近年來，房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生了重大變化,，“去庫存”成為穩(wěn)定市場的關(guān)鍵,。2024年4月30日,，中央政治局會議提出要統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施,，抓緊構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，促進(jìn)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展,。

在政策的支持下,，樓市庫存延續(xù)下行趨勢。CRIC數(shù)據(jù)顯示,，截至2025年1月末,，50個(gè)重點(diǎn)城市的狹義庫存同比下降了11%。盡管如此,，多個(gè)重點(diǎn)一二線城市的去化周期仍超過20個(gè)月,。隨著后續(xù)市場迎來階段性放量，未來這些城市的庫存預(yù)計(jì)將繼續(xù)下降,。

據(jù)CRIC監(jiān)測,，2025年1月末50城新建商品住宅狹義庫存為31093萬平方米,，環(huán)比降1%，同比降11%,；按12個(gè)月測算去化周期,，2025年12月末達(dá)21.53個(gè)月，環(huán)比持平上月,。從趨勢來看,，2014年以來，消化周期最高點(diǎn)出現(xiàn)在2024年中下旬,，按12個(gè)月測算去化周期,，2024年9月達(dá)到24.05個(gè)月。

2024年9月26日,，中央政治局會議首次提出“止跌回穩(wěn)”,，此后一系列政策推動下，2024年四季度整體市場走出上升曲線,。受此影響,，重點(diǎn)城市庫存及消化周期明顯下降。截至2025年1月末,，50城新建商品住宅狹義庫存較2024年9月最高點(diǎn)下降約2305萬平方米,，按12個(gè)月測算去化周期，下降2.52個(gè)月,。

具體到城市,，長春、北京,、南寧,、鄭州、福州,、廣州,、武漢、南京等多城去化周期仍超20個(gè)月,。從商品住宅庫存面積看,，成都最高達(dá)2240.67萬平方米，其次是武漢1479.14萬平方米,，廣州排第三,，為1463.17萬平方米。但結(jié)合去化周期來看,，成都僅為18.8個(gè)月,。2024年全年，成都新建商品住宅成交面積約1308萬平方米，四季度受新政利好,，成交面積達(dá)353萬平方米,，環(huán)比上漲27%。進(jìn)入2025年,，受核心區(qū)高改項(xiàng)目推動,，1月成都商品住宅成交面積122萬平方米，環(huán)比下降42%,，同比上漲12%,，較2024年2月春節(jié)月上漲92%。

由此可見,，盡管成都庫存面積相對較高,，但從成交量和市場熱度來看，成都整體活躍度仍居二線城市前列,。重點(diǎn)一二線城市中,，長春、北京,、南寧去化周期較高,，分別為36個(gè)月、28.5個(gè)月和25.7個(gè)月,。其中,，長春是唯一一個(gè)去化周期超過30個(gè)月的城市，主要受銷售下滑和前期供應(yīng)較大影響,。北京庫存面積1184.77萬平方米,，去化周期28.5個(gè)月，主要受郊遠(yuǎn)高庫存板塊影響,。

綜合庫存及去化周期數(shù)據(jù),，2025年1月，廣州和武漢庫存面積超1400萬平方米且去化周期在20個(gè)月以上,。這兩個(gè)城市外圍區(qū)域存在供需失衡問題,。例如，廣州增城區(qū)和武漢東西湖區(qū),，2025年1月末庫存套數(shù)占比分別達(dá)到23.12%和14.28%,，較2024年末有所增長,。對比2024年全年成交結(jié)構(gòu),，可以看出這兩個(gè)區(qū)域存在顯著的供大于求情況。

進(jìn)一步對比面積段來看,，廣州2025年1月末庫存主力面積段為100-120平,，占比21.64%，較2024年末下降0.07個(gè)百分點(diǎn),。武漢2025年1月末庫存主力面積段為100-140平,，占比近六成,，較2024年末下降0.52個(gè)百分點(diǎn)。結(jié)合2024年全年成交結(jié)構(gòu),，廣州和武漢庫存面積段與成交面積段基本匹配,。

受新房供應(yīng)節(jié)制影響，樓市仍處于去庫存周期,，狹義庫存波動下行,。雖然部分重點(diǎn)城市去化周期仍高于20個(gè)月，但主要受外圍區(qū)域供需失衡影響,。在區(qū)域分化之下,，隨著整體市場進(jìn)一步“止跌回穩(wěn)”,，各城市的低風(fēng)險(xiǎn)板塊有望率先進(jìn)入平衡發(fā)展的新周期,。對于那些明顯高庫存的壓力板塊，在化解庫存,、穩(wěn)定市場的基礎(chǔ)上,，可以引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)升級與轉(zhuǎn)型，優(yōu)化城市功能布局,，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場與城市整體發(fā)展的良性互動,。