Q3中國房地產(chǎn)市場總結(jié)與趨勢展望

城市、產(chǎn)品

城市：三季度供求環(huán)降2成,，四季度政策推動企穩(wěn)回升

產(chǎn)品：中高端改善需求的旺盛,，高性價比樓盤成焦點

總結(jié)與展望 | 2024年三季度中國房地產(chǎn)行業(yè)總結(jié)與展望（上篇）

肆、城市篇

三季度供求環(huán)降2成,，四季度政策推動企穩(wěn)回升

2024年三季度,，整體樓市重回年內(nèi)低位，供求同環(huán)比齊降,，不及上半年季均：一方面房企推盤積極性一般,，三季度供應(yīng)量較二季度環(huán)比下降2成，累計同比降幅仍在3成以上,，尤其是二三線城市跌幅顯著,，仍以去庫存為主；另一方面,，三季度成交穩(wěn)中有降,，年中沖刺季之后需求進(jìn)入疲軟期，京滬杭等新政利好效應(yīng)持續(xù)衰退,，也使得成交增長相對乏力,，金九成色一般。相較而言,，二手房因業(yè)主降價,、掛牌量上升因而性價比凸顯，對剛需吸引力更強,，因而持續(xù)分流新房客群,。

預(yù)判四季度，我們認(rèn)為,，在中央利好政策加持下,，成交總量規(guī)模將低位回升，預(yù)期成交量較三季度或?qū)⒎€(wěn)中有增2成左右,，全年成交同比降幅將進(jìn)一步收窄至3成以內(nèi),。一線城市或?qū)⒃凇八南蕖彼山壪掠瓉聿ǘ涡詮?fù)蘇行情，寧漢津經(jīng)歷了前期調(diào)整后有望地位復(fù)蘇,，而弱二線和廣大三四線城市成交規(guī)模將延續(xù)筑底行情,，降無可降。二手房因價格優(yōu)勢市場份額仍將繼續(xù)增長,。

總 結(jié)

01

新增供應(yīng)：Q3同環(huán)比齊跌不及上半年季均,，二三線顯著回落累計降幅超3成（本節(jié)有刪減）

2024年三季度全國商品住宅供應(yīng)較二季度穩(wěn)步回落，2022年以來地市顯著縮量加劇新房供給約束，疊加行情低迷,，房企推貨積極性不高,，也使得整體供應(yīng)量延續(xù)低位，與一季度持平,。據(jù)CRIC監(jiān)測,，7-8月115個重點城市新增供應(yīng)2651萬平方米，較二季度月均下降20%,，同比去年7-8月降幅也達(dá)到31%,，前8月累計同比降幅也為31%。

依30城數(shù)據(jù)預(yù)估百城9月供應(yīng)約1513萬平方米,，以此推算三季度預(yù)期環(huán)比下降22%,，同比下降38%，較今年上半年季均下降9%,，從前三季度累計數(shù)據(jù)來看,，降幅達(dá)34%，供給延續(xù)縮量走勢,。

結(jié)合重點30城9月預(yù)估數(shù)據(jù)不難看出,，“金九”迎來傳統(tǒng)營銷旺季，房企推盤積極性穩(wěn)中有增,，9月供應(yīng)環(huán)比上升12%,，不過三季度整體供應(yīng)量仍不及二季度，較今年上半年季均下降9%,，前三季度累計同比降幅為34%，整體供應(yīng)仍處階段性低位,。

分能級來看,，受“以銷定產(chǎn)”模式影響，二三線環(huán)比降幅顯著高于一線,，蘇州、寧波,、青島,、濟南等跌幅均在4成以上，低迷的市場行情導(dǎo)致房企推盤積極性一般,。不過少數(shù)城市諸如北京,、廣州、天津,、昆明,、常州、福州、徐州等環(huán)比不降反增,，一方面源于二季度基數(shù)較低,；另一方面，京穗津等迎來小波段行情,，市場略有復(fù)蘇,，也使得供應(yīng)量出現(xiàn)了小幅回升。

