北京時(shí)間15日凌晨,，美聯(lián)儲(chǔ)宣布將聯(lián)邦基金利率目標(biāo)區(qū)間上調(diào)25個(gè)基點(diǎn)到0.5%至0.75%的水平,，時(shí)隔一年后再度加息,。靴子落地,，一絲寒意襲來(lái),。

此次加息,，國(guó)內(nèi)資金流出壓力將增大,，人民幣資產(chǎn)的吸引力也恐將下降,，樓市會(huì)否遭受打擊？

新愁之下,，舊賬似乎讓人略感“安慰”——根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù),，今年1至11月份，商品房銷售額達(dá)102503億元,，已高過(guò)韓國(guó),、澳大利亞、俄羅斯等國(guó)去年的GDP,。中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)看似已富可敵國(guó),。

房地產(chǎn)銷售額固然高，卻通過(guò)透支廣大老百姓未來(lái)數(shù)十年的收入來(lái)實(shí)現(xiàn),，還是略虛,，而各國(guó)GDP是當(dāng)下實(shí)打?qū)嵉氖袌?chǎng)價(jià)值，二者本身沒(méi)有可比性,。不過(guò),，就著這個(gè)數(shù)字，我們不妨來(lái)重新審視下讓人愛(ài)恨交織的中國(guó)樓市。什么,？你只有恨,？那更得往下看了。

庫(kù)存

數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

過(guò)去6年間,，商品房銷售額將近翻了一番,，尤其是今年前11月，大漲37.5%,，超過(guò)10萬(wàn)億,，再創(chuàng)歷史新高。雖然由于勢(shì)頭過(guò)熱被潑了幾盆冷水降了溫,，但既成事實(shí)方面卻有著一種看似意料之外,、卻又意料之中的“慰藉”。

隨著猛增的銷售額而來(lái)的,，是前11月國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入達(dá)3.1萬(wàn)億元,，同比增19.1%。

據(jù)統(tǒng)計(jì),，僅僅今年前10月,，土地出讓收入和涉房地五項(xiàng)主要稅收之和，已達(dá)近5.7萬(wàn)億元,。這是什么概念,？就說(shuō)1999—2008年這十年吧，全國(guó)土地出讓收入累計(jì)5.3萬(wàn)億元——十個(gè)月便抵十年,！

還有,，前三季度，房地產(chǎn)市場(chǎng)的火爆對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率約為8%,。

看似捷報(bào)頻傳,，皆大歡喜，另一邊卻是同樣高企的庫(kù)存——待售面積占銷售面積比例在這6年間也翻了一番,。

記得去年曾有經(jīng)濟(jì)學(xué)家測(cè)算,，“現(xiàn)在的庫(kù)存，按照去年的銷售速度好好賣,，要賣八年才能夠賣完?！钡搅私衲赀@個(gè)時(shí)候,，在收緊的限貸限購(gòu)政策下，恐怕已經(jīng)沒(méi)法按去年的銷售速度好好賣了,，八年的時(shí)間是不是也不夠了,？

2015年底中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出房地產(chǎn)去庫(kù)存任務(wù)，要擴(kuò)大有效需求，打通供需通道,。彼時(shí),，房地產(chǎn)待售面積已達(dá)71853萬(wàn)平方米的高位，而今年前11月的數(shù)據(jù)顯示,，待售面積依然高達(dá)69095萬(wàn)平方米,，目前來(lái)看，被去掉的2758萬(wàn)平方米庫(kù)存,，占剩余庫(kù)存約4%,。以這個(gè)速度，難道要去25年不成,？

如此巨量的庫(kù)存,，在今天美聯(lián)儲(chǔ)加息的背景下，恐怕將會(huì)迎來(lái)更艱難的旅程,。

美聯(lián)儲(chǔ)加息,，美元走強(qiáng)，人民幣將進(jìn)一步承壓貶值,，甚至有人預(yù)測(cè)明年可能“破7”,。在中國(guó)樓市興風(fēng)作浪的熱錢，也許會(huì)更快地回流美國(guó),。如果繼美國(guó)加息之后中國(guó)明年再加息予以應(yīng)對(duì),，市場(chǎng)上的錢將更為緊張，資金成本必然大幅上升,，庫(kù)存高企,、資金鏈緊張的房地產(chǎn)企業(yè)，將雪上加霜,。

