隨著最近各種會(huì)議的定調(diào)：樓市,，要再次被拿出來(lái)提提氣了,。

相關(guān)地產(chǎn)公司的股價(jià)，已經(jīng)在一個(gè)月內(nèi)翻了倍,。

不過(guò)，提振樓市,，需要高質(zhì)量的提振,。

很多有識(shí)之士都在呼吁，要取消預(yù)售制,，徹底告別“爛尾房”時(shí)代,。

但這顯然不是地產(chǎn)商愿意看到的，這意味著債務(wù),、資金鏈斷裂,、成本提高等問(wèn)題，無(wú)法快速掙錢(qián)了,。

取消預(yù)售制，痛點(diǎn)究竟在哪,？

01

所謂商品房預(yù)售制,，其實(shí)香港的“賣(mài)樓花”，始作俑者是香港大亨霍英東。

原來(lái)的香港油麻地,，有一座天后古廟,，被本地人稱(chēng)為“榕樹(shù)頭”，被譽(yù)為“全港下棋最舒服的地方”,，也是著名的商業(yè)區(qū),，現(xiàn)在叫“香港公眾四方街”。

而這塊風(fēng)水寶地也就被霍英東盯上了,。

香港油麻地天后古廟

1953年，霍英東靠著與內(nèi)地做“地下貿(mào)易”賺了不少錢(qián),。

受到當(dāng)時(shí)香港人口激增、產(chǎn)業(yè)興旺的帶動(dòng),，頗有投資意識(shí)的霍英東轉(zhuǎn)身做起房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，從嘉道理家族買(mǎi)下了這塊地,，準(zhǔn)備蓋住宅區(qū)。

而且他的胃口不小,，一出手就準(zhǔn)備蓋一百多棟大樓,，每棟大約六百多戶(hù)住宅單位。

如此龐大的計(jì)劃怎么賣(mài),，令很多同行好奇,。

當(dāng)時(shí)香港還是現(xiàn)房銷(xiāo)售，就是建好一套賣(mài)一套,。

霍英東最初是打算以分層銷(xiāo)售的模式回籠資金,，可香港市民那時(shí)收入有限,，根本一次性掏不出那么多的購(gòu)房款,。

于是，霍英東從銀行的分期貸款上得到了靈感,。

他在四方街項(xiàng)目動(dòng)工前,，就到處派發(fā)售樓書(shū),，介紹分期付款的買(mǎi)樓新方法：

“第一期先交訂金百分之五十，第二期落妥二樓樓面交百分之十……第六期余款百分之十于領(lǐng)到入伙紙時(shí)清繳,?！?/p>

香港公眾四方街（現(xiàn)稱(chēng)眾坊街）街景

如此一來(lái)，市民的壓力小了,，買(mǎi)房的熱情就被調(diào)動(dòng)了起來(lái),。

這便是香港最初的“賣(mài)樓花”,，也就是今天所謂“期房”。

霍英東一生都很得意自己這個(gè)“天才創(chuàng)意”,。

客觀(guān)上說(shuō)，霍英東的“賣(mài)樓花”確實(shí)有效減少了普通香港市民買(mǎi)房的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān),，的確很了不起,，但也將經(jīng)濟(jì)壓力轉(zhuǎn)嫁到了銀行和購(gòu)房者身上。

內(nèi)地直到40年后的1994年,，才出臺(tái)了《城市房地產(chǎn)管理法》,，正式引入了起源于“賣(mài)樓花”的商品房的預(yù)售制度,。

從此,，內(nèi)地房地產(chǎn)玩得更嫻熟、更溜,，拿著圖紙就開(kāi)始賣(mài)房,，用買(mǎi)家的錢(qián)蓋樓，幾乎就是一本萬(wàn)利的空手套白狼模式,。

