專(zhuān)家表示,，就北京而言,，小區(qū)的綠地、道路等是沒(méi)有計(jì)入到買(mǎi)房的公攤面積中的,。這些面積屬于業(yè)主共有面積,，業(yè)主擁有土地使用權(quán)，但不是分?jǐn)偯娣e,。

中國(guó)政法大學(xué)教授王衛(wèi)國(guó)認(rèn)為,，政府的出發(fā)點(diǎn)是好的，但推行時(shí)應(yīng)尊重大家意愿和需求,。

王衛(wèi)國(guó)表示,，小區(qū)道路如果沒(méi)有明確規(guī)定屬于市政道路的，從產(chǎn)權(quán)來(lái)講屬于小區(qū)業(yè)主,，按照物權(quán)法的規(guī)定,，住宅小區(qū)的土地使用權(quán)是屬于小區(qū)內(nèi)部業(yè)主的共有，這些道路不只有通行功能,，還有小區(qū)業(yè)主停車(chē)等其他很多功能,。此外，完全打開(kāi)也涉及安全和民眾觀念等問(wèn)題,，政府不能強(qiáng)行推行,，要尊重《物權(quán)法》。

3 開(kāi)放使用小區(qū)道路如何補(bǔ)償,？

如何釋放小區(qū)中的道路資源,？王衛(wèi)國(guó)認(rèn)為,，從法律上講，政府要協(xié)商推進(jìn),，比如與小區(qū)業(yè)主大會(huì)必要協(xié)商,，還要進(jìn)行補(bǔ)償。

同時(shí),，要區(qū)別對(duì)待，不能一刀切,，“在一些地方道路非常稀缺的情況下,，要與小區(qū)業(yè)主等各方進(jìn)行協(xié)調(diào)；對(duì)于有些小區(qū)根本不存在這方面的需求,，圍墻打開(kāi)對(duì)于緩解交通沒(méi)有實(shí)質(zhì)性的意義,，反而增加了安全隱患，就應(yīng)保證小區(qū)內(nèi)道路的生活功能,，以及業(yè)主寧?kù)o和安全的需求”,。

此外，對(duì)于單位大院,，王衛(wèi)國(guó)表示,，比住宅小區(qū)的問(wèn)題要簡(jiǎn)單一些，很多是國(guó)有單位,，但也有一些企業(yè)單位,，因此也不能一概而論。

這里面的關(guān)鍵問(wèn)題是土地使用權(quán),，它包括兩類(lèi),，劃撥土地使用權(quán)和出讓土地使用權(quán)。國(guó)有企業(yè)通常屬于劃撥土地使用權(quán),，而企業(yè)單位還要看看是劃撥土地使用權(quán)還是出讓土地使用權(quán),。

王衛(wèi)國(guó)表示，劃撥土地使用權(quán)是無(wú)償取得的,，這個(gè)使用權(quán)政府可隨時(shí)收回,，只要適當(dāng)補(bǔ)償即可；對(duì)于出讓土地使用權(quán),，政府強(qiáng)制收回時(shí)必須是出于公共利益的需要,，收回中還需要論證，并進(jìn)行補(bǔ)償,。補(bǔ)償包括退回土地使用權(quán)剩余年限的土地出讓金,、給小區(qū)居民帶來(lái)不便的補(bǔ)償、道路建設(shè)成本,，以及由此給居民帶來(lái)不便進(jìn)行的補(bǔ)救措施,，包括如噪音、污染等一系列問(wèn)題,，都要統(tǒng)籌進(jìn)行,。

4 街區(qū)化后小區(qū)物業(yè)將被取消,？

北京大學(xué)法學(xué)院房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波說(shuō),，新建小區(qū)街區(qū)化，從理論上講是做得到的,。比如在香港,、澳門(mén)，就有不少都是以單獨(dú)的樓棟為單元,。

那如果都是單獨(dú)的樓棟,，沒(méi)有了小區(qū)，沒(méi)有了小區(qū)內(nèi)的道路和綠地,，那是否還需要物業(yè),？是否還要交物業(yè)費(fèi)？

對(duì)此,，樓建波說(shuō),，所謂物業(yè)，是負(fù)責(zé)小區(qū)的公共設(shè)施和共有部位的維護(hù),。一棟樓內(nèi)的樓道,、電梯、二次供水等都是公共部位和共有設(shè)施,，也是需要維護(hù)的,。所以將來(lái)也會(huì)劃定公共部位和共有設(shè)施，只是按照屆時(shí)的規(guī)劃來(lái)確定,。

“物業(yè)的本質(zhì)不會(huì)變,，只是管理服務(wù)的方式會(huì)有所變化。”樓建波說(shuō),，因此物業(yè)公司不會(huì)消失,，業(yè)主們?nèi)匀恍枰飿I(yè)公司提供服務(wù)，只是服務(wù)形式的變化,，如過(guò)去是一個(gè)小區(qū)封閉起來(lái),，門(mén)口有保安值守，將來(lái)物業(yè)的保安則可能是在樓門(mén)口來(lái)值守,，而開(kāi)放后的道路上則由警察來(lái)巡邏,。

至于道路開(kāi)放后是否會(huì)切割小區(qū),，造成物業(yè)不好管理？樓建波認(rèn)為這也不是問(wèn)題,，“現(xiàn)在有些小區(qū)也是被一條市政路分開(kāi)了,，并沒(méi)有影響到物業(yè)管理。”

同時(shí),，樓建波建議,，在具體執(zhí)行時(shí)不能“一刀切”，應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況逐步推進(jìn),。“街區(qū)制是一個(gè)系統(tǒng)工程,，不能分割開(kāi)。比如街區(qū)制的一大目的就是打開(kāi)大院或小區(qū),，形成微循環(huán)的道路，那么如果三個(gè)小區(qū)挨著,，一個(gè)小區(qū)打開(kāi)了,，另外兩個(gè)沒(méi)有打開(kāi)，道路還是循環(huán)不了,，反而成為了斷頭路,。”