日前,，河北張家口提出逐步推進(jìn)取消公攤,。湖南衡陽(yáng)上周也明確，自明年1月1日起,，當(dāng)?shù)厣唐贩夸N售實(shí)行套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià),。由于此舉被視為“取消公攤”開(kāi)始落地，一下引發(fā)了社會(huì)廣泛關(guān)注,。那么,，按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)，真的是取消公攤面積了嗎,？公攤面積能不能取消,、可不可以馬上取消呢？

近日,，湖南省衡陽(yáng)市自然資源和規(guī)劃局等部門(mén)聯(lián)合發(fā)布通知,，明確自2025年1月1日起，當(dāng)?shù)厣唐贩夸N售實(shí)行套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià),。根據(jù)這份通知,，套內(nèi)建筑面積即專有建筑面積，由套內(nèi)房屋的使用面積,、套內(nèi)墻體面積和套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積三部分組成,。由于新的政策當(dāng)中，沒(méi)有了“公攤”一詞,，由此被不少人視為“取消公攤”開(kāi)始落地,。

但記者梳理后發(fā)現(xiàn),，其實(shí)這份通知當(dāng)中并沒(méi)有“取消”二字,，反而明確了房企在銷售前應(yīng)當(dāng)公示“被分?jǐn)偟墓灿貌课弧薄皡⑴c分?jǐn)偣灿媒ㄖ娣e”等內(nèi)容。也就是說(shuō),，調(diào)整套內(nèi)面積計(jì)價(jià)方式和取消公攤面積,，是兩回事。

中南大學(xué)建筑與藝術(shù)學(xué)院副院長(zhǎng)解明鏡：衡陽(yáng)這一次的樓市新政,，把這一系列的內(nèi)容很清晰進(jìn)行了一個(gè)公示以后,，這樣的話就可以讓消費(fèi)者非常清晰自己買(mǎi)的這一套房子，我到底攤了多少的公攤面積,，可以更好做到讓消費(fèi)者明明白白清清楚楚來(lái)進(jìn)行消費(fèi),。

不只是衡陽(yáng),，今年已有多地明確提出要按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)宣傳銷售,。近日，廣西發(fā)布通知,，要引導(dǎo)市場(chǎng)按住房套內(nèi)面積計(jì)價(jià)銷售,。在此之前，湖南湘潭也明確房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可實(shí)行按住房套內(nèi)面積計(jì)價(jià)宣傳銷售,。而從今年5月1日起，廣東肇慶就已經(jīng)開(kāi)始實(shí)施按套內(nèi)面積計(jì)價(jià),。而從各地實(shí)施效果來(lái)看,，不論以建筑面積計(jì)價(jià)，還是以套內(nèi)面積計(jì)價(jià),，只是兩種不同的計(jì)算方式,，購(gòu)房成本不會(huì)發(fā)生變動(dòng)，實(shí)際花的錢(qián)都是一樣的,。

清華大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任吳璟：假設(shè)我們買(mǎi)了一套房總價(jià)是200萬(wàn)，你的建筑面積是100平方米,，套內(nèi)建筑面積是80平方米,，可以按照建筑面積計(jì)價(jià)是2萬(wàn)元每平方米，也可以按照套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)是2.5萬(wàn)元每平方米,，他們的計(jì)價(jià)方式可能有所差異,，但是付出的總價(jià)其實(shí)不會(huì)有變化。

不僅購(gòu)房成本沒(méi)有變化,，兩種計(jì)算方式下，其實(shí)相關(guān)的供暖費(fèi)和物業(yè)費(fèi)也不會(huì)因此發(fā)生變化,。在業(yè)內(nèi)人士看來(lái),，之所以此次衡陽(yáng)的政策備受關(guān)注，主要原因是此前由于房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)“公攤面積”缺乏約束性的條款,，造成在部分地方公攤面積過(guò)大,、導(dǎo)致得房率過(guò)低，推高了購(gòu)房者的買(mǎi)房成本和后續(xù)維護(hù)成本,，從而引發(fā)了大家對(duì)是否取消公攤面積的猜測(cè),。

公攤面積能不能“一取了之”,？

事實(shí)上近年來(lái)圍繞公攤面積，一直以來(lái)都有著相當(dāng)多的討論,。到底哪些屬于公攤面積,？公攤面積是不是越小越好？能不能直接取消呢,？