02

新房成交：Q3同環(huán)比下降約2成,、一線韌性較強Q3較上半年季均微增3%（本節(jié)有刪減）

2024年三季度樓市成交延續(xù)筑底行情,，因供應(yīng)縮量疊加傳統(tǒng)營銷淡季,，同時受高溫天氣影響,，整體成交量回落至年內(nèi)低位，尤其是核心一二線城市517新政利好效應(yīng)持續(xù)衰退,，也使得成交增長略顯疲態(tài),。據(jù)CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)，7-8月115個重點城市商品住宅成交面積3361萬平方米,，較二季度月均下降17%，同比降幅為20%,，前8月累計同比降幅收窄至35%。

根據(jù)30城環(huán)比數(shù)據(jù)預(yù)估百城9月數(shù)據(jù),，9月成交預(yù)期達(dá)到1531萬平方米，而三季度預(yù)期同環(huán)比齊跌,，跌幅均在2成以上，較今年上半年季均下降10%,，從前三季度累計數(shù)據(jù)來看,，跌幅仍在不斷收窄，延續(xù)弱復(fù)蘇走勢,。

9月恰逢傳統(tǒng)成交旺季,，但成交復(fù)蘇不及預(yù)期，環(huán)比不增反降,。據(jù)CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)，30個監(jiān)測城市成交規(guī)模為859萬平方米,，環(huán)比微降6%,，同比下降34%,。三季度同環(huán)比降幅均為22%，前三季度累計同比降幅持續(xù)收窄至34%,。

分能級來看,，一線市場韌性顯著好于二三線城市，三季度同環(huán)比分別下跌13%和12%,，而三季度成交量也略好于上半年季度均值,，累計同比降幅收窄至27%。廣州,、深圳三季度同比轉(zhuǎn)增,，且較上半年季均增幅均在10%以上，除了源于去年基數(shù)較低之外,，三季度利好政策加持也使得市場行情有小幅復(fù)蘇跡象,。值得關(guān)注的當(dāng)屬上海，8-9月多個豪宅盤入市成交熱度不減,，高端盤需求相對旺盛,。

二線城市中，短期內(nèi)市場熱度較高的當(dāng)屬成都,、西安等中西部大市,，三季度成交面積分別為282萬平方米和175萬平方米，且累計同比降幅仍在3成以內(nèi),。當(dāng)前熱點城市個數(shù)減少,，跌幅較為顯著的主要集中在兩類城市：一是杭州、寧波,、長沙,、合肥等城市基本面尚佳，需求面臨階段性瓶頸,，目前仍處于調(diào)整期的城市,；二是青島、重慶,、無錫等弱二三線城市，因購買力持續(xù)降級,，短期內(nèi)樓市成交暫無明顯起色,。

值得關(guān)注的是，當(dāng)前房企推貨“提質(zhì)縮量”,，市場熱度主要依托改善盤支撐,，整體去化率明顯優(yōu)于剛需。若界定首開去化率超70%項目為熱銷項目,，那么三季度熱銷項目占開盤項目比例約26%,。

下表我們羅列了三季度各城市部分熱銷項目基本情況和熱銷原因,，可以看出，熱銷原因無外乎以下幾點：一是開發(fā)商產(chǎn)品設(shè)計獨具特色,，軟實力較強的部分項目,。二是房企推出特色營銷戰(zhàn)略，實現(xiàn)聚集人氣,，提升銷量的作用,。三是性價比較高、折扣力度較大的剛需盤,，同樣迎合了部分首置價格敏感度較高的客群需求,。四是區(qū)域板塊內(nèi)供應(yīng)稀缺，一般是處于城市核心改善盤,，部分甚至出現(xiàn)了一二手倒掛跡象,，僧多粥少，因而使得短期內(nèi)熱度較高,。

03

二手成交：Q3環(huán)比轉(zhuǎn)降8%,、同比增20%，京深成交持穩(wěn),、廈杭回落明顯

2024年三季度,，16個重點監(jiān)測城市二手房累計成交面積預(yù)計為2008萬平方米，環(huán)比二季度下降8%,，同比增長20%,，較去年下半年季均增長13%。前三季度二手房累計成交5781萬平方米,，持平于去年同期,。

按月來看，7-9月二手房成交漸次回落,。7月,，二手房市場熱度延續(xù)，成交規(guī)模升至年內(nèi)新高,，總成交面積達(dá)到755萬平方米,，環(huán)比增長3%，同比增長41%,。8月,，市場轉(zhuǎn)冷疊加高溫天氣等因素影響，成交環(huán)比回落13%至659萬平方米,。9月,，“金九”明顯失色，成交環(huán)比不增反降,，環(huán)比再回落10%,，至594萬平方米的年內(nèi)次低位水平,，同比增幅也收窄至5%。

