取消公攤面積會產(chǎn)生什么影響,？“零公攤”會成為新趨勢嗎,？

近日，多年來備受關(guān)注的“公攤面積”在多地又出現(xiàn)了新變化,。一周之內(nèi)，河北省張家口市、湖南省衡陽市兩地宣布逐步推進(jìn)“取消公攤”,。而在今年更早之前，就已有多地提出“取消公攤”,。一系列新動作也讓“取消公攤”的話題再次登上熱搜,。那么，“取消公攤”是否等同于得房率100%,？“取消公攤”究竟會有怎樣的影響,？是有利于開發(fā)商還是購房者呢？

什么是“公攤面積”？

公攤面積為何成了一筆“糊涂賬”,？

12月17日,，河北省張家口市發(fā)文明確，取消商品房銷售價(jià)格限價(jià)機(jī)制,，鼓勵實(shí)行“現(xiàn)房銷售”,，逐步推進(jìn)“取消公攤”。12月12日,，湖南省衡陽市發(fā)文明確,，自2025年1月1日起，商品房銷售實(shí)行套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià),。更早的時候,，肇慶市、合肥市,、湘潭市等都提出逐步“取消公攤”,。

而包括廣州,、杭州,、長沙和廈門等地在內(nèi)的城市雖然未明確取消公攤，但也通過放寬對贈送面積限制,、優(yōu)化陽臺等方式提高實(shí)際得房率,。

對于大多數(shù)購房者來說，什么是“公攤面積”,？其實(shí)有些一頭霧水,。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，實(shí)際上,，公攤是必要的,，當(dāng)下針對公攤面積的爭議核心在于公攤面積該不該計(jì)價(jià)。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉：目前市場上是否取消公攤,，其實(shí)核心不是說不要公攤,，因?yàn)椴豢赡軟]有公攤的。樓梯,、電梯的數(shù)量包括社區(qū)的活動空間等等,，其實(shí)是決定了這套房子的居住體驗(yàn)感。從當(dāng)下市場來看,，其實(shí)大家的爭議核心點(diǎn)就是公攤是不是要計(jì)價(jià),。在賣房的過程中，違規(guī)分?jǐn)偣珨?，樣板間和實(shí)際中交付遠(yuǎn)遠(yuǎn)不一樣,，這些是可以通過一些政策來規(guī)避的。

公攤面積制度在我國實(shí)施已久,。2001年實(shí)行的《商品房銷售管理辦法》明確了商品房建筑面積是由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成,。具體來說，套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺建筑面積,。而公用建筑面積一般由兩部分組成：

一是電梯井,、樓梯間、垃圾道,、變電室,、設(shè)備間、公共門廳和過道,、地下室,、值班警衛(wèi)室以及其他為整棟建筑服務(wù)的公共用房和管理用房建筑面積。

二是單元與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻,。

簡單來說,，如果電梯和公共設(shè)施以及走廊過道越多，那么公攤系數(shù)自然也就越大,。

購房者之所以對于“公攤面積”詬病已久，原因有兩點(diǎn)：

第一,，目前市場上對于“公攤面積”的計(jì)算方法不夠公開透明。

第二,，一些開發(fā)商違規(guī)增加公攤面積,。

這都使得長期以來，公攤面積成了一筆“糊涂賬”,。

青島的一位購房者此前就買了一套120多平方米的商品房,，但在收房時發(fā)現(xiàn)，有近一半的錢都花在了公攤上,。

目前，公攤系數(shù)在多大范圍內(nèi)算合理,，國家沒有明確規(guī)定,，僅規(guī)定了公攤系數(shù)的上限和下限。浙江工業(yè)大學(xué)中國住房和房地產(chǎn)研究院院長虞曉芬表示,，一般情況下,，需要根據(jù)以下內(nèi)容來測算公攤面積：

一是設(shè)計(jì)單位的圖紙。

二是主管部門對公攤的核算,。

但由于一些地方還沒有建立“多測合一”體系,，缺乏第三方監(jiān)督，從而出現(xiàn)公攤面積計(jì)算不透明等現(xiàn)象。

浙江工業(yè)大學(xué)中國住房和房地產(chǎn)研究院院長虞曉芬：公攤面積的計(jì)算很復(fù)雜,，相關(guān)信息的公開化程度還不夠高,，透明度不夠，所以也引起了一些不必要的麻煩,。

