Q3中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)與趨勢(shì)展望

城市、產(chǎn)品

城市：三季度供求環(huán)降2成,，四季度政策推動(dòng)企穩(wěn)回升

產(chǎn)品：中高端改善需求的旺盛,，高性?xún)r(jià)比樓盤(pán)成焦點(diǎn)

總結(jié)與展望 | 2024年三季度中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)總結(jié)與展望（上篇）

肆、城市篇

三季度供求環(huán)降2成,，四季度政策推動(dòng)企穩(wěn)回升

2024年三季度,，整體樓市重回年內(nèi)低位，供求同環(huán)比齊降,，不及上半年季均：一方面房企推盤(pán)積極性一般,，三季度供應(yīng)量較二季度環(huán)比下降2成，累計(jì)同比降幅仍在3成以上,，尤其是二三線(xiàn)城市跌幅顯著,，仍以去庫(kù)存為主；另一方面,，三季度成交穩(wěn)中有降,，年中沖刺季之后需求進(jìn)入疲軟期，京滬杭等新政利好效應(yīng)持續(xù)衰退,，也使得成交增長(zhǎng)相對(duì)乏力,，金九成色一般。相較而言,，二手房因業(yè)主降價(jià),、掛牌量上升因而性?xún)r(jià)比凸顯，對(duì)剛需吸引力更強(qiáng),，因而持續(xù)分流新房客群,。

預(yù)判四季度，我們認(rèn)為,，在中央利好政策加持下,，成交總量規(guī)模將低位回升，預(yù)期成交量較三季度或?qū)⒎€(wěn)中有增2成左右,，全年成交同比降幅將進(jìn)一步收窄至3成以?xún)?nèi),。一線(xiàn)城市或?qū)⒃凇八南蕖彼山壪掠瓉?lái)波段性復(fù)蘇行情，寧漢津經(jīng)歷了前期調(diào)整后有望地位復(fù)蘇,，而弱二線(xiàn)和廣大三四線(xiàn)城市成交規(guī)模將延續(xù)筑底行情,，降無(wú)可降。二手房因價(jià)格優(yōu)勢(shì)市場(chǎng)份額仍將繼續(xù)增長(zhǎng),。

總 結(jié)

01

新增供應(yīng)：Q3同環(huán)比齊跌不及上半年季均,，二三線(xiàn)顯著回落累計(jì)降幅超3成（本節(jié)有刪減）

2024年三季度全國(guó)商品住宅供應(yīng)較二季度穩(wěn)步回落,，2022年以來(lái)地市顯著縮量加劇新房供給約束，疊加行情低迷,，房企推貨積極性不高,，也使得整體供應(yīng)量延續(xù)低位，與一季度持平,。據(jù)CRIC監(jiān)測(cè),，7-8月115個(gè)重點(diǎn)城市新增供應(yīng)2651萬(wàn)平方米，較二季度月均下降20%,，同比去年7-8月降幅也達(dá)到31%,，前8月累計(jì)同比降幅也為31%。

依30城數(shù)據(jù)預(yù)估百城9月供應(yīng)約1513萬(wàn)平方米,，以此推算三季度預(yù)期環(huán)比下降22%,，同比下降38%，較今年上半年季均下降9%,，從前三季度累計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看,，降幅達(dá)34%,，供給延續(xù)縮量走勢(shì),。

結(jié)合重點(diǎn)30城9月預(yù)估數(shù)據(jù)不難看出，“金九”迎來(lái)傳統(tǒng)營(yíng)銷(xiāo)旺季,，房企推盤(pán)積極性穩(wěn)中有增,，9月供應(yīng)環(huán)比上升12%，不過(guò)三季度整體供應(yīng)量仍不及二季度,，較今年上半年季均下降9%,，前三季度累計(jì)同比降幅為34%，整體供應(yīng)仍處階段性低位,。

分能級(jí)來(lái)看,，受“以銷(xiāo)定產(chǎn)”模式影響，二三線(xiàn)環(huán)比降幅顯著高于一線(xiàn),，蘇州,、寧波、青島,、濟(jì)南等跌幅均在4成以上,，低迷的市場(chǎng)行情導(dǎo)致房企推盤(pán)積極性一般。不過(guò)少數(shù)城市諸如北京,、廣州,、天津、昆明,、常州,、福州、徐州等環(huán)比不降反增，一方面源于二季度基數(shù)較低,；另一方面,，京穗津等迎來(lái)小波段行情，市場(chǎng)略有復(fù)蘇,，也使得供應(yīng)量出現(xiàn)了小幅回升,。

