當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)積極變化，但穩(wěn)樓市的任務(wù)仍然艱巨,。明年樓市政策將進(jìn)一步以去庫(kù)存和盤活存量土地及房源為抓手,，促進(jìn)樓市企穩(wěn)。

12月24日至25日,，全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議在北京召開,。會(huì)議明確，將更加充分釋放住房城鄉(xiāng)建設(shè)穩(wěn)增長(zhǎng)巨大潛力,，更加有力保障和改善民生,，更加系統(tǒng)防范化解風(fēng)險(xiǎn)隱患，并在穩(wěn)住樓市的同時(shí),，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式,。

業(yè)界人士認(rèn)為，2025年房地產(chǎn)仍將是防范化解經(jīng)濟(jì)金融風(fēng)險(xiǎn)的重點(diǎn)領(lǐng)域,。為持續(xù)推動(dòng)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)，需重點(diǎn)關(guān)注樓市存量去化情況,，包括收儲(chǔ)存量土地和收購(gòu)存量商品房的實(shí)施進(jìn)展,。因城施策政策措施還有繼續(xù)優(yōu)化空間。作為“十四五”的收官之年,，明年房地產(chǎn)相關(guān)基礎(chǔ)性制度或迎來變革,，其影響可能進(jìn)一步深入至房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)。

近兩個(gè)月以來,，隨著政策持續(xù)優(yōu)化和顯效，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)止跌回穩(wěn)勢(shì)頭,，10月、11月新建商品房交易網(wǎng)簽面積連續(xù)兩個(gè)月同比,、環(huán)比雙增長(zhǎng),。但整體而言，穩(wěn)樓市的任務(wù)還很艱巨,。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2024年1-11月份,，從房地產(chǎn)投資、房屋施工面積和竣工面積來看,，同比下降均超10%。

此次全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議再次強(qiáng)調(diào),，明年要穩(wěn)住樓市,，更加系統(tǒng)防范化解風(fēng)險(xiǎn)隱患,。對(duì)于推動(dòng)樓市止跌回穩(wěn)的相關(guān)工作,，則以“用力”二字予以強(qiáng)調(diào),。2025年穩(wěn)樓市的工作包含兩個(gè)方面：一是著力釋放需求,，把各項(xiàng)存量政策和增量政策堅(jiān)決落實(shí)到位,，大力支持剛性和改善性住房需求,，有效發(fā)揮住房公積金支持作用,，加力實(shí)施城中村和危舊房改造；二是著力改善供給,，商品房建設(shè)要嚴(yán)控增量,、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量,，增加保障性住房供給,，幫助一大批新市民,、青年人,、農(nóng)民工等實(shí)現(xiàn)安居。

有觀點(diǎn)認(rèn)為,，2025年影響需求最核心的變量有兩個(gè),，一是城中村改造項(xiàng)目加速推進(jìn)，貨幣化安置等支持到位,；二是收儲(chǔ)商品房用作保障性住房,。疊加因城施策政策措施繼續(xù)優(yōu)化,，政策組合拳助力市場(chǎng)止跌回穩(wěn),。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)表示,，除了落實(shí)好購(gòu)房方面的存量政策和增量政策，加力實(shí)施城中村和危舊房改造外,，此次會(huì)議還強(qiáng)調(diào)發(fā)揮好住房公積金作用，這意味著2025年住房公積金的政策會(huì)持續(xù)發(fā)力,，地方會(huì)有更多動(dòng)作,。

成都市城市建設(shè)發(fā)展研究院副院長(zhǎng)馮波分析稱,，對(duì)于明年的樓市政策,，會(huì)繼續(xù)因城施策調(diào)減限制性措施,。對(duì)于仍在執(zhí)行限購(gòu),、限售等限制性政策的城市,，可以根據(jù)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r適時(shí)調(diào)減或取消，讓商品住房回歸商品屬性,，更好滿足改善性住房需求。接下來,，針對(duì)樓市領(lǐng)域的“積極的財(cái)政政策”有望擴(kuò)圍提質(zhì),，“適度寬松的貨幣政策”有望更精準(zhǔn)有效。一方面,，加大利用專項(xiàng)債收儲(chǔ)土地和收購(gòu)存量商品支持力度，在收購(gòu)主體,、收購(gòu)價(jià)格和住房用途等方面給予地方政府更大自主權(quán),；另一方面,，可以考慮采取進(jìn)一步降低房貸利率和開發(fā)貸利率等政策工具,，有效降低居民購(gòu)房負(fù)擔(dān)和房地產(chǎn)企業(yè)融資成本。

