“一個城市的老舊小區(qū)加裝電梯的發(fā)展,，取決于城市的財政實力,、政策機(jī)制創(chuàng)新,、區(qū)域特點,。一個老舊小區(qū)加裝電梯的進(jìn)度,，則取決業(yè)主關(guān)系與利益協(xié)調(diào),。”

將近500人的業(yè)主群,，從2022年中旬開始討論加裝電梯,，共27個具備加裝電梯條件的單元樓中，至今落地了一部半電梯——其中一部正處于爛尾階段,。

這就是小巴所在的杭州西湖區(qū)的一個老小區(qū)的現(xiàn)狀,。

今年1月22日，國家發(fā)展改革委社會發(fā)展司司長劉明在新聞發(fā)布會上談到,，老舊小區(qū)加裝電梯“能裝盡裝”,，并且指出：“全國光加裝電梯的市場大概有2.6萬億元”。

2.6萬億元,，相當(dāng)于深圳前三季度的GDP規(guī)模,。據(jù)估算，全國符合標(biāo)準(zhǔn)（2000年以前）的老舊小區(qū)的加裝潛力在200萬部以上,，而截至2023年10月底全國既有住宅加裝電梯近10萬部,，2022年、2023年當(dāng)年加裝量都在3萬部左右,，總進(jìn)度為二十分之一,。

老舊社區(qū)加裝電梯

整個龐大的加裝電梯市場才剛剛打開，潛力巨大,。但一如小巴所在小區(qū)的現(xiàn)狀,，如何順勢大幅打開加裝電梯市場，還是一個懸而難決的問題,。

廣州遙遙領(lǐng)先,，杭渝蓉崛起，為什么,？

通過對各地官媒以及政府公告,，可以粗粗統(tǒng)計出當(dāng)前已經(jīng)公開數(shù)據(jù)的各主要城市加裝電梯市場的發(fā)展進(jìn)度：

總結(jié)來說，廣州處于“遙遙領(lǐng)先”的地步,，杭州,、重慶、成都算是“一線梯隊”，強(qiáng)于上海,、北京等“老大哥”,，南京、合肥,、深圳,、廈門、武漢等城市似乎還處于蓄勢待發(fā)階段,。

廣州之所以引領(lǐng)全國加裝電梯市場,，可以發(fā)現(xiàn)在各個方面均有首發(fā)優(yōu)勢：

◎時間：廣州從1997年開始批準(zhǔn)加裝電梯，而其他多數(shù)城市只是近些年開始推動,，比如杭州是2017年底,，成都是2018年。

◎模式：2018年,，廣州在全國首創(chuàng)了“統(tǒng)一規(guī)劃,、統(tǒng)一批復(fù)、統(tǒng)一建設(shè),、統(tǒng)一運維”的成片連片加裝電梯新模式,。

◎技術(shù)：10月15日，廣州實施的《既有住宅加裝電梯技術(shù)規(guī)范》,，是全國首個省會城市加裝電梯地方標(biāo)準(zhǔn),，也是目前體系最為完備的既有住宅加裝電梯技術(shù)規(guī)范。

“就全國范圍來說,，廣州和廈門屬于領(lǐng)頭的城市,，杭州、成都則屬于增長較快的城市”四川民生實事監(jiān)督聯(lián)絡(luò)員劉俊對小巴說道,。他從2017年開始重點調(diào)研老舊小區(qū)加裝電梯問題,。

杭州的政策機(jī)制創(chuàng)新一般被視為后來者居上的“法寶”。比如,，劉俊認(rèn)為,，杭州的“加梯辦”——主要是政府組建各個部門的“統(tǒng)籌群”，以及街道,、社區(qū)組建的囊括業(yè)主,、電梯公司、律師等在內(nèi)的“加梯幫幫團(tuán)”,，推動了杭州的“成片連片加裝電梯”及矛盾化解,。

“確實解決不了的問題，還會要召開聽證會,。由政府承擔(dān)相關(guān)費用,，邀請調(diào)解員,、工程技術(shù)、特種設(shè)備專家,、法律或者熱心市民,，甚至有人大代表、政協(xié)委員,、政協(xié)代表參與,，一同化解矛盾?！眲⒖≌f道,。

