當(dāng)前中國GDP增速在6%左右,，且據(jù)多家機構(gòu)測算,，“十四五”時期中國經(jīng)濟潛在增速預(yù)計在6%以下，原因是技術(shù)水平更靠近前沿,、勞動年齡人口減少,、資本邊際回報約束等。

而中國廣義貨幣（M2）的增速在8%左右,，去除2%—3%左右的通脹因素,，二者基本匹配，貨幣資金的增長速度能夠支撐經(jīng)濟發(fā)展的需要,。在此情況下,，實在沒必要進一步大幅放松貨幣了。

另外,，評價貨幣供給是否均衡,，一個很直接的辦法就是看利率水平是否均衡合意。

何為利率,？資金價格是也,。如何判斷利率水平均衡合意與否？看價差和價格走勢,。

為此,，我們不妨選取三組利率指標(biāo)，分別是銀行間隔夜拆借利率,、1年期和5年期國債利率,，以及與國債利率對應(yīng)期限的貸款基礎(chǔ)利率（LPR）。

這三者的實質(zhì)是什么,？隔夜拆借利率,，反映的是金融機構(gòu)短期融資成本；國債利率，則是以國家信用背書的無風(fēng)險利率,；而貸款基礎(chǔ)利率,，是由各個市場主體交易而形成的利率，特征在于市場化,。

這些指標(biāo)在中國的情況如何,？目前，中國銀行間市場隔夜拆借利率約為2.3%,，1年期和5年期國債無風(fēng)險收益率分別約為2.6%和3%,，與國債利率對應(yīng)期限的貸款基礎(chǔ)利率（LPR）分別為4.15%和4.8%，兩者之間的價差不到2個百分點,。

這樣似乎看不出什么來,，我們需要找個對照物。拿實質(zhì)上尚未完全退出量化寬松,、信貸狀況較為寬松的美國為例,，其聯(lián)邦基金利率目標(biāo)區(qū)間目前處于1.5-1.75%，1年期和5年期國債利率為1.6%左右,，美國主貸利率則在4.75%附近,，后兩組數(shù)據(jù)對應(yīng)之差已超過3個百分點。

值得注意的是,，中國當(dāng)前經(jīng)濟潛在增速差不多是美國的3倍,，且物價漲幅大體相當(dāng)，然而中國的無風(fēng)險利率水平略高,，風(fēng)險升水幅度略低,。兩相對照，足見中國目前的利率水平已處在較均衡合意的區(qū)間,。

在此情況下,，“穩(wěn)”才是理想的做法。但“穩(wěn)”不是一成不變,，為了保持相應(yīng)的穩(wěn),，也需要在經(jīng)濟情況波動時靈活機動、適時調(diào)節(jié),，但這不意味著貨幣政策要做大的寬松調(diào)整,。

說到這兒，各位get到“靈活適度”的真正含義了吧,？

三

“要保持宏觀杠桿率基本穩(wěn)定”,，有人解讀道，“這意味著去杠桿不能‘一刀切’,，中央政府可以加杠桿,，但地方政府要去杠桿,，個人要加杠桿，而企業(yè)去杠桿,，這樣就總體穩(wěn)定了”,。這句話真能這么理解嗎？

顯然不能,?？磫栴}要看大局、看大勢,，不能主觀臆斷,。

何為大局？確保全面建成小康社會和“十三五”規(guī)劃圓滿收官,，就是大局。何為大勢,？中國經(jīng)濟穩(wěn)中向好,、長期向好，就是大勢,。

在大局和大勢里,，穩(wěn)增長固然是經(jīng)濟發(fā)展的重要任務(wù)；但筑好防火墻,、防范化解重大風(fēng)險更是底線任務(wù),。

只有防范化解重大風(fēng)險，牢牢守住不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險的底線,，才能確保取得的成效不被風(fēng)險吞噬,。

在過去幾年間，決策層做出了許多努力,。從2015年的“去杠桿”,，到2017年提出打好防范化解重大風(fēng)險攻堅戰(zhàn)，再到2018年的“結(jié)構(gòu)性去杠桿”,，影子銀行,、金融大鱷、地方隱性債務(wù),、部分問題中小金融機構(gòu)等風(fēng)險已然得到有效管控,，宏觀杠桿率快速上升的勢頭也被有效遏制。

從數(shù)據(jù)來看,，截至今年三季度末,，中國宏觀杠桿率為256.8%，較去年同期上升4.1個百分點,。而之前5年,，宏觀杠桿率上升幅度分別為14.9%,、20.2%、21.1%,、7.2%和-1.5%,。

如果再考慮到?jīng)]有系統(tǒng)統(tǒng)計的股權(quán)質(zhì)押、P2P等融資活動,，近兩年的更廣義宏觀杠桿率實際是不斷企穩(wěn)的,，這為后續(xù)化解風(fēng)險預(yù)留了政策空間。

前述情況,，充分說明過去的政策行之有效,，經(jīng)得起實踐檢驗。但也不能掉以輕心,。前期積累的風(fēng)險和矛盾可能繼續(xù)水落石出,，防風(fēng)險成果尚需鞏固。

