近日,，貝殼發(fā)布第三季度財報稱,，凈收入增至226億元；租房凈收入39億元,，同比增長118.4%,；省心租在管規(guī)模突破36萬套，超出市場預(yù)期,。而在去年同期,，在管規(guī)模為16萬套。截至9月底,，泊寓共運營管理24.7萬間長租公寓,，開業(yè)18.7萬間,；冠寓開業(yè)規(guī)模達(dá)到13.08萬間。貝殼省心租管理運營規(guī)模遠(yuǎn)超泊寓,、冠寓……

01貝殼三季度租房凈收入39億元

近期,，新居住服務(wù)平臺貝殼發(fā)布2024年第三季度財務(wù)業(yè)績。報告期內(nèi),，貝殼實現(xiàn)總交易額（GTV）7368億元（人民幣,，下同），同比增長12.5%,，凈收入為226億元,，同比增長26.8%，凈利潤達(dá)11.68億元,，經(jīng)調(diào)整凈利潤達(dá)17.82億元,，均比上年同期有所下降。毛利率為22.7%,，雖然比去年三季度的27.4%有所下滑,，但仍然是增收又增利，成績亮眼,，貝殼也被稱為悶聲發(fā)大財?shù)摹爸薪橐桓纭薄?/p>

其中房屋租賃業(yè)務(wù)則是增速最快的存在,，該業(yè)務(wù)在第三季度為貝殼帶來39億元凈收入，同比增幅達(dá)到118.4%,，這一增長主要由于省心租模式下的租賃房源數(shù)目增加,。在運營效率方面，據(jù)管理層介紹,，貝殼持續(xù)提高租約續(xù)簽的比例,，這一舉措有助于降低重新租賃和尋找新租戶的渠道成本。截至三季度末,，“省心租”租約續(xù)簽率約為52%,，去年同期為48%。

2021年年底,，貝殼成立惠居事業(yè)群,，正式推出租住服務(wù)平臺貝殼租房。貝殼的營業(yè)收入分為四大板塊：存量房業(yè)務(wù),、新房業(yè)務(wù),、家裝家居、新興業(yè)務(wù)及其它,。貝殼房屋租賃服務(wù)涉及關(guān)于分散式及集中式的租賃住房管理運營服務(wù)和包括流量商業(yè)化業(yè)務(wù),、在線租賃管家服務(wù)等在內(nèi)的租賃相關(guān)服務(wù)，此前主要列示在“新興業(yè)務(wù)及其他”業(yè)務(wù)線之中,。正是由于房屋租賃服務(wù)的規(guī)模和重要性持續(xù)提升,，從今年第一季度開始,，貝殼開始單獨披露房屋租賃服務(wù)的財務(wù)狀況。

家裝也是貝殼目前重點拓展的方向,，據(jù)貝殼管理層介紹,，三季度家裝家居業(yè)務(wù)持續(xù)穩(wěn)定增長，收入規(guī)模達(dá)到42.1億元,，同比增長32.6%,，貢獻(xiàn)利潤率達(dá)到31.3%。業(yè)內(nèi)人士稱,，貝殼家裝家居業(yè)務(wù)的崛起,，離不開二手房交易業(yè)務(wù)的韌性，因為老舊房翻新改造的需求正在持續(xù)釋放,。

可以說,，非房產(chǎn)交易服務(wù)業(yè)務(wù)正在逐漸成為新的業(yè)績增長引擎。從三季度時,，貝殼對經(jīng)紀(jì)、家裝,、惠居,、貝好家四條事業(yè)線進(jìn)行了人員調(diào)整，也可以看出貝殼對這一大板塊的重視,。在此次人員調(diào)整中,，選用在貝殼經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)中經(jīng)過多年歷練的“老人”徐萬剛和王擁群，分別負(fù)責(zé)整裝事業(yè)線經(jīng)營管理工作和惠居事業(yè)線經(jīng)營管理工作,。