為加速回籠資金,，降價(jià)賣房將成為一些房地產(chǎn)商不得不做出的選擇。房?jī)r(jià)松動(dòng),，隨著“買漲不買跌”的心理蔓延,，無(wú)論是房地產(chǎn)企業(yè)還是房?jī)r(jià)都可能迎來(lái)一番調(diào)整。

雖然有專家指出,，由于我國(guó)對(duì)資本賬戶長(zhǎng)期實(shí)行較為嚴(yán)格的管制,，資本外流渠道不暢通，歷史上的美聯(lián)儲(chǔ)歷輪加息對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)基本沒(méi)有造成影響,。但美國(guó)市場(chǎng)的虹吸效應(yīng)明顯,，以往外資流出中國(guó)樓市的數(shù)據(jù)已經(jīng)顯示，渠道不暢通,，不代表渠道不通,。

年初去庫(kù)存，年底被限購(gòu)，本來(lái)說(shuō)的好好的,，怎么就畫風(fēng)突變了呢,？

能不變嗎？政府讓大家去三四線買滯銷的房子,，大家偏要去一二線炒日進(jìn)斗金的房子,，一起把熱點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)越推越高。怪誰(shuí),？不能怪老百姓,，掙錢不易，作為一個(gè)正常人,，有點(diǎn)閑錢想投資,，一般都會(huì)做出這樣的理性決定。

然而,，趁著中央要求去三四線城市的庫(kù)存,，一些熱點(diǎn)城市是不是也搭上便車，趁機(jī)壓縮原有的土地供應(yīng),，人為推高地價(jià),，為土地財(cái)政再添把柴？就現(xiàn)有數(shù)據(jù)看,，恐怕也不是空穴來(lái)風(fēng),，今年以來(lái)，地方財(cái)政收入依賴土地房地產(chǎn)市場(chǎng)的比重大約在40%左右,，幾近“半壁江山”,。

在市場(chǎng)化的商品房環(huán)境里，老百姓自然是用腳投票,。想讓房地產(chǎn)擺脫投資屬性,，回歸居住屬性，光靠限購(gòu)限貸的行政手段顯然遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠,。否則,，一番滅火政策過(guò)后，“鬼城還是鬼城,，熱點(diǎn)還是熱點(diǎn)”,，濤聲依舊了。

接盤俠

島妹又翻出近幾年的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金分布情況,，發(fā)現(xiàn)有一降一升兩趨勢(shì)很惹眼,。

數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

一方面，房地產(chǎn)利用外資增速大起大落,，近年來(lái)又陡降。另一方面，個(gè)人按揭貸款卻節(jié)節(jié)攀升,，今年前11月,，已經(jīng)首超國(guó)內(nèi)貸款數(shù)2771億元，增速高達(dá)49.3%,，遠(yuǎn)超去年的21.9%,，更遠(yuǎn)超前年的-2.6%。

遙想2006年,，同樣是房地產(chǎn)價(jià)格快速上漲,，為了防止外資炒作，監(jiān)管部門出臺(tái)了《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見》,，對(duì)于境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購(gòu)房設(shè)置了一系列限制條件,，然而依舊擋不住外資削尖了腦袋往中國(guó)樓市里鉆。

2015年,，有關(guān)部門修改了上述意見,，大大放寬外資投資中國(guó)房地產(chǎn)的限制，當(dāng)年卻迎來(lái)近6年房地產(chǎn)利用外資的最低增速——-53.6%,。

不是打臉,，而是房地產(chǎn)行業(yè)的基本面出現(xiàn)了變化，此一時(shí)彼一時(shí)也,。

進(jìn)入本世紀(jì)第二個(gè)十年,，房地產(chǎn)行業(yè)的暴利時(shí)代或者說(shuō)“黃金時(shí)代”已慢慢不再，高收益光環(huán)逐漸褪去,。然而,，在連同外資等各方力量的炒作下，房?jī)r(jià)已在高位盤整,，當(dāng)初來(lái)勢(shì)洶洶的炒樓者賺個(gè)盆滿缽滿后人去樓空,，如今單剩下一個(gè)一旦崩盤就將引發(fā)各種系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的樓市。

俠之大者,，為國(guó)為民,，此時(shí)的接盤俠們更以個(gè)人按揭貸款的逆勢(shì)上漲刷出了高昂的存在感。

說(shuō)為國(guó)接盤,，純屬無(wú)奈自黑,，以未來(lái)二三十年的青春與收入投入中國(guó)的房地產(chǎn)事業(yè)，自此與房貸為伴,，誰(shuí)又真的愿意,？誰(shuí)就沒(méi)點(diǎn)詩(shī)和遠(yuǎn)方想去追求？

