新房、二手房、租賃三市場開始互生互聯(lián) 房地產(chǎn)進(jìn)入全流通時代

“房地產(chǎn)行業(yè)的全流通時代已經(jīng)到來,，新房,、二手房、租賃三個市場的聯(lián)動越來越強,，它們之間不再孤立分割,，而是互生互聯(lián)?！痹?2月27日舉辦的貝殼思享會上,，貝殼找房首席經(jīng)濟學(xué)家、貝殼研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)表示,，2018年是房地產(chǎn)市場深刻調(diào)整的一年,，面對行業(yè)變局，以往的市場分析思路逐漸失效,，新的市場機制正在顯現(xiàn),。

2018年以來，房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了深刻調(diào)整,。一方面,，市場的變化根植于房地產(chǎn)方向的調(diào)整，在“房住不炒”,、“租購并舉”的核心發(fā)展理念下,，中國房地產(chǎn)供求格局發(fā)生了可喜的變化。另一方面,，市場的深刻調(diào)整對房地產(chǎn)企業(yè)的影響也持續(xù)顯現(xiàn),，“土地流拍潮”、“房企更名潮”,、“市場促銷潮”等接連涌來,，房地產(chǎn)企業(yè)紛紛謀篇布局加快調(diào)整舵頭。

據(jù)貝殼研究院《2018年全國房地產(chǎn)市場年度報告》顯示,，在政策高壓下，2018年房地產(chǎn)市場仍在高位,，但基本結(jié)束增長勢頭,，全國新房、二手房交易量與去年相比基本持平,。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示,，2018年全國商品住宅銷售面積14.6億平方米，與去年持平,；而全國二手房市場則保持2017年以來的低溫狀態(tài),，預(yù)計全年成交420萬套，略低于2017年的421萬套。

楊現(xiàn)領(lǐng)對市場下行的邏輯總結(jié)道：“高房價抑制了潛在購房需求的進(jìn)入,，也使得曾經(jīng)過熱的換房鏈條冷卻下來,，致使房價全線回落，市場自身的負(fù)反饋作用已經(jīng)顯現(xiàn),?！彼治鲋赋觯?019年政策調(diào)控可能出現(xiàn)幾個變化,，一是調(diào)控主體由中央轉(zhuǎn)向地方,，更加有助于精準(zhǔn)調(diào)控，科學(xué)調(diào)控,；二是調(diào)控方式由調(diào)控交易轉(zhuǎn)向調(diào)控供給結(jié)構(gòu),，可能會減少對交易環(huán)節(jié)的行政管制；三是政府職能回歸到住房保障,，比如加快推進(jìn)集體土地入市,、鼓勵買房出租、盤活存量土地資源,、為住房保障提供更多的財政支持等,。

此外，上述報告還指出,，2019年房地產(chǎn)市場將出現(xiàn)的幾個關(guān)鍵趨勢：一是“二手觸底”：隨著市場的回溫,、限售政策的松綁，賣一買一的換房需求會更容易釋放,，2019年二手房市場下行的態(tài)勢有望得到轉(zhuǎn)變,。再加上政策放松的影響，2019年二手房市場將結(jié)束繼續(xù)下行的態(tài)勢,；二是“一線底火”：作為房地產(chǎn)底火的一線城市2019年市場有望小幅回升,，首次置業(yè)需求將加快進(jìn)入市場，帶動換房改善鏈條活躍,；三是“二線壓倉”,，2018年年末二線城市新房及二手房的成交均已顯現(xiàn)改善態(tài)勢，2019年二線房地產(chǎn)市場將成為支持全國房地產(chǎn)市場增長的主力,；第四,，“新房放量”：2019年隨著大量新房尤其是價格適中、位置尚可的限價房集中入市,，會分流二手房市場的需求,。

貝殼研究院認(rèn)為，當(dāng)前中國房地產(chǎn)市場已經(jīng)進(jìn)入了“全流通時代”,，相應(yīng)地,，其分析框架也應(yīng)當(dāng)引入全流通的概念。所謂全流通是指，新房市場,、二手房市場,、租賃市場之間不再是孤立分割的關(guān)系，而是互生共連的交互關(guān)系,。三個市場之間交互的方式,、時機與動能決定了房地產(chǎn)市場運行的“總體效果”。

■本報記者 王麗新