繼5月14日河北全面升級限購措施后,，5月15日，河南開封市也出臺樓市新政,，在商品住房限價銷售等方面作出相關(guān)規(guī)定,。此外，5月13日,，南京方面則推出了新購住房3年內(nèi)限賣的措施,。

這其中，由于涉及環(huán)京與環(huán)雄安區(qū)域,，河北全面升級限購措施也成為了市場關(guān)注的重點,。

據(jù)《證券日報》記者了解，此前環(huán)京與環(huán)雄安區(qū)域,，針對外地戶籍的購房者,，普遍執(zhí)行的是限購1套住房的政策，而這也給一些投資客留下了機會,。

不過,，在限購措施升級后，符合購買資格的人群數(shù)量大幅減少,?！安徽f環(huán)雄安區(qū)域，只拿環(huán)京區(qū)域來說，投資客的比例一直很大,，而在執(zhí)行買房需3年社?；蚣{稅證明后，這些區(qū)域的購房人群肯定會明顯下降,，基本上就是想賣也賣不出去,，尤其是環(huán)京區(qū)域此前剛剛經(jīng)歷房價的快速上漲，沒有人會選擇高位接盤,，近期在那邊以投資為目的買房人群,，估計都要被套在里面了?！庇袠I(yè)內(nèi)專家指出,，“環(huán)京區(qū)域近期簽了購房合同，但沒來得及網(wǎng)簽的客戶,，估計很大一部分都要退房”。

中介炒房大量被套

“我去年在香河買了一套,，我徒弟在固安買了一套,，除去新來的，我們店里一半人都在環(huán)京區(qū)域買了房,，估計短時間內(nèi)都要砸在手里了,，現(xiàn)在各地的調(diào)控越來越嚴(yán)，我們自己的生意也不太好做,?！泵鎸颖钡貐^(qū)限購的全面升級，北京某大型中介公司的員工這樣對《證券日報》記者表示,。

5月15日,，河北省政府辦公廳印發(fā)了《關(guān)于進一步促進全省房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的實施意見》（下稱《意見》），根據(jù)意見,，外地人在環(huán)首都,、環(huán)雄安購房須提供3年社保或納稅證明,。

同時,，《意見》規(guī)定，已擁有2套及以上住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、擁?套及以上住房的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、無法提供一定年限當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ィ瑫和Ｔ诒拘姓^(qū)域內(nèi)向其售房,。

此外,，對首次購買住房的居民家庭，申請商業(yè)性個人住房貸款，首付款比例不低于30%,；對擁有1套住房的居民家庭,，為改善居住條件申請商業(yè)性個人住房貸款，首付款比例不低于40%,；對購買第三套及以上住房的居民家庭,，暫停發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款；對不能提供一定年限當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?，暫停發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款,。

值得注意的是，《意見》明確指出,，補繳的納稅證明或社會保險不得作為購房有效憑證,。而此前，河北地區(qū)一直認(rèn)可補繳的納稅證明或社會保險,?！拔覀冞@邊有人專門做這個生意，即便不在這里工作,，也可以買納稅證明或社會保險,，不過現(xiàn)在補繳的不算數(shù)了，想要有購房資格,，現(xiàn)在買的話也要三年后才能拿下資格,。”有知情人士稱,。

據(jù)悉,，去年以來火熱的樓市，讓不少從事房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)的經(jīng)紀(jì)人賺的盆滿缽滿,，但大部分經(jīng)紀(jì)人本身并不具備在北京買房的資格,，因此有相當(dāng)一部分房地產(chǎn)中介經(jīng)紀(jì)人選擇了在北京周邊區(qū)域購入房產(chǎn)，“當(dāng)時買房的時候也是覺得環(huán)京區(qū)域還能漲,，就把這幾年賺的錢都交了首付,，不過最近北京限購也很嚴(yán)格，我們店一個月就幾單生意,，收入下滑的很厲害,，我也是靠著以前生意好的那段時間攢的老本來應(yīng)付房貸，但要是市場環(huán)境一直這么差,，我的壓力會越來越大,。”上述中介公司的員工表示,。

