上班低頭打卡,，下班匆匆回家,，白天的格子間內(nèi)年輕白領(lǐng)們都在安靜的工作,，唯一的聲音是電腦鍵盤的敲擊聲,。這是你頭腦中對寫字樓辦公的記憶,？那這種印象恐怕就OUT了,。如今的新型寫字樓里,，可辦公,、可交友,、可相親、可運動,，還可逛大集,，完全就是一個“現(xiàn)實版”的真人秀。

遭遇同質(zhì)化和電商夾擊的北京傳統(tǒng)商場,，開始部分嘗試將商場改造為寫字樓,，尤其是適應中小創(chuàng)業(yè)型企業(yè)的社交型寫字樓，受到不少開發(fā)商的青睞,。寫字樓的春天真的來了,？

寫字樓里辦起了集市

2016年9月23日，一個周五的工作日。中午午休時,，在望京SOHO某創(chuàng)業(yè)企業(yè)上班的小白領(lǐng)wendy從辦公室下樓去常去的快餐店覓食時,，意外發(fā)現(xiàn)，一層的中央廣場今天有點兒與往常不同,，幾十個矮桌支起的“小攤”圍成的小圈內(nèi),，擺放著各式各樣的小玩意，廣場前搭建起的臨時音樂臺上,，還有一對年輕樂手在唱著吶喊青春的搖滾樂,，“我的夢想……”“對哈，今天中午這里有個集市,，好像還有什么辦公椅速滑賽,。”wendy想起,，昨天臨下班前,，曾聽同事們議論起，寫字樓周五有一個“鬧海市集”,，微信公眾號群發(fā)的消息有介紹過,。

28歲的小白領(lǐng)索性延遲了午餐時間，隨著人流走進了熱鬧之中,。第一家攤販在出售新鮮的蔬菜沙拉,，只要微信掃碼關(guān)注一下，就可免費領(lǐng)取,。餓著肚子的wendy立馬打開了手機,，贏得了一份綠色的沙拉。第二家攤販在展示秘制的鴨脖,，她又湊近去拿牙簽嘗了幾口,。隔著兩家還有面包……一家又一家，30分鐘轉(zhuǎn)下來,，她感覺比吃了份石鍋飯還要脹肚子,。從人群里擠出來時，她手中還多了一個新買的毛絨鑰匙鏈,。

一場商品集市,，只是望京SOHO社交場景中的一種。自從SOHO中國宣布將“由售轉(zhuǎn)租”,、董事長潘石屹將旗下物業(yè)投入到“聯(lián)合辦公”的大潮后,，這里就變得越來越好玩?！拔覀兓旧厦總€月就會做一次大型活動,?！盨OHO中國推廣部的工作人員告訴記者，迄今為止,，北京和上海的SOHO寫字樓里,，舉辦過投資者沙龍、“脫單”派對,、瑜伽派對,、超級路演，邀請過俞敏洪,、劉強東,、李開復等商業(yè)領(lǐng)袖，“就是每個月找個理由,，讓在這里辦公的小伙伴們樂一樂,。”

“商改寫”成為新趨勢

實際上,，一段時間以來,，關(guān)于傳統(tǒng)商業(yè)尋求轉(zhuǎn)型的例子不時涌現(xiàn)。比如,，三里屯太平洋百貨已改造為新型寫字樓,，不久將對外招租。北京盈科中心也從商業(yè)變身為寫字樓,。潘石屹也在接受記者采訪時提到,，十年甚至五年前，商鋪的利潤率還是辦公樓的幾倍,，而現(xiàn)在商鋪的利用率遠不如辦公樓。相比容易受互聯(lián)網(wǎng)影響的商場,，寫字樓無疑是更好的選擇,。“所以,，我們的光華路SOHO,，原先做好的商場部分最終改成了辦公空間?！?/p>

“受電商沖擊,，傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)租金增長比較緩慢，而相反,，寫字樓空置率保持低位,，租金更是在高位保持穩(wěn)定?！贝鞯铝盒兄袊鴧^(qū)寫字樓企業(yè)服務(wù)部主管嚴區(qū)海告訴記者,，2013年開始，北京寫字樓租金一直保持穩(wěn)定。從商圈層面來看,，除近期有新增供應入市的燕莎,、亞奧、望京和亦莊商圈外,，其他商圈空置率均低于5%,，金融街商圈更是一席難求，空置率僅為0.8%,?！耙环矫婢W(wǎng)絡(luò)對實體商業(yè)的沖擊，一方面是北京寫字樓市場的供不應求,，‘商改寫’慢慢成為一種新思路,。”

