萬科必須救，立即,！

在“監(jiān)管層摸底保險機(jī)構(gòu)萬科債務(wù)敞口”的消息流傳半個多月后,，實(shí)質(zhì)行動終于開始：新華保險旗下的新華資產(chǎn)管理股份有限公司（下稱新華資產(chǎn)）對萬科總額為20.4億元的債務(wù)展期兩年。

這個來自保險機(jī)構(gòu)的“以年為單位”展期,，具有標(biāo)志性意義,。

監(jiān)管機(jī)構(gòu)備案信息顯示，2019年12月2日,，新華-萬科武漢不動產(chǎn)債權(quán)投資計劃完成備案,。2019年11月，萬科控股子公司武漢譽(yù)天興業(yè)置地有限公司（下稱武漢譽(yù)天）向新華資產(chǎn)融資26.25億，對應(yīng)項(xiàng)目資產(chǎn)為萬科金域國際,，期限5年,，由萬科提供擔(dān)保。

萬科必須救，立即,！

按照這個期限,，2024年底已經(jīng)到期。

這種融資方式是保債計劃,，全稱是不動產(chǎn)債權(quán)投資計劃是保險公司債權(quán)投資計劃。保債計劃政策開閘是在2012年,，但房企大規(guī)模運(yùn)用保債計劃融資要在2018年以后,。當(dāng)年，資管新規(guī)出臺,，房企非標(biāo)融資渠道被堵死,，一些大型房企開始嘗試保債計劃融資，其中就包括萬科,。

新華-萬科武漢不動產(chǎn)債權(quán)投資計劃是較早的幾個保債計劃之一,，有一定標(biāo)志意義，因此,，展期操作也值得關(guān)注,。

行政許可信息顯示，武漢金域國際于2019年7月獲得預(yù)售許可,，首批房源1100多套,。我們查詢到的公開信息顯示，到2020年底,，該項(xiàng)目住宅部分基本售罄,。

不過，武漢譽(yù)天財務(wù)狀況存在一定壓力,。審計信息顯示,，截至2024年11月30日，武漢譽(yù)天負(fù)債總額約46.7億元,。2024年1~11月,，武漢譽(yù)天虧損4257.91萬元。

這一保債計劃存續(xù)期間,，萬科向新華資產(chǎn)大約償還了6億多元,，到2024年底，債務(wù)余額20.4億元,。武漢譽(yù)天將武漢萬科金域項(xiàng)目抵押給新華資產(chǎn),，新華資產(chǎn)將融資到期日調(diào)整到2026年12月31日,，萬科繼續(xù)提供擔(dān)保。

至此,，作為近六年來的萬科第一批“保債計劃”融資,，成功獲得了2年展期。

查詢wind數(shù)據(jù),，2025年萬科將有10個公司債或中期票據(jù)到期,，合計金額約225.23億元。此外,，還有境外債到期,。因此，2025年會是萬科償債的高峰期,。

在這樣的背景下,，原本應(yīng)于2024年底到期的新華資產(chǎn)武漢融資項(xiàng)目獲得展期2年，對于萬科而言無疑是個好消息,，2025年需兌付的債務(wù)由此得以減輕,。

這也是金融機(jī)構(gòu)協(xié)同配合，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場,，避免系統(tǒng)性金融風(fēng)險的重要措施,。

新華-萬科武漢不動產(chǎn)債權(quán)投資計劃之外，萬科還有多筆保債計劃,，涉及的保險機(jī)構(gòu)及其下屬資產(chǎn)平臺包括泰康,、平安養(yǎng)老、平安,、太平,、招商信諾、太平洋等,。此次對萬科予以展期的新華保險系機(jī)構(gòu),，也還和萬科有多筆保債計劃融資，

