關(guān)稅陰影下，穩(wěn)樓市更重要了 守住經(jīng)濟(jì)底盤(pán)

所有宏大的敘事,，最終都會(huì)落到一個(gè)家庭的起居之間,。

2025年春天，中美貿(mào)易摩擦不斷加碼,，中國(guó)出口壓力與日俱增,，從沿海工廠到內(nèi)陸中小企業(yè)，不少人開(kāi)始重新計(jì)算接下來(lái)的賬本：訂單縮水,、利潤(rùn)承壓,，甚至員工的穩(wěn)定性也打起了問(wèn)號(hào)。

宏觀經(jīng)濟(jì)的溫度計(jì),，正在測(cè)量每一個(gè)家庭最重要的決策之一——買(mǎi)不買(mǎi)房,，換不換房？

樓市退場(chǎng),？沒(méi)那么簡(jiǎn)單

近日,，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了2025年第一季度宏觀經(jīng)濟(jì)的“成績(jī)單”。在中美貿(mào)易摩擦愈演愈烈,、全球供應(yīng)鏈重新洗牌的緊張氛圍下,，市場(chǎng)的目光集中投向了“出口”和“消費(fèi)”這兩大被寄予厚望的動(dòng)能引擎，而它們也的確未讓人失望：

一季度,，中國(guó)出口同比增長(zhǎng)6.9%,，社會(huì)消費(fèi)品零售總額同比增長(zhǎng)4.6%，就連一度風(fēng)光不再的投資,，也靠著制造業(yè)和基建的“二重奏”,，拉出了同比4.2%的增長(zhǎng)。

停在港口的出口車(chē)輛

然而,，亮眼成績(jī)單的第二頁(yè),，一個(gè)熟悉的身影卻明顯掉隊(duì)了——

一季度,，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比下降9.9%,。

這個(gè)曾經(jīng)以一己之力拉動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的“大主角”，如今似乎正在逐漸淡出聚光燈：不僅在新聞稿標(biāo)題中失去了位置,，甚至在分析師討論時(shí)也被匆匆?guī)н^(guò),。

但房地產(chǎn)真的可以如此輕描淡寫(xiě)地告別舞臺(tái)嗎,？答案顯然是否定的。

2024年,，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的比重為6.3%,，雖然較過(guò)去有所下降，但依然是牽一發(fā)而動(dòng)全身的大系統(tǒng),。正如58安居客研究院院長(zhǎng)張波指出,，

房地產(chǎn)銷(xiāo)售會(huì)直接刺激家電、家具,、建材等地產(chǎn)后周期消費(fèi)品的需求,，也會(huì)帶動(dòng)房地產(chǎn)上下游行業(yè)，如鋼鐵,、水泥,、家電等相關(guān)領(lǐng)域的投資與就業(yè)。

吳老師多次表示：如果在未來(lái)的10年,、20年內(nèi),，我們能夠企穩(wěn)房地產(chǎn)行業(yè)和汽車(chē)行業(yè)，同時(shí)能夠大力發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)和機(jī)器人產(chǎn)業(yè),，那么未來(lái)20年內(nèi)中國(guó)內(nèi)需市場(chǎng)的成長(zhǎng)性是完全可以期待的,。

這些都表明，

要打好關(guān)稅戰(zhàn),、守住經(jīng)濟(jì)底盤(pán),、撐起內(nèi)需大旗，房地產(chǎn)雖然不能再像以前那樣“一個(gè)人扛全場(chǎng)”,，但起碼也不能“掉鏈子”,，成為拖后腿的變量。

選購(gòu)家具的消費(fèi)者

事實(shí)上,，政策層面也早有鋪墊,。4月18日，國(guó)務(wù)院總理李強(qiáng)召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議,，會(huì)議明確指出要持續(xù)推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展,，并表示“

相關(guān)舉措一旦推出，

要直達(dá)企業(yè)和群眾,，提高落地效率,，確保實(shí)施效果?！?/p>

近期總理在北京調(diào)研時(shí),，新聞通稿中也罕見(jiàn)地用較大篇幅提及房地產(chǎn)行業(yè)，這在過(guò)去25年間較為少見(jiàn),。

去年3月,，中共中央辦公廳,、國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)的《促消費(fèi)專(zhuān)項(xiàng)行動(dòng)方案》中，明確提出要“持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”,，并提出“適時(shí)降低住房公積金貸款利率”的政策方向,。

