國家信息中心經濟預測部宏觀經濟研究室主任牛犁：現(xiàn)在去庫存的關鍵是要把農民工培育成新市民,，讓他們成為購房主力,，這就要把他們納入到很多政策體系當中,，比如公租房,、保障房等。同時,，應該把房地產去庫存同城鎮(zhèn)化戶籍改革結合起來,。此外，還得讓開發(fā)商降價,，讓房價合理回歸,。這樣，面積小的,、地段遠一些的,，新市民就能負擔得起了。

二問

降低商品房價格,，政府能做啥

降房價有可能實現(xiàn),，政府應采取激勵政策，并壓縮稅費,、交易成本

記者：降房價,，政府可以采取哪些措施？

劉洪玉：降低商品住房價格是有可能實現(xiàn)的,，尤其是在三,、四線城市。政府為了降低市場風險,，可以采取必要的激勵政策,，或者是團購保障性住房的做法，鼓勵開發(fā)商主動降價,。當然,，房地產市場上還有一個非常重要的特點,，人們買房子大多是在房價上漲的過程中實現(xiàn)的，如果房價處于下降通道,，人們擔心后悔很少會出手購買,。因此，政府和社會各界,，還要盡量維持一個相對穩(wěn)定的市場環(huán)境,，以利于人們做出理性的購買決策。

牛犁：降房價,，最簡單的,，是把地價壓下去。但是,，這涉及各級政府的土地財政收入,。今年土地出讓金已經下降了30%多，壓力已經很大,。如果再降價賣地,，那真是雪上加霜，所以這不太現(xiàn)實,。

不過,，相關稅費、各環(huán)節(jié)的圖章,，現(xiàn)在還是很多的,。不光是制造企業(yè)，相關服務領域也應該簡政放權,，降低這些交易成本,。

我所了解到的，建一個房子,，除了消防,、安全這些好理解的圖章要蓋，就連文化,、體育這些部門的圖章也要蓋,，有時候沒有100多個圖章，你這房就甭想賣出去,。這個意思就是,，要么你得給這些部門送房子，要么人家買房子的時候你得照顧,，這里面交易成本的負擔是非常大的,。所以說，稅費,、交易成本這些,，是最有壓縮空間的。

三問

讓房地產商割肉,，他們情愿嗎

企業(yè)主動降價比較少見,，兼并重組有利于降價空間的出現(xiàn)

劉洪玉：從過去的經驗看，開發(fā)商主動降價的情況很少見,，多是在企業(yè)內部財務壓力（如流動性壓力）作用下,，或在外部市場競爭壓力下，才有可能實現(xiàn)主動降價,。

邱廷錄：一,、二線，三,、四線城市面臨的問題不同,，開發(fā)商應采取的策略也應不同。如海南的房產銷售,，客戶70%以上是面向全國30個省市的,，涉及面之廣使得沒有任何一家開發(fā)商企業(yè)通過自身建立的銷售網絡能滿足銷售需要，必須由政府牽頭加大政府房地產銷售行業(yè)的投入,，通過銷售行業(yè)協(xié)會協(xié)調規(guī)范,，才能完成海南房地產去庫存工作。

降低商品房價格是比較難的,，商品房銷售是市場行為,，目前銷售不動的開發(fā)商企業(yè)，能降的價格在這之前基本都降到了自己所承受的底線了,，銷售不好的開發(fā)商企業(yè)不會坐等政府來救他們,。

因此，降低房價可能有3種情況：第一,，企業(yè)自身降價,，但是空間并不是很大；第二,，政府應發(fā)揮市場調節(jié)手段,，讓困難的房地產開發(fā)企業(yè)自動降價，如銷售補貼或免除部分企業(yè)應交的稅金,，讓企業(yè)的成本降下來等行政手段,，使房價有下降空間；第三,，行業(yè)破壞性的降價,，也就是說，出現(xiàn)開發(fā)商大面積現(xiàn)金流斷裂,，大面積的企業(yè)破產,，房產企業(yè)出現(xiàn)拋售現(xiàn)象,，投資人棄房而去，房價會大幅度下降,，這是大家不想看到的結果,。

此外，企業(yè)兼并重組是一個很好解決房地產去庫存的辦法,。當下出現(xiàn)房子滯銷的企業(yè)基本有兩種,，一種是企業(yè)規(guī)模比較小，開發(fā)成本較高,。另一種是企業(yè)產品沒有品牌附加值,，房子賣了很低的價還沒有人買。通過大企業(yè)兼并一些小企業(yè),，并不一定要降價,，就可以消化掉現(xiàn)有庫存，確實需要降價的通過降低成本規(guī)?；_發(fā),，也有了降價空間。

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