11月14日，國家統(tǒng)計局公布2016年1月份—10月份全國房地產開發(fā)投資和銷售情況,。

今年前10個月,，全國房地產開發(fā)投資83975億元，同比名義增長6.6%,。其中,，住宅投資56294億元，增長5.9%,，增速提高0.8個百分點,。住宅投資占房地產開發(fā)投資的比重為67.0%。

有業(yè)內人士稱,，從整體數(shù)據(jù)來看,，房地產行業(yè)投資增速有所回升，房企拿地也較為積極,，商品房銷售額也創(chuàng)下新高,，但綜合近1個多月的典型城市商品房成交量來看，各地新房和二手房市場的整體成交量環(huán)比均有所回落,，本輪政策已抑制房價過快上漲,，如果一旦年末央行額度吃緊，房價的下調很可能會蔓延到很多城市,。

全年或達11萬億元

值得關注的是,，今年1月份-10月份,，商品房銷售額91482億元，增長41.2%,，增速回落0.1個百分點,。

中原地產首席分析師張大偉表示，從數(shù)據(jù)看,，今年前10個月,，房地產成交金額提前2個月刷新了歷史年度紀錄，銷售面積也達到了歷史同期最高紀錄,，預計全年房地產銷售有望達到11萬億元,，13.5億平方米的水準。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進向《證券日報》記者表示,，從房屋銷售面積的同比增幅來看,，基本上保持在30%的水平，而銷售金額保持40%水平的增速,，比預期要好,，房企后續(xù)推盤速度可能減緩，但不排除個別房企為完成年度任務而加碼推貨,。

另有業(yè)內人士稱,，盡管商品房銷售額全年將創(chuàng)下新高，但整體來看,，房地產行業(yè)降溫已成趨勢,，不過，對于“京滬深”等城市來說,，價格大幅下降的可能性仍然較低,，不過不排除個別二線城市出現(xiàn)促銷的市場現(xiàn)象。

個人房貸占比擴大

統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示,，今年前10個月,，全國房地產開發(fā)企業(yè)到位資金117261億元，同比增長15.5%,，其中,，國內貸款17303億元，增長1.2%,；利用外資123億元,，下降49.0%；自籌資金40764億元,，增長0.6%,；其他資金59071億元，增長35.2%。在其他資金中,，定金及預收款33655億元,，增長32.2%，個人按揭貸款19783億元,，增長51.5%,。

對此，嚴躍進認為,，房企到位資金情況今年總體上處于15%的同比增幅水平,，可見房企在資金方面的壓力相對小。當然,，后續(xù)公司債政策收緊,、地產銷售數(shù)據(jù)同比增幅略有收窄，這都可能導致融資市場呈現(xiàn)略有收緊,，房企在控制成本和保證現(xiàn)金流穩(wěn)定方面,，需要有新策略。

更為重要的是,，房地產貸款增速凸顯,，這主要來自個人按揭貸款的快速增長。對此,，中信建投房地產分析師陳慎曾表示,，我國居民杠桿率2004年-2015年的年均復合增速為8%，杠桿率從18%升至40%,。

值得注意的是,，無論是交易杠桿率還是平均貸款成數(shù)，中國目前購房杠桿比例均接近英國泡沫前水平,，2016年上半年分別為49%和59%。

從全國具體城市來看,，在購房杠桿比例上,，深圳為國內一線城市中最高，2016年上半年交易杠桿率,、平均貸款成數(shù)均在65%左右,，北京上半年平均貸款成數(shù)51%，與香港目前水平持平,，上海貸款成數(shù)約55%左右,，接近近年紐約水平，從按揭負擔比來看,，“京滬深”已經位于全球前列,，2016年上半年按揭負擔比分別為76%、71%、122%(按照一,、二手房整體均價計算),，超越紐約、舊金山,、倫敦等國際都市,。

此外，由于這輪二線城市的房價快速攀升,，導致很多二線城市的按揭負擔比已經跨越40%紅線,，比如南京、蘇州,、合肥,、鄭州等，居民購房壓力正在顯現(xiàn),。證券日報