美國(guó)房地產(chǎn)投資意愿降至歷史最低點(diǎn)

Recherche Bay貴金屬投資研究家洛朗·莫瑞爾指出,，美國(guó)房地產(chǎn)投資意愿降至歷史最低點(diǎn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)和股市的低迷使消費(fèi)者更傾向于儲(chǔ)蓄而非消費(fèi),。他認(rèn)為,，在投資者逐漸撤離房地產(chǎn)之際，以美元和歐元計(jì)算的黃金價(jià)格每周都會(huì)創(chuàng)下新高,。

他解釋說(shuō),，美國(guó)貨幣體系允許通過(guò)信貸創(chuàng)造過(guò)程自由創(chuàng)造新的法定貨幣，而房地產(chǎn)市場(chǎng)依賴于這種信貸創(chuàng)造的主要驅(qū)動(dòng)力之一：抵押貸款,。過(guò)去50年,，大多數(shù)發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體都采取了利率穩(wěn)步下降,、公共和私人債務(wù)不斷增加的模式，這使得經(jīng)濟(jì)和資產(chǎn)市場(chǎng)在人口老齡化的情況下仍然蓬勃發(fā)展,。低利率鼓勵(lì)人們申請(qǐng)更大額度的抵押貸款,，從而推高了房地產(chǎn)價(jià)格。然而,，這種信貸量的擴(kuò)張也導(dǎo)致流通中的紙幣數(shù)量大幅增加,。當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格與黃金等供應(yīng)有限的競(jìng)爭(zhēng)貨幣相比時(shí)，價(jià)格保持穩(wěn)定,。充分彈性的信托制度如果運(yùn)用得當(dāng),，將大有裨益，因?yàn)樗茏寷Q策者在危機(jī)時(shí)期支持經(jīng)濟(jì),。但如果管理不善,，可能會(huì)導(dǎo)致資產(chǎn)價(jià)格暴漲和通脹壓力。

根據(jù)Reventure基于134年數(shù)據(jù)的分析,，經(jīng)通脹調(diào)整后的房地產(chǎn)價(jià)格目前幾乎比過(guò)去130年的平均水平高出100%,。當(dāng)前的價(jià)格甚至超過(guò)了2006年房地產(chǎn)泡沫時(shí)期的價(jià)格。美國(guó)房?jī)r(jià)與家庭收入中位數(shù)之比已達(dá)到創(chuàng)紀(jì)錄的7.2倍,，超過(guò)了2022年的7.1倍和2008年房地產(chǎn)泡沫的6.8倍,。在2020年疫情之前，這一比例為5.5倍,。五年內(nèi),，房?jī)r(jià)上漲了50%，而家庭收入僅增長(zhǎng)17%,。因此,，住房供應(yīng)持續(xù)惡化。

在美國(guó),，2023年全職房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人和經(jīng)紀(jì)商的數(shù)量將降至44萬(wàn)人,，為2014年以來(lái)的最低水平。一年內(nèi)減少7.2萬(wàn)人,，降幅為14%,，為2008年以來(lái)的最大降幅。自2022年以來(lái),，全美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)的會(huì)員人數(shù)減少了10萬(wàn),，降至約150萬(wàn)。7月份,，待售房屋數(shù)量創(chuàng)下歷史新低,，甚至低于2020年疫情期間的水平。與此同時(shí)，抵押貸款需求處于30年來(lái)的最低水平,。

房主杠桿率（即家庭抵押貸款債務(wù)占房產(chǎn)價(jià)值的百分比）目前處于1958年第四季度以來(lái)的最低水平,，約為27.3%。隨著長(zhǎng)期利率上升,，借貸能力可能再次惡化,。美聯(lián)儲(chǔ)的降息在最近幾周并未產(chǎn)生預(yù)期效果，長(zhǎng)期利率實(shí)際上大幅上升,。房地產(chǎn)利率快速恢復(fù)上漲,，出乎所有人的意料。

莫瑞爾強(qiáng)調(diào),，沒(méi)人愿意出售房屋,，因?yàn)闆](méi)人愿意放棄3%或更低的抵押貸款利率。許多房主因?yàn)檫@些利率水平而不愿意出售房屋,。除非你有足夠的資金以現(xiàn)金購(gòu)買,，否則將3-4%的抵押貸款利率換成6.5%的利率是沒(méi)有意義的，除非你要搬到更便宜的地區(qū),。而且也沒(méi)人愿意買?，F(xiàn)在利率已經(jīng)上漲,，誰(shuí)愿意多付35%以上的本金呢,？市場(chǎng)已經(jīng)陷入停滯。

利率下降進(jìn)一步強(qiáng)化了這種預(yù)期,，如果利率繼續(xù)下降,，今天買入還有什么意義呢？由于當(dāng)前形勢(shì),，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人正在離開(kāi)該行業(yè),，因?yàn)樗麄兒茈y獲得新的委托。市場(chǎng)上房產(chǎn)供應(yīng)量低,，這讓新經(jīng)紀(jì)人和他們的買家望而卻步,，因?yàn)楹脦讉€(gè)人都在競(jìng)標(biāo)同一套房子。房地產(chǎn)已經(jīng)是一個(gè)困難的行業(yè),，長(zhǎng)期沒(méi)有收入,。

目前的僵局是過(guò)去50年來(lái)前所未有的，市場(chǎng)完全凍結(jié),。更糟糕的是,，這種僵局正在徹底改變市場(chǎng)的情緒：在美國(guó)購(gòu)買房地產(chǎn)的意愿從未如此低落。如今,，在美國(guó),，購(gòu)買房屋或公寓被視為一個(gè)荒謬的想法，歷史上從未出現(xiàn)過(guò)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)如此負(fù)面的情緒,。這種極端情況的特點(diǎn)是缺乏買家,、賣家和流動(dòng)性,，而價(jià)格卻達(dá)到歷史新高，沒(méi)有人再有興趣購(gòu)買房產(chǎn),，這在美國(guó)房地產(chǎn)歷史上是前所未有的,。

在法國(guó)，購(gòu)房意愿也可能受到影響,，一方面是因?yàn)槔噬仙?，另一方面也是因?yàn)槭袌?chǎng)本身的原因。政府計(jì)劃在2025年財(cái)政法案中加強(qiáng)對(duì)非專業(yè)家具租賃的征稅,。業(yè)主可享受折舊優(yōu)惠,，但在計(jì)算銷售資本收益時(shí)不考慮折舊。改革提議重新整合這一攤銷,，從而增加應(yīng)稅資本收益,。如果出售攤銷后的財(cái)產(chǎn)，則需征稅的資本收益將會(huì)高得多,。換句話說(shuō),，當(dāng)房產(chǎn)轉(zhuǎn)售時(shí)，業(yè)主的租金收入將被征收重稅,。專業(yè)人士擔(dān)心這會(huì)對(duì)租賃市場(chǎng)產(chǎn)生影響,，帶家具的房產(chǎn)投資吸引力會(huì)降低。房地產(chǎn)投資情緒可能會(huì)受到影響,。在法國(guó),，就像在美國(guó)一樣，購(gòu)買房地產(chǎn)的欲望可能會(huì)進(jìn)一步減弱,。

莫瑞爾表示,，在投資者逐漸撤離房地產(chǎn)之際，以美元和歐元計(jì)算的黃金價(jià)格每周都會(huì)創(chuàng)下新高,。西方對(duì)黃金的態(tài)度開(kāi)始發(fā)生變化,。美國(guó)房地產(chǎn)投資意愿降至歷史最低點(diǎn)！