本報(bào)記者曹政

一個(gè)月內(nèi),，本市接連發(fā)布涉及新房買(mǎi)賣合同、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和現(xiàn)房銷售的三大措施,。昨天下午,，市住建委發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商品房現(xiàn)房銷售管理有關(guān)問(wèn)題的通知》，要求12月30日起,，開(kāi)發(fā)商銷售現(xiàn)房前應(yīng)到所在區(qū)房管部門(mén)辦理現(xiàn)房銷售備案,，備案后應(yīng)在3日內(nèi)一次性公開(kāi)銷售全部房源，并嚴(yán)格執(zhí)行明碼標(biāo)價(jià),、一房一價(jià),，銷售價(jià)格不得高于申報(bào)價(jià)格。

現(xiàn)房銷售前

嚴(yán)審申報(bào)價(jià)格

在此之前,，北京樓市已執(zhí)行“銷售備案”,，但主要針對(duì)期房預(yù)售備案。這次新規(guī)則將現(xiàn)房銷售納入嚴(yán)格監(jiān)管——房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在進(jìn)行商品房現(xiàn)房銷售前應(yīng)當(dāng)辦理銷售備案,。

單單一個(gè)銷售備案,，能發(fā)揮多大的作用呢？

記者在文件中看到,，現(xiàn)房銷售備案要準(zhǔn)備六項(xiàng)材料,，除了授權(quán)委托書(shū)、網(wǎng)簽申請(qǐng)表,、企業(yè)資質(zhì)證書(shū)等外,，還要求提供“一房一價(jià)表”。也就是說(shuō),，在備案時(shí)須申報(bào)價(jià)格,。市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人說(shuō)，這個(gè)申報(bào)價(jià)格直接影響后期銷售,，因?yàn)樽罱K的銷售價(jià)格是不得高于申報(bào)價(jià)格的,。

在備案環(huán)節(jié)，開(kāi)發(fā)商并不能“任性”申報(bào)價(jià)格,。9月30日本市發(fā)布的“京八條”中曾明確規(guī)定,，對(duì)報(bào)價(jià)明顯高于周邊在售項(xiàng)目?jī)r(jià)格和本項(xiàng)目前期成交價(jià)格，且不接受指導(dǎo)的商品住房項(xiàng)目，屬于期房預(yù)售的暫不核發(fā)預(yù)售許可證書(shū),、屬于現(xiàn)房銷售的暫不辦理現(xiàn)房銷售備案,。這就意味著，如果開(kāi)發(fā)商申報(bào)的價(jià)格太高,，將面臨無(wú)法備案和銷售的風(fēng)險(xiǎn),。

“以前社會(huì)關(guān)注的熱點(diǎn)、政府監(jiān)管的重點(diǎn)都在商品房預(yù)售,。隨著北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展,，近年來(lái)現(xiàn)房銷售項(xiàng)目越來(lái)越多，對(duì)市場(chǎng)的影響越來(lái)越大,?！笔锥冀?jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)教授、北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)趙秀池說(shuō),，此次政策出臺(tái)完善了商品房現(xiàn)房銷售的管理依據(jù),，也填補(bǔ)了現(xiàn)房銷售管理政策空白，加上新版《北京市商品房現(xiàn)房買(mǎi)賣合同》示范文本的發(fā)布,，對(duì)于規(guī)范現(xiàn)房銷售、保障交易各方合法權(quán)益,、維護(hù)市場(chǎng)秩序意義重大,。

分期開(kāi)盤(pán)

一層一層賣房沒(méi)戲了

明明樓都建好了、預(yù)售證也拿到手了,，可開(kāi)發(fā)商偏偏要分期開(kāi)盤(pán),，甚至玩兒起一層一層分撥兒賣房的招數(shù)。業(yè)內(nèi)分析,，在房?jī)r(jià)上漲的背景下,，這種分期開(kāi)盤(pán)的方式，其實(shí)是在“攢時(shí)間”捂盤(pán)惜售,，越靠后出售,、越能賣個(gè)好價(jià)錢(qián)。

在此次現(xiàn)房備案的新規(guī)中,，對(duì)于這種捂盤(pán)惜售的行為嚴(yán)加“打擊”：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)依據(jù)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證或者房屋所有權(quán)證所載明的房屋范圍申請(qǐng)現(xiàn)房銷售備案,，對(duì)于同一證下未申請(qǐng)銷售的房屋,不得再次申請(qǐng)現(xiàn)房銷售備案。一般一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)證下基本都覆蓋小區(qū)內(nèi)的所有樓房,，這也就避免了開(kāi)發(fā)商分期備案變相捂盤(pán)惜售,。

趙秀池分析，與外地相比,，北京對(duì)現(xiàn)房銷售備案的條件更為“苛刻”,。根據(jù)《通知》要求，必須經(jīng)初始登記,、辦理了“大產(chǎn)權(quán)”之后才能進(jìn)行現(xiàn)房銷售備案,，而外地一些省市規(guī)定竣工驗(yàn)收合格后即可申請(qǐng)現(xiàn)房銷售備案,。但是這種“苛刻”要求對(duì)于維護(hù)交易安全、保障買(mǎi)房人權(quán)益,、減少交易糾紛確有必要,。

備案后

一次性公開(kāi)銷售全部房源

《通知》還規(guī)定，現(xiàn)房銷售備案完成后,，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)在3日內(nèi)一次性公開(kāi)銷售全部房源,。要嚴(yán)格執(zhí)行明碼標(biāo)價(jià)、一房一價(jià),。

以前房地產(chǎn)調(diào)控的重點(diǎn)在于預(yù)售商品房,，一些開(kāi)發(fā)商通過(guò)現(xiàn)房銷售的方式規(guī)避調(diào)控政策、規(guī)避價(jià)格監(jiān)管,。明碼標(biāo)價(jià),、一房一價(jià)是房屋交易的基本要求，但以前在現(xiàn)房銷售環(huán)節(jié)執(zhí)行得并不嚴(yán)格,。

趙秀池說(shuō),，“930新政”專門(mén)強(qiáng)調(diào)了對(duì)現(xiàn)房銷售價(jià)格管理、引導(dǎo)的要求,，《通知》對(duì)上述要求進(jìn)一步明確細(xì)化,，通過(guò)對(duì)申報(bào)價(jià)格的審查避免企業(yè)虛高報(bào)價(jià)、哄抬房?jī)r(jià),；通過(guò)要求企業(yè)“一次性公開(kāi)銷售全部房源”,，禁止企業(yè)捂盤(pán)惜售，開(kāi)發(fā)商將難以在現(xiàn)房銷售環(huán)節(jié)“房?jī)r(jià)摻水”,。

市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人披露,，《通知》明確，符合現(xiàn)房銷售條件的,，區(qū)房管部門(mén)應(yīng)在5個(gè)工作日內(nèi)完成備案,。同時(shí)，各區(qū)房管部門(mén)要嚴(yán)格做好現(xiàn)房銷售備案審查,，加強(qiáng)銷售現(xiàn)場(chǎng)檢查,，切實(shí)規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。

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