這些話聽(tīng)起來(lái)不刺激，但信號(hào)很清晰：樓市不能當(dāng)成“猛藥”用了,，但它仍然是宏觀經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中的“底盤(pán)”,。

并且，吳老師也曾提到,，“在未來(lái)的輸入性滯脹時(shí)期對(duì)老百姓來(lái)講,，核心城市的不動(dòng)產(chǎn)仍然是抵抗通脹的最重要工具之一”。

那么問(wèn)題來(lái)了：

在關(guān)稅戰(zhàn)壓力加大,、整體宏觀政策節(jié)奏微調(diào)的2025年,，中國(guó)樓市的表現(xiàn)到底怎么樣，有沒(méi)有“掉鏈子”,？

房地產(chǎn)的角色轉(zhuǎn)變

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局和多家機(jī)構(gòu)發(fā)布的數(shù)據(jù),，小巴對(duì)2025年3月全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的表現(xiàn)進(jìn)行了梳理：

70個(gè)大中城市中，商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲城市個(gè)數(shù)增加,，一線城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲,，二三線城市環(huán)比總體降幅收窄，各線城市同比降幅均繼續(xù)收窄,。

新房方面：一線城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲0.1%,；二線城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比持平，與上月相同,；三線城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比下降0.1%,，但降幅收窄。

建設(shè)中的房地產(chǎn)樓盤(pán)

二手房方面：一線城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲0.2%,；二線城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比下降0.2%,，但降幅收窄；三線城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比下降0.3%,，但降幅收窄,。

整體來(lái)看，盡管全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于調(diào)整階段,，但“跌勢(shì)放緩,、邊際改善”的信號(hào)正在顯現(xiàn)，且一線城市已率先企穩(wěn),，成為樓市修復(fù)的“領(lǐng)頭羊”,，二三線城市則仍在緩慢尋底。

與此同時(shí),，在“出口承壓,、內(nèi)需當(dāng)立”成為政策主旋律的背景下，

房地產(chǎn)的定位也在發(fā)生微妙變化：從過(guò)去依賴(lài)高杠桿,、強(qiáng)投資的增長(zhǎng)引擎,，逐步轉(zhuǎn)向一個(gè)更具消費(fèi)帶動(dòng)效應(yīng)的“經(jīng)濟(jì)觸發(fā)器”。

這一點(diǎn),，在地方政策的動(dòng)向中尤為明顯：

就在國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布一季度數(shù)據(jù)的當(dāng)天,，青島市出臺(tái)了12條樓市新政，其中包括為二孩,、三孩家庭發(fā)放5萬(wàn)元,、10萬(wàn)元購(gòu)房補(bǔ)貼；義烏政府也拿出了8000萬(wàn)元,，補(bǔ)貼首次置業(yè)者和多孩家庭,，且兩項(xiàng)補(bǔ)貼可疊加使用，先購(gòu)先得,。

與此同時(shí),，越來(lái)越多城市將購(gòu)房政策與“人”緊密掛鉤，大學(xué)生購(gòu)房補(bǔ)貼,、人才安居支持,、多孩家庭補(bǔ)貼等舉措持續(xù)加碼。

這些政策背后的邏輯很明確：一套房子的交易,，不只是房企的銷(xiāo)售數(shù)字,，更是家電、家具,、裝修,、金融、物流等產(chǎn)業(yè)鏈的活躍信號(hào),。

換句話說(shuō)：樓市不再是“被刺激的對(duì)象”,，而是作為“刺激工具”登上了政策臺(tái)面。

正在看房的消費(fèi)者

從“投資引擎”到“消費(fèi)抓手”,，這一轉(zhuǎn)變終將真實(shí)落腳在千家萬(wàn)戶(hù)的日常抉擇中,，因?yàn)闊o(wú)論是中美貿(mào)易摩擦、出口承壓,，還是樓市數(shù)據(jù),、政策信號(hào)，對(duì)普通人而言,，最終都會(huì)歸結(jié)為：現(xiàn)在還能不能買(mǎi)房,？未來(lái)樓市會(huì)不會(huì)真的回暖？

