當(dāng)前中國(guó)GDP增速在6%左右,，且據(jù)多家機(jī)構(gòu)測(cè)算,，“十四五”時(shí)期中國(guó)經(jīng)濟(jì)潛在增速預(yù)計(jì)在6%以下,，原因是技術(shù)水平更靠近前沿、勞動(dòng)年齡人口減少,、資本邊際回報(bào)約束等,。

而中國(guó)廣義貨幣（M2）的增速在8%左右，去除2%—3%左右的通脹因素,，二者基本匹配,，貨幣資金的增長(zhǎng)速度能夠支撐經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要。在此情況下,，實(shí)在沒(méi)必要進(jìn)一步大幅放松貨幣了,。

另外，評(píng)價(jià)貨幣供給是否均衡,，一個(gè)很直接的辦法就是看利率水平是否均衡合意,。

何為利率？資金價(jià)格是也,。如何判斷利率水平均衡合意與否,？看價(jià)差和價(jià)格走勢(shì)。

為此,，我們不妨選取三組利率指標(biāo),，分別是銀行間隔夜拆借利率、1年期和5年期國(guó)債利率,，以及與國(guó)債利率對(duì)應(yīng)期限的貸款基礎(chǔ)利率（LPR）,。

這三者的實(shí)質(zhì)是什么？隔夜拆借利率,，反映的是金融機(jī)構(gòu)短期融資成本,；國(guó)債利率，則是以國(guó)家信用背書(shū)的無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率,；而貸款基礎(chǔ)利率,，是由各個(gè)市場(chǎng)主體交易而形成的利率，特征在于市場(chǎng)化,。

這些指標(biāo)在中國(guó)的情況如何,？目前，中國(guó)銀行間市場(chǎng)隔夜拆借利率約為2.3%，1年期和5年期國(guó)債無(wú)風(fēng)險(xiǎn)收益率分別約為2.6%和3%,，與國(guó)債利率對(duì)應(yīng)期限的貸款基礎(chǔ)利率（LPR）分別為4.15%和4.8%,，兩者之間的價(jià)差不到2個(gè)百分點(diǎn)。

這樣似乎看不出什么來(lái),，我們需要找個(gè)對(duì)照物,。拿實(shí)質(zhì)上尚未完全退出量化寬松、信貸狀況較為寬松的美國(guó)為例,，其聯(lián)邦基金利率目標(biāo)區(qū)間目前處于1.5-1.75%,，1年期和5年期國(guó)債利率為1.6%左右，美國(guó)主貸利率則在4.75%附近,，后兩組數(shù)據(jù)對(duì)應(yīng)之差已超過(guò)3個(gè)百分點(diǎn),。

值得注意的是，中國(guó)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)潛在增速差不多是美國(guó)的3倍,，且物價(jià)漲幅大體相當(dāng),，然而中國(guó)的無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率水平略高，風(fēng)險(xiǎn)升水幅度略低,。兩相對(duì)照,，足見(jiàn)中國(guó)目前的利率水平已處在較均衡合意的區(qū)間。

在此情況下,，“穩(wěn)”才是理想的做法,。但“穩(wěn)”不是一成不變，為了保持相應(yīng)的穩(wěn),，也需要在經(jīng)濟(jì)情況波動(dòng)時(shí)靈活機(jī)動(dòng),、適時(shí)調(diào)節(jié)，但這不意味著貨幣政策要做大的寬松調(diào)整,。

說(shuō)到這兒,，各位get到“靈活適度”的真正含義了吧,？

三

“要保持宏觀杠桿率基本穩(wěn)定”,，有人解讀道,，“這意味著去杠桿不能‘一刀切’，中央政府可以加杠桿,，但地方政府要去杠桿,，個(gè)人要加杠桿，而企業(yè)去杠桿,，這樣就總體穩(wěn)定了”,。這句話真能這么理解嗎？

顯然不能,?？磫?wèn)題要看大局,、看大勢(shì)，不能主觀臆斷,。

何為大局,？確保全面建成小康社會(huì)和“十三五”規(guī)劃圓滿收官，就是大局,。何為大勢(shì),？中國(guó)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)中向好、長(zhǎng)期向好,，就是大勢(shì),。