02

新房成交：Q3同環(huán)比下降約2成、一線(xiàn)韌性較強(qiáng)Q3較上半年季均微增3%（本節(jié)有刪減）

2024年三季度樓市成交延續(xù)筑底行情,，因供應(yīng)縮量疊加傳統(tǒng)營(yíng)銷(xiāo)淡季,，同時(shí)受高溫天氣影響，整體成交量回落至年內(nèi)低位,，尤其是核心一二線(xiàn)城市517新政利好效應(yīng)持續(xù)衰退,，也使得成交增長(zhǎng)略顯疲態(tài)。據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù),，7-8月115個(gè)重點(diǎn)城市商品住宅成交面積3361萬(wàn)平方米,，較二季度月均下降17%，同比降幅為20%,，前8月累計(jì)同比降幅收窄至35%,。

根據(jù)30城環(huán)比數(shù)據(jù)預(yù)估百城9月數(shù)據(jù)，9月成交預(yù)期達(dá)到1531萬(wàn)平方米,，而三季度預(yù)期同環(huán)比齊跌,，跌幅均在2成以上，較今年上半年季均下降10%,，從前三季度累計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看,，跌幅仍在不斷收窄，延續(xù)弱復(fù)蘇走勢(shì),。

9月恰逢傳統(tǒng)成交旺季,，但成交復(fù)蘇不及預(yù)期，環(huán)比不增反降,。據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù),，30個(gè)監(jiān)測(cè)城市成交規(guī)模為859萬(wàn)平方米，環(huán)比微降6%,，同比下降34%,。三季度同環(huán)比降幅均為22%，前三季度累計(jì)同比降幅持續(xù)收窄至34%,。

分能級(jí)來(lái)看,，一線(xiàn)市場(chǎng)韌性顯著好于二三線(xiàn)城市，三季度同環(huán)比分別下跌13%和12%,，而三季度成交量也略好于上半年季度均值,，累計(jì)同比降幅收窄至27%,。廣州、深圳三季度同比轉(zhuǎn)增,，且較上半年季均增幅均在10%以上,，除了源于去年基數(shù)較低之外，三季度利好政策加持也使得市場(chǎng)行情有小幅復(fù)蘇跡象,。值得關(guān)注的當(dāng)屬上海,，8-9月多個(gè)豪宅盤(pán)入市成交熱度不減，高端盤(pán)需求相對(duì)旺盛,。

二線(xiàn)城市中,，短期內(nèi)市場(chǎng)熱度較高的當(dāng)屬成都、西安等中西部大市,，三季度成交面積分別為282萬(wàn)平方米和175萬(wàn)平方米，且累計(jì)同比降幅仍在3成以?xún)?nèi),。當(dāng)前熱點(diǎn)城市個(gè)數(shù)減少,，跌幅較為顯著的主要集中在兩類(lèi)城市：一是杭州,、寧波,、長(zhǎng)沙、合肥等城市基本面尚佳,，需求面臨階段性瓶頸,，目前仍處于調(diào)整期的城市,；二是青島、重慶,、無(wú)錫等弱二三線(xiàn)城市，因購(gòu)買(mǎi)力持續(xù)降級(jí),，短期內(nèi)樓市成交暫無(wú)明顯起色,。

值得關(guān)注的是，當(dāng)前房企推貨“提質(zhì)縮量”,，市場(chǎng)熱度主要依托改善盤(pán)支撐,，整體去化率明顯優(yōu)于剛需,。若界定首開(kāi)去化率超70%項(xiàng)目為熱銷(xiāo)項(xiàng)目，那么三季度熱銷(xiāo)項(xiàng)目占開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目比例約26%,。

下表我們羅列了三季度各城市部分熱銷(xiāo)項(xiàng)目基本情況和熱銷(xiāo)原因，可以看出,，熱銷(xiāo)原因無(wú)外乎以下幾點(diǎn)：一是開(kāi)發(fā)商產(chǎn)品設(shè)計(jì)獨(dú)具特色,，軟實(shí)力較強(qiáng)的部分項(xiàng)目,。二是房企推出特色營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略，實(shí)現(xiàn)聚集人氣,，提升銷(xiāo)量的作用,。三是性?xún)r(jià)比較高,、折扣力度較大的剛需盤(pán),，同樣迎合了部分首置價(jià)格敏感度較高的客群需求,。四是區(qū)域板塊內(nèi)供應(yīng)稀缺,，一般是處于城市核心改善盤(pán),，部分甚至出現(xiàn)了一二手倒掛跡象,，僧多粥少,，因而使得短期內(nèi)熱度較高,。