事實上,，除了保障性租賃住房為了完成任務(wù)指標(biāo)持續(xù)增加房源量之外，機構(gòu)化長租早已經(jīng)放慢了擴張規(guī)模的速度,。貝殼如此迅猛地擴充房源量,，已經(jīng)不再是單純的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)平臺，而正成為一家“一站式”的居住服務(wù)企業(yè),。

021年,，貝殼省心租狂飆20萬套

2018年4月，貝殼找房橫空出世,，由鏈家網(wǎng)正式宣布升級為貝殼找房,。2020年8月13日，貝殼找房成功在紐交所上市,。于2021年底,，貝殼找房進(jìn)行新一輪戰(zhàn)略升級時宣布“一體兩翼”發(fā)展戰(zhàn)略，成立“貝殼惠居事業(yè)群”,，并推出了“貝殼租房”,。2022年2月,，貝殼租房組建專業(yè)資管與租務(wù)團(tuán)隊，推出分散式房源托管服務(wù),，即貝殼省心租,，業(yè)務(wù)目標(biāo)是“微利可持續(xù)”，摒棄二房東租金剪刀差的盈利模式,。到現(xiàn)在,，其租房業(yè)務(wù)發(fā)展不過3個年頭。

但從貝殼的經(jīng)營數(shù)據(jù)中發(fā)現(xiàn),，其房屋托管業(yè)務(wù)已經(jīng)初具規(guī)模,。截至三季度末，省心租在管規(guī)模突破36萬套,，去年同期為超16萬套,。也就是說，在1年時間內(nèi),，貝殼省心租新增管理房源達(dá)到20萬套,，平均每個月新增超1.6萬套。就規(guī)模論,，貝殼已經(jīng)是中國最大的居住服務(wù)企業(yè),。

可以明確知道的是，“省心租”在管房源屬于一路狂飆的狀態(tài),。

貝殼找房在2022年年度財報中提到,，從2021年11月底到2022年12月31日，1年零1個月,，不足400天的時間,，省心租在管房源規(guī)模突破7萬套。2023年,，第一季度“省心租”在管房源規(guī)模突破9萬套,，3個月新增2萬套；2023年第二季度末,，這個數(shù)據(jù)變成了12萬套,，3個月時間又新增了3萬套；2023年第三季度末,，“貝殼省心租”在管房源規(guī)模超16萬套,，3個月時間新增了4萬套；2023年第四季度末,，“省心租”在管房源規(guī)模勢如破竹,，升至20萬套。

貝殼的增長速度有多快呢？有人計算,，同樣都是房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)起家,，同樣都經(jīng)營著房屋租賃業(yè)務(wù)，成立超過23年歷史的老將相寓,，截至三季度末,，在管房源規(guī)模與年初相比實現(xiàn)了11.8%的穩(wěn)健增長，總量達(dá)到30.4萬套,。從這個數(shù)據(jù)來看,，成立3年的貝殼租房在管房源量已經(jīng)趕上發(fā)展近二十年的相寓體量。

再看其他“前輩”,，2024年上半年,，我愛我家實現(xiàn)營業(yè)收入58.2億元，歸屬母公司所有者的凈利潤2935.75萬元,，較去年同期扭虧為盈,。截至9月底，泊寓共運營管理24.7萬間長租公寓,，開業(yè)18.7萬間,；龍湖冠寓今年上半年開業(yè)房間數(shù)12.3萬間?？梢哉f,，已經(jīng)超過萬科泊寓、龍湖冠寓的貝殼,，正在“后來居上”。

報告期內(nèi),，貝殼平臺活躍門店數(shù)達(dá)到46857家,，同比增長14.6%；活躍經(jīng)紀(jì)人數(shù)達(dá)到423400名,，同比增長6.1%,；新房方面，凈新增近6000家門店,。從貝殼的門店數(shù)量及中介人員數(shù)量就可以知道為什么貝殼省心租房源增長這么快,。

目前貝殼自營供給是其第一階段的目標(biāo)，主要分兩大類,，第一類分散式,，第二類就是集中式。其中,，分散式以省心租業(yè)務(wù)為主,；既沒有運營長租公寓那么“重”，又比單純的經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)往前一步，目的是將市場上分散的房源轉(zhuǎn)為有品質(zhì),、可信賴的專業(yè)機構(gòu)化長租房源,，并提供專業(yè)管家服務(wù)。

