關(guān)稅陰影下,，穩(wěn)樓市更重要了 守住經(jīng)濟(jì)底盤

所有宏大的敘事，最終都會落到一個家庭的起居之間,。

2025年春天,，中美貿(mào)易摩擦不斷加碼,，中國出口壓力與日俱增，從沿海工廠到內(nèi)陸中小企業(yè),，不少人開始重新計(jì)算接下來的賬本：訂單縮水,、利潤承壓，甚至員工的穩(wěn)定性也打起了問號,。

宏觀經(jīng)濟(jì)的溫度計(jì),，正在測量每一個家庭最重要的決策之一——買不買房，換不換房,？

樓市退場,？沒那么簡單

近日，國家統(tǒng)計(jì)局公布了2025年第一季度宏觀經(jīng)濟(jì)的“成績單”,。在中美貿(mào)易摩擦愈演愈烈,、全球供應(yīng)鏈重新洗牌的緊張氛圍下，市場的目光集中投向了“出口”和“消費(fèi)”這兩大被寄予厚望的動能引擎,，而它們也的確未讓人失望：

一季度,，中國出口同比增長6.9%，社會消費(fèi)品零售總額同比增長4.6%,，就連一度風(fēng)光不再的投資,，也靠著制造業(yè)和基建的“二重奏”,，拉出了同比4.2%的增長,。

停在港口的出口車輛

然而,，亮眼成績單的第二頁,，一個熟悉的身影卻明顯掉隊(duì)了——

一季度，我國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降9.9%,。

這個曾經(jīng)以一己之力拉動中國經(jīng)濟(jì)的“大主角”,，如今似乎正在逐漸淡出聚光燈：不僅在新聞稿標(biāo)題中失去了位置，甚至在分析師討論時(shí)也被匆匆?guī)н^,。

但房地產(chǎn)真的可以如此輕描淡寫地告別舞臺嗎,？答案顯然是否定的。

2024年,，我國房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的比重為6.3%,，雖然較過去有所下降，但依然是牽一發(fā)而動全身的大系統(tǒng),。正如58安居客研究院院長張波指出,，

房地產(chǎn)銷售會直接刺激家電、家具,、建材等地產(chǎn)后周期消費(fèi)品的需求,，也會帶動房地產(chǎn)上下游行業(yè),，如鋼鐵、水泥,、家電等相關(guān)領(lǐng)域的投資與就業(yè),。

吳老師多次表示：如果在未來的10年、20年內(nèi),，我們能夠企穩(wěn)房地產(chǎn)行業(yè)和汽車行業(yè),，同時(shí)能夠大力發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)和機(jī)器人產(chǎn)業(yè)，那么未來20年內(nèi)中國內(nèi)需市場的成長性是完全可以期待的,。

這些都表明,，

要打好關(guān)稅戰(zhàn)、守住經(jīng)濟(jì)底盤,、撐起內(nèi)需大旗,，房地產(chǎn)雖然不能再像以前那樣“一個人扛全場”，但起碼也不能“掉鏈子”,，成為拖后腿的變量,。

選購家具的消費(fèi)者

事實(shí)上,，政策層面也早有鋪墊,。4月18日，國務(wù)院總理李強(qiáng)召開國務(wù)院常務(wù)會議,，會議明確指出要持續(xù)推動房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展,，并表示“

相關(guān)舉措一旦推出，

要直達(dá)企業(yè)和群眾,，提高落地效率,，確保實(shí)施效果?！?/p>

近期總理在北京調(diào)研時(shí),，新聞通稿中也罕見地用較大篇幅提及房地產(chǎn)行業(yè)，這在過去25年間較為少見,。

去年3月,，中共中央辦公廳、國務(wù)院辦公廳印發(fā)的《促消費(fèi)專項(xiàng)行動方案》中,，明確提出要“持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”,，并提出“適時(shí)降低住房公積金貸款利率”的政策方向。

這些話聽起來不刺激,，但信號很清晰：樓市不能當(dāng)成“猛藥”用了,，但它仍然是宏觀經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中的“底盤”。

并且，吳老師也曾提到,，“在未來的輸入性滯脹時(shí)期對老百姓來講,，核心城市的不動產(chǎn)仍然是抵抗通脹的最重要工具之一”。

那么問題來了：

在關(guān)稅戰(zhàn)壓力加大,、整體宏觀政策節(jié)奏微調(diào)的2025年,，中國樓市的表現(xiàn)到底怎么樣，有沒有“掉鏈子”,？

房地產(chǎn)的角色轉(zhuǎn)變

根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局和多家機(jī)構(gòu)發(fā)布的數(shù)據(jù),，小巴對2025年3月全國房地產(chǎn)市場的表現(xiàn)進(jìn)行了梳理：

