市場上一個(gè)詭異的現(xiàn)象出現(xiàn)了：

樓市成交量還沒有回暖呢，各大城市的土拍就已經(jīng)火了！

首先是北京,，保利、建工聯(lián)合以89.01億拿下的海淀永豐地塊,，溢價(jià)率3.5%,，銷售指導(dǎo)價(jià)直接去到9萬/㎡；杭州的臨平數(shù)字商貿(mào)城單元地塊由綠城拿下,，溢價(jià)率達(dá)59.2%,，創(chuàng)下近年來杭州土拍溢價(jià)紀(jì)錄；

上海楊浦區(qū)的02H1-01地塊,，最終以總價(jià)22.03億元拍出,，溢價(jià)率約21.18%，成交樓板價(jià)88462元/㎡,，成為

楊浦區(qū)新的“單價(jià)地王”,。

青島嶗山區(qū)地塊競價(jià)364輪，成交樓面價(jià)達(dá)39516元/㎡，刷新了青島樓面價(jià)紀(jì)錄,。

仔細(xì)觀察這些城市的土拍,，你會發(fā)現(xiàn)不僅是一線的北京上海，就連二線城市都開始出現(xiàn)土拍爆火的現(xiàn)象,。

可能有些人會問：

土拍只是地方政府賺錢,、開發(fā)商自嗨，和我們普通人有什么關(guān)系,？

當(dāng)然有關(guān)系,！

因?yàn)檫@一輪土拍熱度，不是單純的市場現(xiàn)象,，而是政C有意引導(dǎo)出來的,。

而上面拉高土拍的熱度，目的只有一個(gè)：

制造稀缺

什么叫制造稀缺,？簡單說就是：

官方通過土拍,，把房子搞得越來越少，再把需求刺激起來,。

那對于我們普通剛需來說,，這意味著什么？

意味著市場供應(yīng)會有巨大變化,。

你以后能買的新房,，越來越少了。

土拍爆火,，為什么能影響供需,？

因?yàn)?個(gè)字：

量縮質(zhì)升

也就是把土地供應(yīng)數(shù)量降下來，把每個(gè)地塊的建設(shè)質(zhì)量拉上去,。

那具體如何實(shí)現(xiàn)這4個(gè)字,？

主要有3個(gè)步驟：

第一步，限制土地出讓

今年國內(nèi)28個(gè)重點(diǎn)城市,，包括一線二線甚至三四線城市,，商品住宅用地供應(yīng)規(guī)模同比下降達(dá)到18%。

大家不妨想想,，現(xiàn)在拍下的地塊,，是未來1-2年要上的新房，那拍地減少,，等于1-2年的新房數(shù)量減少,。

換言之，你以后想買房,，大概率得買二手,。

這就是調(diào)節(jié)供需影響價(jià)格的手段之一,。

但是，光不讓賣地,，還不至于讓土拍市場回暖,，畢竟經(jīng)濟(jì)行情不咋地，開發(fā)商也沒有拿地的心情,。

所以,，隨之而來的就是：

第二步，放開政策限制

大多數(shù)人所在的小城市沒有土拍限制,，所以根本不知道過去不少核心城市的土拍都是既限房價(jià)又限地價(jià)的,。

但當(dāng)下，幾乎所有城市都放開了“限房價(jià),、限地價(jià)”的雙限政策,。

比如過去土拍政策最嚴(yán)格的城市深圳，也都放開了雙限,。

比如青島,，也取消了地價(jià)“最高限價(jià)”，開發(fā)商土拍價(jià)高者得,！

雙限一放開,，開發(fā)商有錢可賺，才能進(jìn)一步激發(fā)開發(fā)商的拿地?zé)崆椤?/p>

但說到這,，這兩個(gè)步驟只能實(shí)現(xiàn)“量縮質(zhì)升”中的“量縮”,，那“質(zhì)升”怎么辦？

于是有了第三步,，賣核心區(qū)的地塊

最近核心城市的土拍,，釋放的地塊中，多數(shù)都集中在核心區(qū)域,，全是稀缺的好地塊,。

比如深圳,，最近就拿出了深圳灣后?？偛炕毓傩略鰞勺诰幼∮玫亍?/p>

土地供應(yīng)本來就稀缺,，現(xiàn)在拿出來還都是稀缺的地段,，不僅地塊更容易賣出去，未來建成的房子也更更好賣,；

地塊都在稀缺的核心區(qū),，沒有地價(jià)限制，地價(jià)也肯定更容易拉高,；經(jīng)過這一輪操作之后,，賣地價(jià)格拉上去了、地方政府賺錢了，供應(yīng)量還壓縮了,，大家都高興,。