帶著這些問(wèn)題,，我們采訪了四位房地產(chǎn)專(zhuān)家,，匯總出以下分析和判斷：

1

中美關(guān)稅戰(zhàn)對(duì)中國(guó)樓市有什么影響,？

劉曉博

財(cái)經(jīng)評(píng)論員

公眾號(hào)“劉曉博說(shuō)財(cái)經(jīng)”

當(dāng)前中美博弈的激烈程度及未來(lái)僵持的持續(xù)時(shí)間，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將產(chǎn)生較為直接的影響,。

如果中美之間遲遲無(wú)法達(dá)成協(xié)議,，而國(guó)內(nèi)刺激內(nèi)需的政策又未能推出具有足夠力度的措施（如全面發(fā)放消費(fèi)券等“超級(jí)大招”），那么包括一線城市在內(nèi)的多數(shù)城市樓市有可能面臨再次降溫的風(fēng)險(xiǎn),。

與此同時(shí),，若我國(guó)出口出現(xiàn)明顯下滑，可能對(duì)相關(guān)行業(yè)從業(yè)人員的收入水平和職業(yè)穩(wěn)定性造成影響,，進(jìn)而使部分原計(jì)劃購(gòu)房的家庭推遲購(gòu)房決策,。

因此，

從整體上看,，關(guān)稅戰(zhàn)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)構(gòu)成負(fù)面壓力,，

需要通過(guò)有效政策予以對(duì)沖。在此背景下,，

擴(kuò)大內(nèi)需,、增強(qiáng)居民消費(fèi)能力，成為支撐房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)回升的關(guān)鍵因素,。

薛清和

智本社社長(zhǎng)

首席中心宏觀戰(zhàn)略研究所副所長(zhǎng)

在中美貿(mào)易摩擦升溫背景下,，房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)蘇動(dòng)力或?qū)⑹芟蕖?/strong>

短期內(nèi)，可能對(duì)我國(guó)居民的信心和預(yù)期形成沖擊,，長(zhǎng)期則可能影響居民的收入水平和消費(fèi)能力,。

具體而言，若美國(guó)關(guān)稅政策導(dǎo)致我國(guó)第二,、三季度出口增速下滑,，市場(chǎng)信心可能出現(xiàn)波動(dòng)；若中美關(guān)稅談判陷入僵局,，或關(guān)稅水平持續(xù)維持在較高水平,，將對(duì)我國(guó)出口和整體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)帶來(lái)實(shí)質(zhì)性壓力。此外,，若人民幣匯率出現(xiàn)顯著貶值,，也可能對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)形成一定沖擊。

因此,，可以判斷,，

中美貿(mào)易戰(zhàn)的持續(xù)與加劇可能會(huì)延長(zhǎng)樓市止跌企穩(wěn)的周期，削弱市場(chǎng)復(fù)蘇動(dòng)能,。

房?jī)r(jià)可能維持低位,，甚至呈現(xiàn)緩慢下行趨勢(shì)，但不同城市間的表現(xiàn)會(huì)出現(xiàn)分化：

在一線城市及部分區(qū)域性核心大城市中，核心區(qū)房?jī)r(jià)有望率先企穩(wěn),；二線城市整體恢復(fù)進(jìn)度相對(duì)滯后,，房?jī)r(jià)可能持續(xù)“陰跌”；而三四線城市則面臨更大下行壓力,，房?jī)r(jià)或?qū)⑦M(jìn)一步下探,。綜合來(lái)看，

當(dāng)前大多數(shù)城市的房地產(chǎn)已逐步喪失投資價(jià)值,，

市場(chǎng)中幾乎難以找到能夠逆轉(zhuǎn)這一走勢(shì)的關(guān)鍵變量,。

張波

58安居客研究院院長(zhǎng)

中美貿(mào)易摩擦對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響路徑,，主要可以從兩個(gè)方面觀察：

第一,，宏觀經(jīng)濟(jì)傳導(dǎo)。貿(mào)易摩擦將直接影響我國(guó)出口表現(xiàn),，尤其是對(duì)美貿(mào)易順差的縮減,，進(jìn)而加大人民幣貶值壓力。人民幣適度貶值可抑制投機(jī)資本流入,，

但持續(xù)貶值易引發(fā)資本外流,，加劇房地產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)值縮水，

