樓市一場豪賭大城營銷與居住體驗的博弈

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2025-05-17 10:28:40 金融界

最近深圳樓市的一個意外項目是龍華觀瀾的鴻榮源觀城,。該項目體量超過400萬平方米,，但首批僅推出一棟兩單元共312套住宅,，備案均價約為每平方米4.58萬元,，總價區(qū)間為372萬至575萬元，開盤時約有9折優(yōu)惠,。盡管只有312套住宅，卻吸引了662批客戶。

鴻榮源觀城定位為壹方天地的升級版,，并計劃打造超過40萬平方米的商業(yè)區(qū)。前期營銷活動非常成功,，邀請了四位明星助陣,，開場由五位主持人用五種語言主持，現(xiàn)場座無虛席,，給深圳市民帶來了極大的情緒價值,，也讓同行的營銷顯得黯然失色。

然而,，令人意外的是,，鴻榮源觀城僅拿出一棟房源進行試水銷售。大體量項目的首批房源入市通常是一場關(guān)于“錨定效應(yīng)”的博弈,，不僅影響短期去化速度,，還直接關(guān)系到開發(fā)商能否掌握市場定價權(quán)和資金鏈安全，甚至整個樓盤的交付,。對于市場而言,，首批房源的銷售情況會影響后續(xù)房源的加推及定價策略。雖然公布的認籌情況顯示312套住宅有662批客戶,，但考慮到項目體量龐大,，購房者需要犧牲一定的交通便利性和居住體驗。

在交通方面,，項目周邊路網(wǎng)狹窄,，加上規(guī)劃近萬套住宅，未來入住率增加后,，觀瀾大道可能成為臨時停車場,。梅觀高速雖直通地下車庫，但在節(jié)假日或高峰時段仍存在擁堵風(fēng)險,。在居住舒適度上,，鴻榮源觀城的容積率高達約9.23,，樓間距最小僅18米，樓層最高達到58-59層,，梯戶比為3-4梯6戶,，整體密度遠高于鴻榮源壹成中心。隨著社區(qū)入住率的增加,，電梯使用和周邊通勤的舒適性將大打折扣,。此外，由于建設(shè)周期長,，前期業(yè)主需與施工同在,，居住體驗難免受到影響。

鴻榮源憑借“造城”經(jīng)驗,，在房地產(chǎn)市場上取得了不少成功案例,，如寶安沙井的鴻榮源珈譽府、寶安中心的壹方中心等,。但對于選擇鴻榮源觀城的業(yè)主來說,，二手房流通性是一個值得關(guān)注的問題。項目分六期開發(fā),，預(yù)計需要5到10年才能完成全部建設(shè),。這期間，早期購房的業(yè)主可能會面臨掛盤轉(zhuǎn)讓的壓力,。以鴻榮源壹成中心為例,，歷經(jīng)七年才完成最后一區(qū)的推售，至今仍未清盤,。而早在2018年9月前,，該社區(qū)已有二手房掛盤轉(zhuǎn)讓，目前掛盤數(shù)量已達380套,，超過了鴻榮源觀城首次推盤的數(shù)量,。

高密度社區(qū)在市場收縮階段，業(yè)主將面臨較大的轉(zhuǎn)讓壓力,。其他城市的超大體量社區(qū)如北京的天通苑,、上海的上海康城,、貴陽的花果園等,，都因密度高導(dǎo)致管理運營困難，進而影響社區(qū)二手房的流通屬性,。因此,，超高密度社區(qū)既有集中生活方便的優(yōu)點，也存在資源過載導(dǎo)致二手房流通屬性降低的風(fēng)險。這對購房群體來說,，無疑是一次“豪賭”。

(責(zé)任編輯：zx0176)

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