從城市維度來看,，北京,、深圳等市場運行相對平穩(wěn)，杭州,、廈門等轉(zhuǎn)冷明顯,。杭州三季度成交高開低走，7月市場延續(xù)熱度,，8-9月市場逐漸轉(zhuǎn)冷,，三季度累計成交169萬平方米，環(huán)比下降18%,，跌幅居于重點城市前列,，同比雖然仍然增長77%但主要是去年同期成交低基數(shù)效應(yīng)所致。相比之下,，北京,、深圳二手房成交更具韌性，深圳市場總體保持活躍度,，成交規(guī)模在上季度較高基數(shù)的情況下環(huán)比僅跌3%,，同比增幅更是在70%以上，北京成交逆勢增長,，環(huán)比再增3%,。

04

房價：一二手均持跌且跌幅走擴，佛漳蕪鹽等三四線加速回調(diào)（本節(jié)有刪減）

從CRIC監(jiān)測的2024年前5月重點城市新建商品住宅成交統(tǒng)計均價看,，一線及東部城市房價仍領(lǐng)先,，泉州、拉薩,、上海等漲幅排名靠前的主要是受供給結(jié)構(gòu)影響,。

從絕對量來看，一線及東部城市房價仍領(lǐng)先,。上海,、深圳、北京位列房價絕對量TOP3,，不過受市場降溫影響,，深圳房價同比回調(diào)2%，北京疊加結(jié)構(gòu)性因素影響,，同比降幅多達(dá)9%，廣州,、廈門,、東莞,、義烏、杭州位列第二梯隊,，房價在3-4萬元/平方米區(qū)間內(nèi),，三亞、紹興躋身TOP10,，房價在2.5萬元/平方米以上,，和二季度相比，南京,、蘇州跌出TOP10序列,，紹興、義烏補位,。

變動情況來看,，漲幅排名靠前的主要是受供給結(jié)構(gòu)優(yōu)化影響，漲幅排名前三位的城市分別是泉州,、拉薩,、上海，主要原因是新增樓盤趨向核心區(qū)中高端改善化,，典型如上海,，高改豪宅項目加速入市，前8月單價15萬元/平方米以上房源供應(yīng)套數(shù)高達(dá)2265套,，較2023年同期19套有了顯著增長,。除此之外，西安因短期市場熱度較高房價也有一定增幅,。

與此同時,，東南沿海三四線加速回調(diào)，蕪湖,、鹽城,、揚州、惠州,、佛山,、漳州等房企以價換量營銷策略下，房價跌幅均在10%以上,，值得關(guān)注的當(dāng)屬廈門,，因投資退潮，房價缺乏支撐,，前8月成交均價回調(diào)17%,，跌幅較為顯著。

05

新房庫存：Q3百城取證未售面積降至5億平以下但去化周期升至27個月新高（本節(jié)有刪減）

2024年三季度,，狹義庫存波動下行至階段性底部,。據(jù)CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù),，2024年8月末百城商品住宅庫存量不足5億平方米，同環(huán)比均降1%,。

我們以成交12個月均值測算百城去化周期,，三季度整體去化周期延續(xù)增勢，但增幅有放緩征兆,，8月末百城去化周期達(dá)27.3個月,，環(huán)比增1%，同比上漲38%,。除一線城市環(huán)比持平外,，二三線城市皆呈現(xiàn)同環(huán)比齊增態(tài)勢，二線去化周期攀升至21.6個月,，三四線則高達(dá)37個月,，去化風(fēng)險顯現(xiàn)。

具體來看,，一線城市僅上海庫存仍處低位,，去化周期僅為13.4個月，目前因前期優(yōu)質(zhì)供應(yīng)已消耗殆盡,，加之改善客群階段性疲軟,，整體去化周期同比去年依舊接近翻番。北京,、廣州,、深圳8月末去化周期均在20個月以上，目前隨著517新政效應(yīng)逐步消退,，整體新房來訪,、認(rèn)購也出現(xiàn)穩(wěn)步回落，不過三季度末中央利好政策不斷,，一線限購政策有望得以調(diào)整和取消,，后續(xù)成交若持續(xù)修復(fù)，整體庫存風(fēng)險仍處于可控范圍內(nèi),。

