【俠客島按】最近，由于一些事情,，炒房這一現(xiàn)象又重新進(jìn)入大眾視野。

這不是特例,。

1979年深圳特區(qū)成立,，無數(shù)人失眠，想著如何去大干一場,；2017年雄安新區(qū)成立,，無數(shù)人又失眠了，想著怎么去炒一套房,。

近年來,，中央已經(jīng)大力提倡“房子是用來住的，不是用來炒的”,。但暴利之下,，資本趨之若鶩。怎樣從源頭上遏制住炒房動機(jī),，讓金融真正服務(wù)于實(shí)體經(jīng)濟(jì),？

首先要做的第一步，可能是深入理解炒房現(xiàn)象背后的運(yùn)行邏輯,。去年,，《中國證券報》曾在三省進(jìn)行過調(diào)查。現(xiàn)將該文推薦給大家,，原文較長,，俠客島有刪編。

“坐莊”風(fēng)云

“9個月時間,，均價漲2倍,，個別樓盤超過3倍。”盡管位于東南沿海省份的A市極為重視清明節(jié),，但魏廣華（化名）卻“舍不得”回家祭拜先人,，“聯(lián)手坐莊”這種在股市里操縱市場的方法，被他和幾個炒房兄弟,，嫻熟地“嫁接”到房產(chǎn)領(lǐng)域,。

“以前做實(shí)體經(jīng)濟(jì)，成日操心操肺勞神苦思,，但是房地產(chǎn)不同,，只要你將局部的東西理解透徹，資金流不要出問題,，就躺在家里賺錢了,。這種四五線城市，前期政府不僅不會干預(yù)，反而非常歡迎房價上漲,。”魏廣華頭頭是道,。

回想起來，魏廣華自稱“如入無人之境”,。2016年中,，隔壁B市島內(nèi)的均價已經(jīng)突破4萬元，與其比鄰的A市才六千多塊錢,。短短9個月過去,，A市新樓盤開盤價鮮有低于每平米1.5萬元的，個別湖景,、江景,、學(xué)區(qū)房，甚至在2.5—2.8萬元之間,。

“A市區(qū)有兩片舊城拆遷,，以及6個自然村要征遷。這些拆遷戶大約1.5萬戶,，平均每戶至少握著百來萬拆遷補(bǔ)償款,，此刻拉升房價，不愁沒有接盤俠,。均價低,、流通盤小、有舊城改造的剛需,，配合一點(diǎn)學(xué)區(qū)房的概念,，是個很適合講故事的地方?！?/p>

到A市安營扎寨后,，魏廣華首先相中當(dāng)?shù)孛Ｄ硨?shí)驗(yàn)小學(xué)的學(xué)區(qū)房,，彼時該小區(qū)均價約為1萬元,。這是個典型的“學(xué)區(qū)房”二手盤，小區(qū)內(nèi)“流通盤”不到50套,，介于60—80平米之間,，只需不到1000萬的資金，便可一把吃下“流通盤”,，這就相當(dāng)于控制住了該盤近乎全部的流通市場,。

這一“套路”屢試不爽，他們?nèi)绶ㄅ谥?，陸續(xù)在市區(qū)掃掉接近500套小兩居,，這在當(dāng)時，幾乎相當(dāng)于A市二手房交易市場的三分之一存量，花費(fèi)則不到1億元,。僅僅三個月,，A市的房價已在刺激下，每平米漲了近2000元,。

“十個人要一口氣買下這些房子不是易事,，畢竟樹大招風(fēng)。因此,，上數(shù)量級的投資,，就得從老家親朋好友那里借來身份證。此外,，他們還通過中介公司找農(nóng)民工買身份證,，通過各種渠道開具收入證明，甚至拿到貸款優(yōu)惠,。”魏廣華說起如此“簡單又暴利的賺錢方式,，感覺有點(diǎn)上癮”。

當(dāng)然,，這只是第一步,。接下來，他們找到在當(dāng)?shù)赜幸欢ㄒ?guī)模和壟斷地位的房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)合作,，開始刷新手中房產(chǎn)的掛牌價格,。與此同時，通過媒體,、論壇等途徑,，為“A市B市同城化”、學(xué)區(qū)房,、江景房等概念造勢,。

