廣州地標(biāo)建筑停工多年待盤活

廣州新塘凱達(dá)爾樞紐國(guó)際廣場(chǎng),，曾自稱是國(guó)內(nèi)首個(gè)TOD項(xiàng)目，近日再次流拍,。阿里資產(chǎn)平臺(tái)的消息顯示,，該項(xiàng)目744套房產(chǎn)進(jìn)行拍賣，起拍價(jià)為21.12億元,，折合單價(jià)1.37萬(wàn)元/平方米,，市場(chǎng)估值30.18億元,。起拍價(jià)較市場(chǎng)價(jià)打了七折,，但因無(wú)人出價(jià)而流拍。這是該項(xiàng)目第二次遭遇流拍,。

凱達(dá)爾樞紐國(guó)際廣場(chǎng)被視為廣州東部的“門面”,，由高260米46層的主塔樓（西塔）、高200米36層的副塔樓（東塔）,、4層地下室以及8層裙樓組成,，集大型購(gòu)物中心,、寫字樓,、五星級(jí)酒店和SOHO于一體,。東塔已取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證,，西塔也取得了預(yù)售許可證，但由于西塔37至43層被抵押且逾期未還款,，已被工商銀行新塘支行查封,，目前處于訴前調(diào)解階段。此次被拍賣房源位于西塔負(fù)1層至第34層,，是除抵押外的部分房產(chǎn),。

凱達(dá)爾樞紐國(guó)際廣場(chǎng)已停工多年，建筑內(nèi)部仍為毛坯狀態(tài),，接盤方需承擔(dān)巨額裝修費(fèi)用,，并處理復(fù)雜的債務(wù)關(guān)系。該項(xiàng)目能否找到接盤方仍是未知數(shù),。

作為廣州第一個(gè)TOD概念的地產(chǎn)項(xiàng)目,，凱達(dá)爾樞紐國(guó)際廣場(chǎng)曾有過(guò)高光時(shí)刻。2013年,，廣州凱達(dá)爾投資有限公司以6.84億元拿下增城區(qū)新塘鎮(zhèn)地塊,，占地面積3.87萬(wàn)平方米，總建筑面積34.88萬(wàn)平方米,。該地塊地理位置優(yōu)越,，計(jì)劃建設(shè)成國(guó)內(nèi)最具示范性效應(yīng)的TOD項(xiàng)目，連接國(guó)家鐵路,、城軌,、地鐵等9大軌道交通，以及出租車,、汽車客運(yùn)等一體化公交網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng),。

2014年12月，項(xiàng)目開工建設(shè),，原計(jì)劃地面商場(chǎng)于2019年1月1日投入運(yùn)營(yíng),，酒店、寫字樓于2019年12月30日全面竣工投入運(yùn)營(yíng),。2015年12月,，凱達(dá)爾集團(tuán)引進(jìn)中信泰富（上海）商業(yè)資產(chǎn)管理公司作為合作方，但2017年8月中信泰富退出,。失去這一合作伙伴后,，凱達(dá)爾通過(guò)銀團(tuán)貸款甚至是小貸公司獲取資金,，推動(dòng)項(xiàng)目開發(fā)。2018年,，隨著項(xiàng)目封頂,，凱達(dá)爾樞紐國(guó)際廣場(chǎng)宣布就商業(yè)和酒店部分分別引進(jìn)印力集團(tuán)、萬(wàn)豪酒店,。翌年,，項(xiàng)目主體建筑和外立面全部完工，并正式開售,，推出公寓、寫字樓等產(chǎn)品,。但從網(wǎng)簽數(shù)據(jù)來(lái)看,，去化效果并不好。

