清單來了,！地方擬收儲超160宗地,，總價超350億元 政策落地加速,。2024年11月,，自然資源部發(fā)布242號文,，明確運用地方政府專項債券資金收回收購存量閑置土地的相關(guān)細則,。同年12月，國務院辦公廳發(fā)文,，明確地方專項債可用于土地儲備,、保障性住房建設等領(lǐng)域,，支持城市政府回收符合條件的閑置存量土地,，并允許專項債券支持城市政府收購存量商品房用作保障性住房,。今年以來，部分城市發(fā)布了收購閑置存量土地的征集公告,，廣東省多個地區(qū)公示了第一批擬用專項債收購存量土地的具體項目名單及價格,，政策正在進入落地期。專項債收購存量土地作為促進市場進入新循環(huán)的關(guān)鍵舉措之一,，未來更多配套政策有望加快落地打通相關(guān)收購卡點,，更好地發(fā)揮政策效應。

2024年,，中央和監(jiān)管部門持續(xù)出臺盤活閑置存量土地的相關(guān)政策,。5月，住建部,、自然資源部提出妥善處置閑置土地,、盤活存量土地，允許企業(yè)按照程序合理調(diào)整規(guī)劃條件和設計要求,，也支持地方以合理價格收回土地,。6月，自然資源部和國家發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于實施妥善處置閑置存量土地若干政策措施的通知》,，提出三個方面18條舉措處置閑置存量土地,。10月，財政部明確允許專項債用于回收存量閑置土地,。11月,，自然資源部發(fā)布《關(guān)于運用地方政府專項債券資金收回收購存量閑置土地的通知》，要求各地積極運用地方政府專項債券資金加大收回收購存量閑置土地力度,，同時明確運用專項債收購存量土地的收購范圍,、收購價格、再供應原則等細則,，為地方執(zhí)行具體政策提供指導,。12月，國務院辦公廳發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化完善地方政府專項債券管理機制的意見》,，明確支持城市回收符合條件的閑置存量土地,，將地方政府專項債投向領(lǐng)域進一步擴大，為專項債券支持回收存量土地提供依據(jù),。2025年1月,，財政部在新聞發(fā)布會上明確指出，在2025年新增發(fā)行的專項債額度內(nèi),，地方可根據(jù)需要統(tǒng)籌安排用于土地儲備和收購存量商品房用作保障性住房這兩個方面的專項債項目,，并指出已經(jīng)明確了專項債管理的相關(guān)要求,，地方已經(jīng)可以做了。

根據(jù)中指監(jiān)測,，2024年底地方政府積極摸底存量閑置土地規(guī)模,，部分地區(qū)發(fā)布了公開征集收回收購存量閑置土地的公告。2025年1月,，湖州以7.81億元收回金茂4宗地塊,，計劃申請專項債支付補償資金。另外,，廣東省制定了《關(guān)于土地儲備領(lǐng)域申報地方政府專項債券工作指引（試行）》,，推動省內(nèi)各地區(qū)加速收購存量閑置土地。根據(jù)監(jiān)測,，今年以來,，廣東省內(nèi)多個地區(qū)自然資源局公示了2025年度第一批擬使用土地儲備專項債券收回收購存量閑置土地的項目及收儲價格，或擬收回收購國有建設用地土地使用權(quán)的項目名單,。截至2月11日,，佛山、惠州,、珠海,、中山、江門等城市公告中涉及土地總數(shù)量超160宗,，土地使用面積超680萬平方米,，擬收購價格合計超350億元，其中,，惠州擬收購價格超120億元,，居首位；珠海擬收購價格66.5億元,，排在第二位,。

從基本信息上看，公示的地塊類型多樣,，包括住宅,、商辦、工業(yè)和其他用地,，其中住宅用地占比超過50%,，商辦用地占比超30%，工業(yè)用地占比超10%,。各地塊成交時間集中在2020-2024年,，占比超過80%，特別是2021-2023年地塊居多,；2012-2017年地塊占比15%左右,。用地單位覆蓋地方國企,、央企和民企，絕大多數(shù)為地方國企,，保利,、華潤、華僑城,、華發(fā)等企業(yè)有部分地塊進入名單,。

從收購價格來看,，根據(jù)自然資源部242號文,，收購價格為市場評估價與企業(yè)拿地成本，就低確定基礎價格,，再綜合市場情況等因素確定基礎價格下調(diào)幅度,。本次廣東省各地的擬收購價格也是綜合考量市場評估價和土地成交價格。各城市公告中的地塊在出讓時基本為無溢價成交,，與出讓時的成交價相比,，擬收購價格與成交價基本持平，約70%的地塊擬收購價格與成交價的比值在0.8-1.0之間,，超40%的地塊比值在0.9-1.0之間,，約13%的地塊比值在0.7-0.8之間，個別地塊擬收購價格的折扣較大,。從不同年份來看,，2020-2023年各年擬收購價格與成交價的比值在0.9左右，2024年為0.96,，2018-2019年的地塊比值在0.7-0.8之間,，其他更早年份的地塊比值相對高一些。

當前絕大多數(shù)城市落實專項債收購存量土地的進展仍有待提速,，地方收購存量土地依然存在多項難點,。經(jīng)過調(diào)研，難點主要包括專項債額度不清晰,、調(diào)規(guī)程序復雜,、土地置換利益難協(xié)調(diào)等因素導致部分地方政府參與積極性不足；收購價格低,，政府和企業(yè)協(xié)調(diào)困難,，企業(yè)參與意愿低，同時當前收購標的物更集中在地方國企,，也較難調(diào)動其他類型企業(yè)的積極性等,。專項債收購閑置存量土地有利于改善市場供求關(guān)系，促進房地產(chǎn)市場進入新循環(huán),，也是2025年促進房地產(chǎn)開發(fā)投資,、新開工止跌回穩(wěn)的關(guān)鍵舉措,。打通各項收儲堵點，加快收儲節(jié)奏,，或?qū)⑹俏磥碇醒牒偷胤秸叩闹匾c,，相關(guān)配套政策有望繼續(xù)完善。預計更多城市將參考借鑒廣東省做法,，出臺詳細的操作細則或指引,，同時給予調(diào)規(guī)、土地置換更多政策支持也是重要方向,，破解跨區(qū)域置換土地的障礙,。此外，還可以從以下幾個方面發(fā)力,，加快專項債收購存量土地節(jié)奏：針對收購價格,，土地出讓時的起拍價可以作為收購價格的重要參考；針對收購標的物,，可以限定收購2020年以來的存量土地,，最大化發(fā)揮資金效益；針對企業(yè)類型,，加大對民企的支持力度,，促進收回的土地可以形成有效供給。