國家信息中心經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)部宏觀經(jīng)濟(jì)研究室主任牛犁：現(xiàn)在去庫存的關(guān)鍵是要把農(nóng)民工培育成新市民,，讓他們成為購房主力，這就要把他們納入到很多政策體系當(dāng)中,，比如公租房,、保障房等。同時(shí),，應(yīng)該把房地產(chǎn)去庫存同城鎮(zhèn)化戶籍改革結(jié)合起來,。此外，還得讓開發(fā)商降價(jià),，讓房?jī)r(jià)合理回歸,。這樣，面積小的,、地段遠(yuǎn)一些的,，新市民就能負(fù)擔(dān)得起了。

二問

降低商品房?jī)r(jià)格,，政府能做啥

降房?jī)r(jià)有可能實(shí)現(xiàn)，政府應(yīng)采取激勵(lì)政策,，并壓縮稅費(fèi),、交易成本

記者：降房?jī)r(jià)，政府可以采取哪些措施,？

劉洪玉：降低商品住房?jī)r(jià)格是有可能實(shí)現(xiàn)的,，尤其是在三、四線城市,。政府為了降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn),，可以采取必要的激勵(lì)政策，或者是團(tuán)購保障性住房的做法,，鼓勵(lì)開發(fā)商主動(dòng)降價(jià),。當(dāng)然，房地產(chǎn)市場(chǎng)上還有一個(gè)非常重要的特點(diǎn),，人們買房子大多是在房?jī)r(jià)上漲的過程中實(shí)現(xiàn)的,，如果房?jī)r(jià)處于下降通道，人們擔(dān)心后悔很少會(huì)出手購買,。因此,，政府和社會(huì)各界，還要盡量維持一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的市場(chǎng)環(huán)境,，以利于人們做出理性的購買決策,。

牛犁：降房?jī)r(jià)，最簡(jiǎn)單的，是把地價(jià)壓下去,。但是,，這涉及各級(jí)政府的土地財(cái)政收入。今年土地出讓金已經(jīng)下降了30%多,，壓力已經(jīng)很大,。如果再降價(jià)賣地，那真是雪上加霜,，所以這不太現(xiàn)實(shí),。

不過，相關(guān)稅費(fèi),、各環(huán)節(jié)的圖章,，現(xiàn)在還是很多的。不光是制造企業(yè),，相關(guān)服務(wù)領(lǐng)域也應(yīng)該簡(jiǎn)政放權(quán),，降低這些交易成本。

我所了解到的,，建一個(gè)房子,，除了消防、安全這些好理解的圖章要蓋,，就連文化,、體育這些部門的圖章也要蓋，有時(shí)候沒有100多個(gè)圖章,，你這房就甭想賣出去,。這個(gè)意思就是，要么你得給這些部門送房子,，要么人家買房子的時(shí)候你得照顧,，這里面交易成本的負(fù)擔(dān)是非常大的。所以說,，稅費(fèi),、交易成本這些，是最有壓縮空間的,。

三問

讓房地產(chǎn)商割肉,，他們情愿嗎

企業(yè)主動(dòng)降價(jià)比較少見，兼并重組有利于降價(jià)空間的出現(xiàn)

劉洪玉：從過去的經(jīng)驗(yàn)看,，開發(fā)商主動(dòng)降價(jià)的情況很少見,，多是在企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)壓力（如流動(dòng)性壓力）作用下，或在外部市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力下,，才有可能實(shí)現(xiàn)主動(dòng)降價(jià),。

邱廷錄：一,、二線，三,、四線城市面臨的問題不同,，開發(fā)商應(yīng)采取的策略也應(yīng)不同。如海南的房產(chǎn)銷售,，客戶70%以上是面向全國30個(gè)省市的,，涉及面之廣使得沒有任何一家開發(fā)商企業(yè)通過自身建立的銷售網(wǎng)絡(luò)能滿足銷售需要，必須由政府牽頭加大政府房地產(chǎn)銷售行業(yè)的投入,，通過銷售行業(yè)協(xié)會(huì)協(xié)調(diào)規(guī)范,，才能完成海南房地產(chǎn)去庫存工作。

降低商品房?jī)r(jià)格是比較難的,，商品房銷售是市場(chǎng)行為,，目前銷售不動(dòng)的開發(fā)商企業(yè)，能降的價(jià)格在這之前基本都降到了自己所承受的底線了,，銷售不好的開發(fā)商企業(yè)不會(huì)坐等政府來救他們,。

因此，降低房?jī)r(jià)可能有3種情況：第一,，企業(yè)自身降價(jià),，但是空間并不是很大；第二,，政府應(yīng)發(fā)揮市場(chǎng)調(diào)節(jié)手段,，讓困難的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自動(dòng)降價(jià)，如銷售補(bǔ)貼或免除部分企業(yè)應(yīng)交的稅金,，讓企業(yè)的成本降下來等行政手段，使房?jī)r(jià)有下降空間,；第三,，行業(yè)破壞性的降價(jià)，也就是說,，出現(xiàn)開發(fā)商大面積現(xiàn)金流斷裂,，大面積的企業(yè)破產(chǎn)，房產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)拋售現(xiàn)象,，投資人棄房而去,，房?jī)r(jià)會(huì)大幅度下降，這是大家不想看到的結(jié)果,。

此外,，企業(yè)兼并重組是一個(gè)很好解決房地產(chǎn)去庫存的辦法。當(dāng)下出現(xiàn)房子滯銷的企業(yè)基本有兩種,，一種是企業(yè)規(guī)模比較小,，開發(fā)成本較高,。另一種是企業(yè)產(chǎn)品沒有品牌附加值，房子賣了很低的價(jià)還沒有人買,。通過大企業(yè)兼并一些小企業(yè),，并不一定要降價(jià)，就可以消化掉現(xiàn)有庫存,，確實(shí)需要降價(jià)的通過降低成本規(guī)?；_發(fā)，也有了降價(jià)空間,。

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