在諸多的城市房價(jià)樣本中,，西安范本提供了很有趣的借鑒,。

這個(gè)城市，常住人口870萬左右，城市GDP超過5800億元,，高校數(shù)量全國第3-4位，醫(yī)療,、城市基礎(chǔ)配套穩(wěn)居西北五省龍頭,，但在中國房地產(chǎn)的黃金十年，住宅均價(jià)僅僅實(shí)現(xiàn)2倍增速,；這個(gè)城市,，號(hào)稱世界歷史名城，加冕國家區(qū)域中心,，追夢(mèng)國際化第三城,，但在省會(huì)房價(jià)紛紛一飛破萬時(shí)，依然艱難地處理庫存,。

這是最好的城市,，房價(jià)良心，百姓樂活,，堪稱嘈雜世界的一股清流,；這是最壞的城市，資本淡寡,，投資焦荒,，經(jīng)濟(jì)土臉灰頭。

5套房難換北京一個(gè)家

趙娜,，女,，50歲，西安城土著,，最堅(jiān)定的房產(chǎn)投資者,，名下商鋪3套、住宅7套,。

“這兩套房子賣了快一年了,，鮮少有人問津,。沒辦法，只能先裝了,?！?1月10日，盡管天氣已經(jīng)慢慢變冷,，并不適合裝修,，但趙娜還是堅(jiān)持開工，“簡(jiǎn)單裝一下,，明年實(shí)在不行,，租出去?！?/p>

這兩套“砸在”趙娜手里的物業(yè),，位于西安市曲江新區(qū)中軸線雁塔南路，是西安著名的富人區(qū),。3年前,，趙娜用拆遷款一口氣在同一個(gè)小區(qū)全款買下兩套住宅，一戶86平方米,，一戶141平方米,。

“姐，您真有眼光,，咱這小區(qū)地段好,、戶型好,，又緊挨CCBD(中央文化商務(wù)區(qū)),，您就坐等升值吧?！北藭r(shí),，置業(yè)顧問說得天花亂墜，趙娜也聽得心花怒放,。

她回憶說,，拿到購房合同那天，特地和愛人出去吃了頓大餐,，慶祝他們又多了兩套房,。

“買房讓我踏實(shí)，讓我有安全感,?！壁w娜的“任性”是所有這個(gè)時(shí)代中國人的縮影，“房子,，不僅是房子,，更是財(cái)富,、身份、甚至社會(huì)地位的象征,?！倍沧哉J(rèn)深諳投資之道——早買,，多買,，買好地段。

不過,，她沒想到,，2014年、2015年,、2016年,，在全國幾乎所有省會(huì)城市樓市都經(jīng)歷了“對(duì)號(hào)式”的走勢(shì)后，西安樓市依然低迷,。她也沒想到,，“好地段”曲江的房價(jià)竟然越來越低，自己虧了本,。

“簡(jiǎn)直不可思議,。”趙娜說的窩火,，“2013年10月份我買那會(huì),，每平方米7400元，等到2015年12月交房時(shí),，每平方米只值6100元,，2016年國慶節(jié)后好了點(diǎn)，市場(chǎng)價(jià)格大概在6500元左右,。但中介講稅費(fèi),、更名費(fèi)需要買家承擔(dān)。掛出去快一年了,，僅有的幾個(gè)買家去小區(qū)一看,，都沒了下文?！?/p>

趙娜解釋說,，兒子去年剛剛大學(xué)畢業(yè)，在北京擁有穩(wěn)定的工作,，與女朋友感情也穩(wěn)定,，馬上準(zhǔn)備結(jié)婚生子?！盎畹轿疫@個(gè)歲數(shù)還有啥,，不就是孩子嘛,。北京房價(jià)一天一個(gè)價(jià)，現(xiàn)在我們賣掉手里的5套房才能勉強(qiáng)為兒子在北京安個(gè)家,?！?/p>

但很顯然，并沒有人愿意接盤,?！皬那拔矣X得自己還算成功，但這次真是相當(dāng)受挫,。房子賣了這么久也沒賣出去,，北京房價(jià)再漲是一說，主要太耽誤孩子的婚姻大事,?！壁w娜一臉著急。

