1.項(xiàng)目所在地河北固安縣祖家場(chǎng)村,。

2.京韻花園項(xiàng)目所在地航拍圖,。

3.祖家場(chǎng)村口貼有《延長(zhǎng)安置時(shí)限通知書》。

4.位于大興區(qū)嘉悅廣場(chǎng)6號(hào)樓602房間內(nèi)的京韻花園項(xiàng)目銷售處,，看房人絡(luò)繹不絕,。

原標(biāo)題：河北固安一樓盤五證皆無在京狂售

每平米1.1萬低于當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)價(jià) 數(shù)千元記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目所在地竟還是一片平房

近日，在北京大興嘉悅廣場(chǎng)6號(hào)樓602房?jī)?nèi),，前來看房的購房者絡(luò)繹不絕,。房?jī)?nèi)的樓盤模型是河北固安縣城的京韻家園項(xiàng)目,，緊鄰未來的北京新國(guó)際機(jī)場(chǎng)，每平米1.1萬元的價(jià)格低于當(dāng)?shù)胤渴芯鶅r(jià)數(shù)千元,。在北京房?jī)r(jià)飛漲的當(dāng)下,，該項(xiàng)目吸引了眾多購房者。銷售人員稱,，目前該小區(qū)已有300多套房產(chǎn)被認(rèn)購,，他們已收到五六千萬元資金。

但京華時(shí)報(bào)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),，該項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)至今無拆遷跡象,，開發(fā)主體河北祥馬房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱祥馬公司）至今未交土地出讓金，沒有房地產(chǎn)預(yù)售許可證件,，祥馬公司內(nèi)部也存在糾紛,，法院尚未宣判。祥馬公司法人代表稱自己對(duì)認(rèn)購一事不知情,，他們與認(rèn)購出賣人廊坊泰鼎房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱泰鼎公司）沒有任何資金往來,。

記者致電固安縣房管局，對(duì)方讓記者聯(lián)系該局執(zhí)法一隊(duì),，但后者電話始終無人接聽,。

□舉報(bào)

低于市場(chǎng)價(jià)數(shù)千元預(yù)售

京華時(shí)報(bào)記者近日接到多位市民舉報(bào)，稱有人在大興嘉悅廣場(chǎng)銷售河北固安名叫京韻花園的樓盤,，房?jī)r(jià)每平米1.1萬元,，但項(xiàng)目所在地至今沒有拆遷跡象，“這個(gè)價(jià)格比市場(chǎng)價(jià)低好幾千,，我們擔(dān)心被騙”,。

8月22日，北京市民晨宇（化名）路過豐臺(tái)區(qū)榴鄉(xiāng)橋時(shí),，一名男子塞給他一張樓盤宣傳單,，上面如此描述京韻花園：“城中心·學(xué)區(qū)房·璀璨綻放，空港核心·機(jī)場(chǎng)高速直達(dá)”,，并稱該項(xiàng)目“距北京新國(guó)際機(jī)場(chǎng)僅6公里,，機(jī)場(chǎng)高速2018年通車”。更吸引晨宇的是宣傳單左下角的“驚爆1.1萬”幾個(gè)字,，“這個(gè)價(jià)格非常便宜了,，比市場(chǎng)價(jià)便宜好幾千”。

兩天后,，晨宇撥打了宣傳單上的聯(lián)系人電話,，并按對(duì)方提供的地址來到石榴中心12層看樓盤。“說這個(gè)樓盤很便宜，離學(xué)校,、商場(chǎng),、醫(yī)院都很近，當(dāng)時(shí)跟我說預(yù)售”,。

經(jīng)過兩天的考慮,，8月26日，晨宇交了3.5萬元,，拿到一張《購房團(tuán)優(yōu)惠告知》,，上面寫著“本人于2016年8月26日，自愿參加此優(yōu)惠購房團(tuán)活動(dòng)購買房源,，并獨(dú)享團(tuán)購優(yōu)惠3.5萬元”,，經(jīng)辦人一方蓋的是北京房東房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司合同專用章。“當(dāng)時(shí)去買房的人不少,，很多都是銷售人員帶過去的”,，晨宇稱，“先交3.5萬元（抵7萬元）排卡,，開盤之后再交15萬,，當(dāng)時(shí)讓我交的時(shí)候我沒在北京,，這兩天又說交不了了,，開發(fā)商正在處理拆遷的事，讓我繼續(xù)等”,。

晨宇交這3.5萬元當(dāng)天,，該項(xiàng)目的認(rèn)購辦理地點(diǎn)轉(zhuǎn)移到了大興嘉悅廣場(chǎng)6號(hào)樓。

另一位購房者劉茜（化名）則是通過微信朋友圈看到的京韻花園項(xiàng)目,。她聯(lián)系了銷售人員后,，來到嘉悅廣場(chǎng)6號(hào)樓，聽完銷售人員的介紹后認(rèn)購一套房子,，交了3.5萬元排卡后,，又交了15萬元，與出賣人泰鼎公司簽訂了《商品房認(rèn)購書（保證金）》,。

