張銀銀

看我國各大城市的房地產(chǎn)走勢,，京滬深的樣本意義極大。這3座城市的政策和資金敏感度最高,，并往往會依次傳遞至其他城市,。

據(jù)《證券日報》近日報道，在銀行信貸持續(xù)收緊的情況下,，北京首套房房貸利率持續(xù)走高——自9月14日起,，北京地區(qū)多家銀行繼續(xù)上調(diào)首套房貸款利率，此次調(diào)整后,，首套房房貸利率上浮5%~10%成為主流,，同時個別銀行調(diào)整為最低執(zhí)行基準利率上浮20%的利率政策。

北京的信貸信號意味著什么,？要分析清楚這個問題,，其實首先要看京城房地產(chǎn)信貸市場發(fā)生了什么變化。

伴隨著首套房貸款利率提升的是,，北京房地產(chǎn)相關貸款的增速,、增量都一降再降。通過《2017年8月北京市貨幣信貸運行情況》可以發(fā)現(xiàn),，8月末,，北京市金融機構人民幣房地產(chǎn)貸款（包括房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個人購房貸款等）余額15885.3億元，同比增長18.2%,，增速比上月下降1.3個百分點,。這個數(shù)據(jù)看上去也不低，但沒有對比就很難找準參照——在6月末時,，該增速還有20.7%,。而那個時候，實際上已經(jīng)比一季度末及上年末分別回落3.5個百分點,、3.4個百分點,。

如果從全國來看，可以發(fā)現(xiàn)北京地產(chǎn)貸款增速回落速度相比更快,。2017年6月末,，我國人民幣房地產(chǎn)貸款余額29.72萬億元,，同比增長24.2%，增速比上季末低1.9個百分點,。

伴隨增速回落的自然是增量的回落,。8月末，北京市房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額4844.6億元,，比年初僅增加95.2億元——以此分析,，前8月開發(fā)商想在北京市場上拿到開發(fā)貸款的難度可想而知。

而在個人購房貸款方面,，余額為9531.6億元,，比年初增加1233.3億元?？瓷先ニ坪踹€行,，但這個數(shù)字比上年同期少增390億元，同比增長27.4%,，相對2016年11月43%的歷史高點,，已經(jīng)回落15.6個百分點。不僅如此,，前8月北京市個人新增房貸占人民幣各項貸款新增額的24.4%,，較2016年末40.3%的新增占比下降15.9個百分點。而根據(jù)《2017年7月北京市貨幣信貸運行情況》的披露,，1~7月個人購房貸款實際月度新增額分別為207.6億元,、244.7億元、144.7億元,、159億元、154.2億元,、122億元,、118.3億元。

通過央行數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn),，8月當月,，北京市個人購房貸款新增額82.9億元，為今年以來最低水平,，比前7個月月均增量少81.4億元,。可以說,，個人買房在北京拿房貸難度基本是逐月加大,，當然，與此同步的是成交今年明顯走低,。

無論對于開發(fā)商還是二手房東來說,，銀行收緊信貸都是非常致命的。沒有足夠多的錢，就沒有足夠多的交易,；而沒有足夠多的交易,，對房價就會形成制約。

問題就在于,，錢去了哪里,？

數(shù)據(jù)很驚人，2017年8月末,，北京市本外幣各項存款余額14.32萬億元,，同比增長2.7%，這個增幅比上月下降2.8個百分點,，比上年同期低3.6個百分點,。

而在去年同期，北京市本外幣各項存款余額同比增長6.3%——去年8月,，北京當月存款余額增加3869.4億元,，同比多增6548.5億元；比年初增加10925.3億元,。整個2016年,，北京市本外幣各項存款同比增長7.7%，當時的增幅已經(jīng)比2015年末低5.3個百分點,，但比如今還是高出好幾個點,。

《2017年8月北京市貨幣信貸運行情況》里還有一組數(shù)據(jù)很說明問題。2017年1~8月,，北京市人民幣存款中,，住戶存款增加241.3億元，比上年同期少增454.2億元,，同比增長3%,；非金融企業(yè)存款比年初減少471.4億元，上年同期為增加3636.6億元,，余額同比增長6.4%,。

通過這組數(shù)據(jù)，聯(lián)系上文房貸增速可以看到,，在各項存款增長乏力的情況下,，北京相關金融機構已經(jīng)算是開足馬力放貸款了。特別是對房貸的支持,，已經(jīng)算是力度很大了,。當住戶存款增長水平偏低時，居民繼續(xù)加杠桿購房這本身也是個問題,。但與此對應的是,，去年同期,，北京市住戶人民幣存款余額比年初增加695.5億元，同比多增353.5億元,。其中,，當月增加74.5億元，同比多增76.1億元,。由此看來,，去年的表現(xiàn)比今年要好。

今年交易不如去年活躍,。對比去年,、今年北京市住戶的存款表現(xiàn)還是很能說明問題：當住戶手上的錢增加得比較慢的時候，部分也反映出有很多剛需一族是把錢拿去首付或者還貸了,，因此難以產(chǎn)生更多的存款,；而已經(jīng)落袋為安的人，有一部分可能已經(jīng)把錢拿出來繼續(xù)購房投資,，當然不一定會在北京本地,，比如他們可以到環(huán)京地區(qū)甚至更遠的其他城市，當然也不能排除有一少部分人也會到海外進行資產(chǎn)配置,。

其實從不少較大體量的城市都可以分析發(fā)現(xiàn),，居民存款遇到了一定的瓶頸，也正因為如此各大城市的房貸利率普遍出現(xiàn)上浮,。（作者為財經(jīng)專欄作家,，本文經(jīng)授權轉(zhuǎn)載自杠桿游戲）