更重要的是，土拍這一輪調(diào)整之后,，供需關(guān)系也有了變化,。

比如，此刻就已經(jīng)有部分城市的去化周期開始變短了,。

根據(jù)2024年6月諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測的數(shù)據(jù)：

上海的去化周期相比前兩個(gè)月從9個(gè)月縮短到了8.2個(gè)月,；去化周期一直攀升的深圳，相比前兩個(gè)月也下降了0.5個(gè)月,，現(xiàn)在去化時(shí)間只有22.1個(gè)月,。

去化周期縮短意味著什么？

意味著市場上有人買房了,，業(yè)主的房子越來越好賣了,！

看來，強(qiáng)行壓低供應(yīng)量,，真的有去庫存的效果,。

但是！

當(dāng)我詳細(xì)盤過一輪數(shù)據(jù)之后發(fā)現(xiàn),，效果暫時(shí)來說還僅限于一部分城市,。

畢竟，不是所有城市都能炒熱土拍,、不是所有城市都能縮短去化周期,。

要想真正實(shí)現(xiàn)去庫存，歸根結(jié)底還是要看需求,。

如果這個(gè)城市的房子需求不足,，本地人不想買、外地人不敢碰,，怎么調(diào)整供需都沒用,。

說白了，未來城市之間的分化會進(jìn)一步擴(kuò)大,。

有需求的城市,，上面折騰折騰救一救市還有用；

沒有需求的城市,，怎么折騰都沒用,。

在這個(gè)情況下，如果你要買房,，選擇城市,，就很重要了,。

萬一選擇了那些供需關(guān)系不夠緊張的城市，以后房子都不好賣,。

當(dāng)下,，哪些城市能在分化中跑贏大市？哪些城市還有購房需求支撐,？哪些城市房子的去化周期有機(jī)會下降,？

不管他們怎么折騰土拍，咱們老百姓決定不了政C變動,，只能兵來將擋水來土掩,。

那對于普通人而言，應(yīng)該要關(guān)注什么呢,？

我認(rèn)為,，至少有兩個(gè)信號是值得注意的：

第一，未來的樓市產(chǎn)品,，會持續(xù)分化

放開土拍限價(jià)之后,，大開發(fā)商一定會想著利益最大化。

那些邊緣地段,、郊區(qū)地段,，就不會這么受歡迎了。

而稀缺地段的地塊,，會更加搶手,，而且只要沒有建設(shè)約束，開發(fā)商一定更愿意做豪宅產(chǎn)品,。

畢竟現(xiàn)在的市場,，只有富人敢下手，豪宅成交有保障,。

你看看最近深圳的新房市場就知道了,，賣得好的都是豪宅項(xiàng)目。

這會導(dǎo)致一個(gè)什么結(jié)果,？

產(chǎn)品分化,！

豪宅和普宅的質(zhì)量，會進(jìn)一步分化

這還只是一方面,。

大家別忘了,，以后市場上的產(chǎn)品是3個(gè)階層：

豪宅,、普宅,、保障房

前兩個(gè)屬于商品房，畢竟還是商業(yè)化的項(xiàng)目,，開發(fā)商有利可圖,。

但是保障房,，如果沒有國家撥款，靠開發(fā)商自己,，是不會有太多資金,。

因?yàn)殚_發(fā)商一定會把更多錢放在商品房尤其是豪宅的拿地和建造上，而不是保障房,。

因此,，不僅是豪宅和普宅的質(zhì)量會分化；

普宅商品房和保障房的質(zhì)量,，也會進(jìn)一步分化,。

所以，千萬不要期待雙軌制之后,，保障房會有普通商品房的質(zhì)量,。

第二，新房稀缺,，二手房會更難賣

現(xiàn)在多數(shù)城市還都是新房市場,，購買力多數(shù)都是買新房而不是二手房。

如果新房供應(yīng)被人為壓縮制造稀缺,。

這就會導(dǎo)致一個(gè)后果：

優(yōu)質(zhì)的購買力,，全部被新房的饑餓營銷套走。

因此,，如果你手里剛好有二手房,，要做好準(zhǔn)備，最近這幾年,，房子可能會越來越難賣,。

尤其你的房子如果身處三四線城市，本來升值空間就不大,、需求也不多,，一旦購買力被新房搶走，

放在手里的時(shí)間越久,，虧得就越多,。

所以我們一直建議大家：

如果你的房子沒有什么升值空間，就要趁著現(xiàn)在庫存量還在相對高位,，盡快套現(xiàn)或者置換,。

那到底應(yīng)該如何判定你的房子有沒有價(jià)值？

如果你的房子沒有價(jià)值,，應(yīng)該如何判斷賣房的時(shí)機(jī),？是現(xiàn)在賣還是等一等再出手？

現(xiàn)在市場這么差,，只把房子掛出去根本賣不出去,，能有什么賣房方法能快速匹配買家,、盡快出售？