公攤面積制度在我國(guó)存在已久，2001年施行的《商品房銷售管理辦法》明確規(guī)定：商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和公用建筑面積共同組成,。具體來(lái)說(shuō)：

套內(nèi)建筑面積組成：

套內(nèi)使用面積＋套內(nèi)墻體面積＋陽(yáng)臺(tái)建筑面積,。

公用建筑面積一般由以下兩部分組成：

電梯井、樓梯間,、垃圾道,、變電室、設(shè)備間,、公共門(mén)廳和過(guò)道,、地下室、值班警衛(wèi)室以及其他功能上為整棟建筑服務(wù)的公共用房和管理用房建筑面積,；

套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半,。

簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，如果電梯和公共設(shè)施這樣的公共空間以及走廊,、過(guò)道等越多,，那么公攤系數(shù)自然也就越大。

北京大學(xué)房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波：取消公攤,，只是在計(jì)價(jià)的時(shí)候不再算公攤面積，但是公攤它反映的是哪部分,？公攤實(shí)際上是反映的是一個(gè)樓里面的共有部分,，樓梯、過(guò)道,，包括房頂,，比如說(shuō)單元門(mén)進(jìn)來(lái)的時(shí)候，有一些坡道,。這些東西,，實(shí)際上從建筑上面來(lái)講，不可能沒(méi)有的,，因?yàn)闆](méi)有這個(gè)東西,，這個(gè)樓就不存在了。

因此,，在業(yè)內(nèi)人士看來(lái),，取消“公攤面積”不能一蹴而就，會(huì)影響到購(gòu)房者的權(quán)利,?！渡唐贩夸N售管理辦法》中明確指出：分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e部分為共有產(chǎn)權(quán)，買(mǎi)受人按照法律,、法規(guī)的規(guī)定對(duì)其享有權(quán)利,，承擔(dān)責(zé)任。從購(gòu)房人的角度來(lái)說(shuō),，“公攤面積”太小,，可能意味著狹窄的電梯間、一梯多戶,、公共活動(dòng)區(qū)域減少等配套設(shè)施問(wèn)題,，進(jìn)而影響居住的質(zhì)量與舒適度。此外,，取消公攤面積后,，還會(huì)給業(yè)主入住后公攤部位的管理、維護(hù)以及后續(xù)產(chǎn)生的安全責(zé)任帶來(lái)許多現(xiàn)實(shí)問(wèn)題,。

優(yōu)化設(shè)計(jì)提升住房得房率

公攤不能盲目硬性取消，那如何改變一直以來(lái)被詬病的公攤過(guò)大,、測(cè)量過(guò)程不清晰等問(wèn)題,，真正實(shí)現(xiàn)買(mǎi)房“所購(gòu)即所得”呢？其實(shí),，近年來(lái)隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的深度調(diào)整,，多地政府通過(guò)調(diào)整建筑規(guī)范、計(jì)容標(biāo)準(zhǔn),，提高住宅的“得房率”,，以此讓“公攤面積”在不影響居住品質(zhì)的同時(shí)變得更合理。

今年,，長(zhǎng)沙出臺(tái)政策對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的計(jì)容新規(guī)定，新規(guī)后拿地開(kāi)建的住宅項(xiàng)目,，得房率大大提升,。而在浙江，紹興,、溫州,、金華、湖州等地也先后明確,，空中花園綠化陽(yáng)臺(tái),、小區(qū)景觀綠化亭廊,、開(kāi)放式風(fēng)雨連廊等不計(jì)容積率，挑高客廳只算單層面積等,。

而前不久，杭州發(fā)布樓市新政,，首次明確新成交宅地均可以享受面積認(rèn)定新規(guī),，比如封閉式陽(yáng)臺(tái)只算一半面積，開(kāi)放式風(fēng)雨連廊不計(jì)容積率,、用于滿足停車配建最低標(biāo)準(zhǔn)的停車空間不計(jì)容積率等等,。