近日召開的國(guó)常會(huì)也明確,，優(yōu)化完善地方政府專項(xiàng)債券管理機(jī)制，實(shí)行地方政府專項(xiàng)債券投向領(lǐng)域“負(fù)面清單”管理,，允許用于土地儲(chǔ)備、支持收購(gòu)存量商品房用作保障性住房,，擴(kuò)大用作項(xiàng)目資本金范圍,。

中央近期已釋放出“更加積極有為”的信號(hào),，明確加強(qiáng)超常規(guī)逆周期調(diào)節(jié)。此次全國(guó)住建工作會(huì)議則進(jìn)一步釋放了房地產(chǎn)領(lǐng)域的積極政策信號(hào),。展望后市，房地產(chǎn)領(lǐng)域或?qū)⒊雠_(tái)更多“超常規(guī)”增量政策,，助力穩(wěn)樓市,、去庫(kù)存,。

上個(gè)月召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確,，推動(dòng)構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式,，有序搭建相關(guān)基礎(chǔ)性制度。此次全國(guó)住建工作會(huì)議進(jìn)一步劃定了發(fā)展新模式的五大方向：一是優(yōu)化和完善住房供應(yīng)體系，加快發(fā)展保障性住房,，滿足城鎮(zhèn)住房困難工薪群體剛性住房需求,，支持城市政府因城施策，增加改善性住房特別是好房子供給,；二是推動(dòng)建立要素聯(lián)動(dòng)新機(jī)制，以編制實(shí)施住房發(fā)展規(guī)劃和年度計(jì)劃為抓手,，以人定房,、以房定地、以房定錢,，促進(jìn)房地產(chǎn)供需平衡、市場(chǎng)穩(wěn)定,；三是大力推進(jìn)商品住房銷售制度改革,，推行現(xiàn)房銷售,，優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管,；四是加快建立房屋全生命周期安全管理制度，為房屋安全提供有力保障,；五是完善房地產(chǎn)全過程監(jiān)管，整治房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序,，切實(shí)維護(hù)群眾合法權(quán)益。

嚴(yán)躍進(jìn)指出,，在住房供應(yīng)體系方面，明年要重點(diǎn)關(guān)注保障性住房和改善性住房的供給,。此次會(huì)議對(duì)于保障房建設(shè)方面的表述有一點(diǎn)重要的變化：2024年對(duì)于改善型需求，更多是從需求端進(jìn)行分析的,。但是此次會(huì)議比較明確提及了改善性住房的供給,，尤其是和好房子進(jìn)行結(jié)合。

中國(guó)城市經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)房地產(chǎn)專委會(huì)主任王業(yè)強(qiáng)表示,，新模式下,，房地產(chǎn)基礎(chǔ)性制度面臨較大的變革,，必然會(huì)對(duì)房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生較大的影響,。住建部近期推進(jìn)“好房子”建設(shè),，促進(jìn)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展，建筑,、建材相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)也會(huì)相應(yīng)提高,，從而對(duì)房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生較大影響。

根據(jù)此次會(huì)議,，對(duì)于建設(shè)“好房子”，一方面,，提高住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn),，發(fā)布新修訂的《住宅項(xiàng)目規(guī)范》等住宅標(biāo)準(zhǔn)；另一方面,，支持房企特別是大型房企打造一批好房子樣板，把保障房率先建成好房子,，此外,，推進(jìn)老舊住宅更新改造，推廣裝配式裝修,，把老房子,、舊房子變成好房子,。

馮波認(rèn)為,，在房地產(chǎn)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)下，房地產(chǎn)從高速發(fā)展轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展,，房地產(chǎn)開發(fā)投資、銷售等規(guī)?？赡茈y以實(shí)現(xiàn)過去高速發(fā)展時(shí)期的水平,，房地產(chǎn)發(fā)展重點(diǎn)從過去主要看增長(zhǎng)速度有多快,，轉(zhuǎn)變?yōu)橹饕促|(zhì)量和效益有多好。與新建商品房開發(fā)建設(shè)相關(guān)的建筑,、建材發(fā)展速度可能有所回落,，但在一些城市房地產(chǎn)逐漸進(jìn)入存量時(shí)代,，城市更新、城中村和危舊房改造,、舊房裝修等方面仍有大量新增建設(shè)需求,。此外，房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式正逐漸從增量建設(shè)轉(zhuǎn)向增量建設(shè)和存量服務(wù)并重，與房地產(chǎn)相關(guān)的租賃、經(jīng)紀(jì),、物業(yè)服務(wù)和資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)上升,，同樣能增加就業(yè)崗位,。