上半年二手房交易量升價(jià)跌

本報(bào)記者 曹政

2018年北京樓市行情如何,？最新數(shù)據(jù)顯示,，上半年北京二手房成交7.66萬(wàn)套,，同比去年同期下降10.9%,，但環(huán)比去年下半年則大幅增長(zhǎng)57.6%,。雖然成交量環(huán)比增加,，但從中介方面披露的成交均價(jià)來看,，出現(xiàn)了一定程度的下降。業(yè)內(nèi)人士分析,，隨著剛性需求回歸市場(chǎng),，北京二手房交易逐步走出低谷，交易規(guī)模開始回歸正常水平,，但市場(chǎng)繼續(xù)升溫的空間并不大,。

6月二手房?jī)r(jià)由升轉(zhuǎn)降

3月份之后，北京二手房成交量的持續(xù)攀升直接影響了上半年的成交總量。到5月,，京城二手房成交量更是達(dá)到了1.8萬(wàn)套以上,。但到6月又降到了1.58萬(wàn)套。

5月成交量明顯增加有其特殊原因,。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉說,，學(xué)區(qū)政策調(diào)整等原因推高了5月的網(wǎng)簽數(shù)量，但該影響在6月逐漸減弱,，市場(chǎng)回歸平穩(wěn),。我愛我家市場(chǎng)研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)也顯示，6月份1.58萬(wàn)套的網(wǎng)簽量環(huán)比5月下降12.5%,，同比去年6月則增長(zhǎng)77.5%,。

成交量的增減也反映到了價(jià)格上。1月到3月,，北京二手住宅成交均價(jià)穩(wěn)中有降,，但4月止跌回升，5月延續(xù)漲勢(shì),。不過,，到了6月則迅速結(jié)束了兩個(gè)月的短暫上漲，再次由升轉(zhuǎn)降,。我愛我家方面披露,，6月通過其成交的二手房?jī)r(jià)格環(huán)比降幅為1.6%；鏈家方面也透露,，6月通過其成交的二手房均價(jià)環(huán)比下跌0.4%,。

放眼上半年，各主要中介的價(jià)格數(shù)據(jù)也都是呈現(xiàn)下跌狀態(tài),。我愛我家方面,，今年上半年二手住宅的成交均價(jià)環(huán)比2017年下半年下跌2.1%，同比2017年上半年下跌9%,。鏈家也披露,，在調(diào)控后房貸利率連續(xù)上行的條件下，二手房?jī)r(jià)格連續(xù)9個(gè)月回落,，到今年2月份累計(jì)下跌14%,。

買房成交周期拉長(zhǎng)

“想買房的客戶大多比較猶豫，都想盡量讓房東再降降價(jià),?！庇浾邚牧⑺畼颉⑻焱ㄔ?、西北旺等多個(gè)二手房集中地區(qū)的中介門店獲悉,，相比此前二手房市場(chǎng)的迅速成交狀態(tài),，目前買房人決策周期相對(duì)較長(zhǎng)。

我愛我家披露,，北京交易的二手住宅中,，成交房源的平均被看次數(shù)為14.25次/套，較2017年下半年減少0.6次/套,，成交客戶的平均看房次數(shù)為5.66次/人,，較2017年下半年增加0.49次/人。

“從歷史經(jīng)驗(yàn)來看,，在市場(chǎng)熱度較高,、購(gòu)房欲望強(qiáng)烈的時(shí)候，如2015年到2017年上半年,，房源的平均被看次數(shù)和客戶的平均看房次數(shù)都偏低,，而在市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷的時(shí)候，這兩項(xiàng)數(shù)據(jù)都會(huì)增長(zhǎng),?！毕嚓P(guān)負(fù)責(zé)人披露，2017年下半年,、2018年上半年北京的二手房購(gòu)房客戶都保持著相當(dāng)?shù)睦硇?，?gòu)房前的看房次數(shù)很多。

而從客戶登記到合同成交的完整周期來看,，2018年上半年二手房平均成交周期為40天,，較2017年下半年的41.4天僅減少了1.4天，縮短的時(shí)間不多,，較2017年上半年以前20多天的成交周期則明顯拉長(zhǎng),。業(yè)內(nèi)人士分析，上半年北京二手房市場(chǎng)依舊是理性的,，客戶并沒有急于購(gòu)房,。

市場(chǎng)繼續(xù)升溫空間不大

“從網(wǎng)簽量的增長(zhǎng)看,，上半年北京二手房市場(chǎng)確實(shí)在回暖,，但交易量仍然沒有超過2017年上半年?！蔽覑畚壹沂袌?chǎng)研究院院長(zhǎng)胡景暉說,，平均每月1萬(wàn)多套的規(guī)模只是北京二手房市場(chǎng)的正常交易水平。以北京800萬(wàn)套左右的存量規(guī)模,，即使年換手率僅2%,，北京也有一年16萬(wàn)套、一個(gè)月1.4萬(wàn)套上下的交易量,。所以,，上半年北京二手房市場(chǎng)的回暖只是向正常水平的回歸,。

上半年的交易量回升，主要集中在剛需領(lǐng)域,。購(gòu)房者并沒有快速成交,、快速過戶的急切心態(tài)，搶房,、恐慌性購(gòu)房的過熱跡象也沒有出現(xiàn),，客戶在市場(chǎng)上的心態(tài)是理性的。

貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂認(rèn)為,，在貨幣信貸政策不發(fā)生轉(zhuǎn)變的前提下,，下半年北京二手房市場(chǎng)將很難向上突起。他拿出一份前期指標(biāo)：鏈家的新增客源房源量都在減少,，環(huán)比分別下滑16.2%,、16.1%；業(yè)主掛牌價(jià)結(jié)束5月漲勢(shì)也開始趨穩(wěn),，調(diào)價(jià)行為中漲價(jià)比例下降,。“后期市場(chǎng)的下行壓力明顯大于上行動(dòng)力,?！彼f，下半年大量限競(jìng)房推出,，將會(huì)分流市場(chǎng)需求,，市場(chǎng)將會(huì)重回穩(wěn)中有落的態(tài)勢(shì)。