“3·17”調(diào)控出臺(tái)已達(dá)半年,，北京二手房市場(chǎng)開始有所活躍,，但這種活躍是賣方不斷主動(dòng)降價(jià)換來(lái)的,。目前來(lái)看,，之前強(qiáng)勢(shì)的賣方市場(chǎng)，已經(jīng)明顯轉(zhuǎn)向買方市場(chǎng),。

據(jù)麥田房產(chǎn)的監(jiān)測(cè)統(tǒng)計(jì)顯示,，反映客源和房源供需狀況的“客房比”，在8月份達(dá)到年內(nèi)以來(lái)的最低水平,。此外,，今年8月份，二手住宅新增房源量環(huán)比上升27.2%,，但與之相反的是,，新增客源量下降了兩成。同時(shí),，房屋最終的成交價(jià)與業(yè)主最后一次報(bào)價(jià)相比,，92%的房源降價(jià)后成交。

“與3月份相比,，有些小區(qū)房?jī)r(jià)每平方米已經(jīng)下降了8000元,。”通州某中介店員向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示,，最近,，一次性降價(jià)到底的房源成交較快，但降價(jià)意愿不強(qiáng)的房源,，基本都還難以成交,。

供需矛盾緩解

二手房房?jī)r(jià)連續(xù)下降4個(gè)月后,，市場(chǎng)出現(xiàn)了一些變化。

據(jù)麥田房產(chǎn)統(tǒng)計(jì),，8月份,，在房源量增加但客戶量減少的市場(chǎng)環(huán)境下,，“客房比”為2.6,，創(chuàng)下2017年以來(lái)的最低水平，供需矛盾明顯緩解,。

麥田房產(chǎn)表示,，在價(jià)格連續(xù)下降4個(gè)月后，很多業(yè)主對(duì)價(jià)格的預(yù)期明顯逆轉(zhuǎn),，在擔(dān)心價(jià)格繼續(xù)走低的心態(tài)下,，加快了市場(chǎng)上房源的供應(yīng)量。與此同時(shí),，買方對(duì)市場(chǎng)未來(lái)價(jià)格預(yù)期穩(wěn)中有降,，導(dǎo)致市場(chǎng)上購(gòu)房者有所減少。

與今年一季度相比,，二手房市場(chǎng)的購(gòu)房節(jié)奏明顯放緩,，市場(chǎng)熱度連續(xù)降溫，為購(gòu)房者提供了更充足的房源比選時(shí)間,，整體來(lái)看,，今年3月份以后，購(gòu)房客戶平均成交周期一直在延長(zhǎng),，8月份則再一次創(chuàng)下了年內(nèi)新高,，達(dá)到54天。

不過(guò),，進(jìn)入9月份后,，有些購(gòu)房者開始入市，但前提是業(yè)主降價(jià)空間較大,。事實(shí)上,，近半年以來(lái)，有些區(qū)域二手房房?jī)r(jià)下跌幅度較大,，甚至超過(guò)10%,。

“有些以前漲價(jià)過(guò)快的小區(qū)，單價(jià)下跌都超過(guò)了1萬(wàn)元∕平方米了,，”上述中介機(jī)構(gòu)店員向記者表示,，一套房子總價(jià)動(dòng)輒下降200萬(wàn)元是比較常見的現(xiàn)象，但即便如此,，單價(jià)仍相對(duì)較高,，有些剛需依然沒有支付能力,，有房者或能以換房方式置業(yè)。

掛牌均價(jià)環(huán)比降1%

事實(shí)上,，據(jù)鏈家統(tǒng)計(jì),，在賣方市場(chǎng)，業(yè)主掛牌價(jià)已經(jīng)連續(xù)下跌4個(gè)月,，其態(tài)度明顯緩和,，議價(jià)空間逐漸增大，業(yè)主預(yù)期松動(dòng)明顯,，報(bào)價(jià)愈發(fā)理性,。

