廣州地標建筑停工多年待盤活

廣州新塘凱達爾樞紐國際廣場,，曾自稱是國內首個TOD項目,，近日再次流拍,。阿里資產平臺的消息顯示,，該項目744套房產進行拍賣,，起拍價為21.12億元，折合單價1.37萬元/平方米,，市場估值30.18億元,。起拍價較市場價打了七折，但因無人出價而流拍,。這是該項目第二次遭遇流拍,。

凱達爾樞紐國際廣場被視為廣州東部的“門面”，由高260米46層的主塔樓（西塔）,、高200米36層的副塔樓（東塔）,、4層地下室以及8層裙樓組成，集大型購物中心,、寫字樓,、五星級酒店和SOHO于一體。東塔已取得不動產權證,，西塔也取得了預售許可證,，但由于西塔37至43層被抵押且逾期未還款，已被工商銀行新塘支行查封,，目前處于訴前調解階段,。此次被拍賣房源位于西塔負1層至第34層，是除抵押外的部分房產,。

凱達爾樞紐國際廣場已停工多年,，建筑內部仍為毛坯狀態(tài)，接盤方需承擔巨額裝修費用，并處理復雜的債務關系,。該項目能否找到接盤方仍是未知數(shù)。

作為廣州第一個TOD概念的地產項目,，凱達爾樞紐國際廣場曾有過高光時刻。2013年,，廣州凱達爾投資有限公司以6.84億元拿下增城區(qū)新塘鎮(zhèn)地塊,，占地面積3.87萬平方米，總建筑面積34.88萬平方米,。該地塊地理位置優(yōu)越,，計劃建設成國內最具示范性效應的TOD項目，連接國家鐵路,、城軌,、地鐵等9大軌道交通，以及出租車,、汽車客運等一體化公交網絡系統(tǒng),。

2014年12月，項目開工建設,，原計劃地面商場于2019年1月1日投入運營,，酒店、寫字樓于2019年12月30日全面竣工投入運營,。2015年12月,，凱達爾集團引進中信泰富（上海）商業(yè)資產管理公司作為合作方，但2017年8月中信泰富退出,。失去這一合作伙伴后,，凱達爾通過銀團貸款甚至是小貸公司獲取資金，推動項目開發(fā),。2018年,，隨著項目封頂，凱達爾樞紐國際廣場宣布就商業(yè)和酒店部分分別引進印力集團,、萬豪酒店,。翌年，項目主體建筑和外立面全部完工,，并正式開售,，推出公寓、寫字樓等產品,。但從網簽數(shù)據(jù)來看,，去化效果并不好。

隨后,，凱達爾國際樞紐廣場項目因資金問題陷入困境,，糾紛、訴訟接連不斷,，最終導致項目停滯,。凱達爾集團對該項目的投資超過60億元。2021年11月,，廣州凱達爾投資公司發(fā)了一封“致業(yè)主的信”,，提及廣州市、增城區(qū)政府高度重視,，正協(xié)同推進項目的重組和運營,。然而，2022年3月,，凱達爾樞紐國際廣場作為不良資產被債權人中國華融資產管理公司掛牌拍賣,，項目債權本息合計5.93億元。當年10月,，項目拍賣已完成招募,，共有9位意向報名，進入洽談階段,，但最終沒有人接盤,。

2023年8月，廣州增城區(qū)信訪局在對網友的公開回復中提到,，凱達爾樞紐國際廣場項目目前在重組中,，因涉及投資額巨大，重組過程程序繁多,，待項目重組完成后重組方資金到位,，早日復工，盡早交樓及辦理房產證,。

廣東省房地產研究會執(zhí)行會長韓世同評價道,，這次法拍是一次教訓，一家企業(yè)用短期資金去投資需要長期資金來支撐的項目,，必然會以失敗告終,。新塘TOD的價值一直被外界認可，但超大型項目的投資企業(yè)需要具備充足的自有資金和超過10年期以上的長期貸款實力,，否則后續(xù)建設將產生更多不確定性,。

市場人士呼吁，接盤企業(yè)最好能具備國企背景,，資金實力雄厚,、能拿下長期貸款,。TOD是一個綜合開發(fā)項目，還要求企業(yè)具備軌道交通綜合體運營經驗,、商業(yè)體開發(fā)和運營經驗,。這意味著可能需要兩家企業(yè)聯(lián)手接盤。符合這些條件且有盤活意愿的企業(yè)并不好找,。

等待盤活的爛尾樓數(shù)量龐大,，《2023年全國爛尾樓研究報告》顯示，2023年全國樓盤爛尾率是3.85%,，爛尾樓面積2.31億平方米,。鄭州、長沙,、昆明,、福州、重慶等城市,，爛尾樓盤數(shù)量一度頗為突出,。爛尾樓項目流拍的現(xiàn)象正變得普遍，盤活爛尾項目不僅需要籌集大量資金,，還要應對復雜的債務糾紛,，平衡開發(fā)商、債權人,、購房者,、政府等多方主體之間的利益。

法拍房數(shù)量也在增加,。國信達全國法拍房大數(shù)據(jù)分析報告顯示,，2024年1月至10月全國法拍房掛拍量為54.6萬套，同比增長63.07%,；成交量為13.02萬套,，同比增長9.85%；成交率為23.85%,，其中商業(yè)用房成交率最低,。克而瑞監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,，11月典型城市新增掛拍法拍房共3.9萬套,，環(huán)比上升17%，單月掛拍規(guī)模重回年內高位,，重慶和鄭州是單月掛拍規(guī)模最高的城市,。

爛尾樓和法拍房成為當下救市必須要解決的兩大問題。廣州地標建筑停工多年待盤活,。