70個大中城市中，商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲城市個數(shù)增加,，一線城市商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲,，二三線城市環(huán)比總體降幅收窄，各線城市同比降幅均繼續(xù)收窄,。

新房方面：一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.1%,；二線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比持平，與上月相同,；三線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.1%,，但降幅收窄。

建設(shè)中的房地產(chǎn)樓盤

二手房方面：一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.2%,；二線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.2%，但降幅收窄,；三線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.3%,，但降幅收窄。

整體來看,，盡管全國房地產(chǎn)市場仍處于調(diào)整階段,，但“跌勢放緩,、邊際改善”的信號正在顯現(xiàn),，且一線城市已率先企穩(wěn)，成為樓市修復(fù)的“領(lǐng)頭羊”,，二三線城市則仍在緩慢尋底,。

與此同時(shí)，在“出口承壓,、內(nèi)需當(dāng)立”成為政策主旋律的背景下,，

房地產(chǎn)的定位也在發(fā)生微妙變化：從過去依賴高杠桿、強(qiáng)投資的增長引擎,，逐步轉(zhuǎn)向一個更具消費(fèi)帶動效應(yīng)的“經(jīng)濟(jì)觸發(fā)器”,。

這一點(diǎn)，在地方政策的動向中尤為明顯：

就在國家統(tǒng)計(jì)局公布一季度數(shù)據(jù)的當(dāng)天，青島市出臺了12條樓市新政,，其中包括為二孩,、三孩家庭發(fā)放5萬元、10萬元購房補(bǔ)貼,；義烏政府也拿出了8000萬元,，補(bǔ)貼首次置業(yè)者和多孩家庭，且兩項(xiàng)補(bǔ)貼可疊加使用,，先購先得,。

與此同時(shí)，越來越多城市將購房政策與“人”緊密掛鉤,，大學(xué)生購房補(bǔ)貼,、人才安居支持、多孩家庭補(bǔ)貼等舉措持續(xù)加碼,。

這些政策背后的邏輯很明確：一套房子的交易,，不只是房企的銷售數(shù)字，更是家電,、家具,、裝修、金融,、物流等產(chǎn)業(yè)鏈的活躍信號,。

換句話說：樓市不再是“被刺激的對象”，而是作為“刺激工具”登上了政策臺面,。

正在看房的消費(fèi)者

從“投資引擎”到“消費(fèi)抓手”，這一轉(zhuǎn)變終將真實(shí)落腳在千家萬戶的日常抉擇中,，因?yàn)闊o論是中美貿(mào)易摩擦,、出口承壓，還是樓市數(shù)據(jù),、政策信號,，對普通人而言，最終都會歸結(jié)為：現(xiàn)在還能不能買房,？未來樓市會不會真的回暖,？

帶著這些問題，我們采訪了四位房地產(chǎn)專家,，匯總出以下分析和判斷：

1

中美關(guān)稅戰(zhàn)對中國樓市有什么影響,？

劉曉博

財(cái)經(jīng)評論員

公眾號“劉曉博說財(cái)經(jīng)”

當(dāng)前中美博弈的激烈程度及未來僵持的持續(xù)時(shí)間，對我國房地產(chǎn)市場將產(chǎn)生較為直接的影響,。

如果中美之間遲遲無法達(dá)成協(xié)議,，而國內(nèi)刺激內(nèi)需的政策又未能推出具有足夠力度的措施（如全面發(fā)放消費(fèi)券等“超級大招”），那么包括一線城市在內(nèi)的多數(shù)城市樓市有可能面臨再次降溫的風(fēng)險(xiǎn)。

與此同時(shí),，若我國出口出現(xiàn)明顯下滑,，可能對相關(guān)行業(yè)從業(yè)人員的收入水平和職業(yè)穩(wěn)定性造成影響，進(jìn)而使部分原計(jì)劃購房的家庭推遲購房決策,。

因此,，

從整體上看，關(guān)稅戰(zhàn)對房地產(chǎn)市場構(gòu)成負(fù)面壓力,，

需要通過有效政策予以對沖,。在此背景下，

擴(kuò)大內(nèi)需,、增強(qiáng)居民消費(fèi)能力,，成為支撐房地產(chǎn)市場企穩(wěn)回升的關(guān)鍵因素。

薛清和

智本社社長

首席中心宏觀戰(zhàn)略研究所副所長

在中美貿(mào)易摩擦升溫背景下,，房地產(chǎn)市場的復(fù)蘇動力或?qū)⑹芟蕖?/strong>

短期內(nèi),，可能對我國居民的信心和預(yù)期形成沖擊，長期則可能影響居民的收入水平和消費(fèi)能力,。

具體而言,，若美國關(guān)稅政策導(dǎo)致我國第二、三季度出口增速下滑,，市場信心可能出現(xiàn)波動,；若中美關(guān)稅談判陷入僵局，或關(guān)稅水平持續(xù)維持在較高水平,，將對我國出口和整體經(jīng)濟(jì)增長帶來實(shí)質(zhì)性壓力,。此外，若人民幣匯率出現(xiàn)顯著貶值,，也可能對房地產(chǎn)市場形成一定沖擊,。