取消公攤面積會產(chǎn)生什么影響,？

面對這些所謂“不透明空間”，購房者可以說是啞巴吃黃連,，有苦說不出,，這也是“取消公攤計(jì)價(jià)”的呼聲越來越高的原因所在。然而,，值得探討的是,，取消公攤計(jì)價(jià)就真的可以解決當(dāng)下的問題嗎？已經(jīng)執(zhí)行“套內(nèi)價(jià)格計(jì)價(jià)”的區(qū)域目前效果怎么樣,？全面取消公攤計(jì)價(jià)會產(chǎn)生怎樣的影響呢,？

2022年8月1日起，重慶在全國率先強(qiáng)制施行商品房銷售以“套內(nèi)建筑面積”計(jì)價(jià)的政策,。也就是,，取消了“公攤面積”計(jì)價(jià)。這一政策明確規(guī)定,，商品房買賣合同及商品房權(quán)證應(yīng)當(dāng)寫明房屋共用部位及設(shè)施,。重慶大學(xué)副校長劉貴文表示，這有利于購房者對于房屋面積做到一目了然,。

重慶大學(xué)副校長劉貴文：最好的地方,，就是讓不是很了解建筑類專業(yè)知識的購房者能清楚明白地知道，自己買的房子使用面積到底有多大,。所以有利于市場正?；灿欣谑袌龈油该骰?。

重慶之所以率先改革商品房計(jì)價(jià)方式,，最大目的在于讓消費(fèi)者明明白白購房，最大限度地減少房地產(chǎn)交易糾紛,。

有專家表示，從計(jì)量口徑上取消公攤,，會導(dǎo)致整套房的面積減少,，而房屋總價(jià)不會發(fā)生變化，以住房面積計(jì)量的單價(jià)就會上漲,。舉例來說,，目前,，一套建筑面積100平方米的商品房，公攤面積20%,，實(shí)際使用面積是80平方米,。如果按照總價(jià)800萬元來計(jì)算，每平方米單價(jià)為8萬元,。取消公攤之后,，總價(jià)不變，單價(jià)則變成每平方米10萬元,。因此專家認(rèn)為,，從資產(chǎn)角度，這將有利于保障購房者的權(quán)益,。上海易居研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)對此也持樂觀態(tài)度,。

上海易居研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)：所買即所得，實(shí)際交付鑰匙的房子就是那么大的一個房子,。所以會增強(qiáng)大家對于買賣房屋的信心,，并且對鞏固2025年的“止跌回穩(wěn)”，促進(jìn)房地產(chǎn)市場向好發(fā)展,，更好地保障購房者的一些居住權(quán)益等等都有積極作用,。

對于開發(fā)商來說,，取消公攤總體是有利于銷售房源的,。而近年來，已有一些開發(fā)商開始主動選擇“按套內(nèi)面積”計(jì)價(jià)來出售新房,，以此來規(guī)避因?yàn)楣珨偯娣e而產(chǎn)生的爭端或民事糾紛,。張大偉表示，必須要注意,，取消公攤對于二手房市場的巨大影響。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉：它對于目前市場上已經(jīng)存在的二手房有可能就沒有那么多的利好了,，因?yàn)橥瑯訁^(qū)域的話,，如果是二手房，你的得房率只有70%,，而新進(jìn)入市場的這些房源,，得房率可能能到90%，差20%的話,，單價(jià)有可能銷售差距不大,。過去的二手房和開發(fā)商手中庫存的在售的一些房源有可能就要降價(jià)了。

從現(xiàn)階段來看,，多名業(yè)界人士都認(rèn)為,，全面取消公攤的條件尚未成熟,。目前市場上也有一些建議和反饋，一是“取消公攤之后房價(jià)是否會上漲”,。二是“取消公攤后小區(qū)品質(zhì)是否會下降”,。基于此,，專家建議,，增加公攤面積的透明度才是解決問題的關(guān)鍵所在。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉：不論是得房率還是公攤,，都有存在的必要性,。真正要管控的其實(shí)是不合理的、違規(guī)違法的,，在銷售過程中制造高得房率的這些情況,，而不是說隨便改變這種公攤的設(shè)計(jì)規(guī)則，其實(shí)是會帶來一些不可預(yù)知的風(fēng)險(xiǎn),。