原標(biāo)題：北京房?jī)r(jià)狂歡 將持續(xù)多久

蔡胤

“黃村的地價(jià)都4萬(wàn)多了,？真不敢相信,。”2月23日,，一央企開(kāi)發(fā)商人士對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者感慨,。

23日下午，北京土地市場(chǎng)迎來(lái)了春節(jié)之后的首拍,，這也是2016年以來(lái)的第二宗住宅用地拍賣(mài),。雖然接近南六環(huán)，此次入市的大興黃村地塊還是獲得了較高的關(guān)注度,，因?yàn)楦?jìng)拍現(xiàn)場(chǎng)來(lái)的都是財(cái)力雄厚的“金主”,，共有9家房企或綜合體,，包括葛洲壩、綠地,、中鐵建與萬(wàn)科等,。

在土地供給減量的北京，任何一宗位置尚可的宅地都可能拍出高價(jià),。最終,，該地塊以39億元的總價(jià)，及配建15000平方米的代價(jià)為來(lái)自上海的綠地取得,。經(jīng)機(jī)構(gòu)測(cè)算,，該地塊實(shí)際樓面價(jià)高達(dá)4.7萬(wàn)元/平方米。

　　南五環(huán)外地價(jià)接近5萬(wàn)

4.7萬(wàn)元/平方米,，這一樓面價(jià)在地王頻出,、頂豪動(dòng)輒每平方米15萬(wàn)的北京遠(yuǎn)不算高，但放到南五環(huán)外的位置上,，它便有了值得關(guān)注的理由,。它創(chuàng)造了大興區(qū)域住宅用地價(jià)格的新高，并且地價(jià)已超區(qū)域標(biāo)桿華潤(rùn)某項(xiàng)目的售價(jià),，預(yù)計(jì)未來(lái)銷(xiāo)售價(jià)格也將直逼10萬(wàn)元,。這也意味著，北京居民一貫認(rèn)為的價(jià)格洼地南郊,，也將出現(xiàn)單價(jià)10萬(wàn)元/平方米的頂級(jí)豪宅,。去年北京土地如此大熱，該區(qū)域3宗住宅用地最終樓面價(jià)也不過(guò)是每平方米3萬(wàn)元上下的級(jí)別,。

是什么原因推高了這塊地的價(jià)格,？亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅對(duì)本報(bào)記者說(shuō)，新年伊始,，三部委即聯(lián)合再發(fā)減稅政策,，其中對(duì)于北京影響較大的是取消“普通住房”的定位,，由此也將解救出一批中小戶型的高價(jià)項(xiàng)目,。而從這一政策導(dǎo)向也可以看出2016年房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控仍會(huì)以放松為主，寬松的政策環(huán)境也刺激了開(kāi)發(fā)企業(yè)購(gòu)地的積極性,。微觀來(lái)說(shuō),，決定地價(jià)的核心因素還是位置。

郭毅稱,，大興區(qū)近年來(lái)發(fā)展重點(diǎn)已外延至六環(huán)外天宮院板塊,，原本的地處五六環(huán)之間的區(qū)域核心黃村已近開(kāi)發(fā)飽和，已鮮見(jiàn)住宅用地出讓,，因此遭到了激烈爭(zhēng)奪,。

但區(qū)域核心并不等同于城市核心,。該地塊地處京開(kāi)高速以東，遠(yuǎn)離京開(kāi)高速以西的新城核心區(qū),，距離地鐵相對(duì)較遠(yuǎn),，位于老城區(qū)邊緣南鄰回遷房，周邊居住環(huán)境有待提高,。郭毅說(shuō),，對(duì)于一個(gè)預(yù)計(jì)售價(jià)將近10萬(wàn)的區(qū)域標(biāo)桿項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，周邊環(huán)境也將成為項(xiàng)目最大的短板,。

　　二手房漲價(jià)惜售

相比新房而言,，以存量房交易為主的一線城市，最近二手房更加躁動(dòng),。本報(bào)記者上周末走訪發(fā)現(xiàn),，還沒(méi)出農(nóng)歷正月十五，就有很多年輕情侶出現(xiàn)在了中介門(mén)店詢問(wèn)房源,。經(jīng)過(guò)春節(jié)前的漲勢(shì)之后,，一些區(qū)域品質(zhì)較高的二手房?jī)r(jià)格還在上漲。以東四環(huán)內(nèi)朝陽(yáng)公園附近某地鐵精裝房為例,，房齡五年的60平方米左右的一居室,，現(xiàn)在報(bào)價(jià)在270萬(wàn)元~290萬(wàn)元，而去年10月的價(jià)格在260萬(wàn)元上下,，2014年的價(jià)格在230萬(wàn)元左右,，開(kāi)盤(pán)時(shí)價(jià)格僅僅在100萬(wàn)元至150萬(wàn)元之間。服務(wù)于該小區(qū)開(kāi)發(fā)商租售中心的李欣(化名)告訴本報(bào)記者,，隨著房?jī)r(jià)上漲,，業(yè)主開(kāi)始惜售，從前動(dòng)輒20套在售,，而現(xiàn)在業(yè)主誠(chéng)意出售的小戶型房源僅有不到5套,，而且不報(bào)價(jià)格很難約業(yè)主見(jiàn)面。

成交數(shù)據(jù)也說(shuō)明了春節(jié)前后北京二手房市場(chǎng)的活躍度,。根據(jù)鏈家研究院統(tǒng)計(jì),，2016年北京市二手住宅市場(chǎng)迎來(lái)開(kāi)門(mén)紅，1月份全月網(wǎng)簽量突破2.4萬(wàn)套,，超過(guò)去年最高水平,。1月份北京市二手住宅成交量為24312套，較上月增加5.3%,，較去年同期增加90.9%,。鏈家研究院李巧玲表示，由于市場(chǎng)預(yù)期向好,，業(yè)主惜售情緒有所上升,。

賣(mài)還是不賣(mài),，以什么樣的價(jià)格賣(mài)，劉江(化名)想了很久,。為了研究當(dāng)下是不是樓市高點(diǎn),，畢業(yè)于北京一所知名大學(xué)文科專業(yè)的他，最近甚至看了多本經(jīng)濟(jì)學(xué)和管理學(xué)書(shū)籍,。身為上述地鐵精裝房的年輕業(yè)主,，這套一居室是劉江和新婚妻子唯一的房子。他現(xiàn)在與懷孕的妻子租住在單位附近的兩居室,，這套一居室正在出租,，形同投資。關(guān)于為什么出手,，他對(duì)本報(bào)記者說(shuō)出了自己對(duì)大勢(shì)的判斷：兩年內(nèi)上漲,，五年內(nèi)可能下跌。他的邏輯是：利率下降,，通貨膨脹,，泡沫吹大，核心城市核心物業(yè)價(jià)格必然上漲,，但實(shí)體經(jīng)濟(jì)不振,，如果一些過(guò)剩行業(yè)的“僵尸”企業(yè)和中小企業(yè)大面積死掉，住房需求也可能得不到支撐,，同時(shí)不排除拋售潮出現(xiàn),。所以他選擇套現(xiàn)這套房子，投入到自己的創(chuàng)業(yè)公司,，雖然經(jīng)營(yíng)的也是傳統(tǒng)機(jī)械產(chǎn)品,，但他看好優(yōu)勝劣汰之后自己公司將獲得的空間。