【編者按】

目前,， “三塊地”上的制度性障礙,，既阻礙了新型城鎮(zhèn)化建設(shè),，又不利于鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略的實(shí)施?！叭龎K地”制度改革，必須盡快取得實(shí)質(zhì)性突破。

“三塊地”制度改革,，是指農(nóng)村土地征收,、集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市和宅基地制度改革。

江蘇省常州市武進(jìn)區(qū)大膽探索,，先行先試,，在“三塊地”制度改革上取得了突破，邁出了大步,，并形成了豐富的經(jīng)驗(yàn),。

【破冰】

農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市 助推企業(yè)上市

一

10月9日，記者站在江蘇雷利電機(jī)股份有限公司辦公樓二樓看到,，該公司老廠區(qū)圍墻外的新項(xiàng)目——家電智能化組件車間土建工程已完成,。公司負(fù)責(zé)人表示，該車間將在2018年1月進(jìn)行驗(yàn)收,。

今年6月2日,，雷利公司在深交所上市,，成為全國(guó)首家在農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地上發(fā)展募投項(xiàng)目的上市企業(yè),。此前1個(gè)多月，該公司通過出讓方式,，競(jìng)得這一宗集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán),，取得了不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證。

　　雷利公司在深交所上市

“如果沒有拿到這個(gè)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證,，公司就不得上市,，總投資3.8億元的組件項(xiàng)目也將流產(chǎn)?！崩桌咀C券部經(jīng)理蔣國(guó)彪說,，“根據(jù)有關(guān)規(guī)定，公司要上市,，必須在初審會(huì)前就明確募投項(xiàng)目,，并且取得該項(xiàng)目的國(guó)有土地不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，或者簽訂國(guó)有土地出讓協(xié)議,?！?/p>

位于常州市武進(jìn)區(qū)遙觀鎮(zhèn)的雷利公司，創(chuàng)辦24年來穩(wěn)步發(fā)展,，去年產(chǎn)值已超過16億元,，利稅達(dá)到3億元。該公司為當(dāng)?shù)靥峁┝?000個(gè)就業(yè)崗位,，直接帶動(dòng)了富民增收,。7年前，該公司就醞釀上市，并希望通過募投項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型升級(jí),。但是,，由于項(xiàng)目用地屬于集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地，該公司無法通過出讓方式獲得土地使用權(quán),。上市的夢(mèng)想,，也就一直無法實(shí)現(xiàn)。

今年4月,，轉(zhuǎn)機(jī)出現(xiàn)了,。

在江蘇省常州市武進(jìn)區(qū)“三塊地”制度改革中，這一宗地塊終于能被掛牌出讓,。由此,，這宗集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地，有了與國(guó)有建設(shè)用地相同的權(quán)能,。競(jìng)得者同樣擁有50年的使用權(quán),，在使用期限內(nèi)還可以將它轉(zhuǎn)讓、出租或用作抵押,。

這一宗地塊面積為13393.5平方米,。最終，雷利公司以1005.52萬元競(jìng)得,。

6月2日,，記者在該公司上市儀式現(xiàn)場(chǎng)采訪時(shí)，深交所有關(guān)負(fù)責(zé)人表示,，雷利公司的上市,，開啟了全國(guó)通過集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地制度改革而實(shí)現(xiàn)企業(yè)上市的破冰之旅，意義非同尋常,。

二

常州市副市長(zhǎng),、武進(jìn)區(qū)委書記史志軍說：“不僅是武進(jìn)區(qū)，全國(guó)各地都遇到了‘三塊地’問題,?！龎K地’上的制度性障礙，既阻礙了新型城鎮(zhèn)化建設(shè),，又不利于鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略的實(shí)施,。”

他同時(shí)表示,，從目前來看,，“三塊地”制度改革，正在成為全區(qū)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的最大利好,。

“三塊地”制度改革,，是指農(nóng)村土地征收,、集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市和宅基地制度改革。其中,，集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地,，是指具有生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性質(zhì)的農(nóng)村建設(shè)用地，主要包括原來的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地等,。集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地所有權(quán)屬于集體,，一直不得入市交易。