“我們小區(qū)14號(hào)樓,、15號(hào)樓交房一年了,。你看，樓前面依然吊塔聳立,，塵土飛揚(yáng),。本該一年前到位的基礎(chǔ)設(shè)施、公共綠化到現(xiàn)在還是個(gè)‘半吊子’,。賣得出去才怪,。”趙娜的鄰居王欣吐槽,，“這兩年曲江二期大量新樓開盤,，市場(chǎng)消化不了，價(jià)格自然下跌,。房賣不出去,，建筑進(jìn)度就慢,，配套設(shè)施也不可能跟上,。”

王欣是和趙娜同一小區(qū)的一期3號(hào)樓的老業(yè)主,，陜西臨潼人,，中文系出身。他是有“曲江情結(jié)”的西安年輕人代表,，大學(xué)四年見證了曲江的變美,、變富。他說,，那時(shí)候,，做夢(mèng)都想住曲江,；那時(shí)候，看著“大唐芙蓉園”就覺得盛世繁華,。

他的買房故事,，用一句流行的話，“說出來都是淚”,。

2010年,，剛剛大學(xué)畢業(yè)的王欣踩遍了曲江所有樓盤，終于在雁塔南路上找到了“顏值”理想的房源,，“當(dāng)時(shí),，看到小區(qū)和周邊環(huán)境就‘拔不動(dòng)腿’?！北藭r(shí),，西安城新房均價(jià)6000元/平方米左右，王欣看重的樓盤8500元/平方米-1.2萬元/平方米,，“出于經(jīng)濟(jì)壓力考慮,，樓層戶型都選了中檔，成交價(jià)每平方米9500元,，父母出的首付,，我每個(gè)月還貸4000多元?！?/p>

然而很快,，王欣就開始清醒，愛上一個(gè)愛不起的房子,，有多痛苦,，“剛上班那年我每個(gè)月月薪只有3000元，不夠還房貸,，只能周末出去各種兼職,。那時(shí)候，不敢見人,，不敢告訴父母,。為了省錢，很長一段時(shí)間天天吃泡面,，吃的面黃肌瘦,，有一次還暈倒在公司。后來工資上漲,，才勉強(qiáng)維持住正常的生活?，F(xiàn)在，日常吃喝是沒有問題，但也不敢亂買東西,，不敢旅游,，同學(xué)、同事聚會(huì)更是很少參加,。”

“實(shí)話講,，當(dāng)初想住曲江的美好已經(jīng)被捉襟見肘的窮困盤剝的體無完膚,。可能,，我這種窮人不配住曲江吧?！蓖跣勒f的落寞。

同時(shí),，他也不敢想,，自己用泡面和青春堅(jiān)守的“家”現(xiàn)在市場(chǎng)價(jià)格只有7500元/平方米，并不比別人“高大上”多少,。

陜北煤老板折翼豪宅滯銷

討論曲江，就永遠(yuǎn)繞不開陜北人,。

從陜北榆林一路向北,，到神木、店塔和大柳塔,，再跨過烏蘭木倫河到內(nèi)蒙古上灣,、到鄂爾多斯市，這條200多公里長的狹長地帶被譽(yù)為中國的“能源走廊”,。這里,，每平方公里的土地之下蘊(yùn)藏著高達(dá)10億元的巨額財(cái)富。其中,，鄂爾多斯，被稱作“大漠上的迪拜”,；而榆林,，則被冠以“中國科威特”,。

與鄰居鄂爾多斯不同，榆林人喜歡在省城西安和榆林兩地買房，即使有點(diǎn)積蓄的普通家庭,，也都傾向于在西安買一套房子,。陜北由于氣候條件惡劣，臨近沙漠地帶,，降雨稀少，歷來就有不少人遷居土地肥沃的關(guān)中,。此外,，雖然煤炭給榆林帶來了大量財(cái)富，經(jīng)濟(jì)總量一度逼近西安,，但其軟實(shí)力與西安仍有很大差距,，尤其是在醫(yī)療、教育等方面差距明顯,。很多榆林人子女在西安上學(xué),，畢業(yè)在西安工作，最終也就定居西安,。