因此，可以判斷,，

中美貿(mào)易戰(zhàn)的持續(xù)與加劇可能會延長樓市止跌企穩(wěn)的周期,，削弱市場復(fù)蘇動能。

房價(jià)可能維持低位,，甚至呈現(xiàn)緩慢下行趨勢,，但不同城市間的表現(xiàn)會出現(xiàn)分化：

在一線城市及部分區(qū)域性核心大城市中,，核心區(qū)房價(jià)有望率先企穩(wěn),；二線城市整體恢復(fù)進(jìn)度相對滯后，房價(jià)可能持續(xù)“陰跌”,；而三四線城市則面臨更大下行壓力,，房價(jià)或?qū)⑦M(jìn)一步下探。綜合來看，

當(dāng)前大多數(shù)城市的房地產(chǎn)已逐步喪失投資價(jià)值,，

市場中幾乎難以找到能夠逆轉(zhuǎn)這一走勢的關(guān)鍵變量,。

張波

58安居客研究院院長

中美貿(mào)易摩擦對國內(nèi)房地產(chǎn)市場的影響路徑，主要可以從兩個方面觀察：

第一,，宏觀經(jīng)濟(jì)傳導(dǎo),。貿(mào)易摩擦將直接影響我國出口表現(xiàn)，尤其是對美貿(mào)易順差的縮減,，進(jìn)而加大人民幣貶值壓力,。人民幣適度貶值可抑制投機(jī)資本流入，

但持續(xù)貶值易引發(fā)資本外流,，加劇房地產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)值縮水,，

對商業(yè)辦公類投資型物業(yè)造成較為直接的沖擊。

第二,，

房地產(chǎn)區(qū)域分化加劇,。

出口受阻可能會導(dǎo)致企業(yè)效益下降，居民收入增長放緩甚至失業(yè),，從而抑制居民購房需求和房貸償還能力,。這一壓力在廣東、浙江,、江蘇等出口大省尤為明顯,，而對內(nèi)陸省份，尤其是以農(nóng)業(yè),、礦產(chǎn),、旅游等為主導(dǎo)的城市，影響則相對有限,。

但總體來看,，

中國房地產(chǎn)金融屬性弱化、回歸居住本質(zhì)的趨勢不可逆,，

中美貿(mào)易摩擦將通過匯率,、流動性、經(jīng)濟(jì)預(yù)期及政策調(diào)整等多路徑影響樓市,，其效果取決于貿(mào)易沖突規(guī)模,、政策應(yīng)對及區(qū)域差異。

了解樓盤信息的消費(fèi)者

2

未來我國政府可能出臺怎樣的樓市政策,？

劉曉博

財(cái)經(jīng)評論員

公眾號“劉曉博說財(cái)經(jīng)”

展望未來，

我預(yù)計(jì)中央層面將通過下調(diào)住房公積金貸款利率,、繼續(xù)降準(zhǔn)降息,、加大存量住房收儲力度,、推進(jìn)城中村改造等手段，

為房地產(chǎn)市場提供支持,；地方政府方面,，則可能在核心城市進(jìn)一步放松限購政策，取消限售,、限價(jià)限制,，并出臺面向多孩家庭的購房補(bǔ)貼等精準(zhǔn)性舉措。

需要注意的是,，

央行在降準(zhǔn)降息上會比較謹(jǐn)慎,，以避免給匯率帶來較大壓力，

而這對樓市企穩(wěn)回暖不太有利,。不過,，仍有政策空間可供利用，例如加大對房地產(chǎn)企業(yè)的信貸支持,，打破當(dāng)前銀行“不敢放貸”的瓶頸,，同時(shí)，通過壓縮未來幾年土地供應(yīng)量,，從供給側(cè)形成托底,。

薛清和

智本社社長

首席中心宏觀戰(zhàn)略研究所副所長

從政策層面觀察，房地產(chǎn)仍然是當(dāng)前大宗消費(fèi)的核心組成部分,，因此,，短期內(nèi)政府仍可能通過穩(wěn)樓市、補(bǔ)貼家具家電等方式拉動相關(guān)消費(fèi),。但從更長遠(yuǎn)的視角出發(fā),，政府正在嘗試通過“兩新”政策，即“新消費(fèi)”和“新型產(chǎn)業(yè)消費(fèi)”,，引導(dǎo)消費(fèi)從傳統(tǒng)的住房,、耐用品向技術(shù)產(chǎn)品和服務(wù)類產(chǎn)品升級，以此推動消費(fèi)結(jié)構(gòu)和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的深度轉(zhuǎn)型,。