03

二手成交：Q3環(huán)比轉(zhuǎn)降8%,、同比增20%,，京深成交持穩(wěn),、廈杭回落明顯

2024年三季度,，16個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市二手房累計(jì)成交面積預(yù)計(jì)為2008萬(wàn)平方米，環(huán)比二季度下降8%，同比增長(zhǎng)20%，較去年下半年季均增長(zhǎng)13%。前三季度二手房累計(jì)成交5781萬(wàn)平方米，持平于去年同期。

按月來(lái)看，7-9月二手房成交漸次回落,。7月,，二手房市場(chǎng)熱度延續(xù)，成交規(guī)模升至年內(nèi)新高,，總成交面積達(dá)到755萬(wàn)平方米,，環(huán)比增長(zhǎng)3%，同比增長(zhǎng)41%,。8月,，市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷疊加高溫天氣等因素影響，成交環(huán)比回落13%至659萬(wàn)平方米,。9月,，“金九”明顯失色,，成交環(huán)比不增反降,，環(huán)比再回落10%,，至594萬(wàn)平方米的年內(nèi)次低位水平，同比增幅也收窄至5%,。

從城市維度來(lái)看，北京,、深圳等市場(chǎng)運(yùn)行相對(duì)平穩(wěn),，杭州、廈門(mén)等轉(zhuǎn)冷明顯,。杭州三季度成交高開(kāi)低走,，7月市場(chǎng)延續(xù)熱度,，8-9月市場(chǎng)逐漸轉(zhuǎn)冷,，三季度累計(jì)成交169萬(wàn)平方米,，環(huán)比下降18%,，跌幅居于重點(diǎn)城市前列,，同比雖然仍然增長(zhǎng)77%但主要是去年同期成交低基數(shù)效應(yīng)所致,。相比之下，北京,、深圳二手房成交更具韌性，深圳市場(chǎng)總體保持活躍度,，成交規(guī)模在上季度較高基數(shù)的情況下環(huán)比僅跌3%,，同比增幅更是在70%以上，北京成交逆勢(shì)增長(zhǎng),，環(huán)比再增3%,。

04

房?jī)r(jià)：一二手均持跌且跌幅走擴(kuò)，佛漳蕪鹽等三四線(xiàn)加速回調(diào)（本節(jié)有刪減）

從CRIC監(jiān)測(cè)的2024年前5月重點(diǎn)城市新建商品住宅成交統(tǒng)計(jì)均價(jià)看,，一線(xiàn)及東部城市房?jī)r(jià)仍領(lǐng)先,，泉州、拉薩,、上海等漲幅排名靠前的主要是受供給結(jié)構(gòu)影響,。

從絕對(duì)量來(lái)看，一線(xiàn)及東部城市房?jī)r(jià)仍領(lǐng)先,。上海,、深圳、北京位列房?jī)r(jià)絕對(duì)量TOP3,，不過(guò)受市場(chǎng)降溫影響,，深圳房?jī)r(jià)同比回調(diào)2%,，北京疊加結(jié)構(gòu)性因素影響，同比降幅多達(dá)9%,，廣州,、廈門(mén)、東莞,、義烏,、杭州位列第二梯隊(duì)，房?jī)r(jià)在3-4萬(wàn)元/平方米區(qū)間內(nèi),，三亞,、紹興躋身TOP10，房?jī)r(jià)在2.5萬(wàn)元/平方米以上,，和二季度相比,，南京、蘇州跌出TOP10序列,，紹興,、義烏補(bǔ)位。

變動(dòng)情況來(lái)看,，漲幅排名靠前的主要是受供給結(jié)構(gòu)優(yōu)化影響,，漲幅排名前三位的城市分別是泉州、拉薩,、上海,，主要原因是新增樓盤(pán)趨向核心區(qū)中高端改善化，典型如上海,，高改豪宅項(xiàng)目加速入市,，前8月單價(jià)15萬(wàn)元/平方米以上房源供應(yīng)套數(shù)高達(dá)2265套，較2023年同期19套有了顯著增長(zhǎng),。除此之外,，西安因短期市場(chǎng)熱度較高房?jī)r(jià)也有一定增幅。

與此同時(shí),，東南沿海三四線(xiàn)加速回調(diào),，蕪湖、鹽城,、揚(yáng)州,、惠州、佛山,、漳州等房企以?xún)r(jià)換量營(yíng)銷(xiāo)策略下,，房?jī)r(jià)跌幅均在10%以上，值得關(guān)注的當(dāng)屬?gòu)B門(mén),，因投資退潮,，房?jī)r(jià)缺乏支撐,，前8月成交均價(jià)回調(diào)17%，跌幅較為顯著,。