曾經(jīng),，榆林上億的富豪很多。當(dāng)?shù)厝私?jīng)常給你舉各種例子,，炫耀他們的“富”,。比如，在榆林市的神木縣,，身家上億的富豪如果一個(gè)挨一個(gè)地站在一起,，能站滿整個(gè)縣政府附近的廣場(chǎng)；比如有的煤老板在東南亞賭錢,，一次能輸幾千萬,；比如一個(gè)煤老板去西安買房，另一個(gè)煤老板在電話里通知“順便給我捎上一柱柱”(所謂的“一柱柱”,，也就是一個(gè)單元),。

“正是這種財(cái)大氣粗,，讓西安普通住宅售價(jià)在6000元上下時(shí),，曲江高端住宅價(jià)格突破了2萬元?！狈康禺a(chǎn)中介唐果坦言,，曲江的高端住宅最開始就是以財(cái)富階層中央住區(qū)的身份出現(xiàn),，2011年以前,，全靠陜北人撐著,，很多項(xiàng)目不光是去陜北拓客，更努力從自身定位,、建筑風(fēng)格上向客戶靠攏,。

“有一次，一位陜北客戶拖著兩個(gè)麻袋進(jìn)來,，說要買房,，打開繩子，里面全是整捆整捆的百元鈔票,?！睂?duì)于陜北人的“壕”，唐果印象深刻,，“他們開口就要最貴的,，裝修全貼大理石，吊頂就要石膏穹頂,、羅馬柱,，怎么氣派怎么來,?！倍婚g也有流傳,，在西安，不止是售樓部,，商場(chǎng)服務(wù)員聽到陜北口音都會(huì)熱情地連呼“老板”,。

這些“老板”因煤暴富，但普遍文化偏低,，缺乏更好的理財(cái)手段,，大部分只會(huì)炒房子、炒黃金,。張黎是陜北某“煤老板”的遠(yuǎn)方親戚,。他講述，2012年年初,，這位“老板”表舅一次性付款買下兩套別墅,，付完了錢辦好了手續(xù)，還是意猶未盡,，想起剛從銀行取的錢還在車?yán)?，于是又開車到另一小區(qū)，再次買下兩套房子,。

“曲江幾乎每個(gè)小區(qū)都可以聽到陜北話,，有的小區(qū)官方語言就是陜北話,。我表舅住的小區(qū)，大概有一百來戶都是陜北人,。他們買房愛扎堆,，都是親戚介紹親戚,、朋友推薦朋友,。來自延安、榆林兩地掛著‘陜K’‘陜J’牌照的車輛,，進(jìn)進(jìn)出出,，早就是很多小區(qū)一景?！睆埨柩a(bǔ)充,。

這也和媒體對(duì)西安樓市置業(yè)結(jié)構(gòu)的評(píng)價(jià)相符。2010年,，有報(bào)紙?jiān)谡劦轿靼矘鞘袝r(shí)說,，“陜北人帶來的大量資本，直接推高了曲江房價(jià),，而后出于示范效應(yīng)其他片區(qū)跟漲?！?/p>

實(shí)際上,，在煤炭“黃金十年”里，不僅房地產(chǎn),，榆林市依靠煤炭經(jīng)濟(jì)已經(jīng)成長為陜西省內(nèi)僅次于省會(huì)城市西安的第二大經(jīng)濟(jì)體,，超過咸陽、寶雞,、渭南等關(guān)中城市,，成為驅(qū)動(dòng)陜西經(jīng)濟(jì)“彎道超車”的一個(gè)重要引擎。