02

1995年1月1日,，《城市商品房預(yù)售管理辦法》正式落地執(zhí)行，標(biāo)志著商品房預(yù)售制度在全國(guó)全面鋪開(kāi),。

不過(guò)雖有法令,，但預(yù)售資金監(jiān)管制度始終沒(méi)有全國(guó)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，而是“一城一策”,，細(xì)則由地方政府自行擬定,，執(zhí)行情況也不盡相同。

是國(guó)家不想么,？

其實(shí)并不是,。

這就要提到《辦法》之前,，1994年開(kāi)始政府施行的“分稅制”。

先看下字面解釋?zhuān)裁词欠侄愔啤?/p>

分稅制財(cái)政管理體制,，簡(jiǎn)稱(chēng)分稅制，是指在合理劃分各級(jí)政府事權(quán)范圍的基礎(chǔ)上,，主要按稅收來(lái)劃分各級(jí)政府的預(yù)算收入,，各級(jí)政府預(yù)算相對(duì)獨(dú)立，負(fù)有明確的平衡責(zé)任,，各級(jí)政府間的財(cái)力差別通過(guò)中央政府向地方政府或上一級(jí)地方政府向下一級(jí)地方政府通過(guò)轉(zhuǎn)移支付制度進(jìn)行調(diào)節(jié),。它是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家普遍推行的一種財(cái)政管理體制模式。

簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō),，地方稅收不再一刀切收稅,，而是分開(kāi),，一部分歸中央,，一部分歸地方。

昔日33種稅種合并調(diào)整為18種,，又進(jìn)一步將其分為國(guó)稅,、地稅和中央與地方共享稅三大類(lèi)。

不管經(jīng)濟(jì)書(shū)籍怎么鼓吹“分稅制”,，背景就是中央沒(méi)錢(qián)了，地方繳納又不積極,。

中央政府多次表示,，什么都要我掏錢(qián)，可家底就這點(diǎn),，兜里實(shí)在是掏不出,，我還有很多大事要干呢！

地方政府也不滿(mǎn)意,，覺(jué)得按照之前那種以總量承包的方式交稅模式,，自己實(shí)在扛不住。

關(guān)鍵還有一點(diǎn),，之前稅收模式太亂,，各地都有私心，都想少交甚至不交稅,。

實(shí)行“分稅制”就不一樣了,，地區(qū)經(jīng)濟(jì)效益好的,，稅收高的增量多的稅國(guó)家都拿走了或者拿大頭了，俗稱(chēng)“國(guó)稅”,。經(jīng)濟(jì)效益好的地區(qū)還好說(shuō),，落后地區(qū)就哭慘了，咱也要活啊,。

中央也很大方,，說(shuō)，別哭了,，都是自家孩子,，肯定得給條活路，又通過(guò)轉(zhuǎn)移支付模式,，中央再將集中收取的稅款撥付給落后地區(qū),。

對(duì)于中央來(lái)說(shuō)，好處顯而易見(jiàn),，稅收高了,，而且還可以通過(guò)轉(zhuǎn)移支付手段控制地方。

這可以看作分稅制的動(dòng)因,，也可以說(shuō)是分稅制的結(jié)果,。

就像當(dāng)年官場(chǎng)一句順口溜說(shuō)的：中央喜氣洋洋，省里勉勉強(qiáng)強(qiáng),，縣里哭爹罵娘,。

這里得解釋下，以上玩笑話(huà)并非否認(rèn)這項(xiàng)改革,，只是以更通俗的方式來(lái)解釋下這種實(shí)際極為復(fù)雜的稅收政策,。

因?yàn)檎欠侄愔茖?shí)行后，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)改革才真正得到了發(fā)展,。

既然要客觀(guān),，那還是得提下分稅制的問(wèn)題。

03

從歷史的發(fā)展角度來(lái)說(shuō),，分稅制設(shè)定和執(zhí)行都是比較粗線(xiàn)條的,，地方和中央實(shí)際經(jīng)常為哪些該交、哪些不該交爭(zhēng)執(zhí)不下,。

