對高層住宅滯銷的原因，多位房地產從業(yè)者認為成因較為復雜,，主要歸結于市場供需變化和購房者喜好變化,。

2024年四季度是北京樓市成交最好的一個季度，許多項目利用這一時機加緊去化,，新房整體成交情況不錯,，但高層住宅普遍滯銷,。這種滯銷情況并非突然出現，早在2024年下半年就已初現端倪,。當時多數新建商品房項目的銷售情況不佳,，在一定程度上掩蓋了需求偏好的變化。

高層住宅不僅在市場需求層面逐步遇冷,，很多城市也開始對建筑“限高”,，從政策層面不再鼓勵興建地標建筑和高層住宅。例如,，住建部等15部門發(fā)布的《關于加強縣城綠色低碳建設的意見》要求縣城新建住宅以6層為主,，最高不超過18層,。江蘇省住建廳也出臺了類似的規(guī)定，限制城區(qū)常住人口300萬以上城市的建筑高度,。

一家千億級房企北京區(qū)域的營銷負責人梁薇表示,，2024年下半年，她所在公司在北京的一個新項目開盤,，原本計劃速戰(zhàn)速決,，但半年后去化率僅兩成多。該項目定位為首次置業(yè)高智群體及剛改家庭,，產品以高層為主,，輔以小高層滿足差異化需求。然而,，自2025年以來,，高層住宅逐漸賣不動了，小高層成為去化主力軍,。

高層住宅指10層以上（高度大于27米）的住宅,，具有現代化設計和視野開闊等特點；小高層通常指7層至11層（18米至27米）,，居住舒適度較高,；洋房主要為4層至6層（低于18米）,，低密度,、高品質且私密性強。

梁薇發(fā)現,，自2024年下半年以來,，北京、上海,、杭州等城市的高層住宅普遍去化較難,，甚至一些大平層豪宅項目也不例外。購房者越來越傾向于小高層和洋房,。二手房市場也出現了類似的變化,，一位北京中介人士表示，兩居和三居的高層住宅原本成交和價格都較為堅挺,，但現在不如“老破小”受歡迎,。

一家國有房企的區(qū)域負責人表示，他們公司旗下項目也出現高層住宅滯銷的情況,。他認為原因復雜,，既有市場供需結構變化的因素，也是購房者偏好變化的結果,。

梁薇所在公司的項目有10棟高層和7棟小高層,，共有900多套房源,。項目首次開盤時幾乎被一搶而空，但進入順銷階段后,，銷售勢頭明顯減弱,。到2024年底，去化率不足兩成,。2025年春節(jié)假期至2月底,，銷售套數僅為個位數，加上節(jié)前銷售業(yè)績,，一共只賣了200多套,。已經銷售的200多套房源中，小高層占比超過六成,，2025年新成交的房源均為小高層,。

上述國有房企區(qū)域負責人說，他們開發(fā)的項目二期開盤至今已經超過6個月,，目前去化率約為25%,。已售出的房源中，小高層房源占比超過三分之二,，高層住宅占比不足三分之一,。鑒于一期項目銷售情況，二期增加了高層房源數量,，降低了小高層房源比重,，但結果并不理想。

北京朝陽區(qū)某項目也有類似的困惑,。該項目共分為三期,，一二期是20層以上的高層住宅，以兩居和三居為主,；三期總層高18層,，主打四居室?？偡吭唇咏?000套,。一期在疫情期間開盤，目前已接近清盤狀態(tài),；二期項目開盤至今已超過20個月,，去化率約為六成；三期項目于2024年10月開盤,，共賣出20套左右,，去化率不到一成。

隨著市場企穩(wěn),，高層住宅項目的滯銷情況開始引起房企的關注,。一位央企西南區(qū)域的負責人表示,，高層住宅滯銷的情況在全國主要城市普遍存在，并在2025年逐步成為行業(yè)共識,。

市場供需變化方面,，以剛需為主的市場逐步過渡到改善需求為主。例如,，北京樓市的改善型需求占比超過八成,，多數購房者為“賣一買一”或“賣多買一”。2024年二季度以來,，以“老破小”為主的二手房價格大幅調整,，部分區(qū)域或小區(qū)的價格跌幅超過三成，導致二手房與新房的價格差距進一步拉大,，部分改善需求賣掉老房子很難換到新房,。在這種情況下，雖然新房市場仍以改善需求為主,，但改善門檻提高了,，需求進一步向高端集中。

購房者喜好變化方面,，近年來房地產市場供需關系發(fā)生根本變化,，從以投資需求為主轉為以居住屬性為主，購房者的偏好向低密度,、高品質住宅轉移,。高層住宅雖然視野開闊，但也存在密度高,、供水供暖不足,、電梯故障、消防救援難度大等一系列弊端,，尤其對老人和兒童不友好。此外,，高層住宅的維護難度大,，維護成本也較高。

從政策導向到市場結構變化,，再到購房者需求變化,，高層住宅正在逐漸淡出主流房地產市場。近年全國主要城市新成交的地塊中,，高層住宅越來越少,，多數是小高層和洋房。高層住宅滯銷會進一步加快存量高層住宅的出清步伐,。