不可否認(rèn)，地方財政與加裝電梯發(fā)展息息相關(guān),，這是多數(shù)低線城市乃至高線城市仍存在的短板。一般來說,，地方財政會承擔(dān)加裝電梯的相當(dāng)費用,，高線城市達(dá)20萬元/臺，甚至更多,，比如上海,、杭州、成都,、合肥,、南京等，低線城市達(dá)10萬元/臺,，比如中山,、菏澤等。

據(jù)劉俊的觀察,，相較前兩年,，成都老舊小區(qū)的加裝電梯熱度有所下滑，直接原因是受制于財政資金緊張,?！芭脑蕉啵且贸鰜淼难a(bǔ)貼越多,，所以會限制審批數(shù)量”,。

其他方面，各個城市的差異性同樣是明顯的,。比如,，此前上海、北京的政策限制較嚴(yán)苛,，造成加裝電梯進(jìn)展稍顯滯后,。

上海在2019年底前的政策有：本樓幢業(yè)主同意率90%,；本樓幢業(yè)主擁有“一票否決”權(quán)；小區(qū)同意率三分之二,。即便當(dāng)時上海最高補(bǔ)貼24萬元/臺,，要推動的難度也是極大的。所以,，上海取消了“一票否決”權(quán),，其他方面均明顯放寬。北京的情況和變化,，與上?；绢愃啤?/p>

再比如,，部分城市加裝電梯條件不足,。舉例來說，截至2023年,，西安2000年前建成的老舊小區(qū)數(shù)量約為3645個,，但樓棟數(shù)在3棟及3棟以下的老舊小區(qū)數(shù)量占80%以上，大部分樓體空間上不具備加建電梯條件,。

西安市,，老舊小區(qū)改造

兩大業(yè)主矛盾關(guān)系，癥結(jié)何在,？

明顯可見的是,，一個城市的老舊小區(qū)加裝電梯的發(fā)展進(jìn)度，很大程度上取決于城市的財政實力,、政策機(jī)制創(chuàng)新,、區(qū)域特點等條件。

當(dāng)然,，具體到一個老舊小區(qū)加裝電梯的進(jìn)度,，則很大程度上取決于業(yè)主關(guān)系與利益協(xié)調(diào)。這是很多人都熟悉的和有經(jīng)驗的,。

以小巴所在的小區(qū)為例：2022年中旬,，其他小區(qū)的加裝電梯圖片被一位業(yè)主發(fā)到業(yè)主群中，很快引起眾人興趣,，加裝電梯的聲音此起彼伏,，有人直接建了小群；

2022年10月,，某單元樓領(lǐng)頭安裝首部電梯,，背后是一對業(yè)主夫妻耗時6月撮合該單元樓完成湊資等事宜，但按政策仍然需要小區(qū)“雙三分之二以上”業(yè)主參與表決且其中“雙四分之三以上”業(yè)主同意,，而當(dāng)時就有不少人提出“這是為了賣好價從而跑路”“施工影響小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生”“減少車位”等各類反對意見,，所以,，一開始因只達(dá)50%同意而失敗，所幸?guī)状尾ㄕ酆?，最終通過,，至加裝電梯完工驗收，前后歷時一年多時間,；

近兩年,，其他樓棟又有幾次討論加裝電梯的高峰，也提出不少方案,，但往往無疾而終,。一是缺乏專人負(fù)責(zé)撮合，與單元樓內(nèi)及小區(qū)其他業(yè)主的關(guān)系缺乏協(xié)調(diào),；二是各類反對意見五花八門,，容易使人望而生畏，心生退意,。

“你看那個‘青青家園’,，他們一直都想裝，一兩年了,，街道、社區(qū)都很想推進(jìn),，但根本就做不下來,，因為一期、二期,、三期物業(yè)就好幾個,，要他們同意，又要其他業(yè)主同意,?！币晃缓贾蓦娞莨矩?fù)責(zé)人對小巴說道，各個老舊小區(qū)加裝電梯的復(fù)雜性可想而知,。