05

新房庫(kù)存：Q3百城取證未售面積降至5億平以下但去化周期升至27個(gè)月新高（本節(jié)有刪減）

2024年三季度,，狹義庫(kù)存波動(dòng)下行至階段性底部。據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù),，2024年8月末百城商品住宅庫(kù)存量不足5億平方米,，同環(huán)比均降1%。

我們以成交12個(gè)月均值測(cè)算百城去化周期,，三季度整體去化周期延續(xù)增勢(shì),，但增幅有放緩征兆，8月末百城去化周期達(dá)27.3個(gè)月,，環(huán)比增1%，同比上漲38%,。除一線(xiàn)城市環(huán)比持平外,，二三線(xiàn)城市皆呈現(xiàn)同環(huán)比齊增態(tài)勢(shì)，二線(xiàn)去化周期攀升至21.6個(gè)月,，三四線(xiàn)則高達(dá)37個(gè)月,，去化風(fēng)險(xiǎn)顯現(xiàn)。

具體來(lái)看,，一線(xiàn)城市僅上海庫(kù)存仍處低位,，去化周期僅為13.4個(gè)月，目前因前期優(yōu)質(zhì)供應(yīng)已消耗殆盡,，加之改善客群階段性疲軟,，整體去化周期同比去年依舊接近翻番。北京,、廣州,、深圳8月末去化周期均在20個(gè)月以上，目前隨著517新政效應(yīng)逐步消退,，整體新房來(lái)訪,、認(rèn)購(gòu)也出現(xiàn)穩(wěn)步回落，不過(guò)三季度末中央利好政策不斷,，一線(xiàn)限購(gòu)政策有望得以調(diào)整和取消,，后續(xù)成交若持續(xù)修復(fù)，整體庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)仍處于可控范圍內(nèi),。

二線(xiàn)城市中,，僅哈爾濱、大連,、呼和浩特,、沈陽(yáng)等消化周期超過(guò)36個(gè)月,，與之相對(duì)應(yīng)的是，杭州消化周期不足10個(gè)月,，近乎沒(méi)有短期去化風(fēng)險(xiǎn),。從變化情況來(lái)看，同比漲多跌少,，漲幅超過(guò)40%的城市主要分為以下兩類(lèi)：一類(lèi)為合肥,、蘇州、長(zhǎng)沙,、寧波,、杭州等短期市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷城市，還有一類(lèi)為廈門(mén),、呼和浩特,、濟(jì)南、南昌等弱二線(xiàn)城市,。大連,、蘭州等供需兩淡，仍處于去庫(kù)存階段,，去化周期穩(wěn)中有降,。

三四線(xiàn)城市整體庫(kù)存形勢(shì)較為嚴(yán)峻，半數(shù)以上城市庫(kù)存消化周期超過(guò)36個(gè)月,。除了東營(yíng),、寶雞、阜新等內(nèi)陸城市之外,，還有珠海,、汕頭、北海,、昆山等前期熱度較高類(lèi)城市,，伴隨著投資需求退潮，這些前期明顯炒作,、需求透支的城市也面臨去化難問(wèn)題,，即便打折促銷(xiāo)也難拉動(dòng)銷(xiāo)量。

展 望

06

供應(yīng)：Q4將穩(wěn)中有增但增幅有限,，滬蓉鎬等核心一二線(xiàn)仍是供應(yīng)主力

三季度房企供貨相對(duì)保守,，雖然7-9月逐月遞增，但是總體供貨絕對(duì)量仍不及二季度,，預(yù)期四季度或?qū)⒎€(wěn)中微增,。主要基于一方面四季度房企沖刺全年業(yè)績(jī)也會(huì)客觀上加快推貨頻率；另一方面9月末中央頻繁發(fā)聲降息降準(zhǔn),、維穩(wěn)地產(chǎn),，四季度預(yù)期核心一二線(xiàn)也將有具體細(xì)則出臺(tái),，預(yù)期也將對(duì)整體市場(chǎng)也有很好的加持作用。

但總體來(lái)看,，增幅有限,，一方面基于土地市場(chǎng)持續(xù)縮量，從前三季度整體土地成交規(guī)模來(lái)看,，相較去年低位降幅仍在2成以上,，客觀上對(duì)后續(xù)新房供應(yīng)會(huì)產(chǎn)生不利影響；另一方面,，從新開(kāi)工進(jìn)度來(lái)看,，1-8月房屋新開(kāi)工面積49465萬(wàn)平方米，下降22.5%,，整體房企開(kāi)工放緩,，也使得項(xiàng)目上市周期客觀被延長(zhǎng)，因而四季度供應(yīng)即便放量,，整體增幅依舊有限,。

