全國各地正在掀起一場聲勢浩大的“退地潮”,，涉及廣州,、北京、深圳、成都,、寧波等一二三線城市,。在這波退地潮中，萬科,、越秀,、華潤等地產(chǎn)巨頭紛紛行動，退還了一些早年拍下但尚未開發(fā)的土地,。地方政府一方面通過調(diào)整土地用途,、降低開發(fā)要求等方式幫助開發(fā)商解套,，另一方面加緊推動土地再上市,，吸引開發(fā)商重新入場。

地方政府也開始試水“地票”補(bǔ)償政策,。2024年8月底,，越秀地產(chǎn)在4天內(nèi)退還了4宗地塊，金額超過120億元,。這些地塊是越秀地產(chǎn)3年前拿下的,，一直未開發(fā)。廣州市政府對此的補(bǔ)償方式為等值應(yīng)付票據(jù),，越秀地產(chǎn)可以用這些票據(jù)繼續(xù)在廣州買地,。同年12月，萬科以底價(jià)28.8億元拿下廣州番禺南站商務(wù)區(qū)3宗宅地,。這3宗地塊此前由萬科持有,，因軌道交通建設(shè)原因不具備開發(fā)條件而停滯；2023年底被政府收儲并調(diào)整規(guī)劃后,，重新掛牌,。

國家發(fā)展改革委國土開發(fā)與地區(qū)經(jīng)濟(jì)研究所國土經(jīng)濟(jì)室主任黃征學(xué)表示，房企退地是正常的商業(yè)調(diào)整行為,，主要是商業(yè)地產(chǎn)環(huán)境改變后,，原有土地開發(fā)性質(zhì)已不符合形勢變化的要求。這背后的邏輯一方面是政府層面積極盤活存量閑置土地,，另一方面則反映出企業(yè)在市場環(huán)境變化后面臨的資金壓力,。

多位專家預(yù)計(jì)，2025年房企“退地”情況還會增多,。從囤地到退地,，中國樓市的游戲規(guī)則正在發(fā)生深刻變化。一些曾誕生于樓市火熱時(shí)期的高價(jià)地塊正面臨被房企退回的命運(yùn),，這是樓市供需失衡的一個信號,，也是市場調(diào)整的必然結(jié)果。

例如，2024年最后一天,，保利發(fā)展以70.22億元底價(jià)拿下廣州天河區(qū)2宗地塊（前身為“絹麻廠地塊”）,，折合樓面地價(jià)5.1萬元/平方米。業(yè)內(nèi)人士對絹麻廠地塊并不陌生,。該地塊第一次拍賣是在2001年5月,，起拍價(jià)僅3.86億元，但因無人應(yīng)價(jià)而被收回,。2008年1月,，絹麻廠地塊再次出讓，吸引了十余家房企競拍,，最終恒大以41億元總價(jià)競得,。但由于恒大未繳齊土地出讓金且未開發(fā)，地塊于2010年被廣州收回并更改為商業(yè)用途,，直到2024年9月才調(diào)整為住宅用地,。

除出險(xiǎn)房企外，央企,、國企以及地方國資平臺也出現(xiàn)了“退地”情況,。2024年7月，華潤置地針對福州斗池路綜合體未開發(fā)部分提出退地申請,。這塊地華潤置地已拿了10年,，但原計(jì)劃建設(shè)的東區(qū)地塊遲遲未開發(fā)。很快,，調(diào)整完相關(guān)規(guī)劃后,，這塊地重新上架拍賣，華潤置地又將其買了回來,。之后的8月,、9月和11月，越秀地產(chǎn)分別退回5宗地塊,，涉及資金超135億元,。其中11月以15.29億元現(xiàn)金補(bǔ)償退還廣州大干圍地塊，政府將該地塊由商業(yè)用地調(diào)整為住宅用地后重新出讓,，由越秀地產(chǎn)以20.23億元底價(jià)重新競得,。

在北京，萬科將一宗8年前拿的地退給政府,，政府收回后改變了土地出讓條件,，該地塊再次入市后被保利建工以89億元買下。在武漢,，華僑城也將位于楊春湖高鐵商務(wù)區(qū)的105畝地退還給政府,。2024年11月份,，南京人居森林地塊在被退回幾個月后，調(diào)整規(guī)劃,，容積率降為1.5,、建筑高度降為60米，成為低密宅地,。西安,、長沙等地也出現(xiàn)了房企退地現(xiàn)象。

這波退地潮不僅是開發(fā)商在止損,，更是市場在重新定規(guī)則,。規(guī)劃調(diào)整后，土地的開發(fā)價(jià)值提高,，讓開發(fā)商“退一步再拿回來”成為可能,。不過，從目前這些“退地”情況來看,，大部分案例是收回后調(diào)整規(guī)劃,，收縮或退出配建或自持比例,，商辦改住等,。

“退地”背后，開發(fā)商對市場預(yù)期并不樂觀,。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,，2024年1～11月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降10.4%,，降幅比前10個月擴(kuò)大0.1個百分點(diǎn),。房屋新開工面積和施工面積也在下降?？硕鸾y(tǒng)計(jì)顯示,，23個城市整體開工率為46%，一線城市開工率達(dá)到84.6%,，二線城市則大幅降低至36.9%,。這意味著在一線城市以外的地方，土地成交一年半以后的開工情況非常低迷,，尤其是部分非市場化拿地較多的二線城市,，長久不開工成為常態(tài)。

近年來,，城投平臺托底拿地成為普遍現(xiàn)象,。從2021年至2024年5月，重點(diǎn)監(jiān)測的30個重點(diǎn)一二線城市成交的含住宅用地中,，有46%的地塊由城投公司競得,，但總體開工率僅為22%,。2024年10月，財(cái)政部明確允許專項(xiàng)債券用于土地儲備,，支持地方政府使用專項(xiàng)債券回收符合條件的閑置存量土地,。自然資源部隨后出臺了關(guān)于地方政府專項(xiàng)債券資金收購閑置土地細(xì)則。專項(xiàng)債新政將為地方政府帶來更多低成本的增量資金,，政府收儲的范圍和數(shù)量有望擴(kuò)大,。然而，土地收儲的主要困難在于地方財(cái)政緊張和收購價(jià)格談不攏,。

2025年1月3日召開的國務(wù)院常務(wù)會議提出要加強(qiáng)用地,、資金等要素保障，盤活利用存量低效用地,。據(jù)華泰證券測算,，截至2024年一季度，我國存量閑置的未開工土地計(jì)容建筑面積或達(dá)到12.6億平方米,。部分“閑置土地”的地段和資質(zhì)不佳,，實(shí)質(zhì)開發(fā)價(jià)值較低，各地實(shí)際閑置土地庫存壓力可能更大,。