可隨著煤炭不景氣,，這種“牛氣”在2012年轟然倒塌?！澳茉唇?jīng)濟(jì)破滅,，陜北富豪和中產(chǎn)財(cái)富縮水，無力持續(xù)購房,。而泡沫期的陜北投資客,、本地能源客戶一旦退出，市場(chǎng)剩下的客戶就是中低收入客群,。這些人群無力承擔(dān)之前炒起來的高房價(jià),，樓市只能被迫回落,。而有的在前幾年就入市的豪宅，并沒有適時(shí)研究客戶需求的變化,，所以造成了滯銷,。”從業(yè)十年,，唐果的觀點(diǎn)是，“西安市場(chǎng)剛需化面貌日益突出,，做得好沒用,，客戶還是買不起。改善客戶普遍中年,，相對(duì)比較挑剔,，所以市場(chǎng)遲遲難以激活?！?/p>

而自稱早“售罄”的曲江南湖別墅項(xiàng)目,，在2016年,，也絲毫不見入住或裝修的痕跡,。

易道顧問機(jī)構(gòu)測(cè)算，截至2016年7月,，西安別墅存量面積為112萬平方米,，按照近一年的月均銷售速度，消化周期達(dá)到30個(gè)月,；再算上洋房、大平層,，全部豪宅存量為427萬平方米,，消化周期更是達(dá)48個(gè)月,，遠(yuǎn)高于普通住宅市場(chǎng)22個(gè)月的消化周期,。這意味著，粗略來看,，西安豪宅消化周期目前還有33個(gè)月,。

“好鄰居”鄭州成新金主？

“同樣是省會(huì),，南京,、濟(jì)南千人瘋搶，合肥,、鄭州房價(jià)‘上天’,，為什么西安這么弱,？”在西安上學(xué)、工作近10年的孫晴十分不解,。

她是西安高新區(qū)一家大眾汽車4s店的業(yè)務(wù)員,，單身，容貌姣好,，業(yè)務(wù)能力強(qiáng),。在4s店生意最好時(shí),，很輕松就月入過萬,。但也和很多“會(huì)掙錢”的女子一樣,，孫晴極會(huì)花錢,，每個(gè)月用來買衣服、化妝,、人際交往的花銷近萬,。所以，盡管看似風(fēng)光,，但孫晴的實(shí)際存款并不多,。

2013年，孫晴被一則“單身時(shí)有了棲身之所,，戀愛時(shí)多了待嫁資本,，結(jié)婚后添了安全感”的廣告啟發(fā)，用身上僅有的20萬存款在長安區(qū)大學(xué)城買了屬于自己的小窩,。其時(shí),，樓價(jià)為7800元/平方米，月供3500元/平方米,。2015年交房后,，注重生活細(xì)節(jié)的孫晴又拿出20萬，做了不錯(cuò)的裝修,。

但新房子還沒住多久,，孫晴就被派往北郊另一家4s店工作，“長安區(qū)離北郊太遠(yuǎn)了,，上班不方便,，只能在北郊租房住?！?/p>

2016年,，4s店生意大不如前,，孫晴收入銳減,，為了減輕房租房貸壓力,，只好暫時(shí)把新房租出去補(bǔ)貼房貸。但問題來了——由于是新小區(qū),，入住率不高,，周邊又都是窮學(xué)生，房子遲遲租不出去,。這讓一向淡定的孫晴十分苦惱,，“說好的‘鄭州炒房團(tuán)’呢？”

關(guān)于“鄭州炒房團(tuán)”,，事情是這樣的,。

9月19日,，央視援引國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的最新數(shù)據(jù)報(bào)道稱,，8月份，在全國70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格,、二手房交易價(jià)格的環(huán)比增幅“PK”中,，鄭州獲得“雙料冠軍”領(lǐng)跑全國，其中,，新房均價(jià)首次破萬,，達(dá)到10852元/平方米。而當(dāng)月,，西安新房銷售均價(jià)僅為6587元/平方米,，與1月份的均價(jià)6406元/平方米相比，前8個(gè)月僅上漲181元,，上漲幅度2.83%,。并且，房價(jià)排到百城中的第60位,，低于同在西北地區(qū)的烏魯木齊和蘭州,。有媒體評(píng)論，鄭州的房價(jià)暴漲,、樓市火熱反襯出西安樓市“凄凄慘慘戚戚”的窘境,。

