對(duì)高層住宅滯銷(xiāo)的原因，多位房地產(chǎn)從業(yè)者認(rèn)為成因較為復(fù)雜,，主要?dú)w結(jié)于市場(chǎng)供需變化和購(gòu)房者喜好變化,。

2024年四季度是北京樓市成交最好的一個(gè)季度，許多項(xiàng)目利用這一時(shí)機(jī)加緊去化,，新房整體成交情況不錯(cuò),，但高層住宅普遍滯銷(xiāo)。這種滯銷(xiāo)情況并非突然出現(xiàn),，早在2024年下半年就已初現(xiàn)端倪,。當(dāng)時(shí)多數(shù)新建商品房項(xiàng)目的銷(xiāo)售情況不佳,，在一定程度上掩蓋了需求偏好的變化。

高層住宅不僅在市場(chǎng)需求層面逐步遇冷,，很多城市也開(kāi)始對(duì)建筑“限高”,，從政策層面不再鼓勵(lì)興建地標(biāo)建筑和高層住宅。例如,，住建部等15部門(mén)發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)縣城綠色低碳建設(shè)的意見(jiàn)》要求縣城新建住宅以6層為主,，最高不超過(guò)18層。江蘇省住建廳也出臺(tái)了類(lèi)似的規(guī)定,，限制城區(qū)常住人口300萬(wàn)以上城市的建筑高度,。

一家千億級(jí)房企北京區(qū)域的營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人梁薇表示，2024年下半年,，她所在公司在北京的一個(gè)新項(xiàng)目開(kāi)盤(pán),，原本計(jì)劃速戰(zhàn)速?zèng)Q，但半年后去化率僅兩成多,。該項(xiàng)目定位為首次置業(yè)高智群體及剛改家庭,，產(chǎn)品以高層為主，輔以小高層滿足差異化需求,。然而，自2025年以來(lái),，高層住宅逐漸賣(mài)不動(dòng)了,，小高層成為去化主力軍。

高層住宅指10層以上（高度大于27米）的住宅,，具有現(xiàn)代化設(shè)計(jì)和視野開(kāi)闊等特點(diǎn),；小高層通常指7層至11層（18米至27米），居住舒適度較高,；洋房主要為4層至6層（低于18米）,，低密度、高品質(zhì)且私密性強(qiáng),。

梁薇發(fā)現(xiàn)，自2024年下半年以來(lái),，北京,、上海、杭州等城市的高層住宅普遍去化較難,，甚至一些大平層豪宅項(xiàng)目也不例外,。購(gòu)房者越來(lái)越傾向于小高層和洋房。二手房市場(chǎng)也出現(xiàn)了類(lèi)似的變化,，一位北京中介人士表示,，兩居和三居的高層住宅原本成交和價(jià)格都較為堅(jiān)挺,，但現(xiàn)在不如“老破小”受歡迎。

一家國(guó)有房企的區(qū)域負(fù)責(zé)人表示,，他們公司旗下項(xiàng)目也出現(xiàn)高層住宅滯銷(xiāo)的情況,。他認(rèn)為原因復(fù)雜，既有市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)變化的因素,，也是購(gòu)房者偏好變化的結(jié)果,。

梁薇所在公司的項(xiàng)目有10棟高層和7棟小高層，共有900多套房源,。項(xiàng)目首次開(kāi)盤(pán)時(shí)幾乎被一搶而空,，但進(jìn)入順?shù)N階段后，銷(xiāo)售勢(shì)頭明顯減弱,。到2024年底,，去化率不足兩成。2025年春節(jié)假期至2月底,，銷(xiāo)售套數(shù)僅為個(gè)位數(shù),，加上節(jié)前銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，一共只賣(mài)了200多套,。已經(jīng)銷(xiāo)售的200多套房源中,，小高層占比超過(guò)六成，2025年新成交的房源均為小高層,。

上述國(guó)有房企區(qū)域負(fù)責(zé)人說(shuō),，他們開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目二期開(kāi)盤(pán)至今已經(jīng)超過(guò)6個(gè)月，目前去化率約為25%,。已售出的房源中,，小高層房源占比超過(guò)三分之二，高層住宅占比不足三分之一,。鑒于一期項(xiàng)目銷(xiāo)售情況,，二期增加了高層房源數(shù)量，降低了小高層房源比重,，但結(jié)果并不理想,。

北京朝陽(yáng)區(qū)某項(xiàng)目也有類(lèi)似的困惑。該項(xiàng)目共分為三期,，一二期是20層以上的高層住宅,，以兩居和三居為主；三期總層高18層,，主打四居室,。總房源接近2000套。一期在疫情期間開(kāi)盤(pán),，目前已接近清盤(pán)狀態(tài),；二期項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)至今已超過(guò)20個(gè)月，去化率約為六成,；三期項(xiàng)目于2024年10月開(kāi)盤(pán),，共賣(mài)出20套左右，去化率不到一成,。

隨著市場(chǎng)企穩(wěn),，高層住宅項(xiàng)目的滯銷(xiāo)情況開(kāi)始引起房企的關(guān)注。一位央企西南區(qū)域的負(fù)責(zé)人表示,，高層住宅滯銷(xiāo)的情況在全國(guó)主要城市普遍存在,，并在2025年逐步成為行業(yè)共識(shí)。

市場(chǎng)供需變化方面,，以剛需為主的市場(chǎng)逐步過(guò)渡到改善需求為主,。例如，北京樓市的改善型需求占比超過(guò)八成,，多數(shù)購(gòu)房者為“賣(mài)一買(mǎi)一”或“賣(mài)多買(mǎi)一”,。2024年二季度以來(lái)，以“老破小”為主的二手房?jī)r(jià)格大幅調(diào)整,，部分區(qū)域或小區(qū)的價(jià)格跌幅超過(guò)三成,，導(dǎo)致二手房與新房的價(jià)格差距進(jìn)一步拉大，部分改善需求賣(mài)掉老房子很難換到新房,。在這種情況下,，雖然新房市場(chǎng)仍以改善需求為主，但改善門(mén)檻提高了,，需求進(jìn)一步向高端集中。

購(gòu)房者喜好變化方面,，近年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需關(guān)系發(fā)生根本變化,，從以投資需求為主轉(zhuǎn)為以居住屬性為主，購(gòu)房者的偏好向低密度,、高品質(zhì)住宅轉(zhuǎn)移,。高層住宅雖然視野開(kāi)闊，但也存在密度高,、供水供暖不足,、電梯故障、消防救援難度大等一系列弊端,，尤其對(duì)老人和兒童不友好。此外，高層住宅的維護(hù)難度大,，維護(hù)成本也較高,。

從政策導(dǎo)向到市場(chǎng)結(jié)構(gòu)變化，再到購(gòu)房者需求變化,，高層住宅正在逐漸淡出主流房地產(chǎn)市場(chǎng),。近年全國(guó)主要城市新成交的地塊中，高層住宅越來(lái)越少,，多數(shù)是小高層和洋房,。高層住宅滯銷(xiāo)會(huì)進(jìn)一步加快存量高層住宅的出清步伐。