該認(rèn)購書約定,，“出賣人承諾該項(xiàng)目于2017年7月1日正式辦理網(wǎng)簽，在2018年12月31日前房屋正式交付使用,，在未正式網(wǎng)簽合同前為已認(rèn)購房號(hào)的客戶免費(fèi)更名一次,。”出賣人承諾，因出賣人原因造成該商品房不能辦理產(chǎn)權(quán)登記或發(fā)生債務(wù)債權(quán)糾紛的,，“由出賣人承擔(dān)全部經(jīng)濟(jì)及法律責(zé)任并雙倍賠償認(rèn)購客戶已付房款”,。

晨宇未到項(xiàng)目所在地現(xiàn)場(chǎng)查看過，“挺便宜的，他們說得挺好的,，覺得沒問題,，就沒去看過”。劉茜也沒去現(xiàn)場(chǎng)看過,，“其實(shí)我也不太清楚這個(gè)項(xiàng)目到底有多真實(shí)可靠,，但他們畢竟都到市場(chǎng)上賣房了，還能有假,？”

另有一名購房者陳威（化名）在聽了售樓人員的介紹后,，親自趕往位于固安的該項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)查看，但他發(fā)現(xiàn)當(dāng)?shù)亟z毫沒有拆遷跡象,，村民正常生活,，他開始懷疑該項(xiàng)目到底能否按時(shí)交房，遂向京華時(shí)報(bào)記者提供該線索,。

□調(diào)查

稱20天認(rèn)購了300余套

9月10日上午,，京華時(shí)報(bào)記者以購房者身份來到北京大興嘉悅廣場(chǎng)6號(hào)樓6層602室，該房間即是劉茜簽京韻花園認(rèn)購書的地方,，門外沒有任何招牌,，進(jìn)門之后是一個(gè)前臺(tái)，多名二三十歲的銷售人員站在這里,。再往里走的一間數(shù)十平米的房間內(nèi),，桌上擺滿了樓盤模型，左下角寫著“京韻花園”,，多名銷售人員正向購房者介紹樓盤,。

見記者進(jìn)來，一名銷售人員隨即跟上前,，問記者來之前有沒有給他們打電話,、是不是第一次來。他介紹,，“京韻花園”樓盤位于祖家場(chǎng)村,，屬固安核心區(qū)域，“往北80米就是新中街,，是固安縣的主要街道,，名氣特別大，西北角這邊是固安第四小學(xué),，四小往西200米就是蘇寧易購,，離固安的核心區(qū)也就400米左右”。他稱,，小區(qū)建筑面積約30萬平方米,，緊鄰北京新國(guó)際機(jī)場(chǎng),。

該銷售人員稱，京韻花園是開發(fā)商泰鼎公司做的第一個(gè)項(xiàng)目,，項(xiàng)目所在地目前仍在拆遷,，現(xiàn)場(chǎng)只有二三十戶住家，其余全是空地,，“公司打算10月份開始作圍擋,，12月份左右動(dòng)工，預(yù)計(jì)2017年開春整體打地基,，房子一周建一層,，從打地基到建好也就半年，所有的都在運(yùn)行,，2018年底前交房”,。

樓盤模型顯示，京韻花園項(xiàng)目共有17棟樓,，樓層在11層到28層不等,。銷售人員介紹，他們?cè)诮衲?月21日開始賣9號(hào)樓,，9月3日開盤賣1號(hào)樓,、5號(hào)樓、7號(hào)樓,，“每平米價(jià)格在1.1萬到1.2萬之間,，基本上都沒有超過1.15萬的，因?yàn)槟壳八械某绦蜻€在籌劃之中,，所以每平比目前的市場(chǎng)價(jià)格低4000元左右”,。

該銷售人員否認(rèn)他們是預(yù)售,，稱只是認(rèn)購,。他稱，目前1號(hào)樓,、5號(hào)樓,、7號(hào)樓、9號(hào)樓基本均已被認(rèn)購?fù)辏?ldquo;已經(jīng)認(rèn)購了300多套房子,，差不多五六千萬已經(jīng)到手了”,。

無商品房銷售所需五證

記者表示擔(dān)心交了錢之后交房有無保障時(shí)，銷售人員稱,，“我們都有憑證,，你交了錢有收據(jù)，我們公司給你蓋章,，在北京周邊你不用擔(dān)心房子建不起來”,。

