在諸多的城市房價樣本中,，西安范本提供了很有趣的借鑒,。

這個城市，常住人口870萬左右,，城市GDP超過5800億元,，高校數(shù)量全國第3-4位,，醫(yī)療,、城市基礎(chǔ)配套穩(wěn)居西北五省龍頭,，但在中國房地產(chǎn)的黃金十年，住宅均價僅僅實現(xiàn)2倍增速,；這個城市，號稱世界歷史名城,，加冕國家區(qū)域中心,，追夢國際化第三城，但在省會房價紛紛一飛破萬時,，依然艱難地處理庫存,。

這是最好的城市，房價良心,，百姓樂活,，堪稱嘈雜世界的一股清流；這是最壞的城市,，資本淡寡,，投資焦荒，經(jīng)濟土臉灰頭,。

5套房難換北京一個家

趙娜,，女，50歲,，西安城土著,，最堅定的房產(chǎn)投資者，名下商鋪3套,、住宅7套,。

“這兩套房子賣了快一年了，鮮少有人問津,。沒辦法,，只能先裝了,。”11月10日,，盡管天氣已經(jīng)慢慢變冷,，并不適合裝修，但趙娜還是堅持開工,，“簡單裝一下,，明年實在不行，租出去,?！?/p>

這兩套“砸在”趙娜手里的物業(yè)，位于西安市曲江新區(qū)中軸線雁塔南路,，是西安著名的富人區(qū),。3年前，趙娜用拆遷款一口氣在同一個小區(qū)全款買下兩套住宅,，一戶86平方米,，一戶141平方米。

“姐,，您真有眼光,，咱這小區(qū)地段好、戶型好,，又緊挨CCBD(中央文化商務(wù)區(qū)),，您就坐等升值吧?！北藭r,，置業(yè)顧問說得天花亂墜，趙娜也聽得心花怒放,。

她回憶說,，拿到購房合同那天，特地和愛人出去吃了頓大餐,，慶祝他們又多了兩套房,。

“買房讓我踏實，讓我有安全感,?！壁w娜的“任性”是所有這個時代中國人的縮影，“房子,，不僅是房子,，更是財富、身份,、甚至社會地位的象征,?！倍沧哉J深諳投資之道——早買,，多買,，買好地段。

不過,，她沒想到,，2014年、2015年,、2016年,，在全國幾乎所有省會城市樓市都經(jīng)歷了“對號式”的走勢后，西安樓市依然低迷,。她也沒想到,，“好地段”曲江的房價竟然越來越低，自己虧了本,。

“簡直不可思議,。”趙娜說的窩火,，“2013年10月份我買那會,，每平方米7400元，等到2015年12月交房時,，每平方米只值6100元，2016年國慶節(jié)后好了點,，市場價格大概在6500元左右,。但中介講稅費、更名費需要買家承擔,。掛出去快一年了,，僅有的幾個買家去小區(qū)一看，都沒了下文,?！?/p>

趙娜解釋說，兒子去年剛剛大學畢業(yè),，在北京擁有穩(wěn)定的工作,，與女朋友感情也穩(wěn)定，馬上準備結(jié)婚生子,?！盎畹轿疫@個歲數(shù)還有啥，不就是孩子嘛,。北京房價一天一個價,，現(xiàn)在我們賣掉手里的5套房才能勉強為兒子在北京安個家,。”

但很顯然,，并沒有人愿意接盤,。“從前我覺得自己還算成功,，但這次真是相當受挫,。房子賣了這么久也沒賣出去，北京房價再漲是一說,，主要太耽誤孩子的婚姻大事,。”趙娜一臉著急,。

“我們小區(qū)14號樓,、15號樓交房一年了。你看,，樓前面依然吊塔聳立,，塵土飛揚。本該一年前到位的基礎(chǔ)設(shè)施,、公共綠化到現(xiàn)在還是個‘半吊子’,。賣得出去才怪?！壁w娜的鄰居王欣吐槽,，“這兩年曲江二期大量新樓開盤，市場消化不了,，價格自然下跌,。房賣不出去，建筑進度就慢,，配套設(shè)施也不可能跟上,。”

王欣是和趙娜同一小區(qū)的一期3號樓的老業(yè)主,，陜西臨潼人,，中文系出身。他是有“曲江情結(jié)”的西安年輕人代表,，大學四年見證了曲江的變美,、變富。他說,，那時候,，做夢都想住曲江；那時候,，看著“大唐芙蓉園”就覺得盛世繁華,。