然而市場(chǎng)從來都是充滿笑點(diǎn)。9月底,，網(wǎng)絡(luò)上開始瘋傳,，中秋節(jié)期間，西安很多售樓部大批河南客戶現(xiàn)身,，城東某知名樓盤被“鄭州炒房團(tuán)”掃貨式買空。之后，媒體大量跟蹤報(bào)道,，讓這一事件愈演愈烈,。而西安，也因?yàn)榉績r(jià)“太低”,，成為2016年樓市最特別的“網(wǎng)紅”,。

對(duì)此，在西安生活多年的鄭州人宋郡相當(dāng)唏噓,，“西安作為教育大省,，坐擁3個(gè)985，7個(gè)211,。我們河南人早在幾年前陜西落戶政策開放時(shí)就陸續(xù)來西安買房，不為地段,，不為價(jià)格,，只為讓孩子上個(gè)好大學(xué)變得不再那么‘難’。那會(huì),，西安比鄭州吸引力強(qiáng)得多,?！彼浀?，四、五年前,，媒體經(jīng)常報(bào)道“鄭州開發(fā)商來西安考察學(xué)習(xí)”,，原因是當(dāng)時(shí)的“西安云集了眾多全國大牌開發(fā)商、動(dòng)輒數(shù)千畝大盤”,，“沒想到,，幾年光景，就已‘河?xùn)|河西’?，F(xiàn)在,，刺激西安樓市的金主竟然變成‘鄭州’，你說諷刺不諷刺,？”

宋郡今年55歲,，來西安超過20年,。幾年前,，為了方便照顧孫子，他在兒子小區(qū)附近購置了一套兩居室,，總面積95,，每平方米6100元。對(duì)這套房子,，他印象不是特別深,，因?yàn)椤斑x擇余地不大”,。但兒子在高新區(qū)買學(xué)區(qū)房的事卻讓他有一肚子話說。

“和我們河南不同,，陜西人對(duì)教育要求很高,，且在這方面投資很大。但西安作為省會(huì)城市相當(dāng)‘奇葩’,，政府只蓋房不蓋學(xué)校,，公辦小學(xué)相當(dāng)稀缺，市場(chǎng)上大量頂著‘交大X附小’‘西工大X附小’等‘名?！信频乃搅W(xué)校橫行,。和高校有合作的開發(fā)商建一個(gè)樓盤，就在小區(qū)內(nèi)掛一個(gè)‘X附中X分?！摹畬W(xué)位房’牌子,，吸引人購房。實(shí)際上非常不正規(guī),，天價(jià)學(xué)費(fèi)不說,，入學(xué)名額根本得不到保證。稍不注意就會(huì)上套,?！彼致杂?jì)算，一年來去高新100多次,，看遍了所有有上學(xué)可能性的新房,、二手房。

“有一家樓盤,，我們?nèi)タ戳宋辶?，置業(yè)顧問明確表示有‘學(xué)位’，可以上高新二小,，最后一次揚(yáng)言只給我們‘5分鐘’考慮,。那段時(shí)間，恰巧‘鄭州炒房團(tuán)’的消息鬧得沸沸揚(yáng)揚(yáng),，兒子很擔(dān)心房價(jià)上漲,，當(dāng)時(shí)就想付款。我摁了好幾次才摁住,。后來,，我們托人打聽才知道，那個(gè)小區(qū)一期的業(yè)主孩子根本沒學(xué)上,，物業(yè)要求每家交1萬元贊助費(fèi)幫助聯(lián)系其他學(xué)校,。”宋郡感慨，“西安城有名的高新一小,、二小,、三小、四小都是私立,，學(xué)區(qū)房在這里就是一個(gè)傳說,。”

不過,，他也坦言,，整體來看，西安房價(jià)確實(shí)良心,，“20年前,，1平方米約等于1400碗涼皮；今天,，1平方米依然約等于1400碗涼皮,。”

值得注意的是,，12月5日,，位于西安東二環(huán)陜建機(jī)廠的137.42畝凈地被融創(chuàng)集團(tuán)以18.5億元的價(jià)格拍得，史稱“地王”,。

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