不同于傳統(tǒng)的二房東或租房中介,，貝殼省心租的主要收入模式就兩項,，一個是空置期的時間差，另一個就是每個月8%～10%的管理費,。集中式公寓,，一方面是長租公寓，包括推出了貝殼新青年,、貝殼海鹽公寓兩個品牌,。另外，貝殼也在探索以酒店產(chǎn)品為供給的月租類產(chǎn)品,。

而與房源狂飆,、收入倍增相并存的是，貝殼房屋租賃業(yè)務(wù)的貢獻(xiàn)利潤率僅為4.4%,，是比較“虛胖”的,，雖然收入體量達(dá)到39億元，但只占公司整體凈收入的17%,。相比之下,，貝殼其他業(yè)務(wù)線對公司的利潤貢獻(xiàn)就更大了，家裝家居的貢獻(xiàn)利潤率為31.2%,，存量房業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)利潤率為41%,。新房交易額為2276億元，同比增加18.4%,，銷售增速遠(yuǎn)超部分房企,。

03貝殼、魔方,、泊寓,、冠寓都靠什么盈利？

我國住房租賃行業(yè)租售比偏低,，租賃住房企業(yè)利潤率不高,，除頭部企業(yè)外大都在維持溫飽經(jīng)營尚可的境地，有很多自身能力不足,、營銷運營缺失的企業(yè)甚至長期虧損,。作為頭部租賃企業(yè)的貝殼、魔方,、我愛我家,、萬科泊寓等,，近些年也在“盈利”的路上努力。

先來看各家的財報：

截至2024年上半年,，中海的長租公寓業(yè)務(wù)收入達(dá)到了1.2億元,，營收同比增長了57%，長租公寓業(yè)務(wù)正在逐步成為公司收入的重要組成部分,。2024年前三季度,，萬科租賃住宅業(yè)務(wù)（含非并表項目）實現(xiàn)營業(yè)收入26.3億元，同比增長3.7%,，并創(chuàng)三季報新高,。

2024年前三季度，我愛我家的凈利潤扭虧為盈,，相較于2023年全年巨虧8.5億元,，今年前三季度實現(xiàn)盈利0.09億元，雖然我愛我家仍在虧損線邊緣掙扎,，但至少已經(jīng)擺脫了巨虧的不利處境,，出現(xiàn)了邊際改善的跡象。

事實上,，別看這些頭部企業(yè)的房源規(guī)模都在不停擴張,，也在盈利，但房源實際的入住率還需要打個折扣,，長租公寓拖欠房東租金也頻頻出現(xiàn),。萬科董事會主席郁亮曾坦言，長租公寓是不動產(chǎn)業(yè)務(wù)中最難賺錢的業(yè)務(wù)之一,，泊寓也是經(jīng)過8年持續(xù)投入,、產(chǎn)業(yè)和模式調(diào)整，才終于實現(xiàn)了利潤回正,。在盈利問題上,，每個頭部企業(yè)都拿出了自己的“三板斧”。

先說說上面提到的貝殼,，走的是“微利可持續(xù)”的邏輯。此次貝殼將租房業(yè)務(wù)收入暴漲的主要原因依舊歸結(jié)于：“省心租模式下的租賃房源數(shù)目增加”,，這種模式僅向業(yè)主約定空置期,、業(yè)主管理費，和向租客按月收取服務(wù)費,，區(qū)別于房東直租和“二房東模式”,。空置期是貝殼盈利的關(guān)鍵,，擁有龐大二手房源系統(tǒng)和前置經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)流量入口優(yōu)勢的貝殼,，可以最快的時間把房屋租賃出去，并且在過程中進(jìn)一步降低空置期，掙到一筆來自時間的紅利,。

