今年以來(lái),，越來(lái)越多的城市已不再對(duì)新建商品住房銷售價(jià)格進(jìn)行指導(dǎo)，明確開(kāi)發(fā)企業(yè)可自主定價(jià)銷售商品房。

9月30日,，內(nèi)蒙古呼和浩特市住建局發(fā)文宣布,，自2024年10月1日起，取消新建商品住房銷售價(jià)格調(diào)控限制,，由企業(yè)根據(jù)市場(chǎng)定價(jià)銷售,，銷售過(guò)程中可自主調(diào)整價(jià)格,，并以實(shí)際銷售價(jià)格辦理網(wǎng)簽備案,。

9月29日，深圳住建局等四部門聯(lián)合發(fā)文,，其中在優(yōu)化商品住房和商務(wù)公寓價(jià)格備案流程方面提出,，商品住房和商務(wù)公寓項(xiàng)目由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自主合理確定銷售價(jià)格，并報(bào)市場(chǎng)監(jiān)管部門備案,，抄報(bào)區(qū)級(jí)住房建設(shè)部門,。此舉也意味著，深圳正式取消了限價(jià)措施,。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，如今在多地取消或放松限價(jià)的趨勢(shì)下，未來(lái)新房?jī)r(jià)格也將逐步回歸市場(chǎng)化,，這一方面能夠給予企業(yè)更高的定價(jià)自由,，更好的提高去化和回款，另外一方面也鼓勵(lì)市場(chǎng)“優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)”提升優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的盈利空間與預(yù)期,。

年內(nèi)18地取消或放松商品房限價(jià)

據(jù)中房網(wǎng)不完全統(tǒng)計(jì),，2024年至今，全國(guó)至少已有甘肅省蘭州市,、慶陽(yáng)市,、白銀市、天水市,，廣東省深圳市,、珠海市、陽(yáng)江市,，河南省鄭州市,、信陽(yáng)市、開(kāi)封市尉氏縣,，安徽省蕪湖市,、淮南市，福建省寧德市,、石獅市,，遼寧省沈陽(yáng)市,、內(nèi)蒙古呼和浩特市、江西省南昌市南昌縣,，云南大理白族自治州等18地取消或放松“限價(jià)”,。

其中，廣東省深圳市,、甘肅省慶陽(yáng)市,、白銀市、天水市,、蘭州市,，河南省信陽(yáng)市、鄭州市,、開(kāi)封市尉氏縣,，福建省寧德市、石獅市,，遼寧省沈陽(yáng)市和內(nèi)蒙古呼和浩特市明確表示,，不再實(shí)施新建商品房銷售價(jià)格指導(dǎo)，即取消銷售限價(jià),。而安徽省淮南市,、江西省南昌市南昌縣、云南大理白族自治州雖未明確提到取消限價(jià),，但均表態(tài)企業(yè)可按市場(chǎng)行情合理定價(jià),。

此外，廣東省陽(yáng)江市,、珠海市,，安徽省蕪湖市等城市,，通過(guò)縮短備案價(jià)格調(diào)整時(shí)間間隔,、取消樓層差價(jià)限制等措施對(duì)限價(jià)政策進(jìn)行了優(yōu)化。

取消價(jià)格管控是大勢(shì)所趨

事實(shí)上,，取消或放松商品房限價(jià),，可以有價(jià)格上調(diào)或者下降兩層含義。

回顧過(guò)去,，商品房限價(jià)政策的推出,，最早可以追溯至2010年。彼時(shí)政策的目的主要是在房地產(chǎn)行情高漲時(shí)期,，防止房?jī)r(jià)無(wú)序上漲,，遏制投機(jī)炒房行為，保障剛性住房需求,。所以當(dāng)時(shí)的限價(jià)政策以“限漲”為主,。

而2021年下半年以來(lái)，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境的變化，部分債務(wù)壓力較大的房企為了快速回籠資金緩解流動(dòng)性壓力,，開(kāi)始對(duì)樓盤進(jìn)行大幅降價(jià),，造成市場(chǎng)混亂和購(gòu)房者不滿情緒蔓延，此后“限跌令”登上歷史舞臺(tái),。

從“限漲令”到“限跌令”的轉(zhuǎn)變,，反映出房地產(chǎn)市場(chǎng)已由昔日的高溫狀態(tài)步入當(dāng)前的調(diào)整期。實(shí)際上,，近幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系已發(fā)生重大變化,，而限價(jià)相關(guān)政策已不再適應(yīng)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境。與此同時(shí),，近兩年監(jiān)管部門多次強(qiáng)調(diào)要建設(shè)“好房子”,，這也需要匹配的政策給予支持。在多重因素影響下,，限價(jià)相關(guān)政策的取消也是大勢(shì)所趨,。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)表示，一方面,，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)仍在調(diào)整中,，新房銷售不振，房企面臨資金壓力,，有降價(jià)銷售盡快回款的訴求,，放松甚至取消新房限價(jià)，有利于提高開(kāi)發(fā)商定價(jià)的自主性,。另一方面,，在改善性住房需求和建設(shè)“好房子”要求下，放松甚至取消一些優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的價(jià)格限制,，客觀上可以助力提振當(dāng)?shù)氐姆績(jī)r(jià)預(yù)期,。

麟評(píng)居住大數(shù)據(jù)研究院首席分析師王小嬙亦表示，短期來(lái)看,，當(dāng)前新房庫(kù)存量大,，市場(chǎng)面臨一定的去化壓力，取消限價(jià)或使得房企針對(duì)去化不佳的項(xiàng)目降價(jià)跑量,，回籠資金,。長(zhǎng)期看，限價(jià)政策的取消有助于促進(jìn)房?jī)r(jià)由市場(chǎng)供需決定,，進(jìn)入市場(chǎng)的自由調(diào)節(jié),，從而尋求當(dāng)前供需關(guān)系之下的房?jī)r(jià)合理值。

58安居客研究院院長(zhǎng)張波認(rèn)為,，取消限價(jià)與中國(guó)目前正在構(gòu)建的房地產(chǎn)發(fā)展新模式方向吻合,，與黨的二十屆三中全會(huì)對(duì)于房地產(chǎn)發(fā)展的精神保持一致,。房地產(chǎn)“雙軌制”的發(fā)展路徑，既要求加大保障性住房建設(shè)和供給,，以滿足工薪群體的剛性住房需求,，也要求能支持城鄉(xiāng)居民多樣化改善性住房需求，而采用市場(chǎng)化推進(jìn),，正是配合多樣化的改善性需求的產(chǎn)品的根本手段,。只有新房?jī)r(jià)格的市場(chǎng)化，才能推進(jìn)開(kāi)發(fā)行業(yè)在建設(shè)過(guò)程中更注重對(duì)用戶的研究,，用不同價(jià)格段的產(chǎn)品來(lái)迎合不同客戶的需求,。

整體而言，商品房限價(jià)管控措施逐漸退場(chǎng)后,，未來(lái)各地房?jī)r(jià)表現(xiàn)也將更趨分化,、市場(chǎng)化。