各能級(jí)城市分化還將持續(xù)加劇，“以銷(xiāo)定產(chǎn)”模式之下,，短期內(nèi)熱度較高的核心一二線(xiàn)城市仍將是房企推盤(pán)的重點(diǎn)區(qū)域，譬如上海,、成都,、西安等，而青島,、濟(jì)南,、昆明、福州,、南寧等弱二線(xiàn)城市,，新房供應(yīng)或?qū)⒀永m(xù)低位；三四線(xiàn)預(yù)期供需兩淡,，基于去年基數(shù)較低,，供應(yīng)跌幅仍將持續(xù)放緩。

07

成交：Q4政策利好發(fā)酵新房成交預(yù)期低位回升,，二手房延續(xù)以?xún)r(jià)換量

目前來(lái)看,，整體三季度延續(xù)筑底行情，9月成交基本持平8月,，成色一般,。預(yù)判四季度，我們認(rèn)為,，因9月末中央頻繁發(fā)聲,，降息降準(zhǔn)到核心城市“四限”松綁等政策正在醞釀和落地期,，隨著政策持續(xù)發(fā)酵，新房成交存在一定的回升空間,，四季度環(huán)比三季度有望穩(wěn)中有增20%左右,，維持弱復(fù)蘇，全年成交降幅有望收窄至3成以?xún)?nèi),。

各城市分化行情預(yù)期延續(xù),，首先，對(duì)于北上廣深等一線(xiàn)城市還將有一輪政策利好,，廣州最有可能率先全面放開(kāi)限購(gòu),，其次是深圳，京滬全面放開(kāi)限購(gòu)可能性不大,，但是限貸,、限售、普宅標(biāo)準(zhǔn)等政策也有望迎來(lái)優(yōu)化調(diào)整,，擴(kuò)大購(gòu)房基數(shù)的同時(shí)變相擴(kuò)充居民購(gòu)買(mǎi)力,，調(diào)動(dòng)居民短期內(nèi)購(gòu)房積極性，只要四季度供應(yīng)保持充裕,，這部分城市四季度成交熱度還是有望延續(xù),。其次，經(jīng)歷了前期深度調(diào)整,，市場(chǎng)基本面尚佳的南京,、武漢、天津等城市,，整體成交有望小幅微增,，延續(xù)弱復(fù)蘇走勢(shì)。最后,，弱二線(xiàn)和廣大三四線(xiàn)城市,，諸如南寧、昆明,、福州,、無(wú)錫、常州等,，市場(chǎng)修復(fù)仍有待核心城市的熱度傳導(dǎo),，這些城市當(dāng)前樓市政策已處于“放無(wú)可放”的狀態(tài)，市場(chǎng)信心跌至谷底,，加之居民購(gòu)買(mǎi)力不足,，整體樓市還將面臨較長(zhǎng)的調(diào)整期。

預(yù)判二手房市場(chǎng)后續(xù)走勢(shì)，我們認(rèn)為,，短期內(nèi)仍將好于新房,，四季度以?xún)r(jià)換量仍將延續(xù)。主要是基于當(dāng)前成交慣性,，二手房因掛牌量增價(jià)跌,，持續(xù)分流新房剛需客群，而因地價(jià)成本并未顯著下降,，后期入市新盤(pán)價(jià)格下行空間有限,，因而對(duì)比新房市場(chǎng)，二手房?jī)r(jià)格優(yōu)勢(shì)也將更加明顯,，因而對(duì)于剛需客群的吸引力仍將不斷上升,。

08

庫(kù)存：小幅下行延續(xù)5億平低位震蕩，成交回升后去化周期增幅將放緩（略）

附表1：2024年7-8月115個(gè)典型城市分能級(jí)新建商品住宅供應(yīng)情況（單位：萬(wàn)平方米）（略）

附表2：2024年7-8月115個(gè)典型城市分能級(jí)新建商品住宅成交情況（單位：萬(wàn)平方米）（略）

附表3：2024年前8月120個(gè)典型城市新建商品住宅成交均價(jià)情況（單位：元/平方米）（略）

附表4：2024年8月末100個(gè)重點(diǎn)城市商品住宅狹義庫(kù)存和消化周期及其變化情況（單位：萬(wàn)平方米,，月）（略）

伍,、產(chǎn)品篇

中高端改善需求的旺盛，高性?xún)r(jià)比樓盤(pán)成焦點(diǎn)

