近期,，保定出臺了10年限售的政策,，頗受關(guān)注,。此類政策嚴(yán)厲程度甚至超過了熱點一二線城市,。但與此同時,，我們也注意到部分城市購房政策繼續(xù)趨于寬松,。所以，一個清晰的結(jié)論是：三四線樓市政策正處于分化的狀態(tài),。如何看待此類現(xiàn)象,，如何引導(dǎo)各類購房資金的流動，是當(dāng)前需要解決的問題,。

政策調(diào)控呈三步走特征

即便是對于過熱的三四線城市來說,，政策收緊的做法也不會一次性到位，而是會采取“三步走”的模式,。比如說保定樓市近期持續(xù)加碼，但其實也是遵循了循序漸進(jìn)的過程,。此前幾個月保定執(zhí)行了限購政策,，但現(xiàn)在在限購政策的基礎(chǔ)上又增加了限售版本。此類政策較好地吻合了河北省樓市調(diào)控的導(dǎo)向,，對于保定打擊各類炒房需求,、防止炒作雄安新區(qū)概念等有積極的作用。按照此類邏輯,，若后續(xù)市場繼續(xù)火熱,，政策再加碼的可能依然是存在的。

保定調(diào)控不斷加碼的做法,，并非特例,，其他熱點三四線城市也有類似的現(xiàn)象?？偨Y(jié)起來,，三步走戰(zhàn)略主要分為以下路徑。第一步是取消購房優(yōu)惠政策,。比如今年鎮(zhèn)江和蕪湖等城市取消了外地人購房給予補(bǔ)貼的做法,。第二步是落實溫柔的收緊政策，比如說商貸利率回歸基準(zhǔn),、公積金二套貸款和二次貸款適當(dāng)收緊,、外地人在沒有社保條件下允許認(rèn)購一套住房等。第三步則是有實質(zhì)性的嚴(yán)厲的收緊政策，包括提高首付比例,、外地人需要交納一年社保,、認(rèn)房又認(rèn)貸、增加限售期等,，類似政策對于買賣行為有很明顯的調(diào)控,，屬于需求端的調(diào)控方式，政策疊加效應(yīng)下預(yù)計效果會比較好,。而其他熱點三四線城市若后續(xù)房地產(chǎn)市場價格有繼續(xù)抬頭的現(xiàn)象,，也會采取此類殺傷力相對大的政策。

政策分化是因為市場也在分化

需要看到的是,，雖然保定等城市政策非常嚴(yán)厲,，但不代表三四線城市政策都在趨嚴(yán)，實際上不同的三四線城市正面臨著不同的樓市政策,，部分較為嚴(yán)厲,，部分還有繼續(xù)放松的可能。此類三四線城市主要是指地級市,，過去都可以理解為高庫存的城市,，但經(jīng)歷了這一輪樓市調(diào)控以后，樓市基本面發(fā)生了較大的分化,，樓市政策也會隨著發(fā)生分化,。

和保定類似的城市實際上有很多，市場走勢和政策邏輯也類似,。比如說京津冀的唐山,，過去唐山一直是屬于高庫存的城市，去庫存周期超過了3年的水平,。但最新一期國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)卻顯示,，唐山房價漲幅是70個城市最大的。這也是近期唐山出臺限購政策的原因所在,。類似的城市如長三角的嘉興,、無錫，珠三角的佛山,、清遠(yuǎn),，南京都市圈的蕪湖、滁州等,，都有類似的市場表現(xiàn)和政策表現(xiàn),。