這時該咋辦,？一句話：保持宏觀杠桿率基本穩(wěn)定,，防止大規(guī)模加杠桿。

具體怎么做,？一是針對中小金融機構(gòu),、部分城投平臺債務(wù)、房地產(chǎn)債務(wù)風(fēng)險等看得見的風(fēng)險,，要壓實責(zé)任,，分類處置，精準拆彈,；二是對難以預(yù)料的風(fēng)險,，要主動出手，早做預(yù)案,，用大概率思維應(yīng)對小概率事件,。

四

前面的內(nèi)容都挺硬核的，看到這兒你可能有點累了,，不過接下來的內(nèi)容你會有很大共鳴,，因為我們要講的是房地產(chǎn)。那么,，樓市會松綁嗎,？

每年中央經(jīng)濟工作會議，關(guān)于樓市的表述都是市場關(guān)注的熱點,，今年更是達到高點,。

今年會議說了啥？話很簡短,，重申“房住不炒”,，但也強調(diào)要“全面落實因城施策,，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價,、穩(wěn)預(yù)期的長效管理調(diào)控機制,，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”。

看到這些表述,，分析人士來了一撥“靈魂點津”：既然會議說要“全面落實因城施策”,，那各地就該結(jié)合自身情況，或收緊,、或放松,，拿好主意別猶豫。

至于“穩(wěn)地價,、穩(wěn)房價,、穩(wěn)預(yù)期”，那是中央向地方政府亮明態(tài)度——房價不能再跌了,，要穩(wěn)住,，可以柔和上漲，但不能大漲,。這樣看來，樓市反彈的機會就要來了,。

真是這樣嗎,？

島叔想送給上述“分析人士”4個字：想太多了。房價走勢和地產(chǎn)調(diào)控政策的問題其實不需要從字里行間費勁猜測,，僅需回歸常識就能得出答案,。

各位想想，房子是用來干嘛的,？歸根結(jié)底是用來住的,。或是滿足實現(xiàn)置業(yè)夢想的剛需住房需求,；或是滿足想住新房的改善性住房需求,。

不過我們也不得不承認，房子的屬性不只居住這一條,，它還有投資和金融屬性,，房地產(chǎn)市場的投資和投機行為便由后兩個屬性引發(fā)。

但是,，如果投資需求和投機需求太大,，拉動房地產(chǎn)價格過快上漲，人們就會不把房地產(chǎn)市場當(dāng)作消費市場而是當(dāng)作投機工具,。

此后,，全社會的資金將一擁而上,，瘋狂追逐短期內(nèi)的高收益率，卻迫使其他行業(yè)甚至是代表先進生產(chǎn)力的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)處于資金干渴狀態(tài),，限制產(chǎn)業(yè)迭代發(fā)展,。

對個人而言，一切養(yǎng)老,、教育,、醫(yī)療、娛樂,、出行需求都要為買房讓路,，榨干6個錢包才能供起一套房，不乖乖勒緊褲腰帶還能咋整,？如果房地產(chǎn)發(fā)展這一步,，那就離題太遠了。

因此,，經(jīng)濟發(fā)展出現(xiàn)了下行壓力就要松動房地產(chǎn)嗎,？萬萬不能。如果為了短期增長數(shù)字好看,，就輕易松綁房地產(chǎn)調(diào)控,，不僅會導(dǎo)致宏觀杠桿率進一步攀升，也不利于民生改善和創(chuàng)新升級,。

更重要的是,，房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展階段結(jié)束后，如果再度出現(xiàn)大幅過剩,，積壓的問題和矛盾消化周期只會更長,，消化難度只會更大。飲鴆止渴絕非良方,。

那么房地產(chǎn)市場還要不要發(fā)展?怎么發(fā)展,？這一點，中央經(jīng)濟工作會議給出了明確答案——堅持長效管理調(diào)控,，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展,。

具體怎么做呢？比如加大城市困難群眾住房保障工作,，加強城市更新和存量住房改造提升,，做好城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，加強租賃住房建設(shè),。

中國城鎮(zhèn)住房存量已達300多億平方米,，人均住房建筑面積已達39平方米，中國房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展的階段基本結(jié)束,，房地產(chǎn)市場主要矛盾已從總量短缺轉(zhuǎn)變?yōu)榻Y(jié)構(gòu)性供給不足,、質(zhì)量相對較低,。

全國約有60多億平方米城鎮(zhèn)老舊小區(qū)存在市政基礎(chǔ)設(shè)施老化、公共服務(wù)缺失等問題,。對這些老舊小區(qū)進行改造,，完善周邊配套設(shè)施，可直接或間接拉動投資20多萬億元,。

另外,，中國2億多新市民中約70%是租房住的，大量進城務(wù)工人員住在條件較差的“城中村”,。今后10年建設(shè)租賃住房的直接和間接投資,，也將達到20萬億元以上。

可以說,，中國城市更新改造需求迫切,、潛力巨大，既是一項重大民生工程,，也是一項重大發(fā)展工程,，能夠拉動有效投資需求。

過去3年,，房地產(chǎn)調(diào)控成效有目共睹,。隨著房地產(chǎn)長效管理調(diào)控機制的建立和落實，房地產(chǎn)市場預(yù)期發(fā)生了較大變化,，房地產(chǎn)價格漲幅逐步收斂,，房地產(chǎn)投資增速總體平穩(wěn)，房地產(chǎn)高庫存問題明顯緩解,。成績來之不易，更需倍加珍惜,。