他向記者介紹的認(rèn)購程序與晨宇、劉茜所說的程序一樣，先交3.5萬元排卡,，算是團(tuán)購優(yōu)惠,，能抵7萬元，房子開盤時(shí)再交15萬元,，“比如一套房子價(jià)值100萬,，3.5萬抵7萬，首付是剩余93萬的30%,，在2017年7月份之前把首付（除去15萬）補(bǔ)齊,，不補(bǔ)齊也可以免費(fèi)更名一次，你如果把這個(gè)名額賣了,，每平米高于1.1萬元的錢都是你的”,。

“價(jià)錢是很誘人的，你不買有其他人買”,，前述銷售人員明確對(duì)記者表示,，該項(xiàng)目目前沒有商品房銷售所需五證中的任何證件，“我可以直接告訴你沒有,，現(xiàn)在還正在辦,，開發(fā)公司既然說賣了，他就有信心把這塊地拿下來,。這么核心的位置,，我們能拿到，我們肯定是有關(guān)系的,，即使這房子建不起來了,，后期還有政府去接手，這不是一戶兩戶,，涉及到幾百戶,、幾千萬資金”。

項(xiàng)目所在地?zé)o拆遷跡象

隨后,，記者來到位于河北固安縣城的祖家場(chǎng)村,。與前述銷售人員描述不同的是，此處沒有任何拆遷跡象,，村民仍在正常生活,。記者隨機(jī)走訪了多位村民，他們均稱,，多年前聽說過有人要開發(fā),，但近幾年沒動(dòng)靜了。

祖家場(chǎng)村村主任祖東河介紹,，該村在2011年前后被列為城中村改造項(xiàng)目,，當(dāng)時(shí)政府確定的開發(fā)商是孫鳳元的吉順公司,，“一共涉及127戶村民，孫鳳元簽了89戶,，后來就沒了動(dòng)靜,，到現(xiàn)在也沒聽說什么時(shí)候要拆”。

一位房地產(chǎn)開發(fā)商向記者介紹,，一般情況下,，開發(fā)商收了項(xiàng)目所在地拆遷戶的房產(chǎn)證、簽完補(bǔ)償協(xié)議后,，才能拆遷房子,，在項(xiàng)目所在地通水、通電,、通路,、通訊、通氣,、平整土地（簡(jiǎn)稱五通一平）之后,，拿著拆遷戶的房產(chǎn)證及五通一平的測(cè)繪證明材料交到當(dāng)?shù)貒?guó)土局，國(guó)土局再交到國(guó)土資源廳,，走完招拍掛的流程,、交完土地使用權(quán)出讓金后，國(guó)土部門才會(huì)給開發(fā)商頒發(fā)《國(guó)有土地使用證》,，之后才有可能獲取《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程施工許可證》,，最終才有可能獲取《商品房預(yù)售許可證》。

2016年8月17日,，廊坊市政府發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范廊坊市市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的通告》也規(guī)定,，商品房預(yù)售必須具備五證。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在未取得《商品房預(yù)售許可證》之前,，不得發(fā)布項(xiàng)目宣傳廣告,，嚴(yán)禁以預(yù)售房屋的方式進(jìn)行非法集資，嚴(yán)禁以認(rèn)購,、預(yù)定,、排號(hào),、發(fā)放VIP卡等方式,，向買受人收取或變相收取定金、預(yù)定款等性質(zhì)的費(fèi)用,，不得參加任何展銷活動(dòng),。

9月12日中午，記者致電該項(xiàng)目開發(fā)主體祥馬公司現(xiàn)任法定代表人沈華昌,，對(duì)方稱,，他此前并不知道有人在認(rèn)購京韻花園的房子,，“你給我打電話我才知道，我們和泰鼎公司沒有一分錢的往來,。那塊地1.96億元的土地出讓金還沒交呢,，規(guī)劃許可證都沒有下來，怎么可能認(rèn)購呢,？”他稱自己沒有泰鼎公司的聯(lián)系方式,。

9月12日下午，京華時(shí)報(bào)記者聯(lián)系固安縣房管局,，表達(dá)采訪意圖后,，對(duì)方讓記者聯(lián)系該局執(zhí)法一隊(duì)，但執(zhí)法一隊(duì)電話始終無人接聽,。

□糾紛

開發(fā)公司內(nèi)部因股權(quán)打官司

在祖家場(chǎng)村口,，貼著一張落款時(shí)間為今年7月18日的《關(guān)于祖家場(chǎng)村城中村改造項(xiàng)目延長(zhǎng)安置時(shí)限通知書》，落款單位為固安縣舊城改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室,，稱因該項(xiàng)目前期簽約協(xié)商工作進(jìn)展緩慢,，延誤了安置時(shí)限，開發(fā)主體祥馬公司向舊城改造辦公室提出申請(qǐng)延長(zhǎng)開發(fā)安置時(shí)限,，經(jīng)該辦公室研究決定,，同意將開發(fā)安置時(shí)限延長(zhǎng)至2016年12月31日。據(jù)此,，記者多方了解后獲悉,，該地塊目前存在開發(fā)主體糾紛。

