萬科必須救,，立即,！

在“監(jiān)管層摸底保險機構萬科債務敞口”的消息流傳半個多月后,，實質行動終于開始：新華保險旗下的新華資產(chǎn)管理股份有限公司（下稱新華資產(chǎn)）對萬科總額為20.4億元的債務展期兩年。

這個來自保險機構的“以年為單位”展期，具有標志性意義。

監(jiān)管機構備案信息顯示,，2019年12月2日，新華-萬科武漢不動產(chǎn)債權投資計劃完成備案,。2019年11月,，萬科控股子公司武漢譽天興業(yè)置地有限公司（下稱武漢譽天）向新華資產(chǎn)融資26.25億，對應項目資產(chǎn)為萬科金域國際,，期限5年,，由萬科提供擔保。

萬科必須救，立即,！

按照這個期限，2024年底已經(jīng)到期,。

這種融資方式是保債計劃,，全稱是不動產(chǎn)債權投資計劃是保險公司債權投資計劃。保債計劃政策開閘是在2012年,，但房企大規(guī)模運用保債計劃融資要在2018年以后,。當年，資管新規(guī)出臺,，房企非標融資渠道被堵死,，一些大型房企開始嘗試保債計劃融資，其中就包括萬科,。

新華-萬科武漢不動產(chǎn)債權投資計劃是較早的幾個保債計劃之一,，有一定標志意義，因此,，展期操作也值得關注,。

行政許可信息顯示，武漢金域國際于2019年7月獲得預售許可,，首批房源1100多套,。我們查詢到的公開信息顯示，到2020年底,，該項目住宅部分基本售罄,。

不過，武漢譽天財務狀況存在一定壓力,。審計信息顯示,，截至2024年11月30日，武漢譽天負債總額約46.7億元,。2024年1~11月,，武漢譽天虧損4257.91萬元。

這一保債計劃存續(xù)期間,，萬科向新華資產(chǎn)大約償還了6億多元,，到2024年底，債務余額20.4億元,。武漢譽天將武漢萬科金域項目抵押給新華資產(chǎn),，新華資產(chǎn)將融資到期日調整到2026年12月31日，萬科繼續(xù)提供擔保,。

至此,，作為近六年來的萬科第一批“保債計劃”融資，成功獲得了2年展期。

查詢wind數(shù)據(jù),，2025年萬科將有10個公司債或中期票據(jù)到期,，合計金額約225.23億元。此外,，還有境外債到期,。因此，2025年會是萬科償債的高峰期,。

在這樣的背景下,，原本應于2024年底到期的新華資產(chǎn)武漢融資項目獲得展期2年，對于萬科而言無疑是個好消息,，2025年需兌付的債務由此得以減輕,。

這也是金融機構協(xié)同配合，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場,，避免系統(tǒng)性金融風險的重要措施,。

新華-萬科武漢不動產(chǎn)債權投資計劃之外，萬科還有多筆保債計劃,，涉及的保險機構及其下屬資產(chǎn)平臺包括泰康,、平安養(yǎng)老、平安,、太平,、招商信諾、太平洋等,。此次對萬科予以展期的新華保險系機構,，也還和萬科有多筆保債計劃融資，

2023年3月,，還有兩個保債計劃完成備案,。保債計劃的周期較長，一般為5~15年,。

從此次操作角度而言,，展期不失為一個有效的操作手法。萬科仍有可供增信的資產(chǎn),，金融機構在展期之后,，也能夠收到利息收入。

半個多月以前流傳的“監(jiān)管層摸底保險機構萬科債務”,，也大致有了更清晰的答案,。

新華保險此次展期操作，我們認為,，其中不乏監(jiān)管部門的協(xié)調,。

從融創(chuàng)中國,、遠洋集團等已出險房企進入債務重組階段的情況看，債務重組方案往往伴隨著大幅度的“直接削債”,，有些甚至超過60%,，債權人所需承受的損失十分巨大。

即便這樣的方案難以投票通過,，一旦最終走上清盤,、破產(chǎn)清算路徑，債權人的權益往往更難得到保償,。

在中國恒大的清盤案中，發(fā)起清盤訴訟的債權人曾在最后時刻,，向法庭請求撤回清盤訴請,，一時連法官都驚愕不已，但最終也未能如愿,，清盤程序如期啟動,，而今中國恒大清盤工作的進度，所有債權人周知,。

叁

近期以來,，萬科債券價格波動劇烈。萬科1月9日針對市場傳聞回應稱,，“公司將通過積極銷售回款,、持續(xù)推進大宗交易、加快非主營業(yè)務退出和持續(xù)爭取融資資源等方式,，應對相關債務兌付,。”

但其股債價格仍在次日報以深度調整,，這說明市場的疑慮仍很濃郁,。

萬科管理層已經(jīng)盡責盡力。對萬科的質疑,、做空情緒必須盡快消除,，絕不能任其蔓延。

銀行有一種分類,，叫作系統(tǒng)重要性銀行,。借鑒這種分類，萬科應該屬于房地產(chǎn)系統(tǒng)重要性等級（得分）最高的那一類企業(yè),。因此,，當系統(tǒng)重要性企業(yè)無法完全依靠自身能力抵擋市場風險外，除了地方政府撐場,，還需要金融主管部門的幫助,。

這次新華資產(chǎn)保債計劃的展期，與這種思路匹配。

但是,，僅有債務展期還不夠,。我們認為，由廣東省或金融主管部門出面協(xié)調,，再向萬科發(fā)放一次銀團貸款,，額度至少300億起，能到500億最好,。該銀團貸款應在今年一季度到位,。

萬科資產(chǎn)較多，安全墊較厚,，也具備對應抵押的能力,，此舉可以進一步改善市場對萬科在手現(xiàn)金流的預期。

2024年5月,，萬科拿到了招商銀行牽頭的200億銀團貸款,，這在當時給市場傳遞了相當珍貴的信心。現(xiàn)在,，仍需要同類舉措,。同時，也應論證通過向特定國資增發(fā)股票等方式向萬科注資的可行性,，以備不時之需,。

我國經(jīng)濟的復蘇，需要房地產(chǎn)的企穩(wěn),。2024年中央經(jīng)濟工作會議提出,，穩(wěn)住樓市股市。我們的理解是,，

不允許再出現(xiàn)頭部企業(yè)的爆雷,。

像萬科這種系統(tǒng)重要性企業(yè)如果出險，對整個行業(yè)都是災難性的打擊,。

來之不易的筑底成績,，將會被沖毀。

當前萬科并未出險,，救助也就不存在道德風險,。從資產(chǎn)質量說，萬科資產(chǎn)還不錯,，不存在資不抵債的問題,；從股價來說，萬科股價接近歷史底部區(qū)域,，這些都決定了操作風險基本可控,。

萬科必須救,。而且，宜早不宜遲,。