樓市入冬 探底可期

2016年進入尾聲，全國房地產市場也進入了深度降溫季節(jié),。

12月份的數(shù)據(jù)顯示,，住宅市場成交量持續(xù)下滑，二手房市場尤為明顯，議價空間進一步增加；土地市場也告別了高價地頻出的現(xiàn)象，一二線熱點城市招拍掛市場開始回歸低溢價率,、底價成交甚至土地流標的久違現(xiàn)象。

不過,，縱觀全年,，2016年全國樓市呈現(xiàn)出了先熱后冷、先揚后抑的發(fā)展趨勢,。樓市政策基本也是先松后緊,，并從局部收緊走向了全面收緊。

今年上半年,，在降準,、降息、減稅、信貸放松等一系列利好政策的刺激下,，2016年一開始全國重點城市樓市就進入了快速升溫狀態(tài),，一線城市尤為突出。最終,，樓市在3月達到高點,，北京二手房交易當月突破3萬套，創(chuàng)下了近三年之最,，上海,、深圳也是量價齊升，漲勢驚人,，樓市出現(xiàn)了今年的首次爆發(fā),。

一季度后，前期對有效需求的大量消耗使得市場后續(xù)開始出現(xiàn)乏力,。同時，樓市觸頂引發(fā)了市場對政府出手調控的擔憂,，上海,、深圳也相繼出臺了滬九條、深六條,，政策收緊初現(xiàn)端倪,，樓市降溫趨勢顯現(xiàn)。最終,，一線城市在二季度開始降溫,，房價漲幅明顯收窄，市場心態(tài)也有所冷靜,。

不過,，以廈門、合肥,、南京,、蘇州為代表的部分二線城市則在此期間開始升溫，房價漲幅甚至趕超了一線城市,。為遏制這一趨勢,，合肥、廈門等地開始醞釀新政,，局部收緊了樓市政策,。

就在部分城市局部收緊政策之時，市場心態(tài)卻發(fā)生了反復,。進入二季度,，由于擔心政府調控，市場心態(tài)原本有所冷靜，房價漲幅也在收窄,。但是,，幾個月后，購房者發(fā)現(xiàn)房價上漲的態(tài)勢并未改變,，再加上部分城市地王頻出,，于是市場心態(tài)開始松動，擔心房價會繼續(xù)上漲的人們紛紛再次涌入市場,，樓市二次爆發(fā)就此形成,。

及至9月，全國樓市再次觸頂,，北京二手房交易量也在年內第二次突破3萬套,。除北京外，其他重點一二線城市的市場交易量價也再創(chuàng)新高,。

為穩(wěn)定樓市,、降低熱度、平抑房價,，十一前后,，全國二十余城密集出臺樓市調控新政，從限購,、限貸,、土拍供應、市場管理等多維度全面收緊了樓市政策,，全國樓市在經歷18個月的增長周期后,，在政策全面收緊的市場背景下，開始進入新一輪的降溫周期,。北京,、深圳等在此輪調控中力度頗大的城市市場交易量明顯下滑，房價由漲幅收窄轉為回落,，調控政策立竿見影,。

經過一個月的調控后，因政策力度不一,，部分城市的調控效果并未到達預期,。于是，自11月中旬起,，深圳,、杭州、武漢,、南京,、上海,、天津等城市再度加碼調控，并將調控聚焦在了貨幣政策之上,。

值得一提的是,，12月下旬，2016年中央經濟工作會議閉幕,，會議強調了要抑制房地產泡沫和去杠桿,，繼續(xù)透露出貨幣收緊的信號，并致力于研究建立符合國情,、適應市場規(guī)律的基礎性制度和長效機制,。

在此背景下，2017年房地產市場調控政策是否會繼續(xù)加碼,，是市場普遍關注的焦點問題,。本次會議提出，明年要加快研究建立符合國情,、適應市場規(guī)律的房地產平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制,。

從以往來看，房地產調控更多是短期政策,，因此經常隨著經濟走勢而出現(xiàn)波動,。長效機制意味著房地產市場發(fā)展不能只靠一時的應急調控政策，關鍵是需要完善長期制度建設,，房地產稅等長期政策有望加快落地。建立房地產平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機制,，意味著要處理好住房消費和投資,、房地產和經濟增長的協(xié)調關系。另外必須降低房地產的投資屬性,，回歸居住屬性,。因此，在業(yè)界看來下一步應加快住房,、土地供應,、房地產稅收等制度，以長效機制引導市場穩(wěn)預期,。

具體來看,，一線城市的土地供應稀缺，土地價格越來越高,。以往忙于“拍地,、賣樓”的開發(fā)商在這一輪的調整中將面臨多元化發(fā)展經營的問題。對企業(yè)而言,，開發(fā)商很難保持高增長,，單一粗放的“買賣”模式，需要進一步結合可持續(xù)性“經營”模式，優(yōu)化運營高品質的商業(yè)項目,，為日后獲取穩(wěn)定的收益做好準備,。這意味著開發(fā)企業(yè)需要降低負債，并積極提升項目營銷管理,，真正下好可持續(xù)發(fā)展的“資產管理”這盤棋,。

因此2017年上半年應該是住宅市場的深度調整期，成交量及價格都將放緩,，2017年下半年市場有望迎來逐步回暖,，具體力度還要看整體經濟的情況。據(jù)此來看,，2017年下半年應該是住宅市場的分水嶺,。