問(wèn)問(wèn)自己,，為什么要接盤,，為什么要買房,，是自己內(nèi)心的召喚？還是丈母娘的召喚,？又或是更多旁人目光的脅迫,？在高房?jī)r(jià)上騎虎難下，反而成了如今許多年輕人生活的常態(tài),。

機(jī)制

無(wú)論是媒體隔三差五出來(lái)喊話,，還是前不久萬(wàn)科總裁郁亮接受島妹大東家專訪時(shí)，提出要利用踩剎車后的寶貴時(shí)機(jī),，建立長(zhǎng)效機(jī)制,，言語(yǔ)從來(lái)沒(méi)能將市場(chǎng)的迫切表達(dá)千萬(wàn)分之一。

缺乏長(zhǎng)效機(jī)制的房地產(chǎn)市場(chǎng)是怎樣的存在,？請(qǐng)看——

數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局（2016年前11月房地產(chǎn)用地供應(yīng)量增速數(shù)據(jù)暫缺）

顯然,，全國(guó)房地產(chǎn)用地的供應(yīng)量增速與開發(fā)投資的增速呈現(xiàn)了較強(qiáng)的相關(guān)性。政府供地多時(shí),，投資增速也快,。

比如2013年，房地產(chǎn)用地同比增26.8%,，到2015年,，增速則大跌至-20.9%；供應(yīng)量懸殊8萬(wàn)公頃左右,，增速懸殊將近47個(gè)百分點(diǎn),！沒(méi)有懸念，兩個(gè)年份的投資增速分別是19.8%和1%,，各自大開大闔,。

在房地產(chǎn)供應(yīng)市場(chǎng)，政府的絕對(duì)強(qiáng)勢(shì)地位和頗為隨性的供應(yīng)風(fēng)格,，使市場(chǎng)的投資步伐和預(yù)期充滿了不確定性,。

身處其中之人，更能理解長(zhǎng)效機(jī)制為何如此重要,。郁亮感慨,，從房地產(chǎn)行業(yè)看，今天“魚翅撈飯”,、明天“喝西北風(fēng)”絕非好事,，暴飲暴食、大漲大落對(duì)所有人都是傷害,，健康穩(wěn)定的發(fā)展才最好,。

長(zhǎng)效機(jī)制帶來(lái)的是穩(wěn)定的預(yù)期，而預(yù)期穩(wěn)定又是市場(chǎng)與行業(yè)繁榮發(fā)展的生命,。然而,，在沒(méi)有長(zhǎng)效機(jī)制的現(xiàn)實(shí)情況下,，經(jīng)濟(jì)低迷時(shí)，政府希望靠房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì),，經(jīng)濟(jì)過(guò)熱時(shí),，又通過(guò)控制需求時(shí)不時(shí)來(lái)點(diǎn)急剎車，對(duì)行業(yè)管控彌漫著隨意性,。如此頭疼醫(yī)頭、腳疼醫(yī)腳的管控方式,，再加上任性的土地供應(yīng)方式,，只會(huì)導(dǎo)致行業(yè)發(fā)展如同坐上過(guò)山車，投機(jī)大行其道,，非理性行為頻出,，反正過(guò)把癮就死，沒(méi)人考慮明天,。

可惜,，這過(guò)山車玩的不只是某幾個(gè)人的心跳，更是行業(yè)和經(jīng)濟(jì)社會(huì)的健康穩(wěn)定,。

前不久的中央政治局會(huì)議已經(jīng)提出,，要加快研究建立房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制?！凹涌煅芯拷ⅰ睅鬃忠馕渡铋L(zhǎng),，也足以看出之前的空白與未來(lái)的難度。

畢竟房地產(chǎn)行業(yè)已是牽一發(fā)而動(dòng)全身,，建立長(zhǎng)效機(jī)制,，不僅要改進(jìn)被詬病已久的土地供應(yīng)制度,，還有住房制度,、住房金融體系、房地產(chǎn)稅收制度,、房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)制等一整套配套機(jī)制亟待跟進(jìn),。

如今，在美聯(lián)儲(chǔ)加息背景下,，中國(guó)樓市的泡沫面臨更易破裂的危險(xiǎn),，如何確保蟄伏于其中的一系列危機(jī)不被連鎖引爆？眼前火要滅,，長(zhǎng)效機(jī)制更是分秒等不得,。

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