近期,，保定出臺(tái)了10年限售的政策,，頗受關(guān)注。此類政策嚴(yán)厲程度甚至超過(guò)了熱點(diǎn)一二線城市,。但與此同時(shí)，我們也注意到部分城市購(gòu)房政策繼續(xù)趨于寬松。所以,，一個(gè)清晰的結(jié)論是：三四線樓市政策正處于分化的狀態(tài)。如何看待此類現(xiàn)象,，如何引導(dǎo)各類購(gòu)房資金的流動(dòng),，是當(dāng)前需要解決的問(wèn)題,。

政策調(diào)控呈三步走特征

即便是對(duì)于過(guò)熱的三四線城市來(lái)說(shuō)，政策收緊的做法也不會(huì)一次性到位,，而是會(huì)采取“三步走”的模式,。比如說(shuō)保定樓市近期持續(xù)加碼，但其實(shí)也是遵循了循序漸進(jìn)的過(guò)程,。此前幾個(gè)月保定執(zhí)行了限購(gòu)政策,，但現(xiàn)在在限購(gòu)政策的基礎(chǔ)上又增加了限售版本。此類政策較好地吻合了河北省樓市調(diào)控的導(dǎo)向,，對(duì)于保定打擊各類炒房需求,、防止炒作雄安新區(qū)概念等有積極的作用。按照此類邏輯,，若后續(xù)市場(chǎng)繼續(xù)火熱,，政策再加碼的可能依然是存在的。

保定調(diào)控不斷加碼的做法,，并非特例,，其他熱點(diǎn)三四線城市也有類似的現(xiàn)象?？偨Y(jié)起來(lái),，三步走戰(zhàn)略主要分為以下路徑。第一步是取消購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策,。比如今年鎮(zhèn)江和蕪湖等城市取消了外地人購(gòu)房給予補(bǔ)貼的做法,。第二步是落實(shí)溫柔的收緊政策，比如說(shuō)商貸利率回歸基準(zhǔn),、公積金二套貸款和二次貸款適當(dāng)收緊,、外地人在沒(méi)有社保條件下允許認(rèn)購(gòu)一套住房等。第三步則是有實(shí)質(zhì)性的嚴(yán)厲的收緊政策,，包括提高首付比例,、外地人需要交納一年社保、認(rèn)房又認(rèn)貸,、增加限售期等,，類似政策對(duì)于買賣行為有很明顯的調(diào)控，屬于需求端的調(diào)控方式,，政策疊加效應(yīng)下預(yù)計(jì)效果會(huì)比較好,。而其他熱點(diǎn)三四線城市若后續(xù)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格有繼續(xù)抬頭的現(xiàn)象，也會(huì)采取此類殺傷力相對(duì)大的政策,。

政策分化是因?yàn)槭袌?chǎng)也在分化

需要看到的是,，雖然保定等城市政策非常嚴(yán)厲，但不代表三四線城市政策都在趨嚴(yán)，實(shí)際上不同的三四線城市正面臨著不同的樓市政策,，部分較為嚴(yán)厲,，部分還有繼續(xù)放松的可能。此類三四線城市主要是指地級(jí)市,，過(guò)去都可以理解為高庫(kù)存的城市,，但經(jīng)歷了這一輪樓市調(diào)控以后，樓市基本面發(fā)生了較大的分化,，樓市政策也會(huì)隨著發(fā)生分化,。

和保定類似的城市實(shí)際上有很多，市場(chǎng)走勢(shì)和政策邏輯也類似,。比如說(shuō)京津冀的唐山,，過(guò)去唐山一直是屬于高庫(kù)存的城市，去庫(kù)存周期超過(guò)了3年的水平,。但最新一期國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)卻顯示,，唐山房?jī)r(jià)漲幅是70個(gè)城市最大的。這也是近期唐山出臺(tái)限購(gòu)政策的原因所在,。類似的城市如長(zhǎng)三角的嘉興,、無(wú)錫，珠三角的佛山,、清遠(yuǎn),，南京都市圈的蕪湖、滁州等,，都有類似的市場(chǎng)表現(xiàn)和政策表現(xiàn),。

