專家：提振消費的關鍵在于房地產短期穩(wěn)地產長期去地產

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2025-06-22 20:34:16 中國首席經濟學家論壇

提振消費的關鍵在于短期穩(wěn)定房地產市場以穩(wěn)住總需求,，長期則需從土地財政轉型,，從根本上提升消費率。

專家：提振消費的關鍵在于房地產

準確來說,，短期提振消費的關鍵在于穩(wěn)定房地產市場。自2021年起,，房地產市場持續(xù)下行,，社會消費品零售總額的年均增速也從2012-2021年的10%降至2022-2024年的約4%。房地產與消費的同步下行并非偶然,。房產占中國家庭財富的60-70%,，房價下跌導致家庭財富縮水，同時拖累企業(yè)投資和政府支出,，影響就業(yè)市場,，這些因素都導致家庭減少消費、增加儲蓄,。

穩(wěn)定房地產市場的關鍵在于扭轉預期,。預期偏弱導致需求不足，房價下跌進一步削弱預期,。央行2024年四季度的儲戶問卷調查顯示,，只有約15%的受訪儲戶愿意增加購房支出，處于歷史低位,。在這種情況下,，常規(guī)政策如降息、降低首付比例等效果有限,。應通過政策創(chuàng)造需求,，扭轉預期。例如,，政府可通過收購土地及存量房,、實施棚戶區(qū)改造等措施為房地產行業(yè)注入資金。同時,，需要恢復市場對民企開發(fā)商的信心,，政府可以為房屋交付提供擔保、有序推進債務重組,，以降低開發(fā)商的信用風險,，穩(wěn)定行業(yè)運行,。

當然，穩(wěn)地產并不是促消費的唯一手段,。政府也可以通過擴大財政支出來提高總需求,，比如全民“發(fā)錢”，或者大幅增加社會福利支出,。但現(xiàn)實中,，穩(wěn)定房地產或許是最可能落地的政策選項。具體政策出臺可能需要等到出口出現(xiàn)明顯下行,。歷史上,，從2008年全球金融危機至2020年，外需長期偏弱,，房地產作為內需之錨作用凸顯,。直到2021年出口增長30%，外需激增為調控地產創(chuàng)造了政策窗口,。待外需再度趨勢性下行，房地產的作用將再次顯現(xiàn),。

長期而言,，提振消費的關鍵在于去地產。中國的家庭消費率約為38%,，遠低于OECD國家的59%,。背后的原因包括家庭收入占GDP比重偏低、購房支出偏高以及儲蓄率較高,。這些都是表面癥狀,，根源在于土地財政。公共部門收入中有很大一部分來自土地出讓金,，這部分收入最終由購房者支付,，擠占了相應的消費。此外,，住房用地供應受限,，使房價相對于收入偏高?？鄢彿亢?，中國家庭仍需為養(yǎng)老、醫(yī)療和教育儲蓄更多資金,。

去地產化的改革方向是告別土地財政,，轉向財產稅和更完善的所得稅體系。這將提升家庭收入占比,，降低購房支出比重,，并激勵地方政府增加社會福利投入,，從而減少家庭儲蓄、增加消費,。土地財政下房價過高,，有房者資產升值，而首次購房的年輕人負擔沉重,。若將土地收入視為隱形稅收,，消費傾向更高的年輕群體面臨更高稅率。因此,，財政從土地轉向稅收不僅符合公平原則,，還將使消費傾向更高的群體有更多資金用于消費。

在這一過程中,，需避免兩大誤區(qū),。首先是長期問題短期化：因為“去地產化”是長期目標，便忽視短期穩(wěn)地產的必要性,。近年來的經驗顯示,，雖然家庭購房支出下降，但房價下跌帶來的財富損失加上總需求走弱導致就業(yè)市場偏弱,，人們增加短期儲蓄,，消費反而變得更弱。其次是整體問題碎片化：只看到表面的癥狀而非根源,，雖能治標但不能治本,。只有通過新一輪財政改革告別土地財政，才能推動中國經濟從投資驅動轉向消費驅動,。

(責任編輯：zx0001)

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