樓市入冬 探底可期

2016年進(jìn)入尾聲,，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)也進(jìn)入了深度降溫季節(jié)。

12月份的數(shù)據(jù)顯示，住宅市場(chǎng)成交量持續(xù)下滑,，二手房市場(chǎng)尤為明顯，議價(jià)空間進(jìn)一步增加,；土地市場(chǎng)也告別了高價(jià)地頻出的現(xiàn)象,，一二線熱點(diǎn)城市招拍掛市場(chǎng)開始回歸低溢價(jià)率、底價(jià)成交甚至土地流標(biāo)的久違現(xiàn)象,。

不過,，縱觀全年，2016年全國(guó)樓市呈現(xiàn)出了先熱后冷、先揚(yáng)后抑的發(fā)展趨勢(shì),。樓市政策基本也是先松后緊,，并從局部收緊走向了全面收緊。

今年上半年,，在降準(zhǔn),、降息、減稅,、信貸放松等一系列利好政策的刺激下,，2016年一開始全國(guó)重點(diǎn)城市樓市就進(jìn)入了快速升溫狀態(tài)，一線城市尤為突出,。最終,，樓市在3月達(dá)到高點(diǎn)，北京二手房交易當(dāng)月突破3萬套,，創(chuàng)下了近三年之最,，上海、深圳也是量?jī)r(jià)齊升,，漲勢(shì)驚人,，樓市出現(xiàn)了今年的首次爆發(fā)。

一季度后,，前期對(duì)有效需求的大量消耗使得市場(chǎng)后續(xù)開始出現(xiàn)乏力,。同時(shí)，樓市觸頂引發(fā)了市場(chǎng)對(duì)政府出手調(diào)控的擔(dān)憂,，上海,、深圳也相繼出臺(tái)了滬九條、深六條,，政策收緊初現(xiàn)端倪,，樓市降溫趨勢(shì)顯現(xiàn)。最終,，一線城市在二季度開始降溫,，房?jī)r(jià)漲幅明顯收窄，市場(chǎng)心態(tài)也有所冷靜,。

不過,，以廈門、合肥,、南京,、蘇州為代表的部分二線城市則在此期間開始升溫，房?jī)r(jià)漲幅甚至趕超了一線城市,。為遏制這一趨勢(shì),，合肥,、廈門等地開始醞釀新政，局部收緊了樓市政策,。

就在部分城市局部收緊政策之時(shí),，市場(chǎng)心態(tài)卻發(fā)生了反復(fù)。進(jìn)入二季度,，由于擔(dān)心政府調(diào)控,，市場(chǎng)心態(tài)原本有所冷靜，房?jī)r(jià)漲幅也在收窄,。但是,，幾個(gè)月后，購(gòu)房者發(fā)現(xiàn)房?jī)r(jià)上漲的態(tài)勢(shì)并未改變,，再加上部分城市地王頻出,，于是市場(chǎng)心態(tài)開始松動(dòng)，擔(dān)心房?jī)r(jià)會(huì)繼續(xù)上漲的人們紛紛再次涌入市場(chǎng),，樓市二次爆發(fā)就此形成,。

及至9月，全國(guó)樓市再次觸頂,，北京二手房交易量也在年內(nèi)第二次突破3萬套,。除北京外，其他重點(diǎn)一二線城市的市場(chǎng)交易量?jī)r(jià)也再創(chuàng)新高,。

為穩(wěn)定樓市、降低熱度,、平抑房?jī)r(jià),，十一前后，全國(guó)二十余城密集出臺(tái)樓市調(diào)控新政,，從限購(gòu),、限貸、土拍供應(yīng),、市場(chǎng)管理等多維度全面收緊了樓市政策,，全國(guó)樓市在經(jīng)歷18個(gè)月的增長(zhǎng)周期后，在政策全面收緊的市場(chǎng)背景下,，開始進(jìn)入新一輪的降溫周期,。北京、深圳等在此輪調(diào)控中力度頗大的城市市場(chǎng)交易量明顯下滑,，房?jī)r(jià)由漲幅收窄轉(zhuǎn)為回落,，調(diào)控政策立竿見影。

經(jīng)過一個(gè)月的調(diào)控后,，因政策力度不一,，部分城市的調(diào)控效果并未到達(dá)預(yù)期,。于是，自11月中旬起,，深圳,、杭州、武漢,、南京,、上海、天津等城市再度加碼調(diào)控,，并將調(diào)控聚焦在了貨幣政策之上,。

值得一提的是，12月下旬,，2016年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議閉幕,，會(huì)議強(qiáng)調(diào)了要抑制房地產(chǎn)泡沫和去杠桿，繼續(xù)透露出貨幣收緊的信號(hào),，并致力于研究建立符合國(guó)情,、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制。

在此背景下,，2017年房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策是否會(huì)繼續(xù)加碼,，是市場(chǎng)普遍關(guān)注的焦點(diǎn)問題。本次會(huì)議提出,，明年要加快研究建立符合國(guó)情,、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制。

從以往來看,，房地產(chǎn)調(diào)控更多是短期政策,，因此經(jīng)常隨著經(jīng)濟(jì)走勢(shì)而出現(xiàn)波動(dòng)。長(zhǎng)效機(jī)制意味著房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展不能只靠一時(shí)的應(yīng)急調(diào)控政策,，關(guān)鍵是需要完善長(zhǎng)期制度建設(shè),，房地產(chǎn)稅等長(zhǎng)期政策有望加快落地。建立房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制,，意味著要處理好住房消費(fèi)和投資,、房地產(chǎn)和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的協(xié)調(diào)關(guān)系。另外必須降低房地產(chǎn)的投資屬性,，回歸居住屬性,。因此，在業(yè)界看來下一步應(yīng)加快住房,、土地供應(yīng),、房地產(chǎn)稅收等制度，以長(zhǎng)效機(jī)制引導(dǎo)市場(chǎng)穩(wěn)預(yù)期,。

具體來看,，一線城市的土地供應(yīng)稀缺,，土地價(jià)格越來越高。以往忙于“拍地,、賣樓”的開發(fā)商在這一輪的調(diào)整中將面臨多元化發(fā)展經(jīng)營(yíng)的問題,。對(duì)企業(yè)而言，開發(fā)商很難保持高增長(zhǎng),，單一粗放的“買賣”模式,，需要進(jìn)一步結(jié)合可持續(xù)性“經(jīng)營(yíng)”模式，優(yōu)化運(yùn)營(yíng)高品質(zhì)的商業(yè)項(xiàng)目,，為日后獲取穩(wěn)定的收益做好準(zhǔn)備,。這意味著開發(fā)企業(yè)需要降低負(fù)債，并積極提升項(xiàng)目營(yíng)銷管理,，真正下好可持續(xù)發(fā)展的“資產(chǎn)管理”這盤棋,。

因此2017年上半年應(yīng)該是住宅市場(chǎng)的深度調(diào)整期，成交量及價(jià)格都將放緩,，2017年下半年市場(chǎng)有望迎來逐步回暖,，具體力度還要看整體經(jīng)濟(jì)的情況。據(jù)此來看,，2017年下半年應(yīng)該是住宅市場(chǎng)的分水嶺,。