圍內(nèi)的,，則開發(fā)商涉及了民事上的虛假陳述，構(gòu)成欺詐,，依據(jù)《民法典》148條和157條規(guī)定,，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償購房人損失的責(zé)任。

觀點二：

有關(guān)樣板間的說明和承諾,，即使未載入合同同樣有法律效力趙良善認(rèn)為,，業(yè)主的一般認(rèn)知,，是開發(fā)商實際交付的房屋應(yīng)與開發(fā)商展示的樣板間一致。如果開發(fā)商實際交付的房屋與樣板間存在迥異,、嚴(yán)重不符,，那么開發(fā)商的行為或涉嫌虛假宣傳，而虛假宣傳的背后則是誤導(dǎo)消費者,，存在消費欺詐之嫌疑,。

在法律框架內(nèi)，如果二者不一致,，而且當(dāng)初宣傳的樣板間對購房合同的訂立,、對房屋價格的確定有重大影響，那么依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第3條的規(guī)定,，當(dāng)初宣傳的樣板間的說明和承諾,，即使沒有載入合同中，也同樣視為合同的內(nèi)容,，其說明和承諾同樣算數(shù),、具有法律效力，如開發(fā)商違反其說明和承諾,，則屬于開發(fā)商違約,，業(yè)主有權(quán)拒絕收房，并且有權(quán)要求開發(fā)商承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任,。而針對已收房且對房屋增添建筑的業(yè)主,，如后續(xù)被執(zhí)法部門強拆，因為如上所述開發(fā)商具有虛假宣傳,、消費欺詐,、違約的情形，所以開發(fā)商應(yīng)當(dāng)對業(yè)主承擔(dān)相應(yīng)的賠償損失的責(zé)任,。