近年來，房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生了重大變化,，“去庫存”成為穩(wěn)定市場的關(guān)鍵,。2024年4月30日,，中央政治局會議提出要統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施,，抓緊構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式,，促進房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展,。

在政策的支持下,，樓市庫存延續(xù)下行趨勢。CRIC數(shù)據(jù)顯示,，截至2025年1月末,，50個重點城市的狹義庫存同比下降了11%。盡管如此,，多個重點一二線城市的去化周期仍超過20個月,。隨著后續(xù)市場迎來階段性放量，未來這些城市的庫存預(yù)計將繼續(xù)下降,。

據(jù)CRIC監(jiān)測,，2025年1月末50城新建商品住宅狹義庫存為31093萬平方米，環(huán)比降1%,，同比降11%,；按12個月測算去化周期，2025年12月末達21.53個月,，環(huán)比持平上月,。從趨勢來看,，2014年以來，消化周期最高點出現(xiàn)在2024年中下旬,，按12個月測算去化周期，2024年9月達到24.05個月,。

2024年9月26日,，中央政治局會議首次提出“止跌回穩(wěn)”，此后一系列政策推動下,，2024年四季度整體市場走出上升曲線,。受此影響，重點城市庫存及消化周期明顯下降,。截至2025年1月末,，50城新建商品住宅狹義庫存較2024年9月最高點下降約2305萬平方米，按12個月測算去化周期,，下降2.52個月,。

具體到城市，長春,、北京,、南寧、鄭州,、福州,、廣州、武漢,、南京等多城去化周期仍超20個月,。從商品住宅庫存面積看，成都最高達2240.67萬平方米,，其次是武漢1479.14萬平方米,，廣州排第三，為1463.17萬平方米,。但結(jié)合去化周期來看,，成都僅為18.8個月。2024年全年,，成都新建商品住宅成交面積約1308萬平方米,，四季度受新政利好，成交面積達353萬平方米,，環(huán)比上漲27%,。進入2025年，受核心區(qū)高改項目推動,，1月成都商品住宅成交面積122萬平方米,，環(huán)比下降42%,，同比上漲12%，較2024年2月春節(jié)月上漲92%,。

由此可見,，盡管成都庫存面積相對較高，但從成交量和市場熱度來看,，成都整體活躍度仍居二線城市前列,。重點一二線城市中，長春,、北京,、南寧去化周期較高，分別為36個月,、28.5個月和25.7個月,。其中，長春是唯一一個去化周期超過30個月的城市,，主要受銷售下滑和前期供應(yīng)較大影響,。北京庫存面積1184.77萬平方米，去化周期28.5個月,，主要受郊遠高庫存板塊影響,。

綜合庫存及去化周期數(shù)據(jù)，2025年1月,，廣州和武漢庫存面積超1400萬平方米且去化周期在20個月以上,。這兩個城市外圍區(qū)域存在供需失衡問題。例如,，廣州增城區(qū)和武漢東西湖區(qū),，2025年1月末庫存套數(shù)占比分別達到23.12%和14.28%，較2024年末有所增長,。對比2024年全年成交結(jié)構(gòu),，可以看出這兩個區(qū)域存在顯著的供大于求情況。

進一步對比面積段來看,，廣州2025年1月末庫存主力面積段為100-120平,，占比21.64%，較2024年末下降0.07個百分點,。武漢2025年1月末庫存主力面積段為100-140平,，占比近六成，較2024年末下降0.52個百分點,。結(jié)合2024年全年成交結(jié)構(gòu),，廣州和武漢庫存面積段與成交面積段基本匹配。

受新房供應(yīng)節(jié)制影響,，樓市仍處于去庫存周期,，狹義庫存波動下行,。雖然部分重點城市去化周期仍高于20個月，但主要受外圍區(qū)域供需失衡影響,。在區(qū)域分化之下,，隨著整體市場進一步“止跌回穩(wěn)”，各城市的低風(fēng)險板塊有望率先進入平衡發(fā)展的新周期,。對于那些明顯高庫存的壓力板塊,，在化解庫存、穩(wěn)定市場的基礎(chǔ)上,，可以引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)升級與轉(zhuǎn)型，優(yōu)化城市功能布局,，實現(xiàn)房地產(chǎn)市場與城市整體發(fā)展的良性互動,。