因2014年房地產(chǎn)市場(chǎng)交易低迷,，南京市政府調(diào)減了2015年的供地規(guī)模,。當(dāng)年南京的宅地實(shí)際成交量為2680萬平方米，降幅接近20%,。

但在國家層面,，除連續(xù)降息外,，首套房和二套房的首付比例也明顯下調(diào),，并刺激需求大量釋放,。

這一變化令市場(chǎng)猝不及防。去年南京商品住宅成交量升至11萬套,，同比漲幅超過40%,，供應(yīng)出現(xiàn)明顯缺口,。按照當(dāng)?shù)匾幻麖臉I(yè)者的觀點(diǎn),，此前“節(jié)制和理性”的供地節(jié)奏，反而因政策周期的調(diào)整而打破,，導(dǎo)致市場(chǎng)短期供應(yīng)不足,，并間接推動(dòng)了房?jī)r(jià)上漲。

與之相對(duì)應(yīng)的是,，前幾年供地并不節(jié)制的長(zhǎng)沙,、貴陽、沈陽等二線城市,，本輪房?jī)r(jià)并未出現(xiàn)大漲,。

根據(jù)易居克而瑞統(tǒng)計(jì)，截至今年2月,，35個(gè)城市新建商品住宅庫存規(guī)模已出現(xiàn)連續(xù)5個(gè)月環(huán)比下跌,、連續(xù)7個(gè)月同比下跌,。其中，南京,、蘇州,、合肥等二線城市的去化周期不足4個(gè)月。在很多業(yè)內(nèi)人士看來,，造成該現(xiàn)象的主因,，在于去年來的大量去化，并非由于供應(yīng)端出現(xiàn)問題,。

因此,，盡管二線樓市存在一定程度的過熱現(xiàn)象，仍有不少業(yè)內(nèi)人士看好這些市場(chǎng),。

恒隆集團(tuán)主席陳啟宗近日在“致股東函”中表示,，當(dāng)前是“中國數(shù)代以來最健康的樓市，尤以最主要的二線城市為然,?！逼淅碛稍谟冢€城市出現(xiàn)了過去20多年來少見的理想狀況：價(jià)格未大起大落,，房屋和土地成交均適度旺盛,。

陳啟宗認(rèn)為，一線城市仍然熾熱,；三四線城市則存在嚴(yán)重的供過于求,，可能需要四至五年方能紓解。以金額計(jì)算,，迄今中國樓市的最大銷量來自二線城市,，而其整體供求情況較為平衡。他還表示,，部分發(fā)展商預(yù)期今年二線城市的前景頗佳,。

資本溢出效應(yīng)

歷史上，二線城市的樓市變化有跡可循,。在本輪大漲之前,，杭州、南京等二線樓市曾在2008年遭遇重創(chuàng),，房?jī)r(jià)也一度出現(xiàn)斷崖式下跌,。此后直至2015年上半年，這些城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)一直處于不溫不火的狀態(tài),。

對(duì) 于此輪二線樓市升溫,，中信建投認(rèn)為，從人口遷徙角度,，省會(huì)城市或者區(qū)域核心城市往往是遷徙者的第一目的地,，其次才是北京,、上海、深圳等一線城市,。因此,，即 使處在人口凈流出的大環(huán)境下，這些城市依然能把握住產(chǎn)業(yè)和人口的機(jī)遇,。其代價(jià)是,，周邊三四線城市的人口流失難以逆轉(zhuǎn)。

從市場(chǎng)傳導(dǎo)角度,，該機(jī)構(gòu)指出,，一線城市因具備更高的政策、金融敏感性,，趨勢(shì)變化領(lǐng)先于全國,，二線城市往往在這種傳導(dǎo)作用下隨之升溫。

中信建投認(rèn)為,，隨著一線城市調(diào)控政策加碼,，二線城市具有更大的杠桿空間。也即,，在市場(chǎng)反彈期,，二線城市與一線城市的共振更為迅速。

上海易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)將其稱為“溢出效應(yīng)”,，或“傳導(dǎo)效應(yīng)”,。意為在流動(dòng)性相對(duì)過剩的情況下，這類二線城市最容易作為“避風(fēng)港”,，承接從一線城市溢出的資金,。

這部分資金不僅來自房企、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)等,，還有大量的民間投資需求,。“恐慌”和“敏感”是共同特征,。

有業(yè)內(nèi)人士將東部二線樓市特征稱為“類一線城市”,，具體表現(xiàn)為：具備一定的經(jīng)濟(jì)規(guī)模,、區(qū)域吸引力強(qiáng),、供需關(guān)系相對(duì)緊張。因此其成為資本覬覦的對(duì)象并不為怪,。

中 信建投指出,，國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)走進(jìn)了新的一段以政策為先導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)大周期：近期持續(xù)寬松的流動(dòng)性環(huán)境，10年以來難出其右的行業(yè)扶持政策,。在目前整體經(jīng)濟(jì)增速 下滑的考驗(yàn)下,，房地產(chǎn)基本面繼續(xù)升溫是大概率事件,。因此該機(jī)構(gòu)認(rèn)為熱度的傳導(dǎo)與擴(kuò)散還有延續(xù)性，二線城市承接實(shí)屬必然,。

但嚴(yán)躍進(jìn)指出,，二線城市已進(jìn)入新的周期。后續(xù)要健康發(fā)展,，增加土地供應(yīng)量是關(guān)鍵,。更為重要的是，鑒于二線城市整體購房環(huán)境較寬松,，所以后續(xù)市場(chǎng)層面需要警惕投資投機(jī)需求的釋放,。有業(yè)內(nèi)人士還擔(dān)心，若二線樓市持續(xù)高溫,，有可能也招來政策壓制,。