2024年三季度,，房地產(chǎn)市場(chǎng)在前期利好政策的影響下,，整體保持了平穩(wěn)的態(tài)勢(shì)。市場(chǎng)對(duì)“好房子”的需求日益增長(zhǎng),，房企在產(chǎn)品端積極發(fā)力,，通過(guò)提供更優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品來(lái)吸引購(gòu)房者，滿(mǎn)足市場(chǎng)居住升級(jí)的長(zhǎng)期需求,。

未來(lái),，第四代住宅將有望在多個(gè)核心二線(xiàn)城市陸續(xù)開(kāi)盤(pán)，甚至有望落地一線(xiàn)城市,，成為房企產(chǎn)品創(chuàng)新的重點(diǎn)方向；同時(shí),，對(duì)豪華住宅的強(qiáng)烈需求也將持續(xù)推動(dòng)高端住宅產(chǎn)品的持續(xù)迭代,。

總 結(jié)

01

產(chǎn)品成交結(jié)構(gòu)

（1）房型：四房戶(hù)型的受歡迎程度逐漸上升

2024年前三季度，根據(jù)CRIC重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的193個(gè)城市數(shù)據(jù)顯示,，三居室戶(hù)型依然是市場(chǎng)上受歡迎的選擇,，其成交套數(shù)占比達(dá)54.1%，與去年相比減少了1.8個(gè)百分點(diǎn),，降幅與上半年保持一致,。四居室戶(hù)型的成交套數(shù)占比較上半年繼續(xù)增加0.3個(gè)百分點(diǎn)至28.4%。同時(shí),，兩居室戶(hù)型的成交占比降至12.6%,。

戶(hù)型成交結(jié)構(gòu)持續(xù)由小戶(hù)型向四房過(guò)渡，顯示出購(gòu)房者者偏好的變化,，他們?cè)絹?lái)越傾向于選擇能夠長(zhǎng)期滿(mǎn)足居住需求的房子,，避免未來(lái)的置換成本和麻煩,，四房產(chǎn)品更符合一步到位的置業(yè)理念。二手房市場(chǎng)的調(diào)整也進(jìn)一步推動(dòng)了成交結(jié)構(gòu)的變化,，二手房在市場(chǎng)調(diào)整期可能會(huì)出現(xiàn)更多的價(jià)格回調(diào),，這對(duì)剛需購(gòu)房者來(lái)說(shuō)是一個(gè)重要的吸引因素。

分城市能級(jí)看,，2024年前三季度一線(xiàn)城市四房成交套數(shù)占比較去年提升4個(gè)百分點(diǎn)至26.8%,，且增幅在上半年的基礎(chǔ)上有所擴(kuò)大，五房及以上戶(hù)型成交占比同期也微增0.1個(gè)百分點(diǎn),，相比之下,，其余各戶(hù)型產(chǎn)品成交占比均回落，尤其二房產(chǎn)品的比重已降至一成以下,。

二線(xiàn)城市成交結(jié)構(gòu)變化主要發(fā)生在三房,、四房上，前者占比較去年下降1.8個(gè)百分點(diǎn)至54.6%,，后者同期增加1.3個(gè)百分點(diǎn)至27.4%,。

三四線(xiàn)城市對(duì)大戶(hù)型的需求最為旺盛，四房產(chǎn)品成交比重較去年大幅提升2.4個(gè)百分點(diǎn)至29.6%,，五房及以上產(chǎn)品成交占比也增加0.3個(gè)百分點(diǎn)至0.8%,。

（2）面積段：中高端改善需求的旺盛，大面積產(chǎn)品份額穩(wěn)步提升

從成交面積結(jié)構(gòu)看,，前三季度大面積產(chǎn)品成交占比穩(wěn)步提升,，主力110-140㎡產(chǎn)品占比較去年提升0.2個(gè)百分點(diǎn)至38%，140-180㎡和180㎡產(chǎn)品成交占比同期分別增加0.7和0.6個(gè)百分點(diǎn),，增幅較主力面積段更為顯著,。

主力110-140㎡產(chǎn)品成交占比增幅放緩、而更大面積產(chǎn)品比重快速增加,，顯示出中高端改善需求的旺盛,。由于新房市場(chǎng)日益傾向于改善型住宅，房企也積極調(diào)整其戰(zhàn)略,，專(zhuān)注于改善產(chǎn)品的升級(jí)和優(yōu)化,，更多地推出大面積、高配置的中高端產(chǎn)品,，隨著市場(chǎng)需求的進(jìn)一步變遷,，預(yù)計(jì)這種趨勢(shì)將持續(xù)下去。

