6月20日，新華社瞭望智庫文章稱,，當(dāng)國(guó)內(nèi)多地還在如何限購,、限售等調(diào)控政策上做文章時(shí)，深圳已在探索如何進(jìn)一步建立房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制,。
6月5日,，深圳市住房和建設(shè)局發(fā)布《關(guān)于深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購并舉的住房供應(yīng)與保障體系的意見（征求意見稿）》，該《意見》被稱為是“二次房改”,。
深圳通過大幅調(diào)降商品住房比例,，使得深圳未來的住房比例關(guān)系發(fā)生改變?！兑庖姟诽岢?，未來深圳商品住房占40%，其余是人才房,、安居房,、公共租賃房，各占20%,。
深圳模式的核心是什么,？是否定義了全國(guó)住房長(zhǎng)效機(jī)制的范本？澎湃新聞?dòng)浾卟稍L了數(shù)名專家,，各方普遍認(rèn)為,，減少商品住房供應(yīng)將成為大勢(shì)所趨，由深圳這個(gè)歷來改革先行者出臺(tái)這類新政，將對(duì)其他城市產(chǎn)生深刻的借鑒意義,。
“四六分”糾偏“重市場(chǎng),、輕保障”
深圳市房地產(chǎn)研究中心研究員李宇嘉認(rèn)為，商品房和政策性住房供應(yīng)“四六分”,，這是對(duì)1998年房改20年以來“重市場(chǎng),、輕保障”的糾偏性舉措。
而在中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融所研究員尹中立看來,，在1998年住房制度改革之后,，尤其是2003年（當(dāng)年的國(guó)務(wù)院18號(hào)文件）之后，我國(guó)城鎮(zhèn)住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)大約是：90%是商品住房,，10%是保障性住房,，商品住房占絕對(duì)主導(dǎo)地位。住房供應(yīng)過度倚重商品住房是導(dǎo)致住房?jī)r(jià)格偏離普通工薪階層收入水平的主要原因,，深圳出臺(tái)的新文件將住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)進(jìn)行了重大調(diào)整是落實(shí)中央“房住不炒”精神的有力措施,。
尹中立認(rèn)為，未來的深圳市的住房供應(yīng)主要有保障性住房主導(dǎo),。雖然《意見》是一個(gè)深圳市出臺(tái)的文件,，但它是住房制度改革啟航的重大信號(hào)。深圳歷來是改革的先行先試者,，30多年前的土地制度改革就是從深圳發(fā)端的,。不僅對(duì)深圳樓市影響深遠(yuǎn)，對(duì)全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)而言都具有里程碑意義,。
“十九大報(bào)告提出住房制度改革,，說的是多主體供給、多渠道保障,、租售并舉,，深圳出臺(tái)的《意見》可以看成是深化改革的體現(xiàn)，也體現(xiàn)了讓全體人民住有所居的目標(biāo),?！敝袊?guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌說道。
在顧云昌看來,，房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)無可爭(zhēng)議,，但是未來減少商品住房的銷售量或成為趨勢(shì)。
一定年限后仍具有流通屬性
深圳發(fā)布的《征求意見稿》明確,，深圳將針對(duì)不同收入水平的居民和專業(yè)人才等各類群體,，著力構(gòu)建多層次、差異化,、全覆蓋的住房供應(yīng)與保障體系,，并計(jì)劃將住房分為市場(chǎng)商品住房,、政策性支持住房、公共租賃住房三大類,。依據(jù)計(jì)劃,，到2035年，深圳將籌集建設(shè)各類住房170萬套,，其中人才住房,、安居型商品房和公共租賃住房總量不少于100萬套。
其中,，安居型商品房的相關(guān)創(chuàng)新制度備受關(guān)注,。《意見》提出,，出售的人才住房和安居型商品房在一定年限內(nèi)實(shí)行封閉流轉(zhuǎn),。封閉流轉(zhuǎn)期間，因另購市場(chǎng)商品住房等法定事由或自身原因需要轉(zhuǎn)讓的,，可面向其他符合申購條件的對(duì)象轉(zhuǎn)讓,，或由政府按規(guī)定回購。
