中國房地產(chǎn)最困難的時期已經(jīng)過去了

10月17日上午，國新辦就促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展舉行新聞發(fā)布會,，涉及住建部等五部門,。會議提出了兩個關(guān)鍵措施：一是通過貨幣化安置等方式新增實施100萬套城中村改造和危舊房改造,；二是年底前將“白名單”項目信貸規(guī)模增加到4萬億元，以滿足合理融資需求,。中國房地產(chǎn)最困難的時期已經(jīng)過去了,！

然而，資本市場反應(yīng)冷淡,，當(dāng)天上午A股龍頭企業(yè)如萬科A,、保利發(fā)展等直接跌停，整個地產(chǎn)板塊下跌了七八個點,，帶動大盤暴跌，港股內(nèi)房股如融創(chuàng)跌幅接近30%,。這表明盡管四部門提出了一些具體措施,，但市場普遍認(rèn)為這些措施不及預(yù)期。

本次發(fā)布會提到的100萬套城中村改造目標(biāo),，一些媒體將其解讀為二次棚改貨幣化的開始,，但實際上存在誤解。從數(shù)量上看,，上一輪棚改貨幣化始于2014年,，每年執(zhí)行的棚戶區(qū)改造住房超過600萬套。而此次提出的100萬套改造目標(biāo)主要集中在大中城市,，優(yōu)先在TOP30城市里篩選,，小城市基本上沒有機(jī)會。此外,，這次改造主要是針對危房,，即城市更新，不涉及開發(fā)商拍地,，這也是為什么發(fā)布會后地產(chǎn)板塊大跌的原因之一,。

這一輪棚改貨幣化的方式集中在房票而非現(xiàn)金。房票是一種購房時的“代金券”,，有助于鎖定購房需求在本地釋放,。今年已有超過40個城市出臺并落地“房票安置”政策。雖然房票對地方政府有積極影響,，但對于有房家庭來說,，失去了更多跨區(qū)域選擇的權(quán)利。因此,，這100萬套棚改貨幣化安置更多是為了市場“托底”,，目標(biāo)是實現(xiàn)“止跌企穩(wěn)”。

發(fā)布會還宣布年底前將“白名單”項目信貸規(guī)模增加到4萬億元,，以滿足合理融資需求,。這意味著中央保交樓的決心更強(qiáng)了,。本輪房地產(chǎn)下行的最大不穩(wěn)定因素是爛尾樓問題，解決好這個問題對于樓市復(fù)蘇至關(guān)重要,?！氨＝粯恰钡膶嵸|(zhì)性動作是“白名單”機(jī)制，即信貸資金到底能有多少到項目上,。9月24日國新辦新聞發(fā)布會上,，白名單發(fā)放信貸量為1.43萬億元，平均每月不到2000億,。10月17日的發(fā)布會上,，白名單發(fā)放信貸量達(dá)到了2.23萬億元，短短20天審批發(fā)放了8000億,，預(yù)示著決策層已經(jīng)加快了審批速度,。此次發(fā)布會將今年的目標(biāo)定在4萬億，意味著后面兩個月需要每個月審批8000億左右,。

白名單信貸資金如果能及時審批,，既可以避免房企資金鏈斷裂，推動房屋交付風(fēng)險下降,，又可以重新激活市場,。但從市場預(yù)期來看,，4萬億并不能完全解決問題，只能企穩(wěn)止跌,，托住市場不再斷崖式下跌,，加快市場底的到來,。國際貨幣基金組織IMF發(fā)布的報告指出,，要完成建設(shè)并交付預(yù)售房產(chǎn)或補(bǔ)償購房者,，需要投入約7萬億元,。

10月18日,，國家統(tǒng)計局公布2024年1～9月全國房地產(chǎn)市場基本情況和9月70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況,。70城中，上海新房價格指數(shù)同比上漲4.9%,、環(huán)比上漲0.6%，成為9月唯一同環(huán)比上漲的城市,。二手房方面，9月房價下跌的城市數(shù)量從69個變?yōu)?0個,。四大一線城市二手住宅銷售價格同比下降10.7%，降幅比上月擴(kuò)大1.3個百分點,。新房代表著城市的增量,，二手房代表城市的活力,，二手房價格全面下跌說明市場仍處于深度調(diào)整中,。

好消息是,，9月份房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)上升到了92.41，已連續(xù)回升9個月,。從10月前三周的數(shù)據(jù)來看,，各地反彈情況尚可,，一連串的新政已經(jīng)有效刺激了需求入市。四季度預(yù)計房地產(chǎn)“一攬子”配套政策將加速落實,，止跌企穩(wěn)的概率大幅提升,。住建部部長倪虹表示，經(jīng)過三年的不斷調(diào)整,，中國房地產(chǎn)市場已經(jīng)開始筑底,，最困難的時候已經(jīng)過去。房地產(chǎn)今日之困境,，冰凍三尺非一日之寒,，待解決的問題還有很多，除了爛尾樓,，還有出險的房企,、斷供的樓房和低迷的成交量等。我們不能期待所有問題都一次解決,，在期待政策快的同時，更多的是需要持續(xù)性、針對性的政策盡早謀劃,。中國房地產(chǎn)最困難的時期已經(jīng)過去了,！