對(duì)商業(yè)辦公類(lèi)投資型物業(yè)造成較為直接的沖擊,。

第二,，

房地產(chǎn)區(qū)域分化加劇。

出口受阻可能會(huì)導(dǎo)致企業(yè)效益下降,，居民收入增長(zhǎng)放緩甚至失業(yè),，從而抑制居民購(gòu)房需求和房貸償還能力。這一壓力在廣東,、浙江,、江蘇等出口大省尤為明顯，而對(duì)內(nèi)陸省份,，尤其是以農(nóng)業(yè),、礦產(chǎn)、旅游等為主導(dǎo)的城市,，影響則相對(duì)有限,。

但總體來(lái)看，

中國(guó)房地產(chǎn)金融屬性弱化,、回歸居住本質(zhì)的趨勢(shì)不可逆,，

中美貿(mào)易摩擦將通過(guò)匯率、流動(dòng)性,、經(jīng)濟(jì)預(yù)期及政策調(diào)整等多路徑影響樓市,，其效果取決于貿(mào)易沖突規(guī)模、政策應(yīng)對(duì)及區(qū)域差異。

了解樓盤(pán)信息的消費(fèi)者

2

未來(lái)我國(guó)政府可能出臺(tái)怎樣的樓市政策,？

劉曉博

財(cái)經(jīng)評(píng)論員

公眾號(hào)“劉曉博說(shuō)財(cái)經(jīng)”

展望未來(lái),，

我預(yù)計(jì)中央層面將通過(guò)下調(diào)住房公積金貸款利率、繼續(xù)降準(zhǔn)降息,、加大存量住房收儲(chǔ)力度,、推進(jìn)城中村改造等手段，

為房地產(chǎn)市場(chǎng)提供支持,；地方政府方面,，則可能在核心城市進(jìn)一步放松限購(gòu)政策，取消限售,、限價(jià)限制,，并出臺(tái)面向多孩家庭的購(gòu)房補(bǔ)貼等精準(zhǔn)性舉措。

需要注意的是,，

央行在降準(zhǔn)降息上會(huì)比較謹(jǐn)慎,，以避免給匯率帶來(lái)較大壓力，

而這對(duì)樓市企穩(wěn)回暖不太有利,。不過(guò),，仍有政策空間可供利用，例如加大對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的信貸支持,，打破當(dāng)前銀行“不敢放貸”的瓶頸,，同時(shí)，通過(guò)壓縮未來(lái)幾年土地供應(yīng)量,，從供給側(cè)形成托底,。

薛清和

智本社社長(zhǎng)

首席中心宏觀戰(zhàn)略研究所副所長(zhǎng)

從政策層面觀察，房地產(chǎn)仍然是當(dāng)前大宗消費(fèi)的核心組成部分,，因此,，短期內(nèi)政府仍可能通過(guò)穩(wěn)樓市、補(bǔ)貼家具家電等方式拉動(dòng)相關(guān)消費(fèi),。但從更長(zhǎng)遠(yuǎn)的視角出發(fā),，政府正在嘗試通過(guò)“兩新”政策，即“新消費(fèi)”和“新型產(chǎn)業(yè)消費(fèi)”,，引導(dǎo)消費(fèi)從傳統(tǒng)的住房,、耐用品向技術(shù)產(chǎn)品和服務(wù)類(lèi)產(chǎn)品升級(jí)，以此推動(dòng)消費(fèi)結(jié)構(gòu)和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的深度轉(zhuǎn)型,。

同時(shí),，中央政府今年首次提出“投資于人”的發(fā)展理念，意味著政策重心將從過(guò)去以基建,、房地產(chǎn)為核心的“投資于物”,，逐步轉(zhuǎn)向以人為核心的支出安排,，包括生育補(bǔ)貼、教育補(bǔ)貼,、失業(yè)保障,、養(yǎng)老金、醫(yī)療保險(xiǎn)和住房保障等,。

在此背景下,，

預(yù)計(jì)央行還將進(jìn)一步降息，并可能推動(dòng)個(gè)人住房貸款利率,，特別是存量房貸利率的下調(diào),。

同時(shí)，財(cái)政部和發(fā)改委可能會(huì)重啟和加快地方專(zhuān)項(xiàng)債的發(fā)行,，以推進(jìn)城市更新和棚改項(xiàng)目,，為房地產(chǎn)市場(chǎng)注入中長(zhǎng)期支持。

陽(yáng)光

陽(yáng)光城市論壇主編

中美貿(mào)易摩擦推動(dòng)了“國(guó)內(nèi)大循環(huán)”的戰(zhàn)略共識(shí),，而房地產(chǎn)在這一框架中,，仍承擔(dān)著“中國(guó)社會(huì)財(cái)富壓艙石”的關(guān)鍵角色——房地產(chǎn)穩(wěn)定,，房?jī)r(jià)預(yù)期穩(wěn)定,，才能給居民消費(fèi)提供安全感和持續(xù)性動(dòng)力。因此,，

我認(rèn)為中國(guó)樓市會(huì)迎來(lái)一系列政策利好,，

具體可能體現(xiàn)在以下方面：

1.

