受新冠肺炎疫情影響,，多家長租公寓資金鏈愈加吃緊,，設(shè)法謀求更加充分的資金騰挪空間,?！督?jīng)濟(jì)參考報》記者在多地調(diào)查發(fā)現(xiàn),，部分公司借疫情漲租金、吃差價,，被指“趁疫打劫”,。問題曝光后，一些機構(gòu)已對單方面轉(zhuǎn)嫁成本等行為有所整改,。業(yè)內(nèi)人士指出,，長租公寓“資金劫”的主因并非疫情，而是近年來不惜成本瘋狂擴張所致,。

“租賃風(fēng)波”四起

2月以來,，青客公寓、蛋殼公寓,、自如等品牌長租公寓頻頻曝出“租賃風(fēng)波”,，多地租客稱這些機構(gòu)借疫情之名漲租金、吃差價,。

記者近日接到上海青客公寓的租客投訴稱,，該公寓一邊收客戶租金，一邊卻拖欠房東租金,，疫情期間被房東強行解約,、流落街頭，僅在浦東新區(qū)“樟盛苑”就有150多位租戶成為受害者,。

不只是青客公寓,，有消息顯示，自2月以來,，北京,、廣州、深圳等多地蛋殼房屋業(yè)主紛紛反映收到通知,，該公寓“根據(jù)疫情近期走勢,，自即日起將暫停付款,，并執(zhí)行不少于30天的免租期”。

對于“免租”要求,，蛋殼公寓品牌公關(guān)回復(fù)《經(jīng)濟(jì)參考報》記者表示,，初期的確有尋求業(yè)主“免租期”，但不是“強制免租”,，早期一些一線人員存在溝通上的誤解,。對于打款延遲，則是根據(jù)合同中“有特殊情況,，可在付款日后15個工作日內(nèi)進(jìn)行支付”的條款。在這期間,，工作人員向業(yè)主尋求免租支持,。

根據(jù)該公關(guān)提供的鏈接顯示，在受到頗多質(zhì)疑后,，蛋殼2月下旬推出“蛋殼房東支持計劃”,。方案一：合同期滿時返還一個月房租，即疫情期間,，房東愛心支持的一個月房租,，蛋殼將在合約期滿時返還。方案二：分期返還一個月房租,，即疫情期間,，房東愛心支持的一個月房租，將分期返還,，分期月份數(shù)與本次合約剩余合同期相等,，但最高不會超過24個月。方案三：支持蛋殼半個月免租期,，即疫情期間,，房東愛心支持半個月房租，本期剩余租金,，將在合同約定付款日起15個工作日內(nèi)付清,。

但在2月20日，仍有業(yè)主在黑貓投訴官網(wǎng)投訴稱：“蛋殼依合同約定應(yīng)于2020年1月25日支付25743元,，為三個月租金,。至今未收到房租。給蛋殼客服打電話,，蛋殼說由于疫情,，要延期一個月支付房租，并單方索要一個月免租期,?！?/p>

與此同時,，蛋殼公寓對租客的房租卻并未相應(yīng)減免，這讓業(yè)主和租客雙方均質(zhì)疑蛋殼公寓利用疫情變相“賺差價”,。

“我們幾個月的房租已經(jīng)交了,，如何能獲得優(yōu)惠？”一位北京的蛋殼公寓租戶告訴記者,，對他來說,，2月僅前10天租金有返還，且租金并不是直接減免,，而是未來繳費抵用,。

從蛋殼公寓官方微博發(fā)布的致蛋殼公寓租客的一封信指出，結(jié)合疫情發(fā)展情況,，針對武漢地區(qū)無法返城的租客,，蛋殼公寓計劃返還一個月租金；其他城市租客,，則將根據(jù)各地發(fā)布的延遲返工政策,，返還相應(yīng)租金，或提供相對應(yīng)的免費延住天數(shù),。

關(guān)于返還租金的說明,，蛋殼指出，該金額不能提現(xiàn),，可用于抵扣房屋服務(wù)費,、維修金、水電燃?xì)赓M用,、租金及續(xù)租首付款等蛋殼APP內(nèi)賬單費用,。

另一家分散式公寓頭部企業(yè)自如近期也頻遭投訴。2月10日,，自如漲價的話題沖上微博熱搜,。有媒體統(tǒng)計，自如在疫情期間各地續(xù)租租金上漲10%至30%左右,，有的甚至上漲38.3%,。

截至3月1日，在黑貓投訴平臺可以看到有關(guān)自如的投訴1266條,，近期投訴更為頻繁,。2月14日，一位自如租客在黑貓投訴平臺發(fā)布截圖稱,，續(xù)約到期日前一個半月咨詢續(xù)約價格,，漲了470元，約7％,，續(xù)約到期前一個月咨詢,，價格漲了1700元,，漲幅28％?！皾q幅不合理,，作為一個企業(yè)，不考慮疫情期間特殊情況,，肆意漲價,。”