一般來說,，單元樓上下業(yè)主的矛盾是首要的。比如,，在資金支出比例,、選擇公司品牌、加裝方案,、采光,、通風(fēng)、補(bǔ)償?shù)确矫嫒菀桩a(chǎn)生矛盾,。

杭州加裝電梯市場的價格是48—52萬元/臺,，連廊越復(fù)雜,，價格越貴。相較而言,，成都的價格是40—50萬元/臺,。

2018年，杭州首臺空中加裝電梯交付使用

以杭州,、成都的加裝電梯補(bǔ)貼額度,，需單元樓業(yè)主湊資30萬元左右。一般來說,，樓層越高的業(yè)主,，負(fù)擔(dān)資金比例越高。而補(bǔ)貼費用是后到的,，所以業(yè)主們需要事先籌資50萬元左右,。

最需要加裝電梯的高層業(yè)主與最不需要加裝電梯的一二層業(yè)主之間的矛盾最為尖銳：

一二樓業(yè)主以及其他業(yè)主的反對理由已經(jīng)從以前的通風(fēng)、采光,、噪音延伸至墻體開裂,、滲水、墻體沉降等安全問題,，談判,、說服與補(bǔ)償成本越來越高。（這些問題可大可小,，取決于關(guān)系調(diào)節(jié)與利益協(xié)商,。）一旦加裝電梯，一二樓業(yè)主容易面臨房價下跌的尷尬,，這往往是他們最難以躍過的心坎,。

長達(dá)十多年的質(zhì)保、維保則是對相關(guān)業(yè)主利益協(xié)調(diào)的長期考驗,。

以杭州電梯企業(yè)的服務(wù)為例,，一種是服務(wù)是“全托管”，比如一年7000—8000元,，服務(wù)囊括水電,、管理、漏水防水,、配件更換等,；另一種是“半托管”，比如比如“六大件十年質(zhì)?！保ㄖ鳈C(jī),、門機(jī)、控制柜等）“五年維?！钡?。以維保為例,，電梯設(shè)備較新，價格較低,，越舊越貴,，年均價3500元。而不論“全托管”還是“半托管”,，都是業(yè)主方與電梯方的一次“對賭”,。

其次便是：加裝電梯單元樓業(yè)主與相鄰單元、小區(qū)其他業(yè)主在道路率,、車位率,、綠化率、墻體受損等方面的矛盾,。

加裝電梯可能會影響車位率,、綠化率等

“如果全小區(qū)都納入進(jìn)來表決，就很麻煩了,?！眲⒖≌f道。由此可能增加的時間,、人力成本,、第三方公司的入戶調(diào)查支出等，都是麻煩事,?！吧踔聊玫搅碎_工的認(rèn)可之后，也依然沒辦法開工,，就是因為業(yè)主矛盾太大,?！?/p>

相對于協(xié)調(diào)相關(guān)業(yè)主利益關(guān)系的繁瑣冗長,，施工則是極為高效的，真可謂“輕舟已過萬重山”,。比如,，杭州的情況是：加裝一部電梯的計劃總工程周期一般是45天，基本可以做到35天完工,。

缺的是集體意識,，不缺的是辦法

歸根結(jié)底，“因為中國人——大家說話都比較委婉,，所以反對方的真實訴求往往無法挖掘到位,。”說起加裝電梯背后的根本阻礙,，劉俊如此分析道,。

其次,，一些電梯公司為了提高加裝效率，錯誤引導(dǎo)業(yè)主只按文件,、政策行事,，但小區(qū)加裝電梯背后背后本質(zhì)還是人情世故?！耙v感情的,，要有很好的話術(shù)，加裝業(yè)主是要稍微低姿態(tài),，不能強(qiáng)推,。”劉俊說道,。

他的建議和所了解的成功經(jīng)驗如下：

1,、單元樓內(nèi)要選舉一位帶頭人，推舉2—3位業(yè)主代表,；

2,、社區(qū)、街道層面,，應(yīng)該進(jìn)行大量的宣傳工作,，使加裝電梯的好處深入人心，以及實實在在的走訪工作,，摸清各個小區(qū)的具體情況,；