《意見》同時(shí)提出,，購房人自購房之日起累計(jì)在深繳納社保滿15年,，或者年滿60周歲且購房滿10年，符合我市人才安居辦法,、安居型商品房建設(shè)和管理辦法等規(guī)定條件的,，可以申請(qǐng)向政府繳納一定比例增值收益后取得完全產(chǎn)權(quán)，然后與普通商品房一樣可以到市場(chǎng)上進(jìn)行交易流通,。
“深圳的安居型住房不同于北京目前正在開展的共有產(chǎn)權(quán)房，和北京此前的自住房相類似,，即住房?jī)r(jià)格比周邊商品住房低30%左右,，但是5年后上市收益的30%上交財(cái)政。深圳安居型住房雖然設(shè)置了限售年限但還是具有金融屬性,?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉表示。
但是,，2017年7月,，北京樓市提出將自住房改成共有產(chǎn)權(quán)房，北京個(gè)人產(chǎn)權(quán)占比達(dá)70%,，價(jià)格比附近同類商品房低了一半,，但是無法回購剩余的產(chǎn)權(quán)，回到市場(chǎng)公開流通,。這也讓北京此前推出的一批房源出現(xiàn)棄購的現(xiàn)象,。
分析人士表示,，深圳并沒有將保障性住房的運(yùn)行絕對(duì)封閉，但10年的年限也使得炒房可能性大幅度降低,，出去自住需求的居民仍然存在未來改善住房的需求,，提供這種途徑既多提供了一種選擇，又沒有“炒房”的負(fù)面效應(yīng),，未來的補(bǔ)交收益也能一定程度彌補(bǔ)政府財(cái)政投入,，使得這一計(jì)劃能夠有資金持續(xù)運(yùn)行下去。
深圳模式推廣,？前提是擺脫GDP對(duì)房地產(chǎn)依賴
不過在李宇嘉看來,，當(dāng)前深圳的商品房?jī)r(jià)格很高，而公租房則主要面對(duì)低收入群體,，對(duì)于中間層的人按理來說確實(shí)需要安居型住房,。此前，深圳實(shí)行的是經(jīng)濟(jì)適用房,，但多提供給國(guó)有企業(yè)以及企事業(yè)單位的人群,。安居型住房如何避免此前出現(xiàn)過的福利陷阱是值得關(guān)注的問題。
李宇嘉提到,，當(dāng)前,，深圳的安居型住房也朝著共有產(chǎn)權(quán)方向在靠攏，但具體方案還未出臺(tái),，只是規(guī)定達(dá)到條件后可以申請(qǐng)向政府繳納一定比例增值收益后取得完全產(chǎn)權(quán),。目前與《意見》配套的《深圳市人才安居辦法》、《深圳市安居型商品房建設(shè)和管理暫行辦法》正在加快修訂,。
“深圳有其特殊性,，GDP對(duì)于房地產(chǎn)的依賴性也不是很大，因此深圳有條件減少新房銷售量,，建設(shè)保障性住房,。”顧云昌指出,。
據(jù)58安居客房產(chǎn)研究院數(shù)據(jù),，2017年深圳的GDP是22439億元，房地產(chǎn)投資是2136億元,，房地產(chǎn)投資僅占GDP的9.5%,，而對(duì)房地產(chǎn)依賴度最高的三亞，其依賴度是103.9%,，其他的三個(gè)一線城市對(duì)房地產(chǎn)的依賴度均在12%以上,。
58安居客房產(chǎn)研究院分析師王林燕認(rèn)為，深圳對(duì)房地產(chǎn)的依賴度低于10%,，這在全國(guó)來說都是很低了,，這也說明深圳是最有條件“告別土地財(cái)政”的,，深圳在金融以及高科技兩大產(chǎn)業(yè)的支撐下，經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展,，動(dòng)力強(qiáng)勁,。
“深圳出臺(tái)的新政對(duì)其他城市具有借鑒意義，當(dāng)前,，中央明確房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的主體責(zé)任是地方政府,，因此各地政府都會(huì)根據(jù)自身情況進(jìn)行決策?！鳖櫾撇赋?。
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