但不容忽視的是，還有很多三四線城市市場(chǎng)依然疲軟,。最典型的就是東北市場(chǎng)的部分三四線城市,，比如錦州、丹東等城市,。另外一個(gè)重要的區(qū)域市場(chǎng)就是山西市場(chǎng)，其高庫(kù)存和低購(gòu)房規(guī)模都值得關(guān)注,。近期,，山西呂梁明確了在呂梁的農(nóng)民工、大學(xué)生等購(gòu)房,，可以享受包括2017年4月30日至2018年9月30日每平米200元的購(gòu)房補(bǔ)貼或補(bǔ)助,。落實(shí)此類惠民政策的城市還有很多，比如臨汾,、晉中,、忻州、運(yùn)城等城市。從這些案例可以看出,，依然有很多城市在去庫(kù)存的道路上不斷探索新思路,，其政策和保定等城市已經(jīng)形成了較大的分化。

引導(dǎo)投資流向?qū)鞘芯獍l(fā)展很關(guān)鍵

三四線城市的市場(chǎng)分化和政策分化,，對(duì)于后續(xù)樓市發(fā)展是有積極啟發(fā)的,。后續(xù)對(duì)于各類購(gòu)房資金流動(dòng)的引導(dǎo)很關(guān)鍵，只有這樣,，才能讓三四線城市的樓市繼續(xù)回歸均衡化發(fā)展的狀態(tài)中,。

對(duì)于房?jī)r(jià)過(guò)熱的三四線城市來(lái)說(shuō)，需要對(duì)城市自身重新定位,。從市場(chǎng)基本面來(lái)說(shuō),，其和二線城市沒(méi)有太多的區(qū)別。部分三四線城市的外來(lái)人口或流動(dòng)人口規(guī)模較大,，屬于當(dāng)前樓市調(diào)控的一個(gè)重點(diǎn),。而對(duì)于周邊大城市的外溢需求導(dǎo)入也是值得關(guān)注的。對(duì)于此類三四線城市來(lái)說(shuō),，包括限購(gòu)政策,、社保繳納、公積金異地貸款,、限售政策宣傳等方面,，都需要積極落實(shí)更細(xì)致的政策。這樣做,，既能夠促進(jìn)此類城市的市場(chǎng)交易活躍,，也能夠防范各類資金出現(xiàn)快進(jìn)快出的套現(xiàn)做法。穩(wěn)定好此類城市的樓市發(fā)展,，對(duì)于全國(guó)樓市的穩(wěn)定也有積極的作用,。

而對(duì)于市場(chǎng)比較疲軟、當(dāng)前依然在積極去庫(kù)存的三四線城市來(lái)說(shuō),，充分利用當(dāng)前各類政策,，同時(shí)挖掘城市營(yíng)銷點(diǎn)顯得非常關(guān)鍵。比如,，對(duì)于部分三四線城市來(lái)說(shuō),，各類樓市的優(yōu)惠政策雖然已經(jīng)出臺(tái)，但被外界熟知的程度還是不高,。所以后續(xù)在去庫(kù)存方面,，要積極做宣傳，比如通過(guò)各類媒介或各類活動(dòng),，積極釋放相關(guān)城市鼓勵(lì)外來(lái)購(gòu)房者購(gòu)房的信號(hào),?？紤]到此類城市房?jī)r(jià)一般低于8000元的水平，總體上屬于購(gòu)房成本不高的城市,，所以類似的宣傳依然能夠引導(dǎo)各類購(gòu)房資金進(jìn)入,。除此之外，積極尋找賣點(diǎn)也很關(guān)鍵,，部分三四線城市雖然沒(méi)有海景或者水鄉(xiāng)等資源,，但“就地取材”依然可以做到，圍繞當(dāng)?shù)鬲?dú)特地貌,、風(fēng)土人情,，依然可以吸引購(gòu)房者積極進(jìn)入。這樣做,，能夠引導(dǎo)部分熱點(diǎn)三四線城市的購(gòu)房資金進(jìn)入,，對(duì)于此類市場(chǎng)相對(duì)疲軟的三四線城市來(lái)說(shuō)，也利好去庫(kù)存戰(zhàn)略的實(shí)施,。(中新經(jīng)緯APP)

【專家簡(jiǎn)介】嚴(yán)躍進(jìn),，上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)，研究方向?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)與政策,，同時(shí)對(duì)房地產(chǎn)大數(shù)據(jù),、區(qū)域市場(chǎng)投資風(fēng)險(xiǎn)等有獨(dú)到見(jiàn)解。