二線城市中,，僅哈爾濱、大連,、呼和浩特,、沈陽等消化周期超過36個月，與之相對應(yīng)的是,，杭州消化周期不足10個月,，近乎沒有短期去化風(fēng)險。從變化情況來看，同比漲多跌少,，漲幅超過40%的城市主要分為以下兩類：一類為合肥,、蘇州、長沙,、寧波、杭州等短期市場轉(zhuǎn)冷城市,，還有一類為廈門,、呼和浩特、濟南,、南昌等弱二線城市,。大連、蘭州等供需兩淡,，仍處于去庫存階段,，去化周期穩(wěn)中有降。

三四線城市整體庫存形勢較為嚴(yán)峻,，半數(shù)以上城市庫存消化周期超過36個月,。除了東營、寶雞,、阜新等內(nèi)陸城市之外,，還有珠海、汕頭,、北海,、昆山等前期熱度較高類城市，伴隨著投資需求退潮,，這些前期明顯炒作,、需求透支的城市也面臨去化難問題，即便打折促銷也難拉動銷量,。

展 望

06

供應(yīng)：Q4將穩(wěn)中有增但增幅有限,，滬蓉鎬等核心一二線仍是供應(yīng)主力

三季度房企供貨相對保守，雖然7-9月逐月遞增,，但是總體供貨絕對量仍不及二季度,，預(yù)期四季度或?qū)⒎€(wěn)中微增。主要基于一方面四季度房企沖刺全年業(yè)績也會客觀上加快推貨頻率,；另一方面9月末中央頻繁發(fā)聲降息降準(zhǔn),、維穩(wěn)地產(chǎn)，四季度預(yù)期核心一二線也將有具體細(xì)則出臺,，預(yù)期也將對整體市場也有很好的加持作用,。

但總體來看，增幅有限，一方面基于土地市場持續(xù)縮量,，從前三季度整體土地成交規(guī)模來看,，相較去年低位降幅仍在2成以上，客觀上對后續(xù)新房供應(yīng)會產(chǎn)生不利影響,；另一方面,，從新開工進(jìn)度來看，1-8月房屋新開工面積49465萬平方米,，下降22.5%,，整體房企開工放緩，也使得項目上市周期客觀被延長,，因而四季度供應(yīng)即便放量,，整體增幅依舊有限。

各能級城市分化還將持續(xù)加劇,，“以銷定產(chǎn)”模式之下,，短期內(nèi)熱度較高的核心一二線城市仍將是房企推盤的重點區(qū)域，譬如上海,、成都,、西安等，而青島,、濟南,、昆明、福州,、南寧等弱二線城市,，新房供應(yīng)或?qū)⒀永m(xù)低位；三四線預(yù)期供需兩淡,，基于去年基數(shù)較低,，供應(yīng)跌幅仍將持續(xù)放緩。

07

成交：Q4政策利好發(fā)酵新房成交預(yù)期低位回升,，二手房延續(xù)以價換量

目前來看,，整體三季度延續(xù)筑底行情，9月成交基本持平8月,，成色一般,。預(yù)判四季度，我們認(rèn)為,，因9月末中央頻繁發(fā)聲,，降息降準(zhǔn)到核心城市“四限”松綁等政策正在醞釀和落地期，隨著政策持續(xù)發(fā)酵,，新房成交存在一定的回升空間,，四季度環(huán)比三季度有望穩(wěn)中有增20%左右,，維持弱復(fù)蘇，全年成交降幅有望收窄至3成以內(nèi),。