他的買房故事,，用一句流行的話，“說出來都是淚”,。

2010年,，剛剛大學畢業(yè)的王欣踩遍了曲江所有樓盤，終于在雁塔南路上找到了“顏值”理想的房源,，“當時,，看到小區(qū)和周邊環(huán)境就‘拔不動腿’?！北藭r,，西安城新房均價6000元/平方米左右，王欣看重的樓盤8500元/平方米-1.2萬元/平方米,，“出于經(jīng)濟壓力考慮,，樓層戶型都選了中檔，成交價每平方米9500元,，父母出的首付,，我每個月還貸4000多元?！?/p>

然而很快,，王欣就開始清醒，愛上一個愛不起的房子,，有多痛苦,，“剛上班那年我每個月月薪只有3000元，不夠還房貸,，只能周末出去各種兼職,。那時候，不敢見人,，不敢告訴父母。為了省錢,，很長一段時間天天吃泡面,，吃的面黃肌瘦，有一次還暈倒在公司,。后來工資上漲,，才勉強維持住正常的生活。現(xiàn)在,，日常吃喝是沒有問題,，但也不敢亂買東西，不敢旅游,，同學,、同事聚會更是很少參加,。”

“實話講,，當初想住曲江的美好已經(jīng)被捉襟見肘的窮困盤剝的體無完膚,。可能,，我這種窮人不配住曲江吧,。”王欣說的落寞,。

同時,，他也不敢想，自己用泡面和青春堅守的“家”現(xiàn)在市場價格只有7500元/平方米,，并不比別人“高大上”多少,。

陜北煤老板折翼豪宅滯銷

討論曲江，就永遠繞不開陜北人,。

從陜北榆林一路向北,，到神木、店塔和大柳塔,，再跨過烏蘭木倫河到內(nèi)蒙古上灣,、到鄂爾多斯市，這條200多公里長的狹長地帶被譽為中國的“能源走廊”,。這里,，每平方公里的土地之下蘊藏著高達10億元的巨額財富。其中,，鄂爾多斯,，被稱作“大漠上的迪拜”；而榆林,，則被冠以“中國科威特”,。

與鄰居鄂爾多斯不同，榆林人喜歡在省城西安和榆林兩地買房,，即使有點積蓄的普通家庭,，也都傾向于在西安買一套房子。陜北由于氣候條件惡劣,，臨近沙漠地帶,，降雨稀少，歷來就有不少人遷居土地肥沃的關(guān)中,。此外,，雖然煤炭給榆林帶來了大量財富，經(jīng)濟總量一度逼近西安，但其軟實力與西安仍有很大差距,，尤其是在醫(yī)療,、教育等方面差距明顯。很多榆林人子女在西安上學,，畢業(yè)在西安工作,，最終也就定居西安。

曾經(jīng),，榆林上億的富豪很多,。當?shù)厝私?jīng)常給你舉各種例子，炫耀他們的“富”,。比如,，在榆林市的神木縣，身家上億的富豪如果一個挨一個地站在一起,，能站滿整個縣政府附近的廣場,；比如有的煤老板在東南亞賭錢，一次能輸幾千萬,；比如一個煤老板去西安買房,，另一個煤老板在電話里通知“順便給我捎上一柱柱”(所謂的“一柱柱”，也就是一個單元),。

“正是這種財大氣粗,，讓西安普通住宅售價在6000元上下時，曲江高端住宅價格突破了2萬元,?！狈康禺a(chǎn)中介唐果坦言，曲江的高端住宅最開始就是以財富階層中央住區(qū)的身份出現(xiàn),，2011年以前,，全靠陜北人撐著，很多項目不光是去陜北拓客,，更努力從自身定位,、建筑風格上向客戶靠攏。

“有一次,，一位陜北客戶拖著兩個麻袋進來,，說要買房，打開繩子,，里面全是整捆整捆的百元鈔票?！睂τ陉儽比说摹昂尽?，唐果印象深刻，“他們開口就要最貴的,，裝修全貼大理石,，吊頂就要石膏穹頂,、羅馬柱，怎么氣派怎么來,?！倍婚g也有流傳，在西安,，不止是售樓部,，商場服務(wù)員聽到陜北口音都會熱情地連呼“老板”。