繼續(xù)加大棚改力度。

2.

擴(kuò)大各地“以舊換新”政策的范圍和強(qiáng)度,，驅(qū)動(dòng)居民換房,。

3.

繼續(xù)降低首付比例，繼續(xù)優(yōu)惠房貸利率,。

4.

擴(kuò)大公積金范圍,。

5.

繼續(xù)有限度放開(kāi)各城市，尤其是一線城市的限購(gòu),、限售等政策,。

“以舊換新”促家居行業(yè)加速轉(zhuǎn)型升級(jí)

3

對(duì)想要購(gòu)房的人有什么建議？

劉曉博

財(cái)經(jīng)評(píng)論員

公眾號(hào)“劉曉博說(shuō)財(cái)經(jīng)”

針對(duì)當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境,，

對(duì)于有剛性住房需求的家庭而言,，一線城市及強(qiáng)二線城市的核心區(qū)域可以購(gòu)買(mǎi)，

但仍需結(jié)合自身職業(yè)穩(wěn)定性,、收入預(yù)期等因素謹(jǐn)慎評(píng)估承受能力,。

對(duì)于投資性購(gòu)房者，不建議采取高杠桿操作,?？紤]到當(dāng)前存款利率普遍較低，低于租金回報(bào)率，而租金收益依然顯著低于房貸利率,，因此,，如有投資意向，建議全款購(gòu)買(mǎi),。

薛清和

智本社社長(zhǎng)

首席中心宏觀戰(zhàn)略研究所副所長(zhǎng)

就當(dāng)前市場(chǎng)而言,，剛性購(gòu)房需求和改善性購(gòu)房需求的家庭可以適時(shí)入市，但應(yīng)降低杠桿比例,，優(yōu)先考慮大城市核心區(qū)的優(yōu)質(zhì)房產(chǎn),，規(guī)避非核心區(qū)的“老破小”房源。

而對(duì)于投資性購(gòu)房者,，不建議在當(dāng)前階段入場(chǎng),。持有多套房產(chǎn)的投資者應(yīng)考慮降低持有比例，并進(jìn)行資產(chǎn)結(jié)構(gòu)優(yōu)化,，出售二三四線城市的老舊房產(chǎn),，置換為一線城市核心區(qū)域的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

張波

58安居客研究院院長(zhǎng)

當(dāng)前購(gòu)房者更加關(guān)注“好房子”,。不久前,，總理在公開(kāi)講話中強(qiáng)調(diào)“推動(dòng)好房子建設(shè)”，明確政策導(dǎo)向正從“有房住”邁向“住得好”,。因此,，

未來(lái)房地產(chǎn)政策可能將更多聚焦改善型住房、品質(zhì)住房,。

陽(yáng)光

陽(yáng)光城市論壇主編

對(duì)于剛需購(gòu)房者,，如果資金緊張，建議保持觀望,，不要輕易入市,；而如果資金充足，建議精選——優(yōu)先考慮地段具備發(fā)展?jié)摿?、功能緊湊實(shí)用,、面積適中、品質(zhì)尚可的樓盤(pán),。

對(duì)于改善型購(gòu)房者,，在今年可以擇機(jī)置換，因?yàn)楦鱾€(gè)城市紛紛開(kāi)始“四代宅”建設(shè),，房屋品質(zhì)整體提升,，新房質(zhì)量普遍優(yōu)于二手房，是改善型家庭換房的好時(shí)機(jī),。

對(duì)于投資型購(gòu)房者,，我建議繼續(xù)觀望,，等待變盤(pán)信息和市場(chǎng)反轉(zhuǎn)信號(hào)，例如,，當(dāng)?shù)爻鞘械男鲁菂^(qū)二手房開(kāi)始上漲,。