與短期調(diào)控不同,，長(zhǎng)效機(jī)制需要在更長(zhǎng)時(shí)期發(fā)揮作用,。劉洪玉分析，以稅收機(jī)制為例,，過去調(diào)控時(shí),，常把各種稅的稅率和征管規(guī)則調(diào)來調(diào)去，有時(shí)通過稅惠政策鼓勵(lì)買房,，有時(shí)又通過增加稅負(fù)抑制買房,。“稅收的長(zhǎng)效機(jī)制就是要把購(gòu)房者在不同情景下可能面臨的稅負(fù)一次性公之于眾,，讓購(gòu)房者清晰知道,，如果買房目的是住房投機(jī)、住房投資或住房消費(fèi),，將分別面臨什么樣的稅負(fù),，引導(dǎo)購(gòu)房行為?！?/p>

再比如,，供地機(jī)制。劉洪玉說,，一座城市在人口持續(xù)流入的情況下,，如果土地供應(yīng)嚴(yán)重不足,，政府土地管理目標(biāo)又是嚴(yán)格控制建設(shè)用地供應(yīng),，則住房升值預(yù)期及升值預(yù)期驅(qū)動(dòng)下的住房投機(jī)難以避免，房?jī)r(jià)穩(wěn)定就難以實(shí)現(xiàn),?！叭绻恋卣叩某霭l(fā)點(diǎn)能從被動(dòng)管理變?yōu)橹鲃?dòng)管理，將土地管理目標(biāo)定位為‘努力滿足經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展帶來的空間需求’,，積極拓展土地供應(yīng)來源,、降低土地供給成本、透明土地供應(yīng)計(jì)劃,、提高土地供給彈性,，就有利于穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，促進(jìn)市場(chǎng)穩(wěn)定,?！?/p>

中國(guó)社科院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心主任倪鵬飛表示，建立長(zhǎng)效機(jī)制,，需要在供地,、金融,、財(cái)稅等關(guān)鍵領(lǐng)域?qū)崿F(xiàn)突破：土地制度上，要完善土地招拍掛配套制度,；金融制度上,，要建立“多層次、普惠制”的住房金融制度,；財(cái)稅制度上,，要完善中央與地方分權(quán)的財(cái)稅體制。此外,，還要深化戶籍制度改革,，促進(jìn)新型城鎮(zhèn)化健康發(fā)展，以釋放新市民群體的購(gòu)房需求,。

明年目標(biāo)

既防止大起大落,，又有效去庫(kù)存

中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，既抑制房地產(chǎn)泡沫,，又防止出現(xiàn)大起大落,。

“泡沫是資產(chǎn)價(jià)格背離其價(jià)值的一種現(xiàn)象，泡沫越大,，價(jià)格和價(jià)值背離越嚴(yán)重,，大起大落的可能性就越大?！备鶕?jù)劉洪玉的判斷,，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫主要出現(xiàn)在一線城市和部分熱點(diǎn)二線城市。

“抑制泡沫,、防止大起大落”應(yīng)如何界定呢,？劉洪玉認(rèn)為，主要在于保持住房?jī)r(jià)格的基本穩(wěn)定,，“與同期GDP漲幅,、人均可支配收入漲幅、通貨膨脹率相比,，如果房?jī)r(jià)漲幅沒有超過三個(gè)數(shù)字中的最高值,，就可認(rèn)為房?jī)r(jià)基本穩(wěn)定?！?/p>

“現(xiàn)階段推動(dòng)一線城市和部分二線熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)上漲的因素尚未完全消除,，實(shí)施限購(gòu)和差別化信貸等調(diào)控措施仍有必要?！比闻d洲說,。

2016年，與一些城市出現(xiàn)房?jī)r(jià)過快上漲不同,，不少三四線城市的庫(kù)存仍舊高企,，“重點(diǎn)解決三四線城市房地產(chǎn)庫(kù)存過多問題”也被列入了明年經(jīng)濟(jì)工作的主要任務(wù)之中,。

專家認(rèn)為，三四線城市庫(kù)存壓力較大與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平有限,、城市化工業(yè)化發(fā)展不足,、人口集聚效應(yīng)不強(qiáng)等有緊密聯(lián)系。劉洪玉表示,，這就要從多方面入手：一是要有效提高教育,、醫(yī)療等城市公共服務(wù)能力和水平，創(chuàng)造更多更好的就業(yè)和發(fā)展機(jī)會(huì),，吸引農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口去落戶,、定居并借此消化庫(kù)存；二是要適當(dāng)收緊甚至?xí)壕徯略鐾恋毓┙o,，提高新建商品房項(xiàng)目的品質(zhì),，避免增加新的庫(kù)存壓力；三是通過改革與農(nóng)村土地相關(guān)的體制機(jī)制,，讓農(nóng)民在進(jìn)城時(shí)有更殷實(shí)的“嫁妝”,，從而使其擁有在城市體面生活的物質(zhì)基礎(chǔ)、在城市購(gòu)買住房的資金能力,，而不是單純依靠財(cái)政補(bǔ)貼才能買得起房,。