同時(shí),，分稅制只是財(cái)權(quán)的劃分，并沒(méi)有配套進(jìn)行事權(quán)的劃分,。

由于財(cái)權(quán)和事權(quán)不對(duì)等,，導(dǎo)致許多地方政府事權(quán)多、財(cái)權(quán)少，就想辦法搞錢(qián),。

你看,，說(shuō)著說(shuō)著就轉(zhuǎn)回來(lái)了。

地方政府又不是“搖錢(qián)樹(shù)”,，說(shuō)變就能變出錢(qián),。

地方不會(huì)，可中央會(huì)啊,。

這才有了“預(yù)售房制度”的醞釀和出臺(tái),。

按俗話(huà)說(shuō)，就是開(kāi)源節(jié)流,。

節(jié)流就不說(shuō)了，那時(shí)中國(guó)人普遍是賺得不多,，花得也不多,。

那就得開(kāi)源，怎么開(kāi)源,？

就從中國(guó)人最關(guān)心的住房入手,。

以前中國(guó)人住房是福利分房，想住好房子,，得靠資歷,，算工齡。

僧多粥少,，都是吵得不可開(kāi)交,。

你不是想住好房子么，來(lái)買(mǎi)吧,，只要有錢(qián),，立即就能住上亮堂堂的新房。

蓋新房是好事,，可問(wèn)題是很多地方政府連打地基的錢(qián)都掏不起,，要么中央幫忙掏點(diǎn)？

中央也很善解人意,，既然如此,，那將賣(mài)土地的轉(zhuǎn)讓金交給你自己吧，蓋房就指望你們自己了啊,。

地方政府一聽(tīng),，喜出望外，這土地原本沒(méi)有增值,，轉(zhuǎn)變?yōu)楣I(yè)用地和住宅用地,，簡(jiǎn)直就是一本萬(wàn)利啊,！

而且,，中央還很體貼地適時(shí)提出“取消福利分房”,。

房子是剛需，一大批住在“老破小”舊房子里的老百姓,，等不到分房,，就只能自己掏錢(qián)買(mǎi)房。

一座城市上百萬(wàn)人,，有一半的人都有買(mǎi)房想法,，算算這筆賬，很難不心動(dòng),。

可光有地,，還得把樓建起來(lái)啊，錢(qián)呢,？

不怕,，模式是現(xiàn)成的，就是香港的“賣(mài)樓花”,。

因此,，“預(yù)售房制度”實(shí)際就是將香港這個(gè)模式拷貝到了內(nèi)地。

這樣,，政府開(kāi)開(kāi)心心交稅了（你賣(mài)土地有錢(qián)了?。_(kāi)發(fā)商也開(kāi)心（蓋房子的錢(qián)其實(shí)都是消費(fèi)者自己墊的）,，銀行也開(kāi)心（這么多房貸資金,，還都是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)擔(dān)保）。

購(gòu)房者,，也算開(kāi)心,，首付不到一半，以后慢慢還貸款,，可總算有了屬于自己的房子,。

前提條件是各地財(cái)政基本面向好，沒(méi)有債務(wù)負(fù)擔(dān),，開(kāi)發(fā)商更得靠譜,。

可要說(shuō)地方政府只拿錢(qián)不干事，那不是實(shí)話(huà),。

為了防止某些玩空手套白狼就跑路的開(kāi)發(fā)商,，全國(guó)普遍實(shí)行了預(yù)售許可審批，基本都是要求施工進(jìn)度基本完成主體結(jié)構(gòu)的1/4以上,，即結(jié)構(gòu)封頂,。

什么意思？

意思是老百姓買(mǎi)房子時(shí)候錢(qián)是先交給政府保管，等樓蓋差不多了,，政府再把錢(qián)返還給開(kāi)發(fā)商,，類(lèi)似支付寶一樣。