各城市分化行情預(yù)期延續(xù),，首先，對于北上廣深等一線城市還將有一輪政策利好,，廣州最有可能率先全面放開限購,，其次是深圳，京滬全面放開限購可能性不大,，但是限貸,、限售、普宅標(biāo)準(zhǔn)等政策也有望迎來優(yōu)化調(diào)整,，擴大購房基數(shù)的同時變相擴充居民購買力，調(diào)動居民短期內(nèi)購房積極性,，只要四季度供應(yīng)保持充裕,，這部分城市四季度成交熱度還是有望延續(xù)。其次,，經(jīng)歷了前期深度調(diào)整,，市場基本面尚佳的南京、武漢,、天津等城市,，整體成交有望小幅微增，延續(xù)弱復(fù)蘇走勢,。最后,，弱二線和廣大三四線城市，諸如南寧,、昆明,、福州、無錫,、常州等,，市場修復(fù)仍有待核心城市的熱度傳導(dǎo)，這些城市當(dāng)前樓市政策已處于“放無可放”的狀態(tài),，市場信心跌至谷底,，加之居民購買力不足，整體樓市還將面臨較長的調(diào)整期,。

預(yù)判二手房市場后續(xù)走勢,，我們認(rèn)為，短期內(nèi)仍將好于新房,，四季度以價換量仍將延續(xù),。主要是基于當(dāng)前成交慣性，二手房因掛牌量增價跌，持續(xù)分流新房剛需客群,，而因地價成本并未顯著下降,，后期入市新盤價格下行空間有限，因而對比新房市場,，二手房價格優(yōu)勢也將更加明顯,，因而對于剛需客群的吸引力仍將不斷上升。

08

庫存：小幅下行延續(xù)5億平低位震蕩,，成交回升后去化周期增幅將放緩（略）

附表1：2024年7-8月115個典型城市分能級新建商品住宅供應(yīng)情況（單位：萬平方米）（略）

附表2：2024年7-8月115個典型城市分能級新建商品住宅成交情況（單位：萬平方米）（略）

附表3：2024年前8月120個典型城市新建商品住宅成交均價情況（單位：元/平方米）（略）

附表4：2024年8月末100個重點城市商品住宅狹義庫存和消化周期及其變化情況（單位：萬平方米,，月）（略）

伍、產(chǎn)品篇

中高端改善需求的旺盛,，高性價比樓盤成焦點

2024年三季度,，房地產(chǎn)市場在前期利好政策的影響下，整體保持了平穩(wěn)的態(tài)勢,。市場對“好房子”的需求日益增長,，房企在產(chǎn)品端積極發(fā)力，通過提供更優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品來吸引購房者,，滿足市場居住升級的長期需求,。

未來，第四代住宅將有望在多個核心二線城市陸續(xù)開盤,，甚至有望落地一線城市,，成為房企產(chǎn)品創(chuàng)新的重點方向；同時,，對豪華住宅的強烈需求也將持續(xù)推動高端住宅產(chǎn)品的持續(xù)迭代,。

總 結(jié)

01

產(chǎn)品成交結(jié)構(gòu)

（1）房型：四房戶型的受歡迎程度逐漸上升

2024年前三季度，根據(jù)CRIC重點監(jiān)測的193個城市數(shù)據(jù)顯示,，三居室戶型依然是市場上受歡迎的選擇,，其成交套數(shù)占比達(dá)54.1%，與去年相比減少了1.8個百分點,，降幅與上半年保持一致,。四居室戶型的成交套數(shù)占比較上半年繼續(xù)增加0.3個百分點至28.4%。同時,，兩居室戶型的成交占比降至12.6%,。

戶型成交結(jié)構(gòu)持續(xù)由小戶型向四房過渡，顯示出購房者者偏好的變化,，他們越來越傾向于選擇能夠長期滿足居住需求的房子,，避免未來的置換成本和麻煩，四房產(chǎn)品更符合一步到位的置業(yè)理念,。二手房市場的調(diào)整也進(jìn)一步推動了成交結(jié)構(gòu)的變化,，二手房在市場調(diào)整期可能會出現(xiàn)更多的價格回調(diào),，這對剛需購房者來說是一個重要的吸引因素。

分城市能級看,，2024年前三季度一線城市四房成交套數(shù)占比較去年提升4個百分點至26.8%,，且增幅在上半年的基礎(chǔ)上有所擴大，五房及以上戶型成交占比同期也微增0.1個百分點,，相比之下,，其余各戶型產(chǎn)品成交占比均回落，尤其二房產(chǎn)品的比重已降至一成以下,。

二線城市成交結(jié)構(gòu)變化主要發(fā)生在三房,、四房上，前者占比較去年下降1.8個百分點至54.6%,，后者同期增加1.3個百分點至27.4%,。