魔方公寓作為國內(nèi)集中式較早起步的公司,，其收入來源主要是租金+管理費+增值服務(wù)費。管理費主要是魔方向租戶收取的物業(yè)費,，大約每月每間房200-300元,，增值服務(wù)費用主要是在其高端產(chǎn)品中才體現(xiàn)，如租車服務(wù),、入室保潔,、衣物清洗、商品代購等額外服務(wù),。雖然關(guān)于增值服務(wù)收入占比并沒有明確數(shù)據(jù)說明,，但從魔方推出的「公寓+」戰(zhàn)略，擴大服務(wù)半徑,，期望創(chuàng)造更高的毛利率,，足以看出魔方對增值服務(wù)方面的期待。

以萬科泊寓,、龍湖冠寓為主的地產(chǎn)系住房租賃房企,，房源規(guī)模擴張速度與貝殼也不相上下，但其盈利之路卻沒有這么“平坦”,。萬科雖2008年便早早借廣州萬匯樓項目切入長租公寓賽道,，卻直至2023年才首次宣布盈利。與萬科泊寓同年成立的龍湖冠寓,，于2021年便宣布盈利,。相比之下，2020年才正式成立的招商伊敦,，亦在2022年年中實現(xiàn)盈利,，彼時，招商蛇口管理層表示,，招商伊敦公寓是目前為數(shù)不多實現(xiàn)盈利的公司,。

關(guān)于這些住房租賃房企盈利的因素，空間秘探認(rèn)為有兩個方面十分重要,。一方面,，聚焦集中式，項目規(guī)模越來越大,。過去,，優(yōu)質(zhì)的集中式公寓物業(yè)，獲取難度很大,，導(dǎo)致市面上一直是碎片化,、分散式的模式為主,。但近兩年，大量改革政策,，釋放出大量存量土地和房屋,，用于大規(guī)模集中式租賃住房建設(shè)。房企在這方面具有天然優(yōu)勢,，集中管理也讓企業(yè)運營效率更高,。

一方面，“二房東”模式轉(zhuǎn)向重資產(chǎn)和輕資產(chǎn)模式,。目前長租企業(yè)的經(jīng)營模式主要有輕資產(chǎn)托管模式（只做品牌,、系統(tǒng)和運營管理能力的輸出）、中資產(chǎn)包租模式（前面提到的“二房東”模式）,、重資產(chǎn)持有運營模式（即自持物業(yè),，拿地、開發(fā)建設(shè),、運營服務(wù)一條龍,，再運用金融工具如REITs退出）。目前的長租市場,，持續(xù)優(yōu)化運營模式,，“輕重結(jié)合”模式成為當(dāng)下重要發(fā)展方向，運營效率穩(wěn)步提升,。比如萬科泊寓這幾年,，泊寓在項目獲取多數(shù)是輕資產(chǎn)的方式，轉(zhuǎn)向“輕重結(jié)合”的發(fā)展模式,。

保租房REITs和各項金融,、稅收等政策的出現(xiàn)，也讓保租房項目投融管退商業(yè)閉環(huán)雛形初步形成,，給租賃住房行業(yè)帶來更多的新增機會,，目前國內(nèi)市場已經(jīng)上市的保障性租賃住房REITs已經(jīng)6單。

此外,，在梳理過程中,，也發(fā)現(xiàn)了租賃企業(yè)一些共同點。

一是內(nèi)部存量資產(chǎn)的盤活運營成為新的業(yè)務(wù)增長模式,，傳統(tǒng)商辦資產(chǎn)“由售轉(zhuǎn)租”的新模式也取得了巨大突破,。在今年5月國家的“3000億再貸款”計劃下，地方國企收儲房源掀起熱潮,。杭州、惠州,、江門,、重慶,、鄭州、煙臺,、河南已經(jīng)再度掀起新一輪房源收儲行動,，收儲的指向也正是保障性住房。不少長租企業(yè)十分重視目前的存量資產(chǎn)盤活,，對市場上的存量房源,，包括城中村、非居商辦等房源進(jìn)行公寓的轉(zhuǎn)化等,。