在大局和大勢(shì)里，穩(wěn)增長(zhǎng)固然是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要任務(wù),；但筑好防火墻,、防范化解重大風(fēng)險(xiǎn)更是底線任務(wù),。

只有防范化解重大風(fēng)險(xiǎn),，牢牢守住不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的底線，才能確保取得的成效不被風(fēng)險(xiǎn)吞噬,。

在過(guò)去幾年間,，決策層做出了許多努力。從2015年的“去杠桿”,，到2017年提出打好防范化解重大風(fēng)險(xiǎn)攻堅(jiān)戰(zhàn),，再到2018年的“結(jié)構(gòu)性去杠桿”，影子銀行,、金融大鱷,、地方隱性債務(wù)、部分問(wèn)題中小金融機(jī)構(gòu)等風(fēng)險(xiǎn)已然得到有效管控,，宏觀杠桿率快速上升的勢(shì)頭也被有效遏制,。

從數(shù)據(jù)來(lái)看，截至今年三季度末,，中國(guó)宏觀杠桿率為256.8%,，較去年同期上升4.1個(gè)百分點(diǎn)。而之前5年,，宏觀杠桿率上升幅度分別為14.9%,、20.2%、21.1%,、7.2%和-1.5%,。

如果再考慮到?jīng)]有系統(tǒng)統(tǒng)計(jì)的股權(quán)質(zhì)押、P2P等融資活動(dòng),，近兩年的更廣義宏觀杠桿率實(shí)際是不斷企穩(wěn)的,，這為后續(xù)化解風(fēng)險(xiǎn)預(yù)留了政策空間,。

前述情況，充分說(shuō)明過(guò)去的政策行之有效,，經(jīng)得起實(shí)踐檢驗(yàn),。但也不能掉以輕心。前期積累的風(fēng)險(xiǎn)和矛盾可能繼續(xù)水落石出,，防風(fēng)險(xiǎn)成果尚需鞏固,。

這時(shí)該咋辦？一句話：保持宏觀杠桿率基本穩(wěn)定,，防止大規(guī)模加杠桿,。

具體怎么做？一是針對(duì)中小金融機(jī)構(gòu),、部分城投平臺(tái)債務(wù),、房地產(chǎn)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)等看得見(jiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，要壓實(shí)責(zé)任,，分類處置，精準(zhǔn)拆彈,；二是對(duì)難以預(yù)料的風(fēng)險(xiǎn),，要主動(dòng)出手，早做預(yù)案,，用大概率思維應(yīng)對(duì)小概率事件,。

四

前面的內(nèi)容都挺硬核的，看到這兒你可能有點(diǎn)累了,，不過(guò)接下來(lái)的內(nèi)容你會(huì)有很大共鳴,，因?yàn)槲覀円v的是房地產(chǎn)。那么,，樓市會(huì)松綁嗎,？

每年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，關(guān)于樓市的表述都是市場(chǎng)關(guān)注的熱點(diǎn),，今年更是達(dá)到高點(diǎn),。

今年會(huì)議說(shuō)了啥？話很簡(jiǎn)短,，重申“房住不炒”,，但也強(qiáng)調(diào)要“全面落實(shí)因城施策，穩(wěn)地價(jià),、穩(wěn)房?jī)r(jià),、穩(wěn)預(yù)期的長(zhǎng)效管理調(diào)控機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”,。

看到這些表述,，分析人士來(lái)了一撥“靈魂點(diǎn)津”：既然會(huì)議說(shuō)要“全面落實(shí)因城施策”,，那各地就該結(jié)合自身情況，或收緊,、或放松,，拿好主意別猶豫。

至于“穩(wěn)地價(jià),、穩(wěn)房?jī)r(jià),、穩(wěn)預(yù)期”，那是中央向地方政府亮明態(tài)度——房?jī)r(jià)不能再跌了,，要穩(wěn)住,，可以柔和上漲，但不能大漲,。這樣看來(lái),，樓市反彈的機(jī)會(huì)就要來(lái)了。

真是這樣嗎,？

島叔想送給上述“分析人士”4個(gè)字：想太多了,。房?jī)r(jià)走勢(shì)和地產(chǎn)調(diào)控政策的問(wèn)題其實(shí)不需要從字里行間費(fèi)勁猜測(cè)，僅需回歸常識(shí)就能得出答案,。