隨后,，凱達(dá)爾國(guó)際樞紐廣場(chǎng)項(xiàng)目因資金問(wèn)題陷入困境,，糾紛、訴訟接連不斷,，最終導(dǎo)致項(xiàng)目停滯,。凱達(dá)爾集團(tuán)對(duì)該項(xiàng)目的投資超過(guò)60億元。2021年11月,，廣州凱達(dá)爾投資公司發(fā)了一封“致業(yè)主的信”,，提及廣州市、增城區(qū)政府高度重視,，正協(xié)同推進(jìn)項(xiàng)目的重組和運(yùn)營(yíng),。然而，2022年3月,，凱達(dá)爾樞紐國(guó)際廣場(chǎng)作為不良資產(chǎn)被債權(quán)人中國(guó)華融資產(chǎn)管理公司掛牌拍賣,，項(xiàng)目債權(quán)本息合計(jì)5.93億元。當(dāng)年10月,，項(xiàng)目拍賣已完成招募,，共有9位意向報(bào)名，進(jìn)入洽談階段,，但最終沒(méi)有人接盤,。

2023年8月，廣州增城區(qū)信訪局在對(duì)網(wǎng)友的公開回復(fù)中提到,，凱達(dá)爾樞紐國(guó)際廣場(chǎng)項(xiàng)目目前在重組中,，因涉及投資額巨大，重組過(guò)程程序繁多,，待項(xiàng)目重組完成后重組方資金到位,，早日復(fù)工,，盡早交樓及辦理房產(chǎn)證。

廣東省房地產(chǎn)研究會(huì)執(zhí)行會(huì)長(zhǎng)韓世同評(píng)價(jià)道,，這次法拍是一次教訓(xùn),，一家企業(yè)用短期資金去投資需要長(zhǎng)期資金來(lái)支撐的項(xiàng)目，必然會(huì)以失敗告終,。新塘TOD的價(jià)值一直被外界認(rèn)可,，但超大型項(xiàng)目的投資企業(yè)需要具備充足的自有資金和超過(guò)10年期以上的長(zhǎng)期貸款實(shí)力，否則后續(xù)建設(shè)將產(chǎn)生更多不確定性,。

市場(chǎng)人士呼吁,，接盤企業(yè)最好能具備國(guó)企背景,，資金實(shí)力雄厚,、能拿下長(zhǎng)期貸款。TOD是一個(gè)綜合開發(fā)項(xiàng)目,，還要求企業(yè)具備軌道交通綜合體運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn),、商業(yè)體開發(fā)和運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)。這意味著可能需要兩家企業(yè)聯(lián)手接盤,。符合這些條件且有盤活意愿的企業(yè)并不好找,。

等待盤活的爛尾樓數(shù)量龐大，《2023年全國(guó)爛尾樓研究報(bào)告》顯示,，2023年全國(guó)樓盤爛尾率是3.85%,，爛尾樓面積2.31億平方米。鄭州,、長(zhǎng)沙,、昆明、福州,、重慶等城市,，爛尾樓盤數(shù)量一度頗為突出。爛尾樓項(xiàng)目流拍的現(xiàn)象正變得普遍,，盤活爛尾項(xiàng)目不僅需要籌集大量資金,，還要應(yīng)對(duì)復(fù)雜的債務(wù)糾紛，平衡開發(fā)商,、債權(quán)人,、購(gòu)房者、政府等多方主體之間的利益,。

法拍房數(shù)量也在增加,。國(guó)信達(dá)全國(guó)法拍房大數(shù)據(jù)分析報(bào)告顯示，2024年1月至10月全國(guó)法拍房掛拍量為54.6萬(wàn)套,，同比增長(zhǎng)63.07%,；成交量為13.02萬(wàn)套,，同比增長(zhǎng)9.85%；成交率為23.85%,，其中商業(yè)用房成交率最低,。克而瑞監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示,，11月典型城市新增掛拍法拍房共3.9萬(wàn)套,，環(huán)比上升17%，單月掛拍規(guī)模重回年內(nèi)高位,，重慶和鄭州是單月掛拍規(guī)模最高的城市,。

爛尾樓和法拍房成為當(dāng)下救市必須要解決的兩大問(wèn)題。廣州地標(biāo)建筑停工多年待盤活,。