房價(jià)創(chuàng)8年新低,，租金創(chuàng)5年新高,，香港樓市為何如此“裂變”,？

8月22日下午，擁有三十年香港房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)經(jīng)驗(yàn)的D3地產(chǎn)總經(jīng)理吳文忠,，陪同一家來自上海的合作機(jī)構(gòu)參觀了一棟1991年落成的建筑,。他介紹道，這里的月租金大約在12萬至13萬港元之間,，而房屋的售價(jià)則介乎5000萬至1.5億港元,。

這座名為帝景園的豪宅小區(qū)，坐落在香港島中西區(qū)的中半山區(qū),，屬于知名的“半山豪宅”之一,。小區(qū)包含5座樓宇，共400余套住房,。值得注意的是,，開發(fā)商新鴻基地產(chǎn)保留了其中的第2座和第3座作為長期出租用途，直至2024年3月,。隨著香港取消實(shí)施了14年的樓市限制措施,，新鴻基地產(chǎn)決定翻新這兩座樓宇并將其推向市場。

帝景園憑借其可俯瞰山景與維多利亞港的優(yōu)越位置,，盡管樓齡已達(dá)32年,，但依然吸引了不少買家成交。現(xiàn)場可見置業(yè)顧問忙碌的身影,，他們用普通話或粵語向潛在買家介紹正在裝修中的單元,，高比率的租售成為吸引買家的重要因素之一。

當(dāng)前香港房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出房價(jià)下跌而租金上漲的趨勢,。根據(jù)香港差餉物業(yè)估價(jià)署8月28日的數(shù)據(jù),，私人住宅售價(jià)指數(shù)下滑至296.8點(diǎn)，較前一個(gè)月下降約1.88%,，創(chuàng)下了自去年11月以來的最大單月跌幅,，且連續(xù)三個(gè)月下跌，達(dá)到近八年以來的最低水平,。相比之下,，私人住宅租金持續(xù)上升，7月份的租金指數(shù)達(dá)到了194.1點(diǎn),，環(huán)比上升約1.09%,，連續(xù)五個(gè)月增長，觸及五年來的最高點(diǎn),。

在“撤辣”政策實(shí)施半年后,，香港樓市出現(xiàn)了房價(jià)創(chuàng)八年新低而租金接近五年高位的反差現(xiàn)象。例如,，香港中原地產(chǎn)報(bào)告了一個(gè)案例,，一名業(yè)主在持有馬鞍山星漣海小區(qū)一處房產(chǎn)七年后，以1480萬港元售出,，相較于當(dāng)初2259萬港元的買入價(jià),，賬面損失了779萬港元，折損率約為34.5%,。

盡管“撤辣”初期,，香港多數(shù)新盤價(jià)格未見明顯上漲，開發(fā)商積極促銷,，但幾個(gè)月后,，部分開發(fā)商開始打折出售。7月下旬,，屯門的黃金海灣·意嵐開盤,，其售價(jià)成為近八年來新盤的最低記錄，一套約18.54平方米的戶型總價(jià)僅為184萬港元,。與此同時(shí),，租賃市場卻十分火熱，一套由吳文忠經(jīng)手的西九龍維港匯住宅,，購入價(jià)約1200萬港元,，僅在購買后兩個(gè)月便以每月2.6萬港元的租金成功出租，顯示出租金的快速上漲,。

近期,，由于大學(xué)開學(xué)季的到來及“專才”、“高才”群體的涌入,，香港租賃需求激增,，部分租客甚至愿意預(yù)付一年租金以確保租到心儀房源。中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)表明,，部分投資者在房價(jià)下跌,、租金上升的市場環(huán)境下，租金回報(bào)率已從過去的1%至2%提高到3%至4%,，甚至更高,，足以覆蓋供樓支出并有盈余。

然而,，香港樓市在經(jīng)歷了“撤辣”后的短暫熱潮后,，又迅速冷卻。5月，一手房成交量降至1411宗,，雖然仍高于政策實(shí)施前的平均水平,，但市場人士普遍認(rèn)為“撤辣”效應(yīng)可能只能維持約半年。至7月底,，中原地產(chǎn)高層表示,，因缺乏進(jìn)一步的利好消息及經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇未達(dá)預(yù)期，樓市陷入低迷,，購房者的情緒逐漸回歸理性,。

在此背景下，內(nèi)地買家的購房熱情有所減退,，從高峰時(shí)期下跌近七成,。部分本地開發(fā)商選擇將銷售策略轉(zhuǎn)向租賃市場。盡管如此,，內(nèi)地買家在香港樓市的占比依然維持在較高水平,，尤其偏好總價(jià)較低的小戶型及豪宅項(xiàng)目。

對(duì)于香港本地居民而言,，隨著房貸利率的上升和市場預(yù)期的轉(zhuǎn)變,，購房意愿降低，更多人傾向于租房,。業(yè)內(nèi)專家分析指出,，若美聯(lián)儲(chǔ)如期減息，市場積累的購買力或?qū)⑨尫?，帶?dòng)樓市回暖,。然而，目前市場各方均保持高度謹(jǐn)慎,，等待更為明確的經(jīng)濟(jì)信號(hào),。房價(jià)創(chuàng)8年新低，租金創(chuàng)5年新高,，香港樓市為何如此“裂變”,？！