加之舊城改造和自然村拆遷形成的剛需，以及臨近地級市的土豪紛紛趕赴這里掃樓,，這個曾偏居一隅的四線農(nóng)業(yè)城市,，在市區(qū)人均收入約3000塊錢的情況下，市區(qū)房價卻以近乎“一天一價”的態(tài)勢,，從六七千元起步,，向1.5萬元、2萬元,、2.5萬元,、2.8萬元進(jìn)發(fā)。

2017年4月初,，魏廣華在賓館見到記者時,，滿面春風(fēng),。他說這輩子從未想過有如此輕松的賺錢方式。

基金經(jīng)理“結(jié)伙”

胡英杰（化名）,，炒家,，2015年“股災(zāi)”之前，他是一名有十年從業(yè)經(jīng)驗(yàn)的基金經(jīng)理,。自股災(zāi)“敗光”之后,，他的主營業(yè)務(wù)從炒股變更為炒樓。

“相對于琢磨不透的股市,，樓市風(fēng)險更小,，利潤更高，更易于把握,?！痹诤⒔芸磥恚?strong>最核心的是運(yùn)用杠桿原理,，以小博大,。股市的杠桿太低，買多少股票,，你就要投多少錢,，但H市（西南某市）的話，我現(xiàn)在投個30萬塊錢,，可能就可以把一個100萬的房產(chǎn)買下來,。買下來可能過不了多久就翻倍了，這個時候的收益率一下就放大4倍,?！?/p>

“在此做一個簡單的假設(shè)，如果2015年1月份在深圳購入一套價值300萬元的房子,，該房產(chǎn)現(xiàn)在市值約900萬元,，收益高達(dá)690萬元。如果同時段將購房首付90萬元投資于股市,，到如今能保本已算萬幸,。”

胡英杰表示,。那么,，胡英杰這回為什么會盯上H市呢,？“這些年我一直在關(guān)注H市某小區(qū),，該小區(qū)被譽(yù)為中國第一神盤，是亞洲最大樓盤,，占地1830萬平方米,，計劃入住人口50萬人”,，他說。

從今年1月初開始,，胡英杰在該小區(qū)租下一套房,，白天要么到市內(nèi)中介門面串門，要么在家做功課,，對比H市與全國其他省會城市的房價差距,，并試圖尋找原因。但是,，晚上9點(diǎn)過后,，胡英杰們都要雷打不動地做一件事：一棟棟樓排查入住率。他們所采取的方式也簡單,，在樓底下挨家挨戶數(shù)電燈,，并認(rèn)真做好筆記。

經(jīng)過三個月的調(diào)研,，胡英杰基本摸透了,，該小區(qū)的入住率已經(jīng)達(dá)到80%。這個“神盤”的入住率是炒家評判H市是否值得一炒的主要指標(biāo),。

“你知道嗎,，H市竟然還沒有地鐵房的概念?！焙⒔苷f,，按照他過去兩年在深圳積累的經(jīng)驗(yàn)，兩條地鐵線交匯處的房價漲得最快最兇,。而從縱向時間上來看,，H市近年的房價基本在6000塊錢左右橫盤，從橫向與其他省會城市的房價對比來看,，H市與他們還差一截,。

“H市內(nèi)交通比較擁堵，也是國內(nèi)比較有名的堵城,，地鐵房概念肯定能火,。下一步，我們的計劃是在地鐵交匯處,，選擇流通盤較小的小區(qū),，一把吃掉所有的小戶型，這樣成本低,，容易轉(zhuǎn)手,，也容易抬起價格?！焙⒔苷f,。

G縣的賣地“生意”

G縣地處某中東部省份,，縣城面積不過10平方公里，人均月收入2000塊錢上下,，屬于靠山吃山的內(nèi)陸小縣城,。

2011年，江蘇“土豪”徐波（化名）來此經(jīng)營設(shè)廠,，這一年,，縣財政收入5億元，縣城一條街道可以從頭望到尾,，晚上9點(diǎn)過后就一片漆黑,。