據(jù)祥馬公司前法定代表人孫鳳元介紹,，他此前在北京做房地產(chǎn)開發(fā),，2011年前后聽說祖家場(chǎng)村項(xiàng)目后聯(lián)系了當(dāng)?shù)卣峤灰幌盗惺掷m(xù)后,，最終以祥馬公司的名義獲得開發(fā)主體資格,。從2011年至2015年初，孫鳳元與該項(xiàng)目涉及的89戶村民簽訂拆遷協(xié)議,，“房產(chǎn)證已經(jīng)收了,，每戶補(bǔ)償20萬元，支付了1780萬元”,。

但到了2015年年初,，祥馬公司資金鏈出現(xiàn)問題。當(dāng)年7月,，曾與孫鳳元合作過的一位朋友沈華昌找到孫鳳元,，稱可以幫祥馬公司融資，孫鳳元當(dāng)時(shí)也需要資金,，就同意了,，“當(dāng)時(shí)類似于聘用他幫我們?nèi)谫Y,，融資之后再給他一定的報(bào)酬”。祥馬公司出具的一份《授權(quán)書》顯示,，該公司授權(quán)沈華昌為該公司《京韻花園》工程籌集資金特命全權(quán)代表,，由其組建團(tuán)隊(duì)籌集資金全部打入該公司賬戶，利息和費(fèi)用由該公司承擔(dān),，落款時(shí)間為2015年9月18日,。

孫鳳元稱，沈華昌不久后又找到孫鳳元,，稱自己已找到投資者,，對(duì)方愿投資1.8億元，但該投資者只愿意把資金投給沈華昌,，因此,，須將祥馬公司的法人代表資格變更為沈華昌，并將祥馬公司90%的股權(quán)作抵押,。孫鳳元為盡快繼續(xù)推行項(xiàng)目,，同意了沈華昌的要求。

2015年10月9日,，孫鳳元與沈華昌簽署的《協(xié)議書》顯示,，孫鳳元將祥馬公司在祖家場(chǎng)項(xiàng)目全部財(cái)產(chǎn)的95%，以及祥馬公司95%的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給沈華昌,，轉(zhuǎn)讓費(fèi)的給付方式是先行支付定金800萬元,，在祖家場(chǎng)項(xiàng)目完工后一次性支付給甲方。協(xié)議約定孫鳳元在該協(xié)議及股權(quán)轉(zhuǎn)讓簽訂后,，祥馬公司實(shí)際經(jīng)營(yíng)權(quán)由沈華昌及其他股東享有,。

孫鳳元給記者出具的《協(xié)議書》后面還附有一份《說明》，稱前述協(xié)議書只作為在政府辦理祖家場(chǎng)項(xiàng)目手續(xù)所用,，不作為說明人主張權(quán)利的依據(jù),。孫鳳元稱，他和沈華昌是多年的朋友,，“協(xié)議上寫的800萬也沒給我,，當(dāng)時(shí)想著如果他融不到資，還能再變更回來,，沒想到后來會(huì)出問題”,。

工商信息顯示，2015年10月19日,，祥馬公司法定代表人由孫鳳元變更為沈華昌,，股權(quán)由孫鳳元出資800萬元、李楊（祥馬公司項(xiàng)目經(jīng)理）出資200萬元變更為沈華昌出資950萬元,、李楊出資50萬元,。2015年12月29日，注冊(cè)資本（金）由1000萬元變更為5000萬元,，李楊出資250萬元,，沈華昌出資4750萬元。

孫鳳元稱,，法人代表及股權(quán)變更后,，他問沈華昌之前承諾的資金何時(shí)到賬，“沈華昌當(dāng)時(shí)說放款方有問題了,，我開始懷疑這是個(gè)圈套,，就要求沈華昌將股權(quán)變更過來，他答應(yīng)次日一早到石家莊將股權(quán)變更過來”,。但此后,，沈華昌就再?zèng)]出現(xiàn)，電話也不接,。

對(duì)于孫鳳元所稱祥馬公司的法人代表資格,、股權(quán)轉(zhuǎn)讓原因等問題，記者再聯(lián)系沈華昌時(shí),，對(duì)方又稱自己是老板的司機(jī),，老板不在，要等老板回來之后跟老板問清楚才能回復(fù),，“不知道老板什么時(shí)候回來”,。

今年1月28日，石家莊新華區(qū)法院受理了孫鳳元及李楊起訴沈華昌的股權(quán)糾紛案,，此案于7月6日開庭,，至今尚未宣判。

文/攝京華時(shí)報(bào)暗訪報(bào)道組