二是收并購頻繁,，從收購后的項目定位來看，能產(chǎn)生規(guī)模效益,、高溢價的大型高端產(chǎn)品更為被偏愛,。如廣東的買家今年用了10億+收購了上海凱德的雅詩閣；周大福旗下的城璟租住集團(tuán),，今年在上?！按笫止P”收購公寓。其中今年3月拿下上海規(guī)模較大的3棟各19層公寓,，將提供900套以上宿舍型公寓,，預(yù)計今年年內(nèi)就投放。而該集團(tuán)自2022年底成立以來,，1年多時間就已接連完成兩筆重資產(chǎn)長租公寓項目的收并購,。

城市國資“下場”收舊房，也是令人關(guān)注,。重慶的國企嘉寓5月全市發(fā)布收購公寓公告,，要求須是整幢、整單元商品房,；單套建筑面積不超過90㎡為主,。而這家企業(yè)今年就連同當(dāng)?shù)刈赓U住房基金完成了7個項目收購，合計4207套房源,。

三是在產(chǎn)品組合上,，采用“長短租”模式。短租可以彌補長期租約不足造成的缺口,，有效減少空置率,。另外從盈利角度看，短租毛利更高,，可在一定程度上提升長租公寓的經(jīng)營效益,。所以，越來越多長租公寓開始轉(zhuǎn)變經(jīng)營模式,，采取長租為主,、短租為輔的辦法,。有媒體報道稱，城家公寓年租產(chǎn)品占比約40%,，中短租產(chǎn)品占比約60%,，其中月租占比超過10%，2~5月租期占比約20%～30%,。相比全年租產(chǎn)品,，長短租結(jié)合的模式一年相當(dāng)于賺14.2個月的租金。

04規(guī)模,，不是長租公寓唯一“命門”

對比2022年底,，租賃企業(yè)已開業(yè)房量規(guī)模增長明顯。據(jù)亞洲旅宿大數(shù)據(jù)研究院不完全統(tǒng)計,，已開業(yè)規(guī)模超十萬間的租賃企業(yè)包括自如,、相寓、泊寓以及冠寓,，規(guī)模優(yōu)勢明顯,。同時，已開業(yè)規(guī)模超5萬間的租賃企業(yè)包括魔方公寓,、樂乎公寓,、百瑞紀(jì)以及瓴寓在內(nèi)的多家企業(yè)。當(dāng)前來看,，中國的租住市場已進(jìn)入存量時代,，全國潛在用于出租的房源已超過6000萬套，租金高低已不是主要矛盾,，能不能成功出租獲得有效收益成為關(guān)鍵,。

在行業(yè)加速洗牌的過程中，以泊寓,、冠寓,、有巢公寓等為代表的長租公寓品牌頭部優(yōu)勢明顯。但二房東跑路,、收費不合理,、租后體驗不佳等問題依舊是租賃企業(yè)面臨的難解困局。從近幾年獲得融資的長租企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略來看,，規(guī)模不再是唯一訴求,，他們開始關(guān)注更多細(xì)節(jié)。

首先,，關(guān)注品牌能否形成矩陣和集群效應(yīng),，增強品牌影響力。從市場層面來看，保租房大量入市,，增加高品質(zhì)租賃住房供給,，租賃住房供給存量持續(xù)走高。再加上近期“國家隊下場買房”火熱,，國家隊下場收購存量房作為保租房，這將進(jìn)一步增加保租房的供給,。如何品牌化可持續(xù)發(fā)展是每一個租賃品牌必須思考的問題,。

對此，租賃企業(yè)們在核心城市的關(guān)鍵點位形成矩陣式的門店布局,，如博楓,、領(lǐng)盛、睿星,、鐵獅門等眾多國際知名投資機構(gòu),，紛紛聚焦一線城市及強二線城市核心地段優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。此前,，龍湖集團(tuán)董事長兼首席執(zhí)行官陳序平舊也曾提到,，長租公寓介入比較早，但現(xiàn)在反而會更加審慎,，會更堅持布局核心城市,、核心區(qū)域。

隨著Z世代青年的需求也被看到再放大,，長租公寓也被賦予了新的時代意義,，紛紛打造商業(yè)+娛樂+住房等全方位配套設(shè)施，形成社區(qū)型多業(yè)態(tài)化模式,。比如萬科泊寓,、城家公寓、華潤有巢,、龍湖冠寓等在保障性租賃住房社區(qū)運營合作開業(yè),、收購、攜手簽約合作,、資本募資方面十分活躍,。這受此影響下，集中式租賃產(chǎn)品占比將進(jìn)一步提高,。

