非常時期,，非常信號。

為了穩(wěn)住樓市,，越來越多的城市開始“放大招”——國家隊(duì)下場收房子。據(jù)統(tǒng)計(jì),，目前已有超過50城表態(tài)支持國有企業(yè)收儲存量房,。

想法很美好，一箭雙雕——把賣不出去的房子,，收回來當(dāng)保障房出租,。

不過，現(xiàn)實(shí)卻很骨感,。多個信號表明,，國家隊(duì)下場收房子，很可能后繼乏力了,。

第一個重要信號：

房子租不出去了,。

根據(jù)邁點(diǎn)的統(tǒng)計(jì)，進(jìn)入2024年以來，5單保租房REITs基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的平均出租率,，呈現(xiàn)逐季下降態(tài)勢：Q1,、Q2、Q3分別為96.27%,、96.01%和95.43%,。

數(shù)據(jù)來源：基金公告，邁點(diǎn)整理

比如,，紅土創(chuàng)新深圳安居REIT的4個基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)中,，第三季度就有三個項(xiàng)目的出租率顯著下滑。

其中,，有個叫保利香檳苑的項(xiàng)目,，之前的出租率一直穩(wěn)定保持在98%以上，最高曾達(dá)到99.60%,。最近卻從95.55%一路下降到90.30%,，降了5.25個百分點(diǎn)。

這意味著什么,？

要知道,，租金回報(bào)率本來就不高，利潤空間微薄,，幾個百分點(diǎn)的出租率下降,，足以讓一個項(xiàng)目陷入虧損。

有些城市的保租房,，更為慘淡,。

比如杭州，今年以來,，杭州保租房整體出租率一直在60%-80%的區(qū)間內(nèi)浮動,，9、10月份時點(diǎn)出租率更是下降至63.25%,、65.94,。

而石家莊和昆明都有項(xiàng)目出租率低于70%，石家莊甚至有項(xiàng)目低于50%,。

要知道,，保租房目前還在起步階段。按照規(guī)劃,，“十四五”期間全國計(jì)劃籌集保租房870萬套（間）,，截至2023年年底已籌集573萬套（間），2024—2025年保租房籌集仍剩余297萬套（間）的任務(wù)規(guī)模,。

這意味著將來保租房的競爭只會越來越激烈,，誰知道出租率會不會進(jìn)一步下降,？

第二個重要信號：

保租房出現(xiàn)“供需錯配”情況。

首先,，房子太貴,。

“不如租房研究所”對比了上海一百多個保租房項(xiàng)目，結(jié)果發(fā)現(xiàn),，其中不乏租金大幾千甚至上萬的項(xiàng)目,。價格最貴的月租金居然去到了近2萬元……

我們要清楚，何為“保租房”,？

按道理來說,，保障性租賃房應(yīng)該帶有一定的公共服務(wù)性質(zhì)，面向新市民和年輕人,，物美價廉才是王道,。

有人說，價格高意味著質(zhì)量好,。但是對于“保租房”的受眾來說,，“有房子住”遠(yuǎn)比“住得高檔”更重要。

其次,，對象錯了,。

一些保租房項(xiàng)目甚至給配租對象設(shè)置了門檻，主要面向體制內(nèi)和國企出租,。

誠然這部分群體更能負(fù)擔(dān)更高的租金,，但與之相比,，廣大民企員工和“靈活就業(yè)”的市民應(yīng)該更需要物美價廉的租房吧,。

還有，最不需要租房的地段,，偏偏供應(yīng)了最多的房子,。

比如，昆明的呈貢區(qū),，主城人口最少,，保租房供應(yīng)卻最多。

因此,，呈貢的三個保租房項(xiàng)目出租率都不太“好看”,。比如，第三個保租房項(xiàng)目在今年8月推出80套房源,，一個月后卻只有8套房源成功出租,。

另外兩個項(xiàng)目，中通世紀(jì)廣場,，7月開始選房,，9月中旬還剩42套,；滇池明珠廣場，6月底投放了319套房源,，9月中旬還剩65套,，算下來

出租率只有8成不到。

第三個重要信號：

地方對項(xiàng)目的回報(bào)收益信心不足,，擔(dān)憂新增隱性債務(wù)風(fēng)險(xiǎn),。

今年以來，租房市場不景氣,，租金一跌再跌,。根據(jù)中指研究院50城住宅租賃價格指數(shù)，2024年三季度50城住宅平均租金下跌0.56%,。

保租房,，本來就以“薄利多銷”為目的，眼看著出租率和租金雙雙下滑,，保租房的信心也“涼涼”,。

盡管目前已有超50城表態(tài)支持國有企業(yè)收儲。

但效果似乎不太理想,。

太平洋證券近期的一份研報(bào)顯示,，目前地方國資平臺收購存量房落地?cái)?shù)量不多，而且推進(jìn)速度較快的均為去年租賃住房貸款支持計(jì)劃試點(diǎn)城市,，其中鄭州和濟(jì)南兩城收購的房源量較多,，其余城市收購規(guī)模相對較小。

今年6月央行創(chuàng)的3000億保障性住房再貸款,，到了9月末僅投放使用127億元,，總體使用規(guī)模不到10%。

為了增強(qiáng)信心,，9月末以來,，住建部與財(cái)政部也出手了——出臺新一輪收儲新政，明確未來地方政府可以通過專項(xiàng)債資金,、政策性金融工具進(jìn)行存量房屋,、閑置土地收購工作。

不過,，一天賺不了錢,，一天就放不下心。

畢竟央行給的專項(xiàng)收儲貸款是有利息的,。

樓市去庫存這場仗,，仍然路漫漫。