這些“老板”因煤暴富,，但普遍文化偏低,，缺乏更好的理財手段，大部分只會炒房子,、炒黃金,。張黎是陜北某“煤老板”的遠方親戚。他講述,，2012年年初,，這位“老板”表舅一次性付款買下兩套別墅，付完了錢辦好了手續(xù),，還是意猶未盡,，想起剛從銀行取的錢還在車里，于是又開車到另一小區(qū),，再次買下兩套房子,。

“曲江幾乎每個小區(qū)都可以聽到陜北話，有的小區(qū)官方語言就是陜北話,。我表舅住的小區(qū),，大概有一百來戶都是陜北人。他們買房愛扎堆,，都是親戚介紹親戚,、朋友推薦朋友。來自延安,、榆林兩地掛著‘陜K’‘陜J’牌照的車輛,，進進出出，早就是很多小區(qū)一景,?！睆埨柩a充。

這也和媒體對西安樓市置業(yè)結(jié)構(gòu)的評價相符,。2010年,，有報紙在談到西安樓市時說，“陜北人帶來的大量資本，直接推高了曲江房價,，而后出于示范效應(yīng)其他片區(qū)跟漲,。”

實際上,，在煤炭“黃金十年”里,，不僅房地產(chǎn)，榆林市依靠煤炭經(jīng)濟已經(jīng)成長為陜西省內(nèi)僅次于省會城市西安的第二大經(jīng)濟體,，超過咸陽,、寶雞、渭南等關(guān)中城市,，成為驅(qū)動陜西經(jīng)濟“彎道超車”的一個重要引擎,。

可隨著煤炭不景氣，這種“牛氣”在2012年轟然倒塌,?！澳茉唇?jīng)濟破滅，陜北富豪和中產(chǎn)財富縮水,，無力持續(xù)購房,。而泡沫期的陜北投資客、本地能源客戶一旦退出,，市場剩下的客戶就是中低收入客群,。這些人群無力承擔之前炒起來的高房價，樓市只能被迫回落,。而有的在前幾年就入市的豪宅,，并沒有適時研究客戶需求的變化，所以造成了滯銷,?！睆臉I(yè)十年，唐果的觀點是,，“西安市場剛需化面貌日益突出,，做得好沒用，客戶還是買不起,。改善客戶普遍中年,，相對比較挑剔，所以市場遲遲難以激活,?！?/p>

而自稱早“售罄”的曲江南湖別墅項目，在2016年,，也絲毫不見入住或裝修的痕跡,。

易道顧問機構(gòu)測算,，截至2016年7月，西安別墅存量面積為112萬平方米,，按照近一年的月均銷售速度，消化周期達到30個月,；再算上洋房,、大平層，全部豪宅存量為427萬平方米,，消化周期更是達48個月,，遠高于普通住宅市場22個月的消化周期。這意味著,，粗略來看,，西安豪宅消化周期目前還有33個月。

“好鄰居”鄭州成新金主,？

“同樣是省會,，南京、濟南千人瘋搶,，合肥,、鄭州房價‘上天’，為什么西安這么弱,？”在西安上學,、工作近10年的孫晴十分不解。

她是西安高新區(qū)一家大眾汽車4s店的業(yè)務(wù)員,，單身,，容貌姣好，業(yè)務(wù)能力強,。在4s店生意最好時,，很輕松就月入過萬。但也和很多“會掙錢”的女子一樣,，孫晴極會花錢,，每個月用來買衣服、化妝,、人際交往的花銷近萬,。所以，盡管看似風光,，但孫晴的實際存款并不多。

2013年,，孫晴被一則“單身時有了棲身之所,，戀愛時多了待嫁資本,，結(jié)婚后添了安全感”的廣告啟發(fā)，用身上僅有的20萬存款在長安區(qū)大學城買了屬于自己的小窩,。其時,，樓價為7800元/平方米，月供3500元/平方米,。2015年交房后,，注重生活細節(jié)的孫晴又拿出20萬，做了不錯的裝修,。

但新房子還沒住多久,，孫晴就被派往北郊另一家4s店工作，“長安區(qū)離北郊太遠了,，上班不方便,，只能在北郊租房住?！?/p>

2016年,，4s店生意大不如前，孫晴收入銳減,，為了減輕房租房貸壓力,，只好暫時把新房租出去補貼房貸。但問題來了——由于是新小區(qū),，入住率不高,，周邊又都是窮學生，房子遲遲租不出去,。這讓一向淡定的孫晴十分苦惱,，“說好的‘鄭州炒房團’呢？”

