房?jī)r(jià)創(chuàng)8年新低，租金創(chuàng)5年新高,，香港樓市為何如此“裂變”,？

8月22日下午，擁有三十年香港房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)經(jīng)驗(yàn)的D3地產(chǎn)總經(jīng)理吳文忠,，陪同一家來(lái)自上海的合作機(jī)構(gòu)參觀(guān)了一棟1991年落成的建筑,。他介紹道，這里的月租金大約在12萬(wàn)至13萬(wàn)港元之間,，而房屋的售價(jià)則介乎5000萬(wàn)至1.5億港元,。

這座名為帝景園的豪宅小區(qū)，坐落在香港島中西區(qū)的中半山區(qū),，屬于知名的“半山豪宅”之一,。小區(qū)包含5座樓宇，共400余套住房,。值得注意的是,，開(kāi)發(fā)商新鴻基地產(chǎn)保留了其中的第2座和第3座作為長(zhǎng)期出租用途，直至2024年3月,。隨著香港取消實(shí)施了14年的樓市限制措施,，新鴻基地產(chǎn)決定翻新這兩座樓宇并將其推向市場(chǎng)。

帝景園憑借其可俯瞰山景與維多利亞港的優(yōu)越位置,，盡管樓齡已達(dá)32年,，但依然吸引了不少買(mǎi)家成交。現(xiàn)場(chǎng)可見(jiàn)置業(yè)顧問(wèn)忙碌的身影,，他們用普通話(huà)或粵語(yǔ)向潛在買(mǎi)家介紹正在裝修中的單元,，高比率的租售成為吸引買(mǎi)家的重要因素之一。

當(dāng)前香港房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出房?jī)r(jià)下跌而租金上漲的趨勢(shì),。根據(jù)香港差餉物業(yè)估價(jià)署8月28日的數(shù)據(jù),，私人住宅售價(jià)指數(shù)下滑至296.8點(diǎn)，較前一個(gè)月下降約1.88%,，創(chuàng)下了自去年11月以來(lái)的最大單月跌幅,，且連續(xù)三個(gè)月下跌，達(dá)到近八年以來(lái)的最低水平。相比之下,，私人住宅租金持續(xù)上升,，7月份的租金指數(shù)達(dá)到了194.1點(diǎn)，環(huán)比上升約1.09%,，連續(xù)五個(gè)月增長(zhǎng),，觸及五年來(lái)的最高點(diǎn)。

在“撤辣”政策實(shí)施半年后,，香港樓市出現(xiàn)了房?jī)r(jià)創(chuàng)八年新低而租金接近五年高位的反差現(xiàn)象,。例如，香港中原地產(chǎn)報(bào)告了一個(gè)案例,，一名業(yè)主在持有馬鞍山星漣海小區(qū)一處房產(chǎn)七年后,，以1480萬(wàn)港元售出，相較于當(dāng)初2259萬(wàn)港元的買(mǎi)入價(jià),，賬面損失了779萬(wàn)港元，折損率約為34.5%,。

盡管“撤辣”初期,，香港多數(shù)新盤(pán)價(jià)格未見(jiàn)明顯上漲，開(kāi)發(fā)商積極促銷(xiāo),，但幾個(gè)月后,，部分開(kāi)發(fā)商開(kāi)始打折出售。7月下旬,，屯門(mén)的黃金海灣·意嵐開(kāi)盤(pán),，其售價(jià)成為近八年來(lái)新盤(pán)的最低記錄，一套約18.54平方米的戶(hù)型總價(jià)僅為184萬(wàn)港元,。與此同時(shí),，租賃市場(chǎng)卻十分火熱，一套由吳文忠經(jīng)手的西九龍維港匯住宅,，購(gòu)入價(jià)約1200萬(wàn)港元,，僅在購(gòu)買(mǎi)后兩個(gè)月便以每月2.6萬(wàn)港元的租金成功出租，顯示出租金的快速上漲,。

近期,，由于大學(xué)開(kāi)學(xué)季的到來(lái)及“專(zhuān)才”、“高才”群體的涌入,，香港租賃需求激增,，部分租客甚至愿意預(yù)付一年租金以確保租到心儀房源。中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)表明,，部分投資者在房?jī)r(jià)下跌,、租金上升的市場(chǎng)環(huán)境下，租金回報(bào)率已從過(guò)去的1%至2%提高到3%至4%，甚至更高,，足以覆蓋供樓支出并有盈余,。

然而，香港樓市在經(jīng)歷了“撤辣”后的短暫熱潮后,，又迅速冷卻,。5月，一手房成交量降至1411宗,，雖然仍高于政策實(shí)施前的平均水平,，但市場(chǎng)人士普遍認(rèn)為“撤辣”效應(yīng)可能只能維持約半年。至7月底,，中原地產(chǎn)高層表示,，因缺乏進(jìn)一步的利好消息及經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇未達(dá)預(yù)期，樓市陷入低迷,，購(gòu)房者的情緒逐漸回歸理性,。

在此背景下，內(nèi)地買(mǎi)家的購(gòu)房熱情有所減退,，從高峰時(shí)期下跌近七成,。部分本地開(kāi)發(fā)商選擇將銷(xiāo)售策略轉(zhuǎn)向租賃市場(chǎng)。盡管如此,，內(nèi)地買(mǎi)家在香港樓市的占比依然維持在較高水平,，尤其偏好總價(jià)較低的小戶(hù)型及豪宅項(xiàng)目。

對(duì)于香港本地居民而言,，隨著房貸利率的上升和市場(chǎng)預(yù)期的轉(zhuǎn)變,，購(gòu)房意愿降低，更多人傾向于租房,。業(yè)內(nèi)專(zhuān)家分析指出,，若美聯(lián)儲(chǔ)如期減息，市場(chǎng)積累的購(gòu)買(mǎi)力或?qū)⑨尫?，帶?dòng)樓市回暖,。然而，目前市場(chǎng)各方均保持高度謹(jǐn)慎,，等待更為明確的經(jīng)濟(jì)信號(hào),。房?jī)r(jià)創(chuàng)8年新低，租金創(chuàng)5年新高,，香港樓市為何如此“裂變”,？！