此外，廣西提出在符合國(guó)土空間規(guī)劃管控要求的前提下,，允許建設(shè)單位依法按程序優(yōu)化調(diào)整住宅車位配建比率,、住宅用地配套商業(yè)比率,、社區(qū)用房配置，引導(dǎo)市場(chǎng)按住房套內(nèi)面積計(jì)價(jià)銷售。

北京大學(xué)房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波：用套內(nèi)面積計(jì)價(jià)，告訴我套內(nèi)面積是多少,，我付了錢(qián),，到時(shí)候交了房，我進(jìn)去以后我看到的就是在合同上面,，寫(xiě)的套內(nèi)面積多少,，所以我覺(jué)得更公開(kāi)更透明了。

在廣東,，廣州修訂了建筑工程容積率計(jì)算辦法,，將住宅套內(nèi)半開(kāi)敞空間半計(jì)容比例，由原來(lái)的不超過(guò)套內(nèi)建筑面積的15%放寬至20%,，鼓勵(lì)住宅套內(nèi)設(shè)置入戶花園,、生活陽(yáng)臺(tái)、大進(jìn)深的多功能陽(yáng)臺(tái)等半開(kāi)敞空間,。

深圳則發(fā)布了新版《建筑設(shè)計(jì)規(guī)則》,，避難層、機(jī)房等公共區(qū)域?qū)⒉辉儆?jì)入容積率面積,，意味著購(gòu)房者承擔(dān)的公攤成本將下降,。

惠州也表示，部分公共輔助用房不計(jì)入容積率建筑面積,，并對(duì)計(jì)入公攤的面積設(shè)置了上限,，同樣有助于減輕購(gòu)房者負(fù)擔(dān)。

清華大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任吳璟：能夠倒逼房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)一步優(yōu)化產(chǎn)品設(shè)計(jì),，特別是把公共建筑面積真正花在刀刃上,。比如說(shuō)像門(mén)廳、電梯間,，多數(shù)的老百姓其實(shí)是愿意多花一點(diǎn)的費(fèi)用把它做得寬敞明亮,，同時(shí)也保證安全。而另外一些公共的建筑空間,，比如說(shuō)像一些設(shè)備間等等,，我們就希望讓它的空間就更為集約，更為高效,，能少占一點(diǎn)公共建筑的空間,。

加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式

在各地調(diào)整計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)、提高“得房率”的同時(shí),，我國(guó)目前也在緊緊圍繞構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式,，引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)從追求規(guī)模擴(kuò)張轉(zhuǎn)為專注項(xiàng)目品質(zhì)，下大力氣建設(shè)安全舒適,、綠色智慧的好房子,。

住房城鄉(xiāng)建設(shè)部日前表示，要著眼長(zhǎng)遠(yuǎn),，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式,，下大力氣建設(shè)安全舒適、綠色智慧的好房子,。目前,，編制了《住宅項(xiàng)目規(guī)范》，從建筑層高,、電梯、隔音,、綠色,、智能、無(wú)障礙等方面提高住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn),。下一步,，還將進(jìn)一步完善《關(guān)于提升住房品質(zhì)的意見(jiàn)》，明確提升住房品質(zhì)的工作要求,，并提出土地,、財(cái)政、金融等相關(guān)保障推動(dòng)措施,。

清華大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任吳璟：在當(dāng)前的背景下，有利于釋放剛性和改善性住房需求，讓他們把潛在的需求轉(zhuǎn)化為實(shí)實(shí)在在的購(gòu)房行為,，這對(duì)于推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的止跌回穩(wěn)也是一種助力,。

隨著近年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的深度調(diào)整，購(gòu)房人的觀念已經(jīng)發(fā)生了顯著變化,。業(yè)內(nèi)人士表示,，現(xiàn)在已經(jīng)有越來(lái)越多的房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)始真正意識(shí)到，只有建造“好房子”才能贏得市場(chǎng)的投票,。如何從“有沒(méi)有”邁向“好不好”,，在此背景下，各大房地產(chǎn)企業(yè)目前都在不斷探索和創(chuàng)新,，力求在產(chǎn)品研發(fā)上實(shí)現(xiàn)突破,，他們已經(jīng)開(kāi)始從戶型設(shè)計(jì)、社區(qū)規(guī)劃,、服務(wù)配套等多個(gè)方面入手,，提升自身的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

（總臺(tái)央視記者楊瀟 譚振華）