三四線城市對大戶型的需求最為旺盛，四房產(chǎn)品成交比重較去年大幅提升2.4個百分點至29.6%,，五房及以上產(chǎn)品成交占比也增加0.3個百分點至0.8%,。

（2）面積段：中高端改善需求的旺盛，大面積產(chǎn)品份額穩(wěn)步提升

從成交面積結(jié)構(gòu)看,，前三季度大面積產(chǎn)品成交占比穩(wěn)步提升，主力110-140㎡產(chǎn)品占比較去年提升0.2個百分點至38%,，140-180㎡和180㎡產(chǎn)品成交占比同期分別增加0.7和0.6個百分點,，增幅較主力面積段更為顯著。

主力110-140㎡產(chǎn)品成交占比增幅放緩,、而更大面積產(chǎn)品比重快速增加,，顯示出中高端改善需求的旺盛。由于新房市場日益傾向于改善型住宅,，房企也積極調(diào)整其戰(zhàn)略,，專注于改善產(chǎn)品的升級和優(yōu)化，更多地推出大面積,、高配置的中高端產(chǎn)品,，隨著市場需求的進(jìn)一步變遷，預(yù)計這種趨勢將持續(xù)下去,。

分城市能級看,，一線城市成交結(jié)構(gòu)有所分化，位居成交首位的90-110㎡產(chǎn)品成交占比較上年大幅下降4.5個百分點,，重新回到四成以下,，更高和更低面積段產(chǎn)品的市場份額均不同幅度的增加，其中,，180㎡以上最大面積段產(chǎn)品占比5.8%,，增幅達(dá)2.1個百分點,。

二線城市主力面積段產(chǎn)品占比維穩(wěn)，110-140㎡產(chǎn)品位居成交首位,，占比維持在36%左右,，更小面積的90-110㎡產(chǎn)品市場份額穩(wěn)步下降，從去年的26.8%下降0.9個百分點至25.9%,。

三四線城市面積需求更為集中,，110-140㎡產(chǎn)品成交占比逐年上升，較去年水平增加1.2個百分點至43.8%,，作為市場的主力,，其市場份額明顯高于高能級城市。同時,，110㎡以下產(chǎn)品的成交比重已降至四成以下,，剛需、剛改走弱趨勢持續(xù),。

（3）三房和四房產(chǎn)品均向更大面積集中

（略）

02

產(chǎn)品特征

（1）得房率破百成常態(tài),，高性價比樓盤成焦點

2024年，房企競爭焦點轉(zhuǎn)向“得房率”,。在產(chǎn)權(quán)面積不變的前提下,，通過縮減公攤、附贈空間等方式,，提升居住體驗,。市場頻現(xiàn)實得率超越常規(guī)界限的項目，實則多為營銷術(shù)語下的“實得率”展現(xiàn),，涵蓋了套內(nèi)及諸多附加空間如陽臺,、飄窗等。

CRIC數(shù)據(jù)顯示,，上半年全國70余個項目實得率破百,，西安以四代宅項目領(lǐng)跑，保利,、華潤等部分項目實得率超105%,，彰顯市場新風(fēng)向。廣州作為放寬計容標(biāo)準(zhǔn)先驅(qū),，近13個項目緊隨其后,，實得率同樣亮眼。

隨著多地建設(shè)規(guī)范放寬,，新建住宅紛紛擁抱新規(guī),，實得率飆升成常態(tài)。長沙,、成都,、珠海等城市新盤項目實得率直逼甚至超越110%,，預(yù)示著“高實得率”將成為未來樓市標(biāo)配，房企營銷新戰(zhàn)場已悄然開啟,。

西安保利天瓚作為第四代住宅產(chǎn)品,，其243㎡四房戶型（偶數(shù)層）為端廳設(shè)計，北向有近23㎡超大陽臺,，南向連接的空中露臺庭院進(jìn)深突破5米,、面寬近6米，且面積為全贈送,。含贈送后實得面積約255㎡,，實得率近105%。

