因2014年房地產(chǎn)市場交易低迷,南京市政府調(diào)減了2015年的供地規(guī)模。當年南京的宅地實際成交量為2680萬平方米,,降幅接近20%,。
但在國家層面,,除連續(xù)降息外,,首套房和二套房的首付比例也明顯下調(diào),并刺激需求大量釋放,。
這一變化令市場猝不及防,。去年南京商品住宅成交量升至11萬套,同比漲幅超過40%,,供應出現(xiàn)明顯缺口,。按照當?shù)匾幻麖臉I(yè)者的觀點,此前“節(jié)制和理性”的供地節(jié)奏,,反而因政策周期的調(diào)整而打破,,導致市場短期供應不足,并間接推動了房價上漲,。
與之相對應的是,,前幾年供地并不節(jié)制的長沙、貴陽,、沈陽等二線城市,,本輪房價并未出現(xiàn)大漲,。
根據(jù)易居克而瑞統(tǒng)計,,截至今年2月,35個城市新建商品住宅庫存規(guī)模已出現(xiàn)連續(xù)5個月環(huán)比下跌,、連續(xù)7個月同比下跌,。其中,南京,、蘇州,、合肥等二線城市的去化周期不足4個月。在很多業(yè)內(nèi)人士看來,,造成該現(xiàn)象的主因,,在于去年來的大量去化,并非由于供應端出現(xiàn)問題,。
因此,,盡管二線樓市存在一定程度的過熱現(xiàn)象,仍有不少業(yè)內(nèi)人士看好這些市場,。
恒隆集團主席陳啟宗近日在“致股東函”中表示,,當前是“中國數(shù)代以來最健康的樓市,尤以最主要的二線城市為然,?!逼淅碛稍谟冢€城市出現(xiàn)了過去20多年來少見的理想狀況:價格未大起大落,,房屋和土地成交均適度旺盛,。
陳啟宗認為,,一線城市仍然熾熱;三四線城市則存在嚴重的供過于求,,可能需要四至五年方能紓解,。以金額計算,迄今中國樓市的最大銷量來自二線城市,,而其整體供求情況較為平衡,。他還表示,部分發(fā)展商預期今年二線城市的前景頗佳,。
資本溢出效應
歷史上,,二線城市的樓市變化有跡可循。在本輪大漲之前,,杭州,、南京等二線樓市曾在2008年遭遇重創(chuàng),房價也一度出現(xiàn)斷崖式下跌,。此后直至2015年上半年,,這些城市的房地產(chǎn)市場一直處于不溫不火的狀態(tài)。
對 于此輪二線樓市升溫,,中信建投認為,,從人口遷徙角度,省會城市或者區(qū)域核心城市往往是遷徙者的第一目的地,,其次才是北京,、上海、深圳等一線城市,。因此,,即 使處在人口凈流出的大環(huán)境下,這些城市依然能把握住產(chǎn)業(yè)和人口的機遇,。其代價是,,周邊三四線城市的人口流失難以逆轉。
從市場傳導角度,,該機構指出,,一線城市因具備更高的政策、金融敏感性,,趨勢變化領先于全國,,二線城市往往在這種傳導作用下隨之升溫。
中信建投認為,,隨著一線城市調(diào)控政策加碼,,二線城市具有更大的杠桿空間。也即,在市場反彈期,,二線城市與一線城市的共振更為迅速,。
上海易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進將其稱為“溢出效應”,或“傳導效應”,。意為在流動性相對過剩的情況下,,這類二線城市最容易作為“避風港”,承接從一線城市溢出的資金,。
這部分資金不僅來自房企,、保險機構等,還有大量的民間投資需求,?!翱只拧焙汀懊舾小笔枪餐卣鳌?/p>
有業(yè)內(nèi)人士將東部二線樓市特征稱為“類一線城市”,,具體表現(xiàn)為:具備一定的經(jīng)濟規(guī)模,、區(qū)域吸引力強、供需關系相對緊張,。因此其成為資本覬覦的對象并不為怪,。
中 信建投指出,國內(nèi)房地產(chǎn)市場走進了新的一段以政策為先導的產(chǎn)業(yè)大周期:近期持續(xù)寬松的流動性環(huán)境,,10年以來難出其右的行業(yè)扶持政策,。在目前整體經(jīng)濟增速 下滑的考驗下,房地產(chǎn)基本面繼續(xù)升溫是大概率事件,。因此該機構認為熱度的傳導與擴散還有延續(xù)性,,二線城市承接實屬必然。
但嚴躍進指出,,二線城市已進入新的周期。后續(xù)要健康發(fā)展,,增加土地供應量是關鍵,。更為重要的是,鑒于二線城市整體購房環(huán)境較寬松,,所以后續(xù)市場層面需要警惕投資投機需求的釋放,。有業(yè)內(nèi)人士還擔心,若二線樓市持續(xù)高溫,,有可能也招來政策壓制,。