各位想想,，房子是用來(lái)干嘛的？歸根結(jié)底是用來(lái)住的,。或是滿足實(shí)現(xiàn)置業(yè)夢(mèng)想的剛需住房需求,；或是滿足想住新房的改善性住房需求,。

不過(guò)我們也不得不承認(rèn)，房子的屬性不只居住這一條,，它還有投資和金融屬性,，房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資和投機(jī)行為便由后兩個(gè)屬性引發(fā)。

但是,，如果投資需求和投機(jī)需求太大,，拉動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)快上漲，人們就會(huì)不把房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)作消費(fèi)市場(chǎng)而是當(dāng)作投機(jī)工具,。

此后，全社會(huì)的資金將一擁而上,，瘋狂追逐短期內(nèi)的高收益率,，卻迫使其他行業(yè)甚至是代表先進(jìn)生產(chǎn)力的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)處于資金干渴狀態(tài),，限制產(chǎn)業(yè)迭代發(fā)展,。

對(duì)個(gè)人而言，一切養(yǎng)老,、教育,、醫(yī)療、娛樂(lè),、出行需求都要為買房讓路,，榨干6個(gè)錢包才能供起一套房，不乖乖勒緊褲腰帶還能咋整,？如果房地產(chǎn)發(fā)展這一步,，那就離題太遠(yuǎn)了。

因此,，經(jīng)濟(jì)發(fā)展出現(xiàn)了下行壓力就要松動(dòng)房地產(chǎn)嗎,？萬(wàn)萬(wàn)不能。如果為了短期增長(zhǎng)數(shù)字好看,，就輕易松綁房地產(chǎn)調(diào)控,，不僅會(huì)導(dǎo)致宏觀杠桿率進(jìn)一步攀升，也不利于民生改善和創(chuàng)新升級(jí),。

更重要的是,，房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展階段結(jié)束后，如果再度出現(xiàn)大幅過(guò)剩,，積壓的問(wèn)題和矛盾消化周期只會(huì)更長(zhǎng),，消化難度只會(huì)更大。飲鴆止渴絕非良方,。

那么房地產(chǎn)市場(chǎng)還要不要發(fā)展?怎么發(fā)展,？這一點(diǎn)，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議給出了明確答案——堅(jiān)持長(zhǎng)效管理調(diào)控,，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展,。

具體怎么做呢？比如加大城市困難群眾住房保障工作,，加強(qiáng)城市更新和存量住房改造提升,，做好城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，加強(qiáng)租賃住房建設(shè),。

中國(guó)城鎮(zhèn)住房存量已達(dá)300多億平方米,，人均住房建筑面積已達(dá)39平方米,，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展的階段基本結(jié)束，房地產(chǎn)市場(chǎng)主要矛盾已從總量短缺轉(zhuǎn)變?yōu)榻Y(jié)構(gòu)性供給不足,、質(zhì)量相對(duì)較低,。

全國(guó)約有60多億平方米城鎮(zhèn)老舊小區(qū)存在市政基礎(chǔ)設(shè)施老化、公共服務(wù)缺失等問(wèn)題,。對(duì)這些老舊小區(qū)進(jìn)行改造，完善周邊配套設(shè)施,，可直接或間接拉動(dòng)投資20多萬(wàn)億元,。

另外,，中國(guó)2億多新市民中約70%是租房住的,，大量進(jìn)城務(wù)工人員住在條件較差的“城中村”,。今后10年建設(shè)租賃住房的直接和間接投資，也將達(dá)到20萬(wàn)億元以上,。

可以說(shuō),，中國(guó)城市更新改造需求迫切、潛力巨大,，既是一項(xiàng)重大民生工程，也是一項(xiàng)重大發(fā)展工程,，能夠拉動(dòng)有效投資需求,。

過(guò)去3年，房地產(chǎn)調(diào)控成效有目共睹,。隨著房地產(chǎn)長(zhǎng)效管理調(diào)控機(jī)制的建立和落實(shí),，房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期發(fā)生了較大變化，房地產(chǎn)價(jià)格漲幅逐步收斂,，房地產(chǎn)投資增速總體平穩(wěn),，房地產(chǎn)高庫(kù)存問(wèn)題明顯緩解。成績(jī)來(lái)之不易,，更需倍加珍惜,。