3、可以嘗試成立“幫幫團(tuán)”,，組織社區(qū)居民調(diào)解專家,、志愿者、律師,、設(shè)計院等多方解決問題和矛盾,；

4、可以通過聯(lián)系有關(guān)媒體,，做一些正能量的案例報道,。

與此同時，應(yīng)該樂觀地看到的是以下幾個方面的長期趨勢：

在加裝電梯方面,，政策不斷松動是明顯的趨勢,。除了上述上海、北京政策明顯放寬之外,，10月23日,，《西安市既有住宅加裝電梯工作實施意見》還明確一個住宅單元有一戶業(yè)主提出加裝意愿的，即可啟動意見征詢工作。也就是說,，只要一戶業(yè)主有意愿,，就可以帶動一個住宅單元走上加裝電梯的流程。

資金補(bǔ)貼不斷加大也是可以期待的,。不妨老舊小區(qū)電梯更新為例,，杭州今年將完成3750臺老舊電梯更新。這背后主要得益于國債對老舊電梯實施更新的支持,。

以杭州為例,，超長期特別國債補(bǔ)貼15萬元，市政府補(bǔ)貼2萬元,?！耙话銖S家的報價都會報到17萬，以17萬多一點來做合同的,?！焙贾菸鲓W電梯的一位區(qū)域分管負(fù)責(zé)人對小巴說。目前,，西奧電梯是杭州舊改電梯項目的最大供應(yīng)商,。

或可推測，即便沒有市政府的補(bǔ)貼,，為了爭取電梯更新訂單,，電梯廠家也會盡可能選擇兜底。當(dāng)然,，各地政府面對2.6萬億的加裝電梯市場,，很難不動心，不給足甜頭,。

據(jù)《杭州市區(qū)老舊小區(qū)住宅加裝電梯與管線遷移財政補(bǔ)助資金使用管理辦法》（2025—2027年）（征求意見稿）：

對符合條件的加裝電梯項目,，政府給予20萬元/臺的補(bǔ)助”之外，還有“實行定額補(bǔ)助,，市級財政給予5萬元/臺的補(bǔ)助”,，“每完成一臺電梯加裝，給予社區(qū)8000元/臺的資金補(bǔ)助”,。

加裝電梯的方案是不斷創(chuàng)新的,。除了常見的外接鋼構(gòu)電梯,，還有安裝在樓道的座椅型電梯——缺點是無法載貨,；除了以業(yè)主出資為主的出資模式外，由企業(yè)承擔(dān)主要費用的“公交車型電梯”也應(yīng)運而生,，業(yè)主坐一次付一次錢,。當(dāng)然，對于企業(yè)方收回成本難度較高,。

除了單個單元樓修建一部電梯的常見電梯修建方案之外,，還可以修建多個單元樓共用的連廊型電梯,。比如杭州錢塘區(qū)白楊街道云水社區(qū)金沙學(xué)府小區(qū)的兩臺電梯——16幢電梯連廊長12.6米，5幢電梯連廊長13.3米,，后者是杭州最長的電梯連廊,。

杭州市最長連廊加裝電梯

圖源：杭州網(wǎng)

也就是說，在政策支持,、資金補(bǔ)貼,、方案創(chuàng)新方面的，各地小區(qū)加裝電梯的難度是不斷下降的,，缺的絕不是條件與辦法,。

最后，再總結(jié)一下可能老生常談的加裝電梯對于老舊小區(qū)的方便：首先,，方便老人,、小孩、特殊群體出行,。比如輪椅,、嬰兒車的出行，腿腳不方便,、身體不好的特殊群體的出行,。

其次，社區(qū)治理的效果是可以期待的,?！霸敬蠹一旧祥T一關(guān)，不來往,，當(dāng)加了電梯后,，增加了來往，有的還開始一個月聚一次餐,、經(jīng)常串門,，小區(qū)更和諧、鄰里感情更深了”,，劉俊說,，“集體的意識更強(qiáng)了”。

或也可以這樣總結(jié)：集體意識強(qiáng)了,，加裝電梯的阻礙也就弱了,。