長沙希望綠城江嶼湖項目,，依據(jù)最新出臺的長沙建筑設(shè)計規(guī)范進(jìn)行設(shè)計,，優(yōu)化了陽臺、設(shè)備平臺的控制要求以及飄窗寬度等,。其建面約169㎡四房戶型雙套房朝南,，客廳面寬約7.2米、南向總面寬約17.5米,，南向觀景陽臺全面屏觀景,。包含空中花園、2個陽臺,、5個飄窗以及設(shè)備平臺和獨立電梯廳的贈送面積在內(nèi),，最高實得率約105%。

（2）產(chǎn)品多維度超配趨勢日益顯著

（略）

（3）1㎡空間微改造,，樣板間細(xì)節(jié)打動消費者

家,，不僅作為物理空間的棲息地,，更是承載個體生活方式的實體,。它承載著日常生活，亦體現(xiàn)了居住者的審美趨向與情感需求,。無論是精心設(shè)計的客廳,、舒適的閱讀角落，還是1平方米的個性化空間,，均映射出對生活品質(zhì)的注重以及對美好生活方式的踐行,。

樣板間作為房企展示的窗口，并非產(chǎn)品之軀殼,，更是未來美好生活預(yù)告片,。特別是在1㎡空間的巧思上，不僅能夠更好地詮釋居住空間的功能性和舒適性,，也是產(chǎn)品從細(xì)節(jié)處打動購房者的關(guān)鍵,。

以南京觀云潤府129平方米戶型為例,，在緊鄰玄關(guān)、通往廚房的1平方米空間中,，樣板間特意規(guī)劃了一個水吧功能區(qū)域,。該設(shè)計有效利用了通常易于被忽略的空間資源，為居住者提供了一個便捷的飲水及小型水處理場所,，便于家庭成員及訪客在進(jìn)出廚房時方便取水,，從而提高了居住生活的整體品質(zhì)與實用性。

保利發(fā)展針對兒童房創(chuàng)新性地提出了“3個1㎡微創(chuàng)新改造”策略,，旨在通過細(xì)微卻高效的空間優(yōu)化,，最大化兒童房的使用效能與視覺美感。

轉(zhuǎn)角1㎡設(shè)置了創(chuàng)新“鉆石型”衣柜及門邊超薄收納柜,。

書桌1㎡頂部打造玻璃吊柜,，放置不常用物品。床邊1㎡則是利用榻榻米床底部增加踏步空間,，抽屜分隔收納,；臺階上方設(shè)置組合書柜，分類儲放書籍,。

（4）空間視野從“大景”向“全景”進(jìn)化

（略）

展望

03

四代宅成為住宅產(chǎn)品迭代的突破口

第四代住宅的發(fā)展在很大程度上依賴于政策支持,。2024年，廈門,、福州,、蘇州、武漢,、成都,、合肥、南京等多個核心二線城市陸續(xù)出臺相關(guān)文件,，推動第四代住宅的落地,。如今，第四代住宅不僅代表著建筑技術(shù)層面的發(fā)展,，更是房企產(chǎn)品創(chuàng)新的重點發(fā)力方向,。

第四代住宅最顯著的特征是，引入空中露臺,，使得每家每戶都能擁有私家庭院,，不僅實現(xiàn)了居住空間的立體擴展與生態(tài)綠化的結(jié)合，更為居住者提供了全新的生活方式和更豐富的場景體驗,。此外,，第四代住宅通過空中露臺增加了贈送面積，這對購房者來說,，很有吸引力,。因而,，隨著各地政策的出臺，房企積極參與到第四代住宅的建設(shè)中,。

在蘇州,、南京等城市，多個區(qū)域已經(jīng)規(guī)劃并推出了第四代住宅項目,，其中一些進(jìn)展迅速的項目已經(jīng)開放了展廳或示范區(qū),。尤其是在南京，政策允許未領(lǐng)取銷許的項目調(diào)整其建筑設(shè)計方案,，有多個項目正在轉(zhuǎn)型為第四代住宅,，預(yù)計在第四季度，這些項目將有望集中推向市場,。此外,，根據(jù)最新消息，上海正在研究第四代住宅項目,，可能啟動試點計劃,，第四代住宅有望落地一線城市。展望未來,，在產(chǎn)品端,，第四代住宅第四代住宅有望成為住宅產(chǎn)品繼續(xù)迭代的新起點。

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豪宅熱度在高位,，創(chuàng)新驅(qū)動與高端需求共繪市場藍(lán)圖

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