關(guān)于“鄭州炒房團”,，事情是這樣的,。

9月19日，央視援引國家統(tǒng)計局發(fā)布的最新數(shù)據(jù)報道稱,，8月份,，在全國70個大中城市新建商品住宅價格、二手房交易價格的環(huán)比增幅“PK”中,，鄭州獲得“雙料冠軍”領(lǐng)跑全國,，其中，新房均價首次破萬,，達到10852元/平方米,。而當月，西安新房銷售均價僅為6587元/平方米,，與1月份的均價6406元/平方米相比,，前8個月僅上漲181元,，上漲幅度2.83%。并且,，房價排到百城中的第60位,，低于同在西北地區(qū)的烏魯木齊和蘭州。有媒體評論,，鄭州的房價暴漲,、樓市火熱反襯出西安樓市“凄凄慘慘戚戚”的窘境。

然而市場從來都是充滿笑點,。9月底，網(wǎng)絡(luò)上開始瘋傳,，中秋節(jié)期間,，西安很多售樓部大批河南客戶現(xiàn)身，城東某知名樓盤被“鄭州炒房團”掃貨式買空,。之后,，媒體大量跟蹤報道，讓這一事件愈演愈烈,。而西安,，也因為房價“太低”，成為2016年樓市最特別的“網(wǎng)紅”,。

對此,，在西安生活多年的鄭州人宋郡相當唏噓，“西安作為教育大省,，坐擁3個985,，7個211。我們河南人早在幾年前陜西落戶政策開放時就陸續(xù)來西安買房,，不為地段,，不為價格，只為讓孩子上個好大學變得不再那么‘難’,。那會,，西安比鄭州吸引力強得多?！彼浀?，四、五年前,，媒體經(jīng)常報道“鄭州開發(fā)商來西安考察學習”,，原因是當時的“西安云集了眾多全國大牌開發(fā)商、動輒數(shù)千畝大盤”,，“沒想到,，幾年光景,，就已‘河東河西’。現(xiàn)在,，刺激西安樓市的金主竟然變成‘鄭州’,，你說諷刺不諷刺？”

宋郡今年55歲,，來西安超過20年,。幾年前，為了方便照顧孫子,，他在兒子小區(qū)附近購置了一套兩居室,，總面積95，每平方米6100元,。對這套房子,，他印象不是特別深，因為“選擇余地不大”,。但兒子在高新區(qū)買學區(qū)房的事卻讓他有一肚子話說,。

“和我們河南不同，陜西人對教育要求很高,，且在這方面投資很大,。但西安作為省會城市相當‘奇葩’，政府只蓋房不蓋學校,，公辦小學相當稀缺,，市場上大量頂著‘交大X附小’‘西工大X附小’等‘名校’招牌的私立學校橫行,。和高校有合作的開發(fā)商建一個樓盤,，就在小區(qū)內(nèi)掛一個‘X附中X分校’的‘學位房’牌子,，吸引人購房,。實際上非常不正規(guī)，天價學費不說,，入學名額根本得不到保證,。稍不注意就會上套?！彼致杂嬎?，一年來去高新100多次，看遍了所有有上學可能性的新房,、二手房,。

“有一家樓盤，我們?nèi)タ戳宋辶?，置業(yè)顧問明確表示有‘學位’,，可以上高新二小,，最后一次揚言只給我們‘5分鐘’考慮。那段時間,，恰巧‘鄭州炒房團’的消息鬧得沸沸揚揚,，兒子很擔心房價上漲，當時就想付款,。我摁了好幾次才摁住,。后來，我們托人打聽才知道,，那個小區(qū)一期的業(yè)主孩子根本沒學上,，物業(yè)要求每家交1萬元贊助費幫助聯(lián)系其他學校?！彼慰じ锌?，“西安城有名的高新一小、二小,、三小、四小都是私立,，學區(qū)房在這里就是一個傳說,。”

不過,，他也坦言,，整體來看，西安房價確實良心,，“20年前,，1平方米約等于1400碗涼皮；今天,，1平方米依然約等于1400碗涼皮,。”

值得注意的是,，12月5日,，位于西安東二環(huán)陜建機廠的137.42畝凈地被融創(chuàng)集團以18.5億元的價格拍得，史稱“地王”,。

相關(guān)報道:

• 北京代市長蔡奇：確保明年房價環(huán)比不增長

• 明年到底要不要買房,？ 中央釋放這些重要信號

• 2016買房故事：沒大哭過幾場的人不足以談買房

• 武漢限購再升級:新增江夏區(qū)、東西湖區(qū)等區(qū)域