同時(shí),，中央政府今年首次提出“投資于人”的發(fā)展理念，意味著政策重心將從過去以基建,、房地產(chǎn)為核心的“投資于物”,，逐步轉(zhuǎn)向以人為核心的支出安排，包括生育補(bǔ)貼,、教育補(bǔ)貼,、失業(yè)保障、養(yǎng)老金,、醫(yī)療保險(xiǎn)和住房保障等,。

在此背景下,，

預(yù)計(jì)央行還將進(jìn)一步降息,，并可能推動個人住房貸款利率,，特別是存量房貸利率的下調(diào)。

同時(shí),，財(cái)政部和發(fā)改委可能會重啟和加快地方專項(xiàng)債的發(fā)行,，以推進(jìn)城市更新和棚改項(xiàng)目，為房地產(chǎn)市場注入中長期支持,。

陽光

陽光城市論壇主編

中美貿(mào)易摩擦推動了“國內(nèi)大循環(huán)”的戰(zhàn)略共識,，而房地產(chǎn)在這一框架中，仍承擔(dān)著“中國社會財(cái)富壓艙石”的關(guān)鍵角色——房地產(chǎn)穩(wěn)定,，房價(jià)預(yù)期穩(wěn)定,，才能給居民消費(fèi)提供安全感和持續(xù)性動力。因此,，

我認(rèn)為中國樓市會迎來一系列政策利好,，

具體可能體現(xiàn)在以下方面：

1.

繼續(xù)加大棚改力度。

2.

擴(kuò)大各地“以舊換新”政策的范圍和強(qiáng)度,，驅(qū)動居民換房,。

3.

繼續(xù)降低首付比例，繼續(xù)優(yōu)惠房貸利率,。

4.

擴(kuò)大公積金范圍,。

5.

繼續(xù)有限度放開各城市，尤其是一線城市的限購,、限售等政策,。

“以舊換新”促家居行業(yè)加速轉(zhuǎn)型升級

3

對想要購房的人有什么建議,？

劉曉博

財(cái)經(jīng)評論員

公眾號“劉曉博說財(cái)經(jīng)”

針對當(dāng)前市場環(huán)境,，

對于有剛性住房需求的家庭而言，一線城市及強(qiáng)二線城市的核心區(qū)域可以購買,，

但仍需結(jié)合自身職業(yè)穩(wěn)定性,、收入預(yù)期等因素謹(jǐn)慎評估承受能力。

對于投資性購房者,，不建議采取高杠桿操作,。考慮到當(dāng)前存款利率普遍較低,，低于租金回報(bào)率,，而租金收益依然顯著低于房貸利率，因此,，如有投資意向,，建議全款購買,。

薛清和

智本社社長

首席中心宏觀戰(zhàn)略研究所副所長

就當(dāng)前市場而言，剛性購房需求和改善性購房需求的家庭可以適時(shí)入市,，但應(yīng)降低杠桿比例,，優(yōu)先考慮大城市核心區(qū)的優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)，規(guī)避非核心區(qū)的“老破小”房源,。

而對于投資性購房者,，不建議在當(dāng)前階段入場。持有多套房產(chǎn)的投資者應(yīng)考慮降低持有比例,，并進(jìn)行資產(chǎn)結(jié)構(gòu)優(yōu)化,，出售二三四線城市的老舊房產(chǎn)，置換為一線城市核心區(qū)域的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn),。

張波

58安居客研究院院長

當(dāng)前購房者更加關(guān)注“好房子”,。不久前，總理在公開講話中強(qiáng)調(diào)“推動好房子建設(shè)”,，明確政策導(dǎo)向正從“有房住”邁向“住得好”,。因此，

未來房地產(chǎn)政策可能將更多聚焦改善型住房,、品質(zhì)住房,。

陽光

陽光城市論壇主編

對于剛需購房者，如果資金緊張,，建議保持觀望,，不要輕易入市；而如果資金充足,，建議精選——優(yōu)先考慮地段具備發(fā)展?jié)摿?、功能緊湊實(shí)用、面積適中,、品質(zhì)尚可的樓盤,。

對于改善型購房者，在今年可以擇機(jī)置換,，因?yàn)楦鱾€城市紛紛開始“四代宅”建設(shè),，房屋品質(zhì)整體提升，新房質(zhì)量普遍優(yōu)于二手房,，是改善型家庭換房的好時(shí)機(jī),。

對于投資型購房者，我建議繼續(xù)觀望,，等待變盤信息和市場反轉(zhuǎn)信號,，例如，當(dāng)?shù)爻鞘械男鲁菂^(qū)二手房開始上漲,。