專家表示,,就北京而言,小區(qū)的綠地,、道路等是沒有計入到買房的公攤面積中的,。這些面積屬于業(yè)主共有面積,業(yè)主擁有土地使用權(quán),,但不是分攤面積,。
中國政法大學(xué)教授王衛(wèi)國認為,政府的出發(fā)點是好的,,但推行時應(yīng)尊重大家意愿和需求,。
王衛(wèi)國表示,,小區(qū)道路如果沒有明確規(guī)定屬于市政道路的,,從產(chǎn)權(quán)來講屬于小區(qū)業(yè)主,按照物權(quán)法的規(guī)定,,住宅小區(qū)的土地使用權(quán)是屬于小區(qū)內(nèi)部業(yè)主的共有,,這些道路不只有通行功能,還有小區(qū)業(yè)主停車等其他很多功能,。此外,,完全打開也涉及安全和民眾觀念等問題,政府不能強行推行,要尊重《物權(quán)法》,。
3 開放使用小區(qū)道路如何補償,?
如何釋放小區(qū)中的道路資源?王衛(wèi)國認為,,從法律上講,,政府要協(xié)商推進,比如與小區(qū)業(yè)主大會必要協(xié)商,,還要進行補償,。
同時,要區(qū)別對待,,不能一刀切,,“在一些地方道路非常稀缺的情況下,要與小區(qū)業(yè)主等各方進行協(xié)調(diào),;對于有些小區(qū)根本不存在這方面的需求,,圍墻打開對于緩解交通沒有實質(zhì)性的意義,反而增加了安全隱患,,就應(yīng)保證小區(qū)內(nèi)道路的生活功能,,以及業(yè)主寧靜和安全的需求”。
此外,,對于單位大院,,王衛(wèi)國表示,比住宅小區(qū)的問題要簡單一些,,很多是國有單位,,但也有一些企業(yè)單位,因此也不能一概而論,。
這里面的關(guān)鍵問題是土地使用權(quán),,它包括兩類,劃撥土地使用權(quán)和出讓土地使用權(quán),。國有企業(yè)通常屬于劃撥土地使用權(quán),,而企業(yè)單位還要看看是劃撥土地使用權(quán)還是出讓土地使用權(quán)。
王衛(wèi)國表示,,劃撥土地使用權(quán)是無償取得的,,這個使用權(quán)政府可隨時收回,只要適當補償即可,;對于出讓土地使用權(quán),,政府強制收回時必須是出于公共利益的需要,收回中還需要論證,,并進行補償,。補償包括退回土地使用權(quán)剩余年限的土地出讓金,、給小區(qū)居民帶來不便的補償、道路建設(shè)成本,,以及由此給居民帶來不便進行的補救措施,,包括如噪音、污染等一系列問題,,都要統(tǒng)籌進行,。
4 街區(qū)化后小區(qū)物業(yè)將被取消?
北京大學(xué)法學(xué)院房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波說,,新建小區(qū)街區(qū)化,,從理論上講是做得到的。比如在香港,、澳門,,就有不少都是以單獨的樓棟為單元。
那如果都是單獨的樓棟,,沒有了小區(qū),,沒有了小區(qū)內(nèi)的道路和綠地,那是否還需要物業(yè),?是否還要交物業(yè)費,?
對此,樓建波說,,所謂物業(yè),,是負責(zé)小區(qū)的公共設(shè)施和共有部位的維護。一棟樓內(nèi)的樓道,、電梯,、二次供水等都是公共部位和共有設(shè)施,也是需要維護的,。所以將來也會劃定公共部位和共有設(shè)施,,只是按照屆時的規(guī)劃來確定。
“物業(yè)的本質(zhì)不會變,,只是管理服務(wù)的方式會有所變化,。”樓建波說,因此物業(yè)公司不會消失,,業(yè)主們?nèi)匀恍枰飿I(yè)公司提供服務(wù),,只是服務(wù)形式的變化,如過去是一個小區(qū)封閉起來,,門口有保安值守,,將來物業(yè)的保安則可能是在樓門口來值守,,而開放后的道路上則由警察來巡邏,。
至于道路開放后是否會切割小區(qū),,造成物業(yè)不好管理?樓建波認為這也不是問題,,“現(xiàn)在有些小區(qū)也是被一條市政路分開了,,并沒有影響到物業(yè)管理。”
同時,,樓建波建議,,在具體執(zhí)行時不能“一刀切”,應(yīng)根據(jù)實際情況逐步推進,。“街區(qū)制是一個系統(tǒng)工程,,不能分割開。比如街區(qū)制的一大目的就是打開大院或小區(qū),,形成微循環(huán)的道路,,那么如果三個小區(qū)挨著,一個小區(qū)打開了,,另外兩個沒有打開,,道路還是循環(huán)不了,反而成為了斷頭路,。”