2月17日,，另一自如租客反映,，所租房屋3月到租，自如方面提出續(xù)租租金從原來每月2490元上漲到3600元,，上漲幅度達(dá)47%,，“算上服務(wù)費，租金達(dá)4000元,，我認(rèn)為不合理，自如卻反饋是市場價格,，可以選擇換房”,。

2月21日，有自如租客投訴：“提前30天續(xù)租自如,，服務(wù)費有七折優(yōu)惠,，但在疫情期間取消了，這是不是趁著疫情變相漲價,？”

自如首席執(zhí)行官熊林表示,，漲價是個別現(xiàn)象。其在個人微博上聲明：“自如近期的價格調(diào)整均為因為產(chǎn)品續(xù)約類型不同,，以及基于市場價格變動的既定系統(tǒng)價格調(diào)整,，不敢說100%合理，但絕無一例是趁疫情之機發(fā)起的卑鄙鉆營之舉,。如有任何一例實證為趁疫情漲價,，我和全體管理團(tuán)隊即日立刻辭職?！?/p>

一位自如租客告訴記者,，大多數(shù)人嫌搬家麻煩，會選擇再次續(xù)租,，但續(xù)租比重新租賃貴不少,。

對此，自如品牌公關(guān)在接受《經(jīng)濟(jì)參考報》記者采訪時表示,，長期以來,，自如后臺系統(tǒng)沒有出現(xiàn)租金異常波動,。“目前自如續(xù)約整體平穩(wěn),，出現(xiàn)的個例多為長租換短續(xù)導(dǎo)致,，并非普遍情況?！?/p>

上述公關(guān)表示,，目前全國續(xù)約平均水平低于5%，實際為4%左右,。短續(xù)在全國占比10%左右,，最近因為疫情可能會浮動，我們還在密切觀察,?？紤]到近期因疫情的影響，部分客戶短續(xù)需求可能會提升,，自如已經(jīng)出臺了相應(yīng)的優(yōu)惠措施,，確保大家在此情況下，短續(xù)也能享受長續(xù)的優(yōu)惠,。

多企業(yè)資金鏈告急

隨著空置率的上升和經(jīng)營成本的壓力,，多家長租公寓企業(yè)脆弱的資金鏈浮出水面，企業(yè)想方設(shè)法謀求更加充分的資金騰挪空間,。

近年來不惜成本的擴張,，讓多家長租企業(yè)資金鏈吃緊。

2017年至2018年,，在資本補貼助力下,，長租公寓開啟搶房源大戰(zhàn)，不少運營商通過“高價收房,，跑馬圈地”快速擴張,。“2018年,，一些稍好房源的租金提高20%很正常,。房子報價選擇權(quán)完全在機構(gòu)手里，即使提高報價50%也屬正常,?！币晃还⑦\營商坦言。

2019年,，長租公寓行業(yè)進(jìn)入“洗牌期”,。部分租賃機構(gòu)出現(xiàn)資金鏈斷裂、跑路等現(xiàn)象，資本熱潮逐漸退去,。愛公寓,、杭州鼎家、寓見公寓,、樂伽公寓等等一批長租公寓宣告破產(chǎn),，萬科、碧桂園,、世聯(lián)行等也已暫緩旗下長租公寓業(yè)務(wù)的擴張,。

2019年10月7日，青客公寓向美國證券交易委員會遞交了招股說明書,，成為第一家披露招股書的長租公寓公司,。資料顯示，青客公寓2012年成立于上海,，先后從紐信創(chuàng)投,、賽富、凱欣資本,、摩根士丹利等機構(gòu)拿到了四輪股權(quán)融資,，總規(guī)模超過一億美元。截至2018年末,，青客公寓運營覆蓋六座城市的房間共計91234間,，復(fù)合年增長率為114.4%。但高速增長背后,，卻是虧損的事實。招股文件顯示,，青客公寓2018財年凈收入8.9億元,，虧損5億元；截止到2019年6月30日的9個月時間,，凈收入9億元,，虧損3.7億元。

虧損的不僅是青客,。2019年10月底,，蛋殼招股說明書顯示，2019年前九個月,，蛋殼公寓收入為50億元,，較2018年同期的16.73億元增長198.8%，前九個月凈虧損為25.16億元,，較2018年同期增長約210%,。

高增速、高虧損是青客,、蛋殼等企業(yè)燒錢模式的特征,，在一定程度上反映了長租公寓行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀,。不少業(yè)內(nèi)人士透露，蛋殼公寓,、自如等長租公寓運營商從去年年底出現(xiàn)資金緊張,，這主要源于前幾年“高收低租”囤積壟斷房源，導(dǎo)致入不敷出,，疫情影響則讓情況雪上加霜,。

“即使是頭部企業(yè)，也明顯感覺到資金鏈壓力,，這是部分企業(yè)要求漲租或吃差價的內(nèi)在動因,。”魔方公寓首席執(zhí)行官柳佳表示,。

住房租賃市場具有明顯的周期性,。受春節(jié)返鄉(xiāng)等因素影響，每年11月到次年1月是租房市場淡季,。從2月返工到4月,，隨著返程人流增加，租房市場則迎來“小陽春”,。