據(jù)麥田房產(chǎn)統(tǒng)計(jì)顯示，就降價(jià)幅度來(lái)看,，房源成交價(jià)和業(yè)主最后一次報(bào)價(jià)相比,，降幅在5%以內(nèi)和降幅在5%—10%之間的房源分別占比為41%、39%,。在政策收緊效應(yīng)不變環(huán)境下,，賣方價(jià)格預(yù)期持續(xù)下降。

在掛牌均價(jià)方面,，8月份比7月份下降1%,，這是自5月份價(jià)格出現(xiàn)下滑以來(lái)連續(xù)4個(gè)月呈現(xiàn)下降走勢(shì)。在“3·17”政策及之后一系列調(diào)控組合拳下,，北京二手住宅價(jià)格已經(jīng)進(jìn)入深度調(diào)整周期,，預(yù)計(jì)接下來(lái)北京二手住宅價(jià)格回調(diào)的空間依舊存在，但降幅在不同的樓盤間仍存在差異性,。

值得關(guān)注的是,，之前單價(jià)快速躥升數(shù)萬(wàn)元的西城區(qū)學(xué)區(qū)房跌幅居于高位。據(jù)鏈家數(shù)據(jù)顯示,，2016年西城區(qū)有61.4%的房源房齡在20年以上,，老房子在市場(chǎng)下行時(shí)保值性較差，再加上本輪調(diào)控對(duì)于所謂“學(xué)區(qū)房”的規(guī)范,，導(dǎo)致西城區(qū)均價(jià)累計(jì)跌幅最大,。

偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉表示，“3·17”新政一經(jīng)出臺(tái),，交易量跌落谷底,，從5月份至今的4個(gè)月時(shí)間里，北京全市二手房成交均價(jià)與新政前相比,，大約回落了10%,，尤其是近郊和遠(yuǎn)郊區(qū)縣的高總價(jià)、大戶型的非普通住宅均價(jià)跌幅更大。

全款交易超四成

值得關(guān)注的是,，隨著購(gòu)房門檻的提高,，總價(jià)過(guò)高，單純使用公積金貸款購(gòu)房已經(jīng)難以實(shí)現(xiàn),。此外,，鑒于“認(rèn)房又認(rèn)貸”的限制性政策，全款購(gòu)房者比例再次提高,。

據(jù)麥田房產(chǎn)表示,，從成交的付款方式來(lái)看，8月份一次性付款購(gòu)房客戶占比達(dá)42%,，相比上個(gè)月提升了4個(gè)百分點(diǎn),，處于2017年以來(lái)的較高水平。與此同時(shí),，商貸客戶比例由1月份的57%下降到8月份的23%，處于2017年來(lái)最低水平,，較7月份下降了7個(gè)百分點(diǎn),。

麥田房產(chǎn)認(rèn)為，使用商業(yè)貸款購(gòu)房原本是市場(chǎng)主流趨勢(shì),，但北京二套住宅客戶以及有過(guò)購(gòu)房貸款記錄的客戶商貸首付比例高企,，在降杠桿政策驅(qū)動(dòng)之下，購(gòu)房門檻的提升導(dǎo)致該部分客戶量驟降,，降幅遠(yuǎn)大于全款購(gòu)房客戶的降幅,，由此造成全款支付占比走高而商貸支付占比連續(xù)下降。

值得關(guān)注的是,，不管是哪種付款方式,，北京二手房市場(chǎng)交易量正在回歸穩(wěn)定。據(jù)鏈家監(jiān)測(cè),，“核心500盤0成交”樓盤占比自新政后便大幅上升,，在6月份達(dá)到25%的高點(diǎn)，后于7月份出現(xiàn)大幅下滑,，8月份,，鏈家“核心500盤0成交”占比下滑幅度縮小，下降為14.2%,，市場(chǎng)成交量在走過(guò)底部后開始逐漸趨穩(wěn),。