此前,，有消息稱,，北京最大的房地產(chǎn)中介公司鏈家地產(chǎn)，為了優(yōu)化資源配置,，近期已經(jīng)關(guān)閉了87家門店,。而受北京新出臺的限購政策影響，很多鏈家門店4月份的成交量寥寥無幾,，環(huán)比下降77%,。

有業(yè)內(nèi)人士指出，在樓市火熱時,，房地產(chǎn)中介參與二手房投資的比例相當(dāng)高,。而除了北京的房地產(chǎn)中介在環(huán)首都區(qū)域大量購入房產(chǎn)外，不少環(huán)京區(qū)域的中介員工也參與到當(dāng)?shù)貥鞘械耐稒C中,，由于他們具有信息上的優(yōu)勢,，因此參與二手房買賣的積極性頗高?！安贿^隨著調(diào)控全方位收緊,，中介員工想拿到以前那樣的薪酬已經(jīng)不可能了，有些高位入市的,，不排除斷供的可能性,。而在調(diào)控不放松的情況下，環(huán)京區(qū)域的房價已經(jīng)沒有繼續(xù)上漲的空間,，而春節(jié)后那一波快速上漲基本也是幾個利好刺激下,，投資客炒起來的,，這一波上漲的水分估計很快就會被擠出”,。

而根據(jù)河北廊坊市政府透露，4月13日起,，廊坊針對全市范圍內(nèi)的開發(fā)商,、中介機構(gòu)開展專項整治，堅決打擊違規(guī)銷售,、惡意炒作,、虛假宣傳、虛假房源等違法違規(guī)行為,。

截至5月中旬,，廊坊市共檢查54家開發(fā)企業(yè)、150家中介機構(gòu),，發(fā)現(xiàn)7家企業(yè)項目涉嫌存在違規(guī)銷售行為,；42家中介機構(gòu)涉嫌存在不具備代理銷售資格而代理銷售相關(guān)項目；2家開發(fā)企業(yè)涉嫌未批先建問題,；6家開發(fā)企業(yè)涉嫌提供虛假材料,。

新政下恐現(xiàn)退房潮

除了中介大量參與樓市的投機外，環(huán)京樓市還有其他大量的投資客?！蹲C券日報》記者此前在固安某樓盤采訪時便了解到,，他們的項目，投資客的比例至少在50%以上,?！靶抡雠_，我們上個月開盤的項目,，估計會有客戶退房,，畢竟外地客戶大部分人都沒有3年社保，我們也在想辦法,，盡量把這批客戶的都辦了,。”有環(huán)京區(qū)域樓盤的銷售人員這樣對記者表示,。

此外,，有業(yè)內(nèi)人士告訴記者，近期在環(huán)京,、環(huán)雄安區(qū)域買房的人群,，如果不符合新的購房資格，且還沒有通過網(wǎng)簽的,，即便簽署了購房合同支付了購房款,，也可以無條件毀約。

實際上,，此前針對北京“317”樓市新政,，有法官便表示，房屋新政的實施對購房人的履約能力產(chǎn)生重大影響,，合同繼續(xù)履行一般會產(chǎn)生一定困難,，對購房人因新政不能按預(yù)期辦理按揭貸款而請求解除合同的，一般可予支持,，并由賣房人退還定金和已付購房款,。但是，賣房人能夠證明購房人有充分履約能力的,，購房人依據(jù)房屋新政主張解除合同則不能成立,，購房人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行合同，否則構(gòu)成違約并應(yīng)依法承擔(dān)違約責(zé)任,。