其次,，“如何盈利”仍是租賃企業(yè)們關(guān)心的核心問題。南京,、杭州,、天津市等地正研究制定收購商品房用作保障性住房相關(guān)政策。但太平洋證券近期的一份研報顯示,，目前地方國資平臺收購存量房落地數(shù)量不多,，而且推進(jìn)速度較快的均為去年租賃住房貸款支持計劃試點城市,，其中鄭州和濟(jì)南兩城收購的房源量較多，其余城市收購規(guī)模相對較小,。業(yè)內(nèi)人士猜測或許是地方對項目的回報收益信心不足,，擔(dān)憂新增隱性債務(wù)風(fēng)險。

同時,，部分租賃企業(yè)正主動放緩規(guī)模擴張,，同時清退運營較差的房源或項目。如自2018年以來,，冠寓新增開業(yè)規(guī)模逐漸下降,。數(shù)據(jù)顯示，截至2019年,、2020年,、2021年、2022年末,，該公司累計開業(yè)項目分別達(dá)到7.5萬間,、9萬間、10.6萬間,、11.6萬間,，分別實現(xiàn)同比增長41.51%、20%,、17.78%,、9.43%。僅從規(guī)模擴張速度來看,，冠寓是有意放緩了腳步,，現(xiàn)有的在營規(guī)模，實際上有一部分在退出,，特別是此前高價格包租進(jìn)來的項目,。冠寓的整體策略明顯在做調(diào)整，重點放在了優(yōu)化房間數(shù)量和質(zhì)量,，而不再以房間數(shù)量作為硬性指標(biāo),，顯得尤為理智。

再者,，資產(chǎn)如何保值,、增值也是值得關(guān)注的問題。今年,，多筆大宗交易發(fā)生,、租賃住房REITs正在不斷上新中、大量保租房入市、各家企業(yè)正在積極謀劃新的產(chǎn)品線……長租公寓,、酒店類產(chǎn)品通過運營來賺取收益以保障資產(chǎn)價值成為行業(yè)共識,，租賃住房進(jìn)入了新的資管模式。目前,，市場上不缺資產(chǎn),，但是缺少好資產(chǎn)。這對長租公寓運營商提出了更高的要求,，如果能力不濟(jì),，盤活后的物業(yè)就會變成另外一種形式的存量資產(chǎn)。

對此,，租賃企業(yè)的“資產(chǎn)管理組織”存在感越來越強。如萬科成立商業(yè)事業(yè)部,，統(tǒng)籌長租公寓事業(yè)部,、酒店與度假事業(yè)部、物業(yè)事業(yè)部,、印力集團(tuán),、物流事業(yè)部資產(chǎn)管理；綠城資產(chǎn)管理集團(tuán)改名“綠城商用”,，戰(zhàn)略定位更是從單一的資產(chǎn)管理,，升級為全鏈條的商用資產(chǎn)運營管理服務(wù)商，以商業(yè),、酒店,、長租公寓為核心業(yè)務(wù)，主要負(fù)責(zé)持有物業(yè)的全生命周期管理,，實現(xiàn)綠城中國及合作方持有物業(yè)資產(chǎn)的保值增值,。其背后是租賃企業(yè)開始放緩對規(guī)模的沖擊，回歸商業(yè)運營,。

綜上,，自2014年，雷軍投資You+,，將長租公寓拉入大眾視野,，如今的住房租賃市場已然渡過野蠻式擴張，由“開發(fā)模式”轉(zhuǎn)向“經(jīng)營模式”,。但租賃市場并非簡單地將房源進(jìn)行一種集中,，是個針尖上削鐵的生意，沒有人能躺著賺大錢,。大浪淘沙始見金,，在市場“角力”爭奪中，在確定性的趨勢中主動出擊，深化公寓的“差異化”與“品牌運營”打造,，真正的專業(yè)化精細(xì)模式,，將成為決勝籌碼！