美國房地產(chǎn)投資意愿降至歷史最低點

Recherche Bay貴金屬投資研究家洛朗·莫瑞爾指出，美國房地產(chǎn)投資意愿降至歷史最低點,。房地產(chǎn)市場和股市的低迷使消費者更傾向于儲蓄而非消費。他認為，在投資者逐漸撤離房地產(chǎn)之際,，以美元和歐元計算的黃金價格每周都會創(chuàng)下新高。

他解釋說,，美國貨幣體系允許通過信貸創(chuàng)造過程自由創(chuàng)造新的法定貨幣,，而房地產(chǎn)市場依賴于這種信貸創(chuàng)造的主要驅動力之一：抵押貸款。過去50年,，大多數(shù)發(fā)達經(jīng)濟體都采取了利率穩(wěn)步下降,、公共和私人債務不斷增加的模式，這使得經(jīng)濟和資產(chǎn)市場在人口老齡化的情況下仍然蓬勃發(fā)展,。低利率鼓勵人們申請更大額度的抵押貸款,，從而推高了房地產(chǎn)價格。然而,，這種信貸量的擴張也導致流通中的紙幣數(shù)量大幅增加,。當房地產(chǎn)價格與黃金等供應有限的競爭貨幣相比時，價格保持穩(wěn)定。充分彈性的信托制度如果運用得當,，將大有裨益,，因為它能讓決策者在危機時期支持經(jīng)濟。但如果管理不善,，可能會導致資產(chǎn)價格暴漲和通脹壓力,。

根據(jù)Reventure基于134年數(shù)據(jù)的分析，經(jīng)通脹調整后的房地產(chǎn)價格目前幾乎比過去130年的平均水平高出100%,。當前的價格甚至超過了2006年房地產(chǎn)泡沫時期的價格,。美國房價與家庭收入中位數(shù)之比已達到創(chuàng)紀錄的7.2倍，超過了2022年的7.1倍和2008年房地產(chǎn)泡沫的6.8倍,。在2020年疫情之前,，這一比例為5.5倍。五年內,，房價上漲了50%,，而家庭收入僅增長17%。因此,，住房供應持續(xù)惡化,。

在美國，2023年全職房地產(chǎn)經(jīng)紀人和經(jīng)紀商的數(shù)量將降至44萬人,，為2014年以來的最低水平,。一年內減少7.2萬人，降幅為14%,，為2008年以來的最大降幅,。自2022年以來，全美房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)會的會員人數(shù)減少了10萬,，降至約150萬,。7月份，待售房屋數(shù)量創(chuàng)下歷史新低,，甚至低于2020年疫情期間的水平,。與此同時，抵押貸款需求處于30年來的最低水平,。

房主杠桿率（即家庭抵押貸款債務占房產(chǎn)價值的百分比）目前處于1958年第四季度以來的最低水平,，約為27.3%。隨著長期利率上升,，借貸能力可能再次惡化,。美聯(lián)儲的降息在最近幾周并未產(chǎn)生預期效果，長期利率實際上大幅上升,。房地產(chǎn)利率快速恢復上漲,，出乎所有人的意料,。

莫瑞爾強調，沒人愿意出售房屋,，因為沒人愿意放棄3%或更低的抵押貸款利率,。許多房主因為這些利率水平而不愿意出售房屋。除非你有足夠的資金以現(xiàn)金購買,，否則將3-4%的抵押貸款利率換成6.5%的利率是沒有意義的,，除非你要搬到更便宜的地區(qū)。而且也沒人愿意買?，F(xiàn)在利率已經(jīng)上漲,，誰愿意多付35%以上的本金呢？市場已經(jīng)陷入停滯,。

利率下降進一步強化了這種預期，如果利率繼續(xù)下降,，今天買入還有什么意義呢,？由于當前形勢，房地產(chǎn)經(jīng)紀人正在離開該行業(yè),，因為他們很難獲得新的委托,。市場上房產(chǎn)供應量低，這讓新經(jīng)紀人和他們的買家望而卻步,，因為好幾個人都在競標同一套房子,。房地產(chǎn)已經(jīng)是一個困難的行業(yè)，長期沒有收入,。

目前的僵局是過去50年來前所未有的,，市場完全凍結。更糟糕的是,，這種僵局正在徹底改變市場的情緒：在美國購買房地產(chǎn)的意愿從未如此低落,。如今，在美國,，購買房屋或公寓被視為一個荒謬的想法,，歷史上從未出現(xiàn)過對房地產(chǎn)行業(yè)如此負面的情緒。這種極端情況的特點是缺乏買家,、賣家和流動性,，而價格卻達到歷史新高，沒有人再有興趣購買房產(chǎn),，這在美國房地產(chǎn)歷史上是前所未有的,。

在法國，購房意愿也可能受到影響,，一方面是因為利率上升,，另一方面也是因為市場本身的原因,。政府計劃在2025年財政法案中加強對非專業(yè)家具租賃的征稅。業(yè)主可享受折舊優(yōu)惠,，但在計算銷售資本收益時不考慮折舊,。改革提議重新整合這一攤銷，從而增加應稅資本收益,。如果出售攤銷后的財產(chǎn),，則需征稅的資本收益將會高得多。換句話說,，當房產(chǎn)轉售時,，業(yè)主的租金收入將被征收重稅。專業(yè)人士擔心這會對租賃市場產(chǎn)生影響,，帶家具的房產(chǎn)投資吸引力會降低,。房地產(chǎn)投資情緒可能會受到影響。在法國,，就像在美國一樣,，購買房地產(chǎn)的欲望可能會進一步減弱。

莫瑞爾表示,，在投資者逐漸撤離房地產(chǎn)之際,，以美元和歐元計算的黃金價格每周都會創(chuàng)下新高。西方對黃金的態(tài)度開始發(fā)生變化,。美國房地產(chǎn)投資意愿降至歷史最低點,！