各地開啟限售模式

而在河北全面升級限購的同時,，包括南京、開封,、蕪湖,、?？诘鹊匾蚕嗬^收緊了調(diào)控措施。

5月13日,，南京市人民政府辦公廳發(fā)布了《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)市場調(diào)控的通知》,，規(guī)定購房人（含居民家庭、企事業(yè)單位,、社會組織）新購住房在取得不動產(chǎn)權(quán)證后,，3年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓。通過贈與方式轉(zhuǎn)讓住房的,，自簽署《贈與合同》并辦理轉(zhuǎn)讓確認(rèn)手續(xù)之日起,，贈與人滿3年后方可再次購買住房。通過贈與方式取得住房的家庭或居民,，執(zhí)行住房限購政策,。

5月15日，河南開封市人民政府官網(wǎng)發(fā)布《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)行為維護房地產(chǎn)市場秩序的通知》,，要求自發(fā)文之日起,，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已取得商品房預(yù)(銷)售許可并對外銷售的商品住房，由市不動產(chǎn)登記中心提取近期內(nèi)該項目銷售均價,，市住建局指導(dǎo)實行限價銷售,，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售價格外不得加收任何費用。首次銷售的項目成交均價參考周邊同類型,、同品質(zhì)樓盤;非首次銷售的項目,，成交均價原則上不得高于2017年4月份以前的成交均價。原則上半年內(nèi)漲幅不得高于5%,，一年內(nèi)漲幅不得高于10%,。對高價盤、漲幅明顯偏離市場價格的項目,，市不動產(chǎn)登記中心停止其商品房網(wǎng)簽資格,。對于捂盤惜售,、捆綁銷售,、刻意隱瞞真實成交價格的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，市住建局暫不核發(fā)商品房預(yù)(銷)售許可證,，情節(jié)嚴(yán)重的,，市住建局停止其已發(fā)放的商品房預(yù)售許可。

同時,，開封市政府還禁止企業(yè)以誠意金,、VIP卡等形式蓄客，企業(yè)要在規(guī)定時間內(nèi)一次性公開全部銷售房源,，并明碼標(biāo)價,、一房一價,，嚴(yán)禁采取拖延開盤時間、控制房源等手段捂盤惜售,、制造供不應(yīng)求假象,。對涉案開發(fā)企業(yè)和中介機構(gòu)，一經(jīng)查實,，依法從嚴(yán)從重處理,，開發(fā)企業(yè)停止預(yù)售及網(wǎng)簽，2年內(nèi)不得參與本市土地交易,，中介機構(gòu)吊銷營業(yè)執(zhí)照,，并列入失信企業(yè)“黑名單”。

此外,，繼4月份海南全省限購,，5月份海口,、三亞,、瓊海、五指山市陸續(xù)跟進加強調(diào)控,。四地均將產(chǎn)權(quán)式酒店和二手住房納入限購范圍,，且對外地居民購房提出社保或個稅繳納年限要求,。而5月8日,，蕪湖市頒布樓市新政，明確在蕪湖新購買(自該新政施行之日起)的商品住房(含新建商品住房和二手住房),，須取得不動產(chǎn)權(quán)證滿2年方可轉(zhuǎn)讓,，使得蕪湖市成為安徽首個限售城市。

對此,，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出,，目前全國發(fā)布樓市調(diào)控政策的城市已經(jīng)超過60個，內(nèi)容也全面升級,。

根據(jù)中原地產(chǎn)監(jiān)測數(shù)據(jù),，上周一線城市住宅成交量下調(diào)明顯,，平均跌幅達到兩成,，同比跌幅更是達到了44%，二線城市環(huán)比則有輕微波動,，同比跌幅為20%,，三線城市環(huán)比也有10%的下調(diào),。

“目前的樓市開啟‘五限時代’，即限購,、限貸,、限價,、限售、限商?，F(xiàn)階段全國已經(jīng)有超過20個城市執(zhí)行限售政策,，而這也成為當(dāng)前各地樓市調(diào)控的新思路。預(yù)計未來還有更多的城市會執(zhí)行這一新調(diào)控措施,。一定年限內(nèi)限制轉(zhuǎn)讓,，也確實可以有效的降低投機行為?！睆埓髠ブ赋?。

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