因2014年房地產(chǎn)市場交易低迷，南京市政府調(diào)減了2015年的供地規(guī)模。當年南京的宅地實際成交量為2680萬平方米,，降幅接近20%,。

但在國家層面,，除連續(xù)降息外,，首套房和二套房的首付比例也明顯下調(diào)，并刺激需求大量釋放,。

這一變化令市場猝不及防,。去年南京商品住宅成交量升至11萬套，同比漲幅超過40%,，供應出現(xiàn)明顯缺口,。按照當?shù)匾幻麖臉I(yè)者的觀點，此前“節(jié)制和理性”的供地節(jié)奏,，反而因政策周期的調(diào)整而打破,，導致市場短期供應不足，并間接推動了房價上漲,。

與之相對應的是,，前幾年供地并不節(jié)制的長沙、貴陽,、沈陽等二線城市,，本輪房價并未出現(xiàn)大漲,。

根據(jù)易居克而瑞統(tǒng)計,，截至今年2月，35個城市新建商品住宅庫存規(guī)模已出現(xiàn)連續(xù)5個月環(huán)比下跌,、連續(xù)7個月同比下跌,。其中，南京,、蘇州,、合肥等二線城市的去化周期不足4個月。在很多業(yè)內(nèi)人士看來,，造成該現(xiàn)象的主因,，在于去年來的大量去化，并非由于供應端出現(xiàn)問題,。

因此,，盡管二線樓市存在一定程度的過熱現(xiàn)象，仍有不少業(yè)內(nèi)人士看好這些市場,。

恒隆集團主席陳啟宗近日在“致股東函”中表示,，當前是“中國數(shù)代以來最健康的樓市，尤以最主要的二線城市為然,?！逼淅碛稍谟冢€城市出現(xiàn)了過去20多年來少見的理想狀況：價格未大起大落,，房屋和土地成交均適度旺盛,。

陳啟宗認為,，一線城市仍然熾熱；三四線城市則存在嚴重的供過于求,，可能需要四至五年方能紓解,。以金額計算，迄今中國樓市的最大銷量來自二線城市,，而其整體供求情況較為平衡,。他還表示，部分發(fā)展商預期今年二線城市的前景頗佳,。

資本溢出效應

歷史上,，二線城市的樓市變化有跡可循。在本輪大漲之前,，杭州,、南京等二線樓市曾在2008年遭遇重創(chuàng)，房價也一度出現(xiàn)斷崖式下跌,。此后直至2015年上半年,，這些城市的房地產(chǎn)市場一直處于不溫不火的狀態(tài)。

對 于此輪二線樓市升溫,，中信建投認為,，從人口遷徙角度，省會城市或者區(qū)域核心城市往往是遷徙者的第一目的地,，其次才是北京,、上海、深圳等一線城市,。因此,，即 使處在人口凈流出的大環(huán)境下，這些城市依然能把握住產(chǎn)業(yè)和人口的機遇,。其代價是,，周邊三四線城市的人口流失難以逆轉。

從市場傳導角度,，該機構指出,，一線城市因具備更高的政策、金融敏感性,，趨勢變化領先于全國,，二線城市往往在這種傳導作用下隨之升溫。

中信建投認為,，隨著一線城市調(diào)控政策加碼,，二線城市具有更大的杠桿空間。也即，在市場反彈期,，二線城市與一線城市的共振更為迅速,。

上海易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進將其稱為“溢出效應”，或“傳導效應”,。意為在流動性相對過剩的情況下,，這類二線城市最容易作為“避風港”，承接從一線城市溢出的資金,。

這部分資金不僅來自房企,、保險機構等，還有大量的民間投資需求,?！翱只拧焙汀懊舾小笔枪餐卣鳌?/p>

有業(yè)內(nèi)人士將東部二線樓市特征稱為“類一線城市”,，具體表現(xiàn)為：具備一定的經(jīng)濟規(guī)模,、區(qū)域吸引力強、供需關系相對緊張,。因此其成為資本覬覦的對象并不為怪,。

中 信建投指出，國內(nèi)房地產(chǎn)市場走進了新的一段以政策為先導的產(chǎn)業(yè)大周期：近期持續(xù)寬松的流動性環(huán)境,，10年以來難出其右的行業(yè)扶持政策,。在目前整體經(jīng)濟增速 下滑的考驗下，房地產(chǎn)基本面繼續(xù)升溫是大概率事件,。因此該機構認為熱度的傳導與擴散還有延續(xù)性,，二線城市承接實屬必然。

但嚴躍進指出,，二線城市已進入新的周期。后續(xù)要健康發(fā)展,，增加土地供應量是關鍵,。更為重要的是，鑒于二線城市整體購房環(huán)境較寬松,，所以后續(xù)市場層面需要警惕投資投機需求的釋放,。有業(yè)內(nèi)人士還擔心，若二線樓市持續(xù)高溫,，有可能也招來政策壓制,。