武進(jìn)區(qū)是全國(guó)“三塊地”制度改革試點(diǎn)地區(qū)之一,。該區(qū)按照中央有關(guān)精神,，仔細(xì)研究法律法規(guī)，經(jīng)過反復(fù)調(diào)研和全面論證,，在集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市方面一舉出臺(tái)了9項(xiàng)改革政策,。這些政策，不但明確規(guī)定了集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市主體,、入市范圍和入市途徑,，而且對(duì)入市土地收益調(diào)節(jié)金征收和使用、入市增值收益分配和管理等作出了具體規(guī)定,。

同時(shí),，該區(qū)按照宏觀規(guī)劃，做好頂層設(shè)計(jì),，實(shí)現(xiàn)了村級(jí)規(guī)劃編制,、管控和實(shí)施“一張圖”運(yùn)行。各片區(qū)集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地的基準(zhǔn)價(jià),，全都標(biāo)注在“一張圖”上。這為價(jià)格評(píng)估,、入市交易和抵押,，奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

　　集體建設(shè)用地網(wǎng)上交易系統(tǒng)開通

今年2月底,，該區(qū)還建立了集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地網(wǎng)上交易平臺(tái),，實(shí)現(xiàn)了與江蘇省國(guó)有建設(shè)用地網(wǎng)上交易系統(tǒng)同網(wǎng)運(yùn)行、同網(wǎng)競(jìng)價(jià),、同網(wǎng)交易,。

第一個(gè)上網(wǎng)掛牌的，是禮嘉鎮(zhèn)一宗面積為7200.3平方米的集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地,。這宗地位于該鎮(zhèn)蒲岸村,。掛牌后，它被常州雙盛精密鍛造有限公司競(jìng)得,。

雙盛公司法人代表何銀慶把這宗地的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證,，連同他家的另外兩本證——土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證和住房不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，一起押給銀行，獲得了新建項(xiàng)目急需的貸款,。中國(guó)人民銀行常州市中心支行行長(zhǎng)許永偉告訴記者,，一舉押出這樣的三本證而獲得抵押貸款，何銀慶是全國(guó)農(nóng)村第一人,。他說,，人民銀行負(fù)責(zé)“三塊地”制度改革中的金融管理工作，必須掌握相關(guān)宏觀情況,。

至今,，雙盛公司已為新項(xiàng)目投入近4000萬元。何銀慶說,，新項(xiàng)目明年投產(chǎn)后,，公司年產(chǎn)值將新增1億多元，就業(yè)崗位將新增80多個(gè),。

改革,，還在深化。9月22日,，巴西WEG公司旗下的常州新亞電機(jī)有限公司,，競(jìng)得洛陽鎮(zhèn)一宗44023平方米的集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地。該地塊將用于高效變頻電機(jī)生產(chǎn)線建設(shè),。江蘇省國(guó)土資源廳廳長(zhǎng)李侃楨說,，新亞公司成為全國(guó)第一家競(jìng)得集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地的外資企業(yè)。

自去年10月推出這項(xiàng)改革以來,，武進(jìn)區(qū)已完成86宗集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市交易,。這些地共92.47萬平方米，成交額累計(jì)達(dá)到4.28億元,。

三

今年6月,，中央派出農(nóng)村土地制度改革試點(diǎn)工作督察組赴常州市武進(jìn)區(qū)，對(duì)“三塊地”制度改革進(jìn)行實(shí)地調(diào)研,。督察組在調(diào)研后表示,，武進(jìn)區(qū)集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市，在建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)上邁出了實(shí)質(zhì)性步伐,，同時(shí)以制度形式保障了農(nóng)民的權(quán)益,。

記者從武進(jìn)區(qū)委農(nóng)工辦了解到，多年來,，以轉(zhuǎn)讓,、出租、抵押等方式,，自發(fā)流轉(zhuǎn)集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)的行為在各地不斷出現(xiàn),。各鎮(zhèn),、村流轉(zhuǎn)方式不一，收費(fèi)缺乏規(guī)范,。這種流轉(zhuǎn),，帶來了用地權(quán)屬不清、金融風(fēng)險(xiǎn)難以防范等一系列問題,。