換句話(huà)說(shuō),，為何現(xiàn)在那么多“爛尾房”并不是真正的荒蕪一片,，都是成堆的水泥框架？

就是因?yàn)椴簧w到這個(gè)程度,，開(kāi)發(fā)商拿不到錢(qián),。

那得多問(wèn)一句，預(yù)售房繳納的房款都進(jìn)入開(kāi)發(fā)商的腰包了么,？

并不是,，大部分是進(jìn)入地方政府的腰包了。

04

咱不敢亂說(shuō),，援引中央黨校國(guó)際戰(zhàn)略研究所副所長(zhǎng)周天勇教授接受采訪(fǎng)時(shí)說(shuō)的一番話(huà)吧,。

看到了么，房?jī)r(jià)里70%是政府稅費(fèi)……不是我瞎說(shuō)啊,，這是中央黨校教授自己承認(rèn)的。

這里面其實(shí)尺度很大,，各地政策不同,，執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)不同，利益分配也自然不同,。

分出去錢(qián)容易,，想收回來(lái)就有些費(fèi)勁了。

更何況,，這些年各地財(cái)政收入增長(zhǎng)乏力,，全國(guó)性的財(cái)政增量收入出現(xiàn)了下滑，甚至有些地方都到了入不敷出的地步,。

這也就意味著,，取消商品房預(yù)售制，其實(shí)也就是動(dòng)了許多地方所剩無(wú)幾的土地財(cái)政“奶酪”,。

不過(guò),，取消商品房預(yù)售制已經(jīng)有了先行者。

2020年,，海南宣布對(duì)新出讓土地建設(shè)的商品住房實(shí)行現(xiàn)房銷(xiāo)售制度,，成為國(guó)內(nèi)首個(gè)全面實(shí)施現(xiàn)房銷(xiāo)售的省份。

此后,，浙江,、湖北、江蘇、四川,、河南,、遼寧等省份多個(gè)城市，陸續(xù)探索現(xiàn)售制度可惜基本局限在部分土拍規(guī)則中,。

直到2022年7月,，中央提出了“保交樓，穩(wěn)民生”的政策基調(diào),，很多“爛尾房”業(yè)主也是看到了希望,。

然而，只要商品房預(yù)售制度繼續(xù)實(shí)行,，依舊會(huì)有“爛尾房”的風(fēng)險(xiǎn),。

話(huà)說(shuō)回來(lái)，取消商品房預(yù)售制不是不可能,。

但肯定會(huì)面臨幾個(gè)回避不了的問(wèn)題：先說(shuō)房?jī)r(jià),，現(xiàn)在絕大多數(shù)房?jī)r(jià)雖然很多都打了“骨折”，但想完全“跳水”到幾十年前的價(jià)格,，先不說(shuō)地方政府答不答應(yīng),，已購(gòu)房者的唾沫就能把房產(chǎn)公司給淹了。

其次,，現(xiàn)房的建設(shè)成本激增,，開(kāi)發(fā)商勢(shì)必會(huì)將其轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房者，“既然賣(mài)給你的是現(xiàn)房,，那要購(gòu)房者一次性掏出全款購(gòu)房也不是不可以,。”

銀行方面呢,，購(gòu)房者全款購(gòu)房,，那么就不能享受相應(yīng)的貸款利息（好比你買(mǎi)車(chē)，4S店大多希望你是分期付款,，因?yàn)楹豌y行有利益分配）,，即便分期，利息也得漲一漲,。

購(gòu)房者呢,，還是掏錢(qián)，而且得準(zhǔn)備比之前買(mǎi)房更多的錢(qián),。

只不過(guò)是將之前根本不該出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn),，相應(yīng)降低了。

未來(lái)究竟是取消預(yù)售制,，還是繼續(xù)保留,，目前看,，還是一場(chǎng)懸而未決的博弈。

但這一步,，總要邁出去,，也必須要邁出去。

因?yàn)楦母飭?wèn)題,，只有用進(jìn)一步改革去解決,，正視問(wèn)題，比掩蓋問(wèn)題更重要,。