微領(lǐng)地首席執(zhí)行官周君強認(rèn)為,，長租公寓企業(yè)現(xiàn)階段需要“補血”，如果疫情持續(xù),，現(xiàn)金流吃緊,，很難支撐企業(yè)正常運營?！耙粊硪蝗?，租賃機構(gòu)在這個時間段基本是保本狀態(tài)。今年受疫情影響,，市場節(jié)奏被打亂,，行業(yè)普遍面臨資金鏈緊張的情況?！?/p>

“各大城市嚴(yán)控流動人口輸入,，導(dǎo)致原有租客主動或被動不能返回，進(jìn)而要求退租或免租,，這讓不少租賃房成為空置房,，對企業(yè)現(xiàn)金流提出極大考驗?！币患抑L租公寓品牌運營商首席執(zhí)行官表示,。

疫情導(dǎo)致的退租更進(jìn)一步加劇了租賃企業(yè)的資金難題。失去了源源不斷的資金活水，不少前期高價壟斷房源的公寓企業(yè)選擇開源節(jié)流,，一方面不斷地與房東溝通降租“節(jié)流”,，另一方面則對租客采取漲價等方式“開源”。

周君強認(rèn)為,，相較于集中式公寓,，蛋殼、自如等分散式公寓主要租用居民小區(qū)的個人房源,，面對分散的個人房東,，在疫情期間管理難題更大，因此資金鏈斷裂風(fēng)險更高,?！胺稚⑹焦⒌耐俗饴屎瓦\營成本更高，蛋殼吃差價,、自如漲租等行為都是為了彌補虧空”,。

有業(yè)內(nèi)人士坦言，疫情加劇了行業(yè)中本就存在的資金鏈困局,。值得注意的是,，長租公寓不僅面臨著商業(yè)模式的挑戰(zhàn)，還有行業(yè)監(jiān)管的關(guān)注,。

此前作為長租公寓重要資金來源的“租金貸”受到管控,。2019年12月，住建部下發(fā)《關(guān)于整頓和規(guī)范房租租賃市場的意見》要求,，到2022年底,，長租公寓應(yīng)確保通過“租金貸”這類分期付款方式獲得的租金收入在總租金收入中的占比不超過30%。

根據(jù)蛋殼公寓招股書披露,，截至2019年9月30日,，使用“租金貸”的租戶比例為67.9％。同期,，青客公寓披露的數(shù)據(jù)為62.6%。

如何突圍“寒冬”

盡管長租公寓運營商面臨著經(jīng)營難題,，受訪人士普遍認(rèn)為,，企業(yè)為轉(zhuǎn)嫁成本，單方面漲租或拒絕向房主支付租金的行為有違公平原則和商業(yè)契約精神,。

北京金訴律師事務(wù)所律師王佳紅認(rèn)為,，盡管受到疫情影響，但不能一刀切認(rèn)定為“不可抗力”,?！?003年‘非典’期間也出現(xiàn)了不少租賃合同糾紛，但多數(shù)法院在處理時認(rèn)定為情勢變更，少有認(rèn)定為不可抗力情形,。如果都認(rèn)為是不可抗力,，將無法維護(hù)商業(yè)經(jīng)營的正常進(jìn)行?！彼J(rèn)為,，疫情并未影響蛋殼、自如全部的經(jīng)營行為,，單純依據(jù)疫情就拒絕向房主支付租金或漲價是不公平的,。

不少業(yè)主向《經(jīng)濟(jì)參考報》記者反映，自身也背負(fù)著房貸壓力,，公寓斷租可能將產(chǎn)生連鎖反應(yīng),，導(dǎo)致斷供。一名杭州業(yè)主已向法院提出訴訟,，要求蛋殼賠償損失,。

此外，北京,、深圳,、上海等十余個城市的業(yè)主和租客聯(lián)合抵制蛋殼公寓相應(yīng)條款。一些維權(quán)業(yè)主表示,，將按照合同規(guī)定自然解約,，并強制斷水、斷電,、換鎖清租,。這意味著，不少已經(jīng)付租給蛋殼公寓的租戶可能會受到影響,。

周君強等行業(yè)人士認(rèn)為,，面臨突如其來的疫情，政府,、企業(yè),、房東、租客四方均應(yīng)出于社會責(zé)任,，在尊重商業(yè)契約精神的基礎(chǔ)上友好協(xié)商,。同時，地方政府應(yīng)保障租客依法享有的基本租住權(quán),。

柳佳建議,，政府宜考慮在疫情期間給予個人業(yè)主和租賃機構(gòu)減免租金等激勵措施，如個稅抵扣,、專項補貼等,；同時要求銀行允許企業(yè)還貸延期,、避免抽貸斷貸，新增信用貸款參照正常經(jīng)營時期現(xiàn)金流情況授信等,，從而讓整個鏈條上的各方共擔(dān)成本,、共渡難關(guān)。（記者 鄭鈞天 梁倩 上海 北京報道）