分城市能級(jí)看,，一線(xiàn)城市成交結(jié)構(gòu)有所分化,，位居成交首位的90-110㎡產(chǎn)品成交占比較上年大幅下降4.5個(gè)百分點(diǎn)，重新回到四成以下，更高和更低面積段產(chǎn)品的市場(chǎng)份額均不同幅度的增加,，其中,，180㎡以上最大面積段產(chǎn)品占比5.8%，增幅達(dá)2.1個(gè)百分點(diǎn),。

二線(xiàn)城市主力面積段產(chǎn)品占比維穩(wěn),，110-140㎡產(chǎn)品位居成交首位，占比維持在36%左右,，更小面積的90-110㎡產(chǎn)品市場(chǎng)份額穩(wěn)步下降,，從去年的26.8%下降0.9個(gè)百分點(diǎn)至25.9%。

三四線(xiàn)城市面積需求更為集中,，110-140㎡產(chǎn)品成交占比逐年上升,，較去年水平增加1.2個(gè)百分點(diǎn)至43.8%，作為市場(chǎng)的主力,，其市場(chǎng)份額明顯高于高能級(jí)城市,。同時(shí)，110㎡以下產(chǎn)品的成交比重已降至四成以下,，剛需,、剛改走弱趨勢(shì)持續(xù)。

（3）三房和四房產(chǎn)品均向更大面積集中

（略）

02

產(chǎn)品特征

（1）得房率破百成常態(tài),，高性?xún)r(jià)比樓盤(pán)成焦點(diǎn)

2024年,，房企競(jìng)爭(zhēng)焦點(diǎn)轉(zhuǎn)向“得房率”。在產(chǎn)權(quán)面積不變的前提下,，通過(guò)縮減公攤,、附贈(zèng)空間等方式，提升居住體驗(yàn),。市場(chǎng)頻現(xiàn)實(shí)得率超越常規(guī)界限的項(xiàng)目,，實(shí)則多為營(yíng)銷(xiāo)術(shù)語(yǔ)下的“實(shí)得率”展現(xiàn)，涵蓋了套內(nèi)及諸多附加空間如陽(yáng)臺(tái),、飄窗等,。

CRIC數(shù)據(jù)顯示，上半年全國(guó)70余個(gè)項(xiàng)目實(shí)得率破百,，西安以四代宅項(xiàng)目領(lǐng)跑，保利,、華潤(rùn)等部分項(xiàng)目實(shí)得率超105%,，彰顯市場(chǎng)新風(fēng)向。廣州作為放寬計(jì)容標(biāo)準(zhǔn)先驅(qū),，近13個(gè)項(xiàng)目緊隨其后,，實(shí)得率同樣亮眼。

隨著多地建設(shè)規(guī)范放寬，新建住宅紛紛擁抱新規(guī),，實(shí)得率飆升成常態(tài),。長(zhǎng)沙、成都,、珠海等城市新盤(pán)項(xiàng)目實(shí)得率直逼甚至超越110%,，預(yù)示著“高實(shí)得率”將成為未來(lái)樓市標(biāo)配，房企營(yíng)銷(xiāo)新戰(zhàn)場(chǎng)已悄然開(kāi)啟,。

西安保利天瓚作為第四代住宅產(chǎn)品,，其243㎡四房戶(hù)型（偶數(shù)層）為端廳設(shè)計(jì)，北向有近23㎡超大陽(yáng)臺(tái),，南向連接的空中露臺(tái)庭院進(jìn)深突破5米,、面寬近6米，且面積為全贈(zèng)送,。含贈(zèng)送后實(shí)得面積約255㎡,，實(shí)得率近105%。

長(zhǎng)沙希望綠城江嶼湖項(xiàng)目,，依據(jù)最新出臺(tái)的長(zhǎng)沙建筑設(shè)計(jì)規(guī)范進(jìn)行設(shè)計(jì),，優(yōu)化了陽(yáng)臺(tái)、設(shè)備平臺(tái)的控制要求以及飄窗寬度等,。其建面約169㎡四房戶(hù)型雙套房朝南,，客廳面寬約7.2米、南向總面寬約17.5米,，南向觀景陽(yáng)臺(tái)全面屏觀景,。包含空中花園、2個(gè)陽(yáng)臺(tái),、5個(gè)飄窗以及設(shè)備平臺(tái)和獨(dú)立電梯廳的贈(zèng)送面積在內(nèi),，最高實(shí)得率約105%。