高力國際分析師也告訴記者,，受制于城內(nèi)核心區(qū)無新增土地可用于新建寫字樓的現(xiàn)實,，包括酒店、商場在內(nèi)的一些經(jīng)營不善的傳統(tǒng)商業(yè)也開始傾向于向有穩(wěn)定租金收益的寫字樓轉(zhuǎn)型,?！疤貏e是共享經(jīng)濟的產(chǎn)生，成為支撐寫字樓市場的新需求,?！狈治鰩熖岢觯诵纳倘Φ膬?yōu)質(zhì)寫字樓無法照顧到中小企業(yè)的租賃需求,，過去那種“蝸居”于某個住宅小區(qū)的方式已不適合新經(jīng)濟,，“這就產(chǎn)生了大量轉(zhuǎn)移出來的新租賃需求?！?/p>

豐富化成為新比拼

當然,，硬幣的另一面，隨著進入者的增多,，寫字樓市場的競爭也趨向激烈,，部分老式樣的寫字樓和非核心區(qū)寫字樓，就常常經(jīng)歷著招租的尷尬,。位于東二環(huán)的某老式商務(wù)會館,，盡管地段核心，可對外的租金報價只有5元/平方米/天,。而在亦莊經(jīng)濟開發(fā)區(qū),，某個建筑樣式單一的寫字樓園區(qū)，盡管工作人員對外宣稱“已滿租”,，但記者在園區(qū)里轉(zhuǎn)了一圈卻發(fā)現(xiàn),，每一棟樓里都有不少空置辦公室,，下午4點的上班時間，辦公室大門緊閉,，門口也沒有任何企業(yè)名牌,。

“過去，來寫字樓辦公的人只是希望你提供一個業(yè)務(wù)往來和處理的空間,，現(xiàn)在他們希望得到更多,，從辦公注冊、投資融資,，到法律支援,、商務(wù)合作，甚至是吃飯相親,、健身交友……”一家寫字樓的運營商告訴記者,。

“我們選擇在哪里辦公，不是只考慮租金價格的,，我們也看中圈層,，希望能結(jié)交到志同道合的朋友甚至合作伙伴?！眲?chuàng)業(yè)者宋先生和記者形容,，他喜歡的寫字樓，是那種推開隔壁門就能找到有同樣創(chuàng)業(yè)甘苦的“同志”,，或者在寫字樓的樓上,，就可以找到所需要的業(yè)務(wù)合作伙伴?！皩τ谖业膯T工來說,，他們更希望寫字樓里能有可口的飲食、高速的網(wǎng)絡(luò),、免費的健身場所,，甚至是定期的相親活動?！?/p>

為適應租賃者這種多元化的需求，抓住來之不易的市場機會,，越來越多的開發(fā)商也投入到打造社交化,、共享化寫字樓的浪潮之中，并且挖空心思的提供從注冊,、法務(wù)到創(chuàng)業(yè)導師的一條龍服務(wù),。李開復、徐小平,、俞敏洪……這些商業(yè)界的勵志人物,，被發(fā)現(xiàn)頻繁出現(xiàn)在各種創(chuàng)業(yè)分享課堂中,。就在本周，清華經(jīng)管創(chuàng)業(yè)者加速器也宣布和首開共同聯(lián)手,，打造清創(chuàng)首開X SPACE協(xié)同空間,。

寫字樓的春天真來了？

寫字樓的春天真的來了,？業(yè)內(nèi)專家給出了理性的回復,。

嚴區(qū)海就提出，傳統(tǒng)商業(yè)改造成寫字樓并非沒有門檻,，“商改寫”面臨著四大挑戰(zhàn),。從政策層面看，二者雖均為商業(yè)用地,，40年產(chǎn)權(quán),，但如果當初拿地性質(zhì)不含辦公用途，則商場不可改為寫字樓,；商業(yè)的平面設(shè)計絕大部分不適合寫字樓使用,，因此在“商改寫”時需要優(yōu)化平面設(shè)計以滿足寫字樓用戶的使用要求；寫字樓對于自然采光有較高要求,，因此“商改寫”需要提供一整套全新的自然采光方案,，改造商業(yè)工程的施工非常復雜；大樓內(nèi)原有租戶的退租,，續(xù)租工作復雜繁瑣,。

中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書長王永平也在接受媒體采訪時表示，商業(yè)的公共空間較大,，改成辦公樓一定會填補樓板面積,，需要重新分割空間，如果規(guī)劃不允許新加面積,，就會出現(xiàn)巨大的面積浪費,。據(jù)其介紹，曾經(jīng)有一處知名商場,，放棄了購物中心的定位后,，將高層空間清理出用于辦公，低層則提供相關(guān)服務(wù)配套,，但由于很多資源并不匹配改造后的空間,，賬也算不過來，因此直到目前調(diào)整仍未完成,。

至于剛興起的面對創(chuàng)業(yè)者的共享型寫字樓,，更是存在著概念化的“一擁而上”、缺乏明確可行的行業(yè)標準,、運營主體專業(yè)素質(zhì)和能力良莠不齊等現(xiàn)實問題,?！皩懽謽堑拇禾旖^不能一概而論，在投入之前,，要理性考慮,。”

記者 趙瑩瑩