張銀銀

看我國各大城市的房地產(chǎn)走勢,，京滬深的樣本意義極大,。這3座城市的政策和資金敏感度最高，并往往會(huì)依次傳遞至其他城市,。

據(jù)《證券日?qǐng)?bào)》近日?qǐng)?bào)道,，在銀行信貸持續(xù)收緊的情況下,，北京首套房房貸利率持續(xù)走高——自9月14日起,，北京地區(qū)多家銀行繼續(xù)上調(diào)首套房貸款利率,，此次調(diào)整后,，首套房房貸利率上浮5%~10%成為主流，同時(shí)個(gè)別銀行調(diào)整為最低執(zhí)行基準(zhǔn)利率上浮20%的利率政策,。

北京的信貸信號(hào)意味著什么,？要分析清楚這個(gè)問題,，其實(shí)首先要看京城房地產(chǎn)信貸市場發(fā)生了什么變化,。

伴隨著首套房貸款利率提升的是,，北京房地產(chǎn)相關(guān)貸款的增速、增量都一降再降。通過《2017年8月北京市貨幣信貸運(yùn)行情況》可以發(fā)現(xiàn),，8月末,，北京市金融機(jī)構(gòu)人民幣房地產(chǎn)貸款（包括房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個(gè)人購房貸款等）余額15885.3億元,，同比增長18.2%，增速比上月下降1.3個(gè)百分點(diǎn),。這個(gè)數(shù)據(jù)看上去也不低,，但沒有對(duì)比就很難找準(zhǔn)參照——在6月末時(shí)，該增速還有20.7%,。而那個(gè)時(shí)候,，實(shí)際上已經(jīng)比一季度末及上年末分別回落3.5個(gè)百分點(diǎn)、3.4個(gè)百分點(diǎn),。

如果從全國來看,，可以發(fā)現(xiàn)北京地產(chǎn)貸款增速回落速度相比更快,。2017年6月末，我國人民幣房地產(chǎn)貸款余額29.72萬億元,，同比增長24.2%,，增速比上季末低1.9個(gè)百分點(diǎn)。

伴隨增速回落的自然是增量的回落,。8月末,，北京市房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額4844.6億元，比年初僅增加95.2億元——以此分析,，前8月開發(fā)商想在北京市場上拿到開發(fā)貸款的難度可想而知,。

而在個(gè)人購房貸款方面，余額為9531.6億元,，比年初增加1233.3億元,。看上去似乎還行,，但這個(gè)數(shù)字比上年同期少增390億元,，同比增長27.4%，相對(duì)2016年11月43%的歷史高點(diǎn),，已經(jīng)回落15.6個(gè)百分點(diǎn),。不僅如此，前8月北京市個(gè)人新增房貸占人民幣各項(xiàng)貸款新增額的24.4%,，較2016年末40.3%的新增占比下降15.9個(gè)百分點(diǎn),。而根據(jù)《2017年7月北京市貨幣信貸運(yùn)行情況》的披露，1~7月個(gè)人購房貸款實(shí)際月度新增額分別為207.6億元,、244.7億元,、144.7億元、159億元,、154.2億元,、122億元、118.3億元,。

通過央行數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，8月當(dāng)月,，北京市個(gè)人購房貸款新增額82.9億元,，為今年以來最低水平，比前7個(gè)月月均增量少81.4億元,?？梢哉f，個(gè)人買房在北京拿房貸難度基本是逐月加大,，當(dāng)然,，與此同步的是成交今年明顯走低。

無論對(duì)于開發(fā)商還是二手房東來說,，銀行收緊信貸都是非常致命的,。沒有足夠多的錢，就沒有足夠多的交易,；而沒有足夠多的交易,，對(duì)房價(jià)就會(huì)形成制約。

問題就在于,，錢去了哪里,？

數(shù)據(jù)很驚人，2017年8月末,，北京市本外幣各項(xiàng)存款余額14.32萬億元,，同比增長2.7%，這個(gè)增幅比上月下降2.8個(gè)百分點(diǎn),，比上年同期低3.6個(gè)百分點(diǎn),。

而在去年同期，北京市本外幣各項(xiàng)存款余額同比增長6.3%——去年8月,，北京當(dāng)月存款余額增加3869.4億元,，同比多增6548.5億元；比年初增加10925.3億元,。整個(gè)2016年,，北京市本外幣各項(xiàng)存款同比增長7.7%，當(dāng)時(shí)的增幅已經(jīng)比2015年末低5.3個(gè)百分點(diǎn),，但比如今還是高出好幾個(gè)點(diǎn),。

《2017年8月北京市貨幣信貸運(yùn)行情況》里還有一組數(shù)據(jù)很說明問題。2017年1~8月,，北京市人民幣存款中,，住戶存款增加241.3億元，比上年同期少增454.2億元,，同比增長3%,；非金融企業(yè)存款比年初減少471.4億元，上年同期為增加3636.6億元,，余額同比增長6.4%,。

通過這組數(shù)據(jù)，聯(lián)系上文房貸增速可以看到,，在各項(xiàng)存款增長乏力的情況下,，北京相關(guān)金融機(jī)構(gòu)已經(jīng)算是開足馬力放貸款了。特別是對(duì)房貸的支持,，已經(jīng)算是力度很大了,。當(dāng)住戶存款增長水平偏低時(shí),，居民繼續(xù)加杠桿購房這本身也是個(gè)問題。但與此對(duì)應(yīng)的是,，去年同期,，北京市住戶人民幣存款余額比年初增加695.5億元，同比多增353.5億元,。其中,，當(dāng)月增加74.5億元，同比多增76.1億元,。由此看來,，去年的表現(xiàn)比今年要好。

今年交易不如去年活躍,。對(duì)比去年,、今年北京市住戶的存款表現(xiàn)還是很能說明問題：當(dāng)住戶手上的錢增加得比較慢的時(shí)候，部分也反映出有很多剛需一族是把錢拿去首付或者還貸了,，因此難以產(chǎn)生更多的存款,；而已經(jīng)落袋為安的人，有一部分可能已經(jīng)把錢拿出來繼續(xù)購房投資,，當(dāng)然不一定會(huì)在北京本地,，比如他們可以到環(huán)京地區(qū)甚至更遠(yuǎn)的其他城市，當(dāng)然也不能排除有一少部分人也會(huì)到海外進(jìn)行資產(chǎn)配置,。

其實(shí)從不少較大體量的城市都可以分析發(fā)現(xiàn),，居民存款遇到了一定的瓶頸，也正因?yàn)槿绱烁鞔蟪鞘械姆抠J利率普遍出現(xiàn)上浮,。（作者為財(cái)經(jīng)專欄作家,，本文經(jīng)授權(quán)轉(zhuǎn)載自杠桿游戲）