（2）產(chǎn)品多維度超配趨勢(shì)日益顯著

（略）

（3）1㎡空間微改造,，樣板間細(xì)節(jié)打動(dòng)消費(fèi)者

家,，不僅作為物理空間的棲息地，更是承載個(gè)體生活方式的實(shí)體,。它承載著日常生活,，亦體現(xiàn)了居住者的審美趨向與情感需求。無(wú)論是精心設(shè)計(jì)的客廳,、舒適的閱讀角落,，還是1平方米的個(gè)性化空間，均映射出對(duì)生活品質(zhì)的注重以及對(duì)美好生活方式的踐行,。

樣板間作為房企展示的窗口,，并非產(chǎn)品之軀殼,，更是未來(lái)美好生活預(yù)告片。特別是在1㎡空間的巧思上,，不僅能夠更好地詮釋居住空間的功能性和舒適性,，也是產(chǎn)品從細(xì)節(jié)處打動(dòng)購(gòu)房者的關(guān)鍵。

以南京觀云潤(rùn)府129平方米戶(hù)型為例,，在緊鄰玄關(guān),、通往廚房的1平方米空間中，樣板間特意規(guī)劃了一個(gè)水吧功能區(qū)域,。該設(shè)計(jì)有效利用了通常易于被忽略的空間資源,，為居住者提供了一個(gè)便捷的飲水及小型水處理場(chǎng)所，便于家庭成員及訪客在進(jìn)出廚房時(shí)方便取水,，從而提高了居住生活的整體品質(zhì)與實(shí)用性,。

保利發(fā)展針對(duì)兒童房創(chuàng)新性地提出了“3個(gè)1㎡微創(chuàng)新改造”策略，旨在通過(guò)細(xì)微卻高效的空間優(yōu)化,，最大化兒童房的使用效能與視覺(jué)美感,。

轉(zhuǎn)角1㎡設(shè)置了創(chuàng)新“鉆石型”衣柜及門(mén)邊超薄收納柜。

書(shū)桌1㎡頂部打造玻璃吊柜,，放置不常用物品,。床邊1㎡則是利用榻榻米床底部增加踏步空間，抽屜分隔收納,；臺(tái)階上方設(shè)置組合書(shū)柜,，分類(lèi)儲(chǔ)放書(shū)籍。

（4）空間視野從“大景”向“全景”進(jìn)化

（略）

展望

03

四代宅成為住宅產(chǎn)品迭代的突破口

第四代住宅的發(fā)展在很大程度上依賴(lài)于政策支持,。2024年,，廈門(mén)、福州,、蘇州,、武漢、成都,、合肥,、南京等多個(gè)核心二線(xiàn)城市陸續(xù)出臺(tái)相關(guān)文件，推動(dòng)第四代住宅的落地,。如今,，第四代住宅不僅代表著建筑技術(shù)層面的發(fā)展，更是房企產(chǎn)品創(chuàng)新的重點(diǎn)發(fā)力方向,。

第四代住宅最顯著的特征是,，引入空中露臺(tái)，使得每家每戶(hù)都能擁有私家庭院,，不僅實(shí)現(xiàn)了居住空間的立體擴(kuò)展與生態(tài)綠化的結(jié)合,，更為居住者提供了全新的生活方式和更豐富的場(chǎng)景體驗(yàn)。此外,，第四代住宅通過(guò)空中露臺(tái)增加了贈(zèng)送面積,，這對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，很有吸引力,。因而,，隨著各地政策的出臺(tái)，房企積極參與到第四代住宅的建設(shè)中,。

在蘇州,、南京等城市，多個(gè)區(qū)域已經(jīng)規(guī)劃并推出了第四代住宅項(xiàng)目,，其中一些進(jìn)展迅速的項(xiàng)目已經(jīng)開(kāi)放了展廳或示范區(qū),。尤其是在南京，政策允許未領(lǐng)取銷(xiāo)許的項(xiàng)目調(diào)整其建筑設(shè)計(jì)方案,，有多個(gè)項(xiàng)目正在轉(zhuǎn)型為第四代住宅,，預(yù)計(jì)在第四季度，這些項(xiàng)目將有望集中推向市場(chǎng),。此外，根據(jù)最新消息,，上海正在研究第四代住宅項(xiàng)目,，可能啟動(dòng)試點(diǎn)計(jì)劃，第四代住宅有望落地一線(xiàn)城市,。展望未來(lái),，在產(chǎn)品端，第四代住宅第四代住宅有望成為住宅產(chǎn)品繼續(xù)迭代的新起點(diǎn),。

04

豪宅熱度在高位,，創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)與高端需求共繪市場(chǎng)藍(lán)圖

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