租賃市場缺乏剛性法律制度

在李女士看來，眼看著房租上漲也是沒有辦法的事情,，一者,，北京的房價上漲很快，房租水漲船高也是常理,；二者,，房租價格要么由中介說了算，要么是房東說了算,，自己根本沒有討價還價的余地,。

李女士曾經跟中介談過想多租幾年，但中介明確表示不會為她一個人打破“行業(yè)慣例”,。

倪鵬飛非常認同汪光燾關于發(fā)展住房租賃市場重要性及其當前租賃市場分析,。中國城市化處在加速期，由于職業(yè)等空間上的頻繁變動,，不少人口及家庭具有租房需求,。

倪鵬飛表示,，城市居民家庭住房消費可以通過兩種途徑實現(xiàn)，一是通過購買擁有所有權進而擁有使用權用于自己消費使用,，二是不擁有住房所有權而是通過租賃獲得住房使用權用于消費使用,。與此同時，住房租賃市場是住房市場的重要構成部分,。

不過,，在倪鵬飛看來，當前住房租賃市場制度及市場體系還不完善,，導致正規(guī)的租賃市場亂象叢生,，非正規(guī)的租賃“黑市”盛行，嚴重影響租賃雙方的權益,，導致租賃市場發(fā)展受到限制,。一方面，中低收入家庭,、年輕家庭,、外來人口住房難，另一方面,，住房存在結構性空置問題,。

倪鵬飛認為，其原因之一是,，租戶利益保障制度缺乏,。對于租期、租價和租賃期間租戶的諸多權益,，沒有明確硬約束力的法律規(guī)定,，租戶收入、尊嚴,、基本權益得不到有效保證,。

“認識上存在誤區(qū)，沒有充分認識到租賃住房存在的重要性和合理性,。出于促進經濟發(fā)展的考慮和基于傳統(tǒng)觀念的束縛,，將商品房的開發(fā)、銷售和消費作為發(fā)展住房的重中之重,?！蹦啭i飛向《法制日報》記者表示。

此外,，2016年對外發(fā)布的《中國房地產發(fā)展報告(2016)》(房地產藍皮書)也認為，中國城鎮(zhèn)住房租賃市場存在四個主要問題：一是在機制體制方面和有關法律方面還都需要完善,；二是房地產中介機構在服務上還存在不規(guī)范,、無序競爭的問題,；三是租賃市場存在監(jiān)管漏洞問題；四是租賃市場缺少專營租賃服務化的企業(yè),，沒有形成一個規(guī)模的優(yōu)勢和市場品牌,，使整個市場供給還是以散戶狀態(tài)為主。

“住房租賃市場發(fā)展相對滯后,，缺乏相應體制機制建設與規(guī)范監(jiān)管,。”房地產藍皮書認為,。

清華大學房地產研究所所長劉洪玉認為,，要切實維護當事人特別是承租人的合法權益，還是要推動相關立法,，通過法律法規(guī)來明確當事人的權利義務,，規(guī)范市場行為，穩(wěn)定租賃關系,。

制定專門住房租賃市場法律

在“財經戰(zhàn)略年會2016”上,，汪光燾建議，房地產市場要有序培育租賃市場,，而租賃市場的有序發(fā)展和規(guī)范,，需要加快住房租賃市場的立法。

自2015年以來,，中央已經明確提出要發(fā)展住房租賃市場,，建立購租并舉的住房制度。

2016年6月,，國務院辦公廳發(fā)布《關于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》,，旨在規(guī)范住房租賃市場發(fā)展，促進我國住房市場由以售為主向租售并舉轉變,。

“要加快住房租賃市場立法,。”2016年12月14日召開的中央經濟工作會議指出,。

那么,，一個隨之而來的問題是，規(guī)范我國的住房租賃市場的專門法律法規(guī)應該怎么立,？

對此,，倪鵬飛建議，首先,，建立商品房“承租者保護,，承租者市民待遇”的制度。制定承租者保護制度，實行長期合同制度,，規(guī)范住房租賃的操作規(guī)定,；實行承租者市民待遇。

倪鵬飛認為,，其次,，建立鼓勵私人和公司出租房屋的制度體系、制度合理的房屋出租稅收制度,，嚴禁不合理收費,；建立簡便、規(guī)范的房屋出租制度,；取消預售制,，鼓勵開發(fā)公司向開發(fā)、持有并租賃轉型,，培育專業(yè)化,、社會化的住房租賃公司，健全租房市場的監(jiān)管,。

“再次,，建立中介行業(yè)自凈機制，建立民間信用信息系統(tǒng),，完善行業(yè)協(xié)會自律制度,；健全信息披露制度，完善中介行業(yè)規(guī)則,，建立嚴格的違法及違規(guī)懲處制度,，完善監(jiān)管體制?！蹦啭i飛說,，“最后，完善租賃市場的稅收制度,。確定科學,、合理、規(guī)范住房租賃市場的稅收制度或減免標準,，包括涉及到出租房屋的所得稅,、房產稅或增值稅?！?/p>

對于住房租賃市場專門法律的進程,，一個有利消息是，近日召開的全國住房城鄉(xiāng)建設工作會議上,，2017年的工作任務之一是,，“加快推動住房租賃市場立法，推進機構化、規(guī)?；赓U企業(yè)發(fā)展,，努力構建購租并舉的住房制度”?！　跤浾摺￡?磊 實習生 陳佳韻