廣州地標(biāo)建筑停工多年待盤活

廣州新塘凱達(dá)爾樞紐國際廣場，曾自稱是國內(nèi)首個TOD項(xiàng)目，近日再次流拍,。阿里資產(chǎn)平臺的消息顯示，該項(xiàng)目744套房產(chǎn)進(jìn)行拍賣,，起拍價(jià)為21.12億元,，折合單價(jià)1.37萬元/平方米，市場估值30.18億元,。起拍價(jià)較市場價(jià)打了七折,，但因無人出價(jià)而流拍。這是該項(xiàng)目第二次遭遇流拍,。

凱達(dá)爾樞紐國際廣場被視為廣州東部的“門面”,，由高260米46層的主塔樓（西塔）,、高200米36層的副塔樓（東塔）,、4層地下室以及8層裙樓組成，集大型購物中心,、寫字樓、五星級酒店和SOHO于一體,。東塔已取得不動產(chǎn)權(quán)證,，西塔也取得了預(yù)售許可證，但由于西塔37至43層被抵押且逾期未還款,，已被工商銀行新塘支行查封，目前處于訴前調(diào)解階段,。此次被拍賣房源位于西塔負(fù)1層至第34層，是除抵押外的部分房產(chǎn),。

凱達(dá)爾樞紐國際廣場已停工多年，建筑內(nèi)部仍為毛坯狀態(tài),，接盤方需承擔(dān)巨額裝修費(fèi)用,，并處理復(fù)雜的債務(wù)關(guān)系。該項(xiàng)目能否找到接盤方仍是未知數(shù),。

作為廣州第一個TOD概念的地產(chǎn)項(xiàng)目,，凱達(dá)爾樞紐國際廣場曾有過高光時(shí)刻。2013年，廣州凱達(dá)爾投資有限公司以6.84億元拿下增城區(qū)新塘鎮(zhèn)地塊,，占地面積3.87萬平方米，總建筑面積34.88萬平方米,。該地塊地理位置優(yōu)越，計(jì)劃建設(shè)成國內(nèi)最具示范性效應(yīng)的TOD項(xiàng)目,，連接國家鐵路、城軌,、地鐵等9大軌道交通，以及出租車,、汽車客運(yùn)等一體化公交網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng),。

2014年12月，項(xiàng)目開工建設(shè),，原計(jì)劃地面商場于2019年1月1日投入運(yùn)營,，酒店、寫字樓于2019年12月30日全面竣工投入運(yùn)營,。2015年12月,，凱達(dá)爾集團(tuán)引進(jìn)中信泰富（上海）商業(yè)資產(chǎn)管理公司作為合作方，但2017年8月中信泰富退出,。失去這一合作伙伴后，凱達(dá)爾通過銀團(tuán)貸款甚至是小貸公司獲取資金,，推動項(xiàng)目開發(fā)。2018年,，隨著項(xiàng)目封頂,，凱達(dá)爾樞紐國際廣場宣布就商業(yè)和酒店部分分別引進(jìn)印力集團(tuán)、萬豪酒店,。翌年,，項(xiàng)目主體建筑和外立面全部完工，并正式開售,，推出公寓,、寫字樓等產(chǎn)品。但從網(wǎng)簽數(shù)據(jù)來看,，去化效果并不好,。

隨后,，凱達(dá)爾國際樞紐廣場項(xiàng)目因資金問題陷入困境，糾紛,、訴訟接連不斷,，最終導(dǎo)致項(xiàng)目停滯,。凱達(dá)爾集團(tuán)對該項(xiàng)目的投資超過60億元。2021年11月，廣州凱達(dá)爾投資公司發(fā)了一封“致業(yè)主的信”,，提及廣州市、增城區(qū)政府高度重視,，正協(xié)同推進(jìn)項(xiàng)目的重組和運(yùn)營,。然而,，2022年3月,，凱達(dá)爾樞紐國際廣場作為不良資產(chǎn)被債權(quán)人中國華融資產(chǎn)管理公司掛牌拍賣，項(xiàng)目債權(quán)本息合計(jì)5.93億元,。當(dāng)年10月,，項(xiàng)目拍賣已完成招募,，共有9位意向報(bào)名,，進(jìn)入洽談階段，但最終沒有人接盤,。

2023年8月,，廣州增城區(qū)信訪局在對網(wǎng)友的公開回復(fù)中提到，凱達(dá)爾樞紐國際廣場項(xiàng)目目前在重組中,，因涉及投資額巨大,，重組過程程序繁多，待項(xiàng)目重組完成后重組方資金到位,，早日復(fù)工,，盡早交樓及辦理房產(chǎn)證,。

廣東省房地產(chǎn)研究會執(zhí)行會長韓世同評價(jià)道，這次法拍是一次教訓(xùn),，一家企業(yè)用短期資金去投資需要長期資金來支撐的項(xiàng)目,，必然會以失敗告終。新塘TOD的價(jià)值一直被外界認(rèn)可,，但超大型項(xiàng)目的投資企業(yè)需要具備充足的自有資金和超過10年期以上的長期貸款實(shí)力,，否則后續(xù)建設(shè)將產(chǎn)生更多不確定性。

市場人士呼吁,，接盤企業(yè)最好能具備國企背景,，資金實(shí)力雄厚,、能拿下長期貸款,。TOD是一個綜合開發(fā)項(xiàng)目，還要求企業(yè)具備軌道交通綜合體運(yùn)營經(jīng)驗(yàn),、商業(yè)體開發(fā)和運(yùn)營經(jīng)驗(yàn),。這意味著可能需要兩家企業(yè)聯(lián)手接盤。符合這些條件且有盤活意愿的企業(yè)并不好找,。

等待盤活的爛尾樓數(shù)量龐大,，《2023年全國爛尾樓研究報(bào)告》顯示，2023年全國樓盤爛尾率是3.85%,，爛尾樓面積2.31億平方米,。鄭州、長沙,、昆明,、福州、重慶等城市,，爛尾樓盤數(shù)量一度頗為突出,。爛尾樓項(xiàng)目流拍的現(xiàn)象正變得普遍，盤活爛尾項(xiàng)目不僅需要籌集大量資金,，還要應(yīng)對復(fù)雜的債務(wù)糾紛,，平衡開發(fā)商、債權(quán)人,、購房者,、政府等多方主體之間的利益。

法拍房數(shù)量也在增加,。國信達(dá)全國法拍房大數(shù)據(jù)分析報(bào)告顯示,，2024年1月至10月全國法拍房掛拍量為54.6萬套，同比增長63.07%,；成交量為13.02萬套,，同比增長9.85%,；成交率為23.85%，其中商業(yè)用房成交率最低,?？硕鸨O(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，11月典型城市新增掛拍法拍房共3.9萬套,，環(huán)比上升17%,，單月掛拍規(guī)模重回年內(nèi)高位，重慶和鄭州是單月掛拍規(guī)模最高的城市,。

爛尾樓和法拍房成為當(dāng)下救市必須要解決的兩大問題,。廣州地標(biāo)建筑停工多年待盤活。