改革后,，集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地都被納入交易平臺(tái)。此舉不但解決了這一系列問題,，而且使這些土地成為新型城鎮(zhèn)化建設(shè)中工業(yè)和服務(wù)業(yè)用地的主要來源,。

走好一步棋，帶活一盤棋,。據(jù)記者了解,，到今年9月底，該區(qū)至少已有36宗集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地的競(jìng)得者,，把各自取得的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證押給銀行,，辦理抵押貸款，共獲得貸款4049萬元,。

這項(xiàng)改革,，給廣大農(nóng)民也帶來了驚喜。

出讓前,，這86宗集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地,，有的出租，有的閑置,，總體收益不高,。出讓后，這些地塊的出讓金,，與50年的預(yù)期租金相比,，至少高出2.6億元。86宗地塊的成功出讓,，共惠及農(nóng)民42.5萬人。

蒲岸村黨總支書記殷德強(qiáng)說：“我們村出讓給雙盛公司的那一宗地的單價(jià),，與鎮(zhèn)工業(yè)園區(qū)國(guó)有土地的單價(jià)差不多,。”他說,，掛牌之前,，村委召開了村民代表會(huì)議，在區(qū)相關(guān)部門協(xié)助下,，確定了底價(jià),。他還告訴記者,，按照有關(guān)規(guī)定，出讓金在按比例向政府上繳收益調(diào)節(jié)金后,，劃出一部分給鎮(zhèn)里,，用于全鎮(zhèn)統(tǒng)籌，其余的都留在村里,。村里計(jì)劃拿出一部分來建造標(biāo)準(zhǔn)廠房,。以后，村里通過廠房出租增加集體收入,，每年給村民分紅,。

農(nóng)民的另一份驚喜，是享受到了公平公正,。

遙觀鎮(zhèn)副鎮(zhèn)長(zhǎng)諸立群說：“按照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律辦事,，就會(huì)帶來公平公正。雷利公司競(jìng)得的那一宗地,，出讓金比50年的預(yù)期租賃收益至少高出1倍,。”

殷德強(qiáng)告訴記者：“除了建造標(biāo)準(zhǔn)廠房,，村里還將用出讓金啟動(dòng)美麗鄉(xiāng)村建設(shè)和農(nóng)田水利建設(shè),。這些事，都能造福全體村民,?！?/p>

記者了解到，江蘇省常州市武進(jìn)區(qū)集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市改革嚴(yán)守四條底線,。這四條底線是確保土地公有制性質(zhì)不改變,、耕地紅線不突破、糧食生產(chǎn)能力不減弱,、農(nóng)民利益不受損,。

史志軍說，全國(guó)農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地存量很大,，僅武進(jìn)區(qū)就有7300多萬平方米,。這項(xiàng)制度改革，必將激發(fā)出巨大的能量,。

【創(chuàng)新】

宅基地制度改革 盤活資產(chǎn) “兩權(quán)”可抵可轉(zhuǎn)

一

隨著新型城鎮(zhèn)化建設(shè)步伐的加快,，鄉(xiāng)下的“空心村”越來越多，有些住房已無人居住,。這些住房,，連同它們身下的宅基地一起閑置，造成了極大的浪費(fèi),。

宅基地制度改革,，必然涉及對(duì)宅基地上住房的處理,。讓它們能夠有償退出并且派上新用場(chǎng)，成為江蘇省常州市武進(jìn)區(qū)農(nóng)村宅基地制度改革的關(guān)鍵一招,。

苗木經(jīng)紀(jì)人李臘明是首批“吃螃蟹”者之一,。

記者曾多次采訪過他。10月10日,，記者再次赴嘉澤鎮(zhèn)西城村采訪時(shí)看到,，他家的兩層半樓房已被拆除。李臘明說,，被拆除的兩層半樓房是1986年建造的,，建筑面積270平方米，占地面積120平方米,，外帶一個(gè)農(nóng)家小院,。幾年前，他家在鎮(zhèn)上買了商品房,。兒子到常州城里工作后,，也在城里買了房。

　　嘉澤鎮(zhèn)總體規(guī)劃