2011年下半年的一天，縣領(lǐng)導(dǎo)找到徐波,，跟他商議“干出一番事業(yè)”,。

“縣領(lǐng)導(dǎo)跟我說，我們這里的住宅用地每畝大約70萬元,，你幫忙找?guī)孜婚_發(fā)商過來,，下一宗土地招拍掛的時候，必須幫我舉牌到250萬元以上,，超出150萬元的部分,，縣財政會擇機(jī)返還給你們。”徐波當(dāng)機(jī)立斷,，可以干,，他很快就從江蘇老家招來5個鐵哥們。

徐波回憶,，“那天起拍價是70萬元,，從早上8點(diǎn)開始。當(dāng)?shù)氐拈_發(fā)商每次兩千,、三千地加價,，一路拍到10點(diǎn)鐘，我們都快睡著了,，才剛剛報到95萬元,。眼看著離目標(biāo)價還很遠(yuǎn)，我們第一次舉牌,，報出150萬的價碼,。眼看著快11點(diǎn)了，又加快進(jìn)度,，第二次舉牌報價230萬元,，就這樣順利把這塊地拍到了250萬元一畝”。

這塊地后來被規(guī)劃成G縣第一個人車分離的高端住宅項(xiàng)目,，2014年開盤價是5500塊錢,，在當(dāng)?shù)厥恰暗欠逶鞓O”的高價。

徐波解釋其中的奧秘：開盤之前,，就有浙江游資團(tuán)隊(duì)找上門來,，答應(yīng)可以一次性買下三分之一房產(chǎn)，前提是給予內(nèi)部優(yōu)惠,，每平米降到4200塊錢,，但對外必須宣稱每平米售價6000塊錢。

“這是個‘雙贏’的交易,，開發(fā)一個項(xiàng)目所需的資金極其龐大,，近些年樓市調(diào)控日趨升溫，房地產(chǎn)項(xiàng)目融資愈發(fā)困難,，嚴(yán)格時甚至不能拿土地去銀行抵押融資,，全靠開發(fā)商自己解決資金難題，所以財務(wù)成本相當(dāng)沉重,，項(xiàng)目開發(fā)完成后,，如果銷售過慢導(dǎo)致資金回籠不了，資金鏈斷裂,，就會形成財務(wù)危機(jī),，更嚴(yán)重就是破產(chǎn)?！?/p>

徐波告訴記者,，這時候有游資炒房團(tuán)找上門，就當(dāng)是薄利多銷,，解決燃眉之急,，先把各種借貸還上，剩下的就可以和當(dāng)?shù)刂薪榧坝钨Y配合,，捂盤惜售,，統(tǒng)一提價，一唱一和把房價抬起來,。如果能再做通當(dāng)?shù)刂W(xué)的工作,，設(shè)個分校，那就是暴利的“學(xué)區(qū)房”項(xiàng)目,。

在上述地塊拍出一畝250萬元的史前高價后,，G縣又如法炮制出了兩個“地王”。這三塊地拍出去后,，G縣縣城的房價從3000塊錢漲到5000多塊錢,。財政收入也從2011年的5億元漲到2012年的8億元，其中土地出讓金大概占到4億元,。

“2016年我們的財政收入是13億元,，其中預(yù)算內(nèi)收入約6億元,，其余的大部分是土地出讓金。”G縣財政局負(fù)責(zé)人4月1日告訴記者,，由于實(shí)體經(jīng)濟(jì)不景氣,，當(dāng)?shù)氐墓I(yè)園基本處于停業(yè)狀態(tài)，鮮有企業(yè)開機(jī)生產(chǎn),，財政收支壓力很大,，土地出讓也是不得已。

土地財政不僅解了G縣的財政壓力,，也帶富了縣城周圍的居民,，依靠土地征遷補(bǔ)償款，他們在一夜之間暴富,。

原先靜悄悄的縣城,，現(xiàn)在夜幕降臨后一派燈紅酒綠的景象，KTV,、酒吧幾乎夜夜爆滿,，當(dāng)?shù)囟辔黄髽I(yè)老板告訴記者，“如今新開的酒店,，房間基本都配了一臺麻將桌,，這些年吃喝嫖賭吸毒的青少年日見增多，看了實(shí)在痛心,?！保ㄞD(zhuǎn)自微信公眾“俠客島”

文/戴小河來源：中國證券報）

原標(biāo)題：

炒房的手段