2023年3月,，還有兩個保債計劃完成備案,。保債計劃的周期較長，一般為5~15年,。

從此次操作角度而言,，展期不失為一個有效的操作手法。萬科仍有可供增信的資產(chǎn),，金融機(jī)構(gòu)在展期之后,，也能夠收到利息收入。

半個多月以前流傳的“監(jiān)管層摸底保險機(jī)構(gòu)萬科債務(wù)”，也大致有了更清晰的答案,。

新華保險此次展期操作,，我們認(rèn)為，其中不乏監(jiān)管部門的協(xié)調(diào),。

從融創(chuàng)中國,、遠(yuǎn)洋集團(tuán)等已出險房企進(jìn)入債務(wù)重組階段的情況看，債務(wù)重組方案往往伴隨著大幅度的“直接削債”,，有些甚至超過60%,，債權(quán)人所需承受的損失十分巨大。

即便這樣的方案難以投票通過,，一旦最終走上清盤,、破產(chǎn)清算路徑，債權(quán)人的權(quán)益往往更難得到保償,。

在中國恒大的清盤案中,，發(fā)起清盤訴訟的債權(quán)人曾在最后時刻，向法庭請求撤回清盤訴請,，一時連法官都驚愕不已，但最終也未能如愿,，清盤程序如期啟動,，而今中國恒大清盤工作的進(jìn)度，所有債權(quán)人周知,。

叁

近期以來,，萬科債券價格波動劇烈。萬科1月9日針對市場傳聞回應(yīng)稱,，“公司將通過積極銷售回款,、持續(xù)推進(jìn)大宗交易、加快非主營業(yè)務(wù)退出和持續(xù)爭取融資資源等方式,，應(yīng)對相關(guān)債務(wù)兌付,。”

但其股債價格仍在次日報以深度調(diào)整,，這說明市場的疑慮仍很濃郁,。

萬科管理層已經(jīng)盡責(zé)盡力。對萬科的質(zhì)疑,、做空情緒必須盡快消除,，絕不能任其蔓延。

銀行有一種分類,，叫作系統(tǒng)重要性銀行,。借鑒這種分類，萬科應(yīng)該屬于房地產(chǎn)系統(tǒng)重要性等級（得分）最高的那一類企業(yè)。因此,，當(dāng)系統(tǒng)重要性企業(yè)無法完全依靠自身能力抵擋市場風(fēng)險外,，除了地方政府撐場，還需要金融主管部門的幫助,。

這次新華資產(chǎn)保債計劃的展期,，與這種思路匹配。

但是,，僅有債務(wù)展期還不夠,。我們認(rèn)為，由廣東省或金融主管部門出面協(xié)調(diào),，再向萬科發(fā)放一次銀團(tuán)貸款,，額度至少300億起，能到500億最好,。該銀團(tuán)貸款應(yīng)在今年一季度到位,。

萬科資產(chǎn)較多，安全墊較厚,，也具備對應(yīng)抵押的能力,，此舉可以進(jìn)一步改善市場對萬科在手現(xiàn)金流的預(yù)期。

2024年5月,，萬科拿到了招商銀行牽頭的200億銀團(tuán)貸款,，這在當(dāng)時給市場傳遞了相當(dāng)珍貴的信心。現(xiàn)在,，仍需要同類舉措,。同時，也應(yīng)論證通過向特定國資增發(fā)股票等方式向萬科注資的可行性,，以備不時之需,。

我國經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇，需要房地產(chǎn)的企穩(wěn),。2024年中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出,，穩(wěn)住樓市股市。我們的理解是,，

不允許再出現(xiàn)頭部企業(yè)的爆雷,。

像萬科這種系統(tǒng)重要性企業(yè)如果出險，對整個行業(yè)都是災(zāi)難性的打擊,。

來之不易的筑底成績,，將會被沖毀。

當(dāng)前萬科并未出險,，救助也就不存在道德風(fēng)險,。從資產(chǎn)質(zhì)量說,，萬科資產(chǎn)還不錯，不存在資不抵債的問題,；從股價來說,，萬科股價接近歷史底部區(qū)域，這些都決定了操作風(fēng)險基本可控,。

萬科必須救,。而且，宜早不宜遲,。