碧桂園（02007.HK）于2025年1月14日晚間發(fā)布了延期近一年的2023年年報。報告顯示，2023年公司總收入約為4010億元人民幣,，稅前虧損約1673億元；2024年上半年實現(xiàn)總收入約1021億元,，稅前虧損約108億元,。截至2024年6月30日，碧桂園凈資產(chǎn)仍為正,，約為741億元,，股票也將于近日恢復交易。

2023年的巨額虧損主要源于當年計提的大額存貨減值準備,。自2021年以來,，房地產(chǎn)市場逐步進入下行周期，銷售量價持續(xù)下滑,，相關資產(chǎn)價值嚴重縮水,。為此,，公司對在建物業(yè)及持作銷售的已落成物業(yè)計提減值約823.54億元。此外,，受宏觀經(jīng)濟環(huán)境,、行業(yè)環(huán)境及對手方負面財務狀況等多重不利因素影響，部分應收款項存在無法回收的風險,，公司計提金融資產(chǎn)及財務擔保減值損失凈額約372.43億元,，這兩項合計占稅前虧損總額的71.5%。

2023年,，受市場下行影響,，碧桂園部分項目經(jīng)營毛利大幅下降，行業(yè)信用收緊導致企業(yè)信用融資規(guī)模被動壓降,。為了回收現(xiàn)金保障交房任務以及保證2023年8月之前到期信用債券的兌付,，碧桂園對部分項目和沉淀資產(chǎn)進行了較大折價處置。據(jù)統(tǒng)計,，2023年公司共交付超60萬套房屋,，并在2023年1月至8月期間償還境內(nèi)外公開市場債本金約185.4億元。2023年度,，碧桂園連同其合營企業(yè)及聯(lián)營公司共實現(xiàn)歸屬公司股東權(quán)益的合同銷售金額約1743億元,，合同銷售面積約2170萬平方米。

接近碧桂園的人士表示,，2023年財報中大額存貨減值準備是基于會計謹慎性原則所作的一種穩(wěn)健處理,，有助于準確反映存貨的真實市場價值，為投資者提供更可靠的財務信息,。2024年半年報顯示,，存貨減值計提已大幅減少至27億元，表明大部分存貨減值已出清,。隨著外部環(huán)境回暖,，這部分減值未來可能轉(zhuǎn)回，長期來看,，碧桂園的資債壓力有望逐步減緩,。

與2023年的巨額虧損相比，碧桂園2024年上半年實現(xiàn)了較大減虧,。鑒于2023年已較充分地計提存貨減值準備,，2024年上半年需計提的存貨減值大幅減少，結(jié)算毛利同比有所回升,。截至2024年6月30日,，碧桂園連同其合營企業(yè)及聯(lián)營公司共實現(xiàn)歸屬公司股東權(quán)益的合同銷售金額約260億元，合同銷售面積約265萬平方米,。為確保有限資源優(yōu)先保交房,，碧桂園通過歸零預算全面控制非剛性費用支出,，2024年上半年銷管費用同比大幅下降51%，其中行政費用降低25%,，銷售費用下降63%,。公司已大幅壓降非核心非必要的經(jīng)營支出，精簡組織架構(gòu),，高管帶頭降薪,，并取消多項福利待遇。

盡管2024年的市場呈現(xiàn)出“跌無可跌”的狀態(tài),，公司的大部分風險已在2023年完成出清,，預計2024年全年虧損將大幅收窄。不過,，鑒于當前仍處于保交房和修復資產(chǎn)負債表的過渡階段,，碧桂園對于恢復盈利的時間暫無法預估。公司將基于現(xiàn)有資源,，爭取早日完成保交房任務,，盡快恢復項目正常經(jīng)營，同時積極主動與各利益相關方溝通制定新的債務管理計劃,，逐步實現(xiàn)長期及可持續(xù)的資本結(jié)構(gòu)，探索房地產(chǎn)發(fā)展新模式,，逐步扭虧為盈,。

在債務重組方面，碧桂園已于1月9日披露了階段性進展情況,。公司已與由七家知名銀行組成的協(xié)調(diào)委員會達成共識,，該提案構(gòu)成進一步談判和具體文件的框架，標志著碧桂園在落實重組方面的重要里程碑,。該重組提案若落實,，將使碧桂園實現(xiàn)大幅去杠桿化，目標是減少債務最多116億美元,，還包括將到期時間延長至最多11.5年以及降低融資成本,。作為控股股東的楊惠妍家族也正在考慮將未償還本金總額11億美元的現(xiàn)有股東貸款轉(zhuǎn)換為公司或附屬公司股份，以支持公司度過難關,。

碧桂園未來的業(yè)務發(fā)展同樣受到市場關注,。截至2023年12月31日，公司合計控制超過3000個開發(fā)項目,，可售合同總面積介乎9000萬平方米至9200萬平方米,。此外，公司有約130萬至140萬個車位可供出售,。公司在境內(nèi)現(xiàn)金流方面,，預計2024年至2039年可用于境外分配的預計凈現(xiàn)金盈余估計介于200億元至250億元,。境外現(xiàn)金流方面，碧桂園估計在2024年至2040年期間,，29個國際開發(fā)項目產(chǎn)生的累計應占杠桿自由現(xiàn)金流量總額預計介于26億美元至30億美元,。公司正在出售境外少數(shù)權(quán)益金融投資，并已取得重大進展,，預計在未來幾年內(nèi)籌集約6億美元至8億美元的凈出售收益,，用于重組提案的資金支持。

自2022年以來,，碧桂園已累計處置難銷類資產(chǎn)及盤活沉淀資金回籠超600億元,。例如，2023年8月,，碧桂園出售了其所持廣州亞運城聯(lián)營項目公司26.67%股權(quán),，回籠資金12.92億元；2024年12月,，碧桂園轉(zhuǎn)讓持有的長鑫科技1.56%股權(quán),，總代價20億元。目前,，公司正以地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務為核心,，努力探索建筑科技和代管代建兩項新業(yè)務，這兩項新業(yè)務已實現(xiàn)獨立市場化運作,，有望在未來與開發(fā)業(yè)務形成合力,。