一提房子，大家最關(guān)心房價,。中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出,，要鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)順應(yīng)市場規(guī)律調(diào)整營銷策略，適當(dāng)降低商品住房價格,，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)兼并重組,，提高產(chǎn)業(yè)集中度。那么在去庫存的過程中,，房價能否下降,，能下降多少？

一問

農(nóng)民工買房對去庫存有何效果

理論上10%的農(nóng)民工市民化就能消化庫存,，關(guān)鍵要看政府的支持力度

記者：進(jìn)城農(nóng)民工大概有多少潛在購房需求,？

清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉：國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，2014年底農(nóng)民工的總量為2.74億人,。今年10月末商品住宅待售面積約4.4億平方米,，折合約440萬套；商品房待售面積6.8億平方米,，折合約680萬套,。從這些數(shù)據(jù)中可以看出，理論上10%的農(nóng)民工實現(xiàn)市民化,，就可以有效緩解當(dāng)前商品住宅市場的庫存壓力,。

然而，農(nóng)民工就業(yè)地和其可以買得起的住房所在的地方,，往往是分開的,。比如90個重點(diǎn)城市的住房，往往都是農(nóng)民工難以支付得起的住房,，而他們支付得起的住房往往分布在縣級市,、縣城或建制鎮(zhèn),，這就大大增加了靠農(nóng)民工去庫存的難度。

海南省房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會會長,、海南錄德房地產(chǎn)股份有限公司董事長邱廷錄：從長期來看,，農(nóng)民工群體有購房需求，這部分流動人口是未來購房的主力人群,。至于有多少能轉(zhuǎn)化成有效需求，還要看政府出臺什么樣的政策,，支持力度有多大,。

記者：以目前的房價水平看，如何支持才能讓農(nóng)民工付得起首付款,？

劉洪玉：讓農(nóng)民工進(jìn)入商品住宅市場買房,，支付有困難。做個測算：當(dāng)前全國商品住房平均銷售價格約為6500元/平方米,，如果按照90平方米估算,，加上稅費(fèi)、裝修等費(fèi)用,，保守計算一套房子總費(fèi)用為50萬元,。

據(jù)國務(wù)院農(nóng)民工工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室2月發(fā)布的數(shù)據(jù)，外出農(nóng)民工月平均收入2864元,。如果平均一個農(nóng)民工家庭有兩個人工作,，其年家庭收入約為5萬元，房價收入比達(dá)到10倍,。30%的首付,，也要拿出3年的全部家庭收入，如果考慮稅費(fèi)和裝修等費(fèi)用,，負(fù)擔(dān)也挺大,。

從這個意義上來說，要讓農(nóng)民工在城市能夠買得起或租得起房,，必須要有政府的補(bǔ)貼,。比如讓農(nóng)民工可以購買和租住保障性住房、對購房家庭給予金融支持和稅收優(yōu)惠,，還可以采用租買混合的共有產(chǎn)權(quán)模式,。要能夠做到這些，必須要對現(xiàn)有的城鎮(zhèn)住房制度進(jìn)行改革,，為政府給新落戶農(nóng)民工進(jìn)行各種形式的補(bǔ)貼提供政策依據(jù),。

邱廷錄：近幾年我國農(nóng)民工收入大幅度提升。就拿打零工來說吧,，在二,、三線城市打一天工都能賺200元以上,，一線城市會更高。而本科畢業(yè)生在二,、三線城市工作兩三年后,，月工資也僅達(dá)到3000元左右。所以,，只要農(nóng)民工肯吃苦,，收入并不是大問題。以一線城市的收入去三,、四線城市買房,，大部分農(nóng)民工支付首付款問題不大，但也不可能所有人均能買得起房,，總會有一部分人群是選擇租房的,。

記者：讓農(nóng)民工形成真正的購房能力，還應(yīng)配套哪些措施,？

劉洪玉：促進(jìn)農(nóng)民工市民化,，更多的是從促進(jìn)城鎮(zhèn)化發(fā)展、提高城鎮(zhèn)化質(zhì)量的角度看的,。一個農(nóng)民工家庭,，如果有了穩(wěn)定的就業(yè)和家庭收入，政府再提供必要的基本公共服務(wù),，就具備了成為真正的市民的條件,，就產(chǎn)生了比較可靠的住房需求。

如果能夠在政策支持下實現(xiàn)購買或租住住房,，就會對消化庫存,、帶動住房建設(shè)和投資有幫助。但如果僅僅是為了消化房地產(chǎn)庫存來實現(xiàn)市民化,，即在政策性住房金融支持下買